निकाल
पारीत दिनांकः- 31/05/2012
(द्वारा- श्रीमती अंजली देशमुख, अध्यक्ष)
1] प्रस्तुतची तक्रार, तक्रारदारांनी जाबदेणारांकडून खरेदी केलेल्या सदनिकेमधील बांधकामाच्या त्रुटी तातडीने दूर करुन द्याव्यात, मानसिक व शारीरिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई द्यावी म्हणून दाखल केलेली आहे.
2] तक्रारदारांनी जाबदेणार विकसीत करीत असलेल्या पुणे महानगरपालिका हद्दीतील स. नं. 24, हिस्सा नं. 13बी, ‘ओम संस्कृती’ या इमारतीमधील तिसर्या मजल्यावरील फ्लॅट क्र. 14, 529 चौ. फु. व 268 चौ. फु. टेरेस आणि कार पार्किंग 80 चौ. फु. घेण्याचे ठरविले. सदर सदनिकेची किंमत सर्व खर्चासह रक्कम रु. 9,75,640/- इतकी ठरली. दि. 25/8/2008 रोजी तक्रारदार व जाबदेणार यांच्यामध्ये सदरची सदनिका खरेदी करण्याकरीता नोंदणीकृत करारनामा झाला व त्यांनी करारामध्ये नमुद केलेली उर्वरीत रक्कम वेळेत जाबदेणारांना दिली. तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार, जाबदेणारांनी पुणे महानगरपालिकेच्या मंजूर नकाशाप्रमाणे त्यांच्या सदनिकेचे, इमारतीचे व आजूबाजूच्या परिसराचे काम पूर्ण करुन देण्याचे आश्वासन नोंदणीकृत करारामध्ये केले होते, परंतु इमारतीची व मिळकतीच्या परीसरातील काही महत्वाची कामे राहीली होती, तरीही जाबदेणार, तक्रारदारांकडे सदनिकेचा ताबा घेण्यासाठी तगादा लावीत होते. तक्रारदारांनाही राहण्याची अडचण असल्याने व जाबदेणारांच्या आश्वासनांवर विश्वास ठेवून तक्रारदारांनी जाने. 2009 नंतर सदनिकेचा ताबा घेतला. सदनिकेचा ताबा घेतल्यानंतर जाबदेणार यांच्याकडे पाठपुरावा करुन सदनिका धारकांची सोसायटी स्थापन केली. तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार, त्यांनी सदनिकेचा ताबा घेण्याआधी व ताबा घेतल्यानंतर खालील दोष आढळून आले.
अ. फ्लॅटच्या मुख्य दरवाजाचे दोषपूर्ण फिटींग व आय पीसचे दोषपूर्ण फिटींग.
ब. संपूर्ण फ्लॅटमध्ये अनेक ठिकाणी टाईल्स फुटल्या आहेत.
क. असमाधानकारक इलेक्ट्रीक वर्क, योग्य कनेक्शन नाहीत, योग्य अर्थिंग नाही,
त्यामुळे तक्रारदार व त्यांच्या कुटुंबियांच्या जिवितास धोका.
ड. अॅल्युमिनियम खिडक्या आणि स्फ्टी ग्रीलचे काम, फिटींग योग्य रितीने केलेले
नाही.
इ. संपूर्ण फ्लॅटच्या भिंतींना आतून आणि बाहेरुन अनेक ठिकाणी तडे गेले आहेत.
ई. प्लंबिंगचे काम योह्य रितीने केलेले नाही, त्यामुळे वापरासाठी पुरेसे पाणि मिळत
नाही.
फ. संपूर्ण फ्लॅटमध्ये भिंतींमध्ये अनेक ठिकाणी लिकेज आहे.
ग. किचन ओट्याच्या टाईल्स फुटलेल्या आहेत.
ढ. किचनच्या खिडकीचे काम बाहेरुन पूर्ण केलेले नाही.
प. बाथरुम आणि टॉयलेटच्या खिडक्यांचे काम बाहेरुन पूर्ण केलेले नाही.
त. संपूर्ण फ्लॅटमध्ये जमिनीला योग्य उतार (स्लोप) केलेला नाही. संपूर्ण उतार
विरुद्ध बाजूस आहे.
थ. फ्लॅटमध्ये पेंटींग सदोष आहे.
द. टेरेसवर पाण्याचा निचरा होण्यासाठी योग्य आउटलेट नाही.
व. सर्वांत वरच्या टेरेसच वॉटरप्रुफिंग योग्य रितीने केलेले नाही.
च. लॉफ्टवरील प्लास्टरींग केलेले नाही.
तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार, जाबदेणारांना अनेकवेळा लेखी व तोंडी विनंती करुन, तसेच त्यांची प्रत्यक्षात भेट घेऊन करारामध्ये नमुद केलेल्या सुविधा देण्याची मागणी केली, परंतु जाबदेणारांनी त्याकडे दुर्लक्ष केले, म्हणून तक्रारदारांनी दि. 2/5/2010 रोजी सोसायटीमार्फत नोटीस दिली. तरीही जाबदेणारांनी वरील कामे करुन दिली नाहीत, म्हणून सदरील तक्रार. तक्रारदार, जाबदेणारांनी त्यांना निकृष्ट सेवा दिली व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केला असे जाहीर करण्यात यावे, वर नमुद केलेले दोष तातडीने दूर करावेत, मानसिक व शारीरिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई म्हणून रक्कम रु. 20,000/-, तक्रारीचा खर्च रक्कम रु. 10,000/- व इतर दिलासा मागतात.
3] तक्रारदारांनी त्यांच्या तक्रारीच्या पुष्ठ्यर्थ शपथपत्र, कागदपत्रे व फोटोग्राफ्स दाखल केले आहेत.
4] जाबदेणारांना नोटीस पाठविली असता, ते मंचामध्ये उपस्थित झाले व त्यांच्या लेखी जबाबाद्वारे तक्रारदाराच्या मागणीस विरोध दर्शविला. जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, त्यांनी तक्रारदारास दि. 28/08/2008 रोजी सदनिकेचा ताबा दिलेला आहे, त्यामुळे तक्रार मुदतबाह्य आहे. इमारतीचे बांधकाम हे त्यांनी पुणे महानगरपालिकेने मंजूर केलेल्या नकाशानुसारच केले आहे. सदरच्या इमारतीचे बांधकाम करण्यासाठी त्यांना ISI मार्क असलेले मटेरिअल वापरलेले आहे, तसेच बांधकाम क्षेत्रातील तज्ञांकरवी हे बांधकाम केलेले आहे आणि बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतरच त्यांनी तक्रारदारास सदनिकेचा ताबा दिलेला आहे. ताबा देतेवेळी तक्रारदार व सोसायटीच्या इतर सभासदांनी सर्व सोयी-सुविधा तपासूनच ताबा घेतला आहे. लाईट फिटींगकरीता वापरलेले साहित्य हे उच्च दर्जाचे आहे, त्याचप्रमाणे लाईट फिटींग, अर्थिंग, लाईट कनेक्शन हे योग्य रितीने केलेले आहे व तक्रारदारांनीही ते तपासून घेतलेले आहे. लाईट फिटींगचे काम हे, इलेक्ट्रीक फिटींगमधील तज्ञ व शासकिय परवानाधारक कंत्राटदाराकडून (Government Licensed Contractor) करवून घेतलेले आहे. जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, त्यांनी संपूर्ण बांधकाम पुणे महानगरपालिकेने मंजूर केलेल्या नकाशानुसारच केले आहे, परंतु सोसायटीतील बर्याच सभासदांनी बेकायदेशिररित्या कंपाऊंड वॉलच्या लगतची जागा वैयक्तीक पाण्याचे ज्यादा कनेक्शन घेण्यासाठी खोदले आहे, त्यामुळे कंपाऊंड वॉलला तडे गेलेले आहे. तसेच, सोसायटीतील बर्याच सभासदांनी बेकायदेशिररित्या प्रायव्हेट वॉटर पंपाचा वापर करुन फायबरचा स्टोरेज टॅंक बसविला आहे व त्याकरीता इमारतीच्या भिंतींमध्ये लोखंडाचा रॉड फिक्स केला आहे, तसेच तक्रारदार व इतर सभासदांनी बेकायदेशिररित्या ओपन बाल्कनी कव्हर करण्यासाठी स्लॅबमध्ये लोखंडी रॉड बसविले आहेत, त्यामुळे इमारतीच्या स्लॅबचा, आर.सी.सी. स्ट्रक्चरचा आणि बांधकामाचा दर्जा निकृष्ट झालेला आहे. टाक्यांमधून पाणी ओव्हरफ्लो होत असल्यामुळे व तक्रारदारांने टेरेसवर झाडांच्या कुंड्या ठेवून रोज त्यांना पाणी दिल्यामुळे भिंतींचा रंग आणि प्लास्टरचे नुकसान झालेले आहे. सोसायटीतील सभासदांनी बेकायदेशिररित्या बांधकाम केल्यामुळे, भिंतींना तडे गेलेले आहेत व त्यामुळे संपूर्ण इमारतीचे बांधकाम सदोष झालेले आहे. जाबदेणारांच्या म्हणण्यानुसार, जर सदनिकेचा ताबा देतेवेळी बांधकामामध्ये एवढ्या त्रुटी होत्या, तर तक्रारदारांनी ताबा का घेतला व आजपर्यंत सदरची सदनिका कसे वापरीत आहेत. तक्रारदार सदरच्या त्रुटी कागदपत्री पुराव्यानिशी सिद्ध करु शकले नाहीत, फक्त त्यांनी एक्सपर्टचे ओपिनिअन दाखल केले आहे, तेही त्यांनी मुद्दामपणे तक्रारदारांच्या बाजूने मांडलेले आहे. इतर सर्व आरोप अमान्य करीत जाबदेणार तक्रारदारांची तक्रार खर्चासह नामंजूर करावी अशी मागणी करतात.
5] जाबदेणारांनी त्यांच्या लेखी जबाबाच्या पुष्ठ्यर्थ शपथपत्र, कागदपत्रे व फोटोग्राफ्स दाखल केले आहेत.
6] दोन्ही बाजूंनी दाखल केलेल्या कागदपत्रांची मंचाने पाहणी केली. तक्रारदारांनी जाबदेणारांबरोबर दि. 25/8/2008 रोजी नोंदणीकृत करारनामा करुन ‘ओम संस्कृती’ या इमारतीमधील तिसर्या मजल्यावरील सदनिका क्र. 14, 529 चौ. फु. व 268 चौ. फु. टेरेस आणि कार पार्किंग 80 चौ. फु. खरेदी केली व सदर सदनिकेची किंमत सर्व खर्चासह रक्कम रु. 9,75,640/- जाबदेणारांना दिली. तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार, सदर
सदनिकेचा ताबा घेण्यापूर्वीही इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झालेले नव्हते, परंतु जाबदेणारांनी आग्रह केल्यामुळे व त्यांचीही राहण्याची अडचण असल्यामुळे त्यांनी जाने. 2009 मध्ये सदनिकेचा ताबा घेतला. ताबा घेतल्यानंतर तक्रारदारांना त्यांच्या सदनिकेमधील बरीच कामे अपूर्ण व निकृष्ट दर्जाची दिसली. त्यामध्ये सदनिकेच्या दरवाजाचे व आय पीसचे फिटींग दोषपूर्ण असल्याचे, टाईल्स फुटल्याचे, इलेक्ट्रीकची कामे, प्लंबींगची कामे दोषपूर्ण असल्याचे, खिडक्यांचे ग्रीलचे कामे योग्य रितीने केलेले नाही, तसेच अनेक ठिक़ाणी लिकेज असल्याचे, पेंटींग योग्य केले नसल्याचे, वॉटर प्रुफिंग व उतार/स्लोप योग्य केले नसल्याचे नमुद केले आहे. जाबदेणारांनी त्यांच्या लेखी जबाबामध्ये, इमारतीचे बांधकाम करण्यासाठी त्यांना ISI मार्क असलेले मटेरिअल वापरलेले आहे, तसेच बांधकाम क्षेत्रातील तज्ञांकरवी हे बांधकाम केलेले आहे आणि बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतरच त्यांनी तक्रारदारास सदनिकेचा ताबा दिलेला आहे. त्याचप्रमाणे इलेक्ट्रीकचे आणि प्लंबींगचेही काम त्यांनी तज्ञांकरवी केलेले आहे, असे म्हटलेले आहे. परंतु जाबदेणारांनी अशा कुठल्याही तज्ञांचे शपथपत्र किंवा अहवाल दाखल केला नाही. त्याचप्रमाणे जाबदेणार त्यांच्या बांधकामाचे फोटोग्राफ्स दाखल केलेले आहेत, सदरचे फोटोग्राफ्स हे इमारतीच्या बाहेरील भागावरुन घेतलेले आहेत. तक्रारदारांच्या मुख्य तक्रारी या त्यांच्या सदनिकेबद्दल आहेत. तक्रारदारांच्या सदनिकेबद्दलचा एकही फोटो जाबदेणारांनी दाखल केला नाही. त्यामुळे जाबदेणारांनी ISI मार्क असलेले मटेरिअल वापरुन तज्ञांकरवी बांधकाम केले आहे, या त्यांच्या म्हणण्यास पुष्टी मिळत नाही. तक्रारदारांनी त्यांच्या सदनिकेचे फोटोग्राफ्स दाखल केलेले आहेत, त्यामध्ये मुख्य दाराच्या चौकटीचा, आय पीसचा फोटो तसेच बेड रुमच्या फुटलेल्या टाईल्सचा, टेरेसच्या भिंतीचा, किचनच्या व बाथरुमच्या खिडकीचा, मुख्य दाराजवळ तडा गेल्याचा आणि सर्व भिंती लिकेजमुळे खराब झाल्याचे तसेच पेंटींग
खराब झाल्याचे फोटोग्राप्स दाखल केलेले आहेत. तसेच तक्रारदारांनी वॉटर प्रुफिंगसाठीचे नॅशनल वॉटर प्रुफिंग कंपनीचे रक्कम रु. 2,57,700/- चे कोटेशन दाखल केलेले आहे. तसेच तक्रारदार राहत असलेल्या सोसायटीने याच जाबदेणारांविरुद्ध दाखल केलेल्या तक्रार क्र. पीडीएफ/451/2010 मध्ये प्रशांत महाजन, बी.ई. सिव्हील, इंजिनिअर & कॉंन्ट्रॅक्टर यांचा व्हिजिट रिपोर्ट दाखल केला आहे. त्यामध्ये सदनिका क्र. 13 व 14 मध्ये जिन्याच्या टोपीमुळे लिकेज आहे व त्यामुळे पेंटींगचे नुकसान झालेले आहे. या सर्व कागदपत्रांवरुन जाबदेणारांनी बांधकामामध्ये त्रुटी ठेवलेल्या आहेत हे दिसून येते. तक्रारदारांनी दाखल केलेले फोटोग्राफ्स हे मे 2011 मध्ये काढलेले आहेत व तक्रारदारांनी सदनिकेचा ताबा जाने 2009 मध्ये घेतलेला आहे. त्यामुळे तक्रारदारांची मुख्य दरवाजाच्या आय पीसची तक्रार, फुटलेल्या टाईल्सची तक्रार, अॅल्युमिनिअमच्या खिडक्या आणि सेफ्टी ग्रीलची तक्रार मंचास मान्य करता येणार नाही. कारण आय पीस, टाईल्स, अॅल्युमिनिअमच्या खिडक्या, आणि सेफ्टी ग्रील या गोष्टी दोन-अडीच वर्षामध्ये वापरामुळे खराब होऊ शकतात. तक्रारदारांनी या त्रुटी सिद्ध करण्यासाठी दुसरा कोणताही पुरावा दाखल केलेला नाही. तसेच तक्रारदारांनी प्लंबींग योग्य नसल्याबद्दल, पुरेसे पाणी मिळत नसल्याबद्दल कोणताही स्वतंत्र पुरावा दाखल केलेला नाही. म्हणून मंच तक्रारदारांच्या याही मागण्या मान्य करीत नाही.
परंतु तक्रारदारांच्या सदनिकेमधील अपूर्ण बांधकाम, लिकेज, पेंटींग, स्लोप आणि वॉटर प्रुफिंगबाबत जो पुरावा आणि फोटोग्राफ्स दाखल केलेले आहेत, हा सर्व पुरावा बांधकामातील त्रुटी सिद्ध करण्यासाठी पुरेसा आहे, असे मंचाचे मत आहे. इलेक्ट्रीक वर्क आणि अर्थिंगबाबत, मंचाच्या मते लिकेजमुळे अर्थिंगचे आणि इलेक्ट्रीकच्या कामाचे नुकसान झाले असेल आणि त्यामुळे तक्रारदार व त्यांच्या कुटुंबाच्या जिवीतास धोका उद्भवू शकतो, त्यामुळे इलेक्ट्रीकचे काम दुरुस्त करुन देणे ही जाबदेणारांची जबाबदारी आहे. या सर्व त्रुटी दुरुस्त करुन मिळण्यास तक्रारदार हक्कदार ठरतात असे मंचाचे मत आहे. त्याचप्रमाणे जाबदेणारांनी बांधकामामध्ये ठेवलेल्या त्रुटींमुळे तक्रारदारास साहजिकच मानसिक व शारीरिक त्रास सहन करावा लागला असेल आणि म्हणूनच प्रस्तुतची तक्रार मंचामध्ये दाखल करावी लागली, त्यामुळे ते नुकसान भरपाई मिळण्यासही पात्र ठरतात.
7] वरील सर्व विवेचनावरुन व कागदपत्रांवरुन मंच खालील आदेश पारीत करते.
** आदेश **
1. तक्रारदारांची तक्रार अंशत: मंजूर करण्यात येते.
2. जाबदेणारांनी तक्रारीतील परिच्छेद क्र. 5(क), (इ),
(फ), (ढ), (प), (त), (थ), (द) (व) आणि (च) या
सर्व त्रुटी तक्रारदारास या आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून
सहा आठवड्यांच्या आंत दुरुस्त करुन द्याव्यात.
3. जाबदेणारांनी तक्रारदारास रक्कम रु. 20,000/- (रु.
वीस हजार फक्त) नुकसान भरपाईपोटी आणि रक्कम
रु. 2000/- (रु. दोन हजार फक्त) तक्रारीच्या खर्चापोटी
या आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून सहा आठवड्यांच्या
आंत द्यावेत.
4. निकालाच्या प्रती दोन्ही पक्षकारांना नि:शुल्क
पाठविण्यात याव्यात.
