(आदेश पारीत द्वारा- श्री.विजयसिंह ना. राणे, मा.अध्‍यक्ष) -/// आ दे श ///- (पारीत दिनांक – 09 फेब्रुवारी, 2011) यातील सर्व तक्रारदार ह्यांनी प्रस्‍तूत तक्रारी ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्‍या कलम 12 अन्‍वये मंचासमक्ष दाखल केलेल्‍या आहेत. प्रस्‍तूत तक्रारी मा. राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, मुंबई यांचे दिनांक 15 ऑक्‍टोबर, 2008 रोजीचे आदेशान्‍वये या मंचामध्‍ये नोटीस/उपस्थितीचे टप्‍प्‍यावर स्‍थानांतरीत करण्‍यात आल्‍या, आणि मंचाने दोन्‍ही पक्षांना नोटीस बजाविली. सदरच्‍या सर्व तक्रारींमध्‍ये गैरअर्जदार एकच आहेत आणि तपशिलाचा भाग वगळता बहुतांश वस्‍तूस्थिती आणि कायदेविषयक बाबी समान आहेत. म्‍हणुन या सर्व तक्रारींचा एकत्रितपणे निकाल देण्‍यात येत आहे. यातील सर्व तक्रारदार यांचे थोडक्‍यात निवेदन असे आहे की, गैरअर्जदार हे भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करीतात व ते नोबल रिअल ईस्‍टेटचे मालक आहेत. त्‍यांनी सन 2002 मध्‍ये नोबल रिअल ईस्‍टेटचे मालक या नात्‍याने तक्रारदार यांची भेट घेतली. त्‍यांना निवासी वापराकरीता उपलब्‍ध असलेल्‍या लेआऊटमधील भूखंडा विषयी सांगीतले आणि निवासी भूखंड खरेदी करण्‍याचे सांगीतले व भूखंड त्‍यांचे मालकी हक्‍कात असल्‍याचे सांगीतले. गैरअर्जदाराचे म्‍हणण्‍यावर विश्‍वास ठेवून तक्रारदार यांनी भूखंड विक्रीचे करारनामे केले व पुढे त्‍यांना वेळोवेळी रकमा दिल्‍या. पुढे त्‍यांना भूखंड विक्री करुन द्या, राहिलेल्‍या रकमा देतो अशी विनंती केली, मात्र त्‍यांनी उडवाउडवीची उत्‍तरे दिली. पुढे त्‍यांना असेही आढळून आले की, गैरअर्जदाराने सदर भूखंडांच्‍या विक्रीकरीता आवश्‍यक असलेल्‍या बाबींची पूर्तता केलेली नाही व ते विकसीत करण्‍याचे बाबींची सुध्‍दा पूर्तता केलेली नाही. पुढे त्‍यांच्‍यासारख्‍याच अन्‍य ग्राहकांना भूखंडांची विक्री करुन न देता मे, 2008 मध्‍ये करारनामे रद्द झाल्‍याबाबतची नोटीस पाठविली. त्‍यापूर्वी विक्री सध्‍या बंद आहे वगैरे कारणे ते सांगत होते. अशा नोटीसची माहिती प्राप्‍त झाल्‍यावर तक्रारदार यांनी वकीलामार्फत नोटीस पाठविल्‍या, त्‍या नोटीस त्‍यांना मिळाल्‍या, मात्र त्‍यास कोणतेही उत्‍तर दिलेले नाही. पुढे तक्रारदारांनी गैरअर्जदार टाळाटाळ करीत असल्‍यामुळे ह्या तक्रारी मंचासमक्ष दाखल करुन, त्‍याद्वारे गैरअर्जदाराने भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे वा तसे शक्‍य नसल्‍यास इतर पर्यायी निकाल द्यावा, त्‍यांना वेळोवेळी विक्रीपत्र करुन देण्‍याविषयी गैरअर्जदार यांचेकडे जावे लागल्‍यामुळे झालेल्‍या खर्चापोटी प्रत्‍येकी रुपये 10,000/- आणि त्‍यांना झालेल्‍या मानसिक त्रासापोटी प्रत्‍येकी रुपये 10,000/- मिळावे अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत. सदर प्रकरणांत तक्रारदारांनी मौजा नारा, खसरा नं.101/1, प.ह.नं.11 या ठिकाणच्‍या लेआऊटमधील भूखंड खरेदी करण्‍यासंबंधिचे करार केलेले आहेत व त्‍यानुसार दिलेल्‍या रकमा व मागण्‍या इत्‍यादीसंबंधिचा संपूर्ण तपशिल खालील प्रमाणे आहे. ‘परिशिष्‍ट—अ’ अनुक्रमांक | 1. | 2. | 3. | 4. | 5. | तक्रार क्रमांक | 200/08 | 201/08 | 202/08 | 203/08 | 204/08 | तक्रारदाराचे नांव | श्री. पुरणचंद्र कुकडे | श्री बळवंत माकडे | सौ विद्या गायकवाड | श्री युवराज बोंदरे | श्री गुणवंत वाघ | करारनाम्‍याचा दिनांक | 4/2/02 | 11/2/02 | 19/2/02 | 4/2/02 | 13/2/02 | भूखंड क्रमांक | 32 | 33 | 92 | 93 | 72 | एकूण क्षेत्रफळ | 1500 चौ.फुट | 1500 चौ.फुट | 1500 चौ.फुट | 1500 चौ.फुट | 2000 चौ.फुट | एकूण किंमत | 60,000/- | 60,000/- | 60,000/- | 60,000/- | 80,000/- | बयानापत्राचे वेळी दिलेली रक्‍कम | 10,000/- | 10,000/- | 10,000/- | 10,000/- | 10,000/- | वेळोवेळी दिलेल्‍या एकूण इतर रकमा | 20,000/- | 35,000/- | 20,000/- | 10,000/- | 15,000/- | एकूण दिलेली रक्‍कम | 30,000/- | 45,000/- | 30,000/- | 20,000/- | 25,000/- | प्रत्‍यक्ष पावत्‍याप्रमाणे | 30,000/- | 45,000/- | 30,000/- | 20,000/- | 25,000/- | तक्रारदाराचे म्‍हणण्‍याप्रमाणे | 40,000/- | 45,000/- | 30,000/- | 20,000/- | 25,000/- | देणे राहिलेली रक्‍कम | 30,000/- | 15,000/- | 30,000/- | 40,000/- | 55,000/- | नोटीस दिनांक | 6/6/2008 | 6/6/2008 | 21/6/08 | 7/6/2008 | 21/6/08 | गैरअर्जदारास नोटीस प्राप्‍त झाल्‍याचा दिनांक | 12/6/2008 | 12/6/2008 (गै.अ.2) | 22/6/08 | 9/6/2008 | 21/6/08 | मागणी केलेल्‍या मा.त्रासाची व खर्चाची एकूण रक्‍कम | 20,000/- | 20,000/- | 20,000/- | 20,000/- | 20,000/- |
सदरील सर्व प्रकरणात गैरअर्जदार यांना मंचाद्वारे नोटीस बजाविण्‍यात आल्‍या, त्‍यावरुन हजर होऊन त्‍यांनी आपले लेखी जबाब मंचासमक्ष दाखल केलेत. गैरअर्जदार यांनी प्राथमिक आक्षेप घेतला की, तक्रारदार हे ग्राहक नाहीत व गैरअर्जदाराने त्‍यांना कोणतीही सेवा देऊ केलेली नाही. तसेच तक्रारीचे स्‍वरुप Specific performance of contract चे आहे. त्‍यामुळे सदरील प्रकरणात मंचास अधिकारक्षेत्र नाही. तसेच सदरील तक्रारी ह्या मुदतीत नाहीत यास्‍तव त्‍या खारीज कराव्‍या. याव्‍यतिरिक्‍त तक्रारदारांनी केलेली इतर सर्व विपरीत विधाने त्‍यांनी नाकबूल केली. नोबल रिअल ईस्‍टेट व तक्रारदार यांचेत कोणतेही करारनामे नाहीत, त्‍यामुळे सदर तक्रारी ह्या चूकीच्‍या व गैरकायदेशिर आहेत. गैरअर्जदार नोबल रिअल ईस्‍टेटचे मालक असल्‍याची बाब नाकबूल केली. तक्रारदार यांनी गैरअर्जदारासोबत करारनामे केले ही बाब, तसेच तक्रारदार यांनी गैरअर्जदाराना काही रकमा दिल्‍या ही बाब, तसेच तक्रारदारांनी त्‍यांना नोटीस पाठविल्‍या ही बाब माहितीअभावी नाकारली. तक्रारदारांनी दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवजांवरील गैरअर्जदाराच्‍या सह्या नाहीत. पावत्‍या ह्या नोबल रिअल ईस्‍टेट किंवा दर्शन को—ऑपरेटिव्‍ह संस्‍थेने दिलेल्‍या आहेत, गैरअर्जदारांनी नव्‍हे असे नमूद केले. थोडक्‍यात सदर प्रकरणे चूकीची व गैरकायदेशिर आहेत व त्‍यांचेतर्फे सेवेत त्रुटी नाही, तक्रारदारांचाच दोष आहे. म्‍हणुन ती खारीज करण्‍यात यावीत असा उजर घेतला. यातील तक्रारदार ह्यांनी आपल्‍या तक्रारी प्रतिज्ञालेखावर दाखल केलेल्‍या असून, विक्रीचे करारनामे, सभासद फीच्‍या रसीदा, रक्‍कम भरल्‍याच्‍या पावत्‍या, 7/12 चे उतारे, गैरअर्जदाराचे पत्र, नोटीस, पोस्‍टाच्‍या पावत्‍या, तसेच सर्व तक्रारदारांचे प्रतिउत्‍तरादाखल वेगळे प्रतिज्ञालेख इत्‍यादी दस्‍तऐवज मंचासमक्ष दाखल केलेले आहेत. गैरअर्जदार यांनी आपले लेखी जबाब प्रतिज्ञालेखावर दाखल केलेले असून, अन्‍य कोणतेही दस्‍तऐवज मंचासमक्ष दाखल केलेले नाहीत. तक्रारदार यांच्‍या वकीलांनी या प्रकरणात मंचासमक्ष तोंडी युक्‍तीवाद केला. गैरअर्जदार यांना संधी दिली ते सतत गैरहजर राहिले व युक्‍तीवाद केला नाही. सदर प्रकरणात गैरअर्जदार यांनी प्राथमिक आक्षेप आपले लेखी जबाबात घेतले होते की, सदर प्रकरणे मंचाचे अधिकारक्षेत्रात येत नाही, तक्रारदार हे ग्राहक नाहीत व त्‍यांना गैरअर्जदाराने सेवा देऊ केली नाही व तक्रारदार यांनी कोणतीही सेवेतील त्रुटी समोर आणलेली नाही, तक्रारीसाठी कोणतेही कारण घडलेले नाही आणि सदरील तक्रारी ह्या मुदतीत नाहीत. या सर्व आक्षेपासंबंधाने गैरअर्जदारानी त्‍वरीत निकाली काढावे अशी मागणी केल्‍यावरुन दिनांक 24/2/2009 ला मंचातर्फे एक आदेश पारीत करण्‍यात आला व गैरअर्जदार यांनी उपस्थित केलेले वरील सर्व प्राथमिक आक्षेप खारीज करण्‍यात आले. आता यामध्‍ये विवादात व विचारार्थ आलेले मुद्दे हे खालीलप्रमाणे आहेत. (1) तक्रारदार व गैरअर्जदार यांचेत करार झाले होते काय ? व तक्रारदार यांनी गैरअर्जदारास मोबदल्‍याची रक्‍कम दिली काय ? (2) गैरअर्जदार यांनी आपल्‍या सेवेत त्रुटी ठेवलेली आहे काय ? यातील गैरअर्जदार यांनी आपले लेखी जबाबात तक्रारदार यांनी गैरअर्जदार यांचेसोबत करारनामे केले, तक्रारदार यांनी गैरअर्जदाराना काही रकमा दिल्‍या आणि तक्रारदारांनी त्‍यांना नोटीस पाठविल्‍या ह्या बाबी माहितीअभावी नाकबूल असे म्‍हंटलेले आहे. दिवाणी स्‍वरुपाच्‍या प्रकरणांमध्‍ये संबंधित बाब ही विशेषत्‍वाने न नाकारता जर जबाब देणारी व्‍यक्‍ती ही, संबंधित बाबी माहितीअभावी नाकारीत असेल, तर त्‍या बाबी त्‍यांना मान्‍य आहेत असा त्‍याचा अर्थ होतो व ही स्थिती कायदेविषयक दृष्‍ट्या स्‍थापित आहे. त्‍यामुळे वरील सर्व बाबी ह्या गैरअर्जदार यांना मान्‍य आहेत असे स्‍पष्‍ट होते. गैरअर्जदार यांनी सदरच्‍या दस्‍तऐवजांवरील सह्या अमान्‍य केलेल्‍या आहेत. सदर पावत्‍या ह्या नोबल रिअल ईस्‍टेट वा दर्शन को—ऑपरेटिव्‍ह संस्‍थेने तक्रारदारांना दिल्‍याचे दिसते असे म्‍हंटले आहे. या प्रकरणांत बयानापत्र व रक्‍कम दिल्‍याच्‍या पावत्‍या ह्या सगळ्यांचे काळजीपूर्वक निरीक्षण केल्‍यानंतर असे स्‍पष्‍ट होते की, सदर दस्‍तऐवजांवरील बहुतांश सह्या ह्या गैरअर्जदार यांच्‍याच आहेत. कारण त्‍या, मान्‍य सह्या, या प्रकरणांतील गैरअर्जदारांचे लेखी जबाब, प्रतिज्ञालेख व इतर अर्ज, वकीलपत्र इत्‍यादी ठिकाणी आहेत त्‍या सह्या ह्या बयानापत्र व पावत्‍यांवरील सह्यांची तंतोतंत जुळतात. तसेच या प्रकरणां मधील दाखल पावत्‍या व ‘किस्‍ती रसीद’ या मथळ्याच्‍या आहेत. अगदी सन 2002 मधील सुरुवातीची मेंबरशिटची पावती वगळली तर अन्‍य पावत्‍या एकाच प्रकारच्‍या आहेत व त्‍यावर गैरअर्जदाराच्‍या सह्या आहेत आणि काही पावत्‍यांवर गैरअर्जदार यांच्‍या सह्यांव्‍यतिरिक्‍त नोबल रिअल ईस्‍टेट वा दर्शन को—ऑपरेटिव्‍ह संस्‍थेचे शिक्‍के (ठप्‍पा) मारलेले आहेत आणि त्‍यावर सुध्‍दा गैरअर्जदार यांची सही आहे व बयानापत्रावरही गैरअर्जदार यांची सही आहे. यावरुन हे स्‍पष्‍ट होते की, गैरअर्जदाराने तक्रारदारांकडून वेळोवेळी रकमा स्विकारल्‍या आणि त्‍यांना पावत्‍या दिलेल्‍या आहेत. त्‍यावर कधी नोबल रिअल ईस्‍टेट तर कधी को—ऑपरेटिव्‍ह संस्‍था या नावाने शिक्‍के मारले आहेत व काही पावत्‍यांवर कोणताही शिक्‍का नाही. यात सगळ्यात महत्‍वाची बाब अशी आहे की, गैरअर्जदार यांनी, तक्रारदारांविरुध्‍द खोट्या दस्‍तऐवजांच्‍या आधारे ही प्रकरणे कां दाखल केलेली आहेत यासंबंधिचे कोणतेही संयुक्तिक कारण मंचासमोर आणलेले नाही. तसेच तक्रारदारांनी पाठविलेल्‍या नोटीस त्‍यांना मिळाल्‍याची बाब अमान्‍य केली, मात्र तक्रारदारांनी त्‍याबाबतच्‍या पोचपावत्‍या मंचासमक्ष दाखल केलेल्‍या आहेत व त्‍या नोटीशींना गैरअर्जदाराने उत्‍तरच दिले नाही व एकप्रकारे त्‍या नोटीशीतील मजकूर मान्‍य केला आहे. तक्रारदारांना गैरअर्जदाराने एक पत्र दिले वत्‍या पत्रातून त्‍यांनी बयानापत्र करुन दिल्‍याचे म्‍हणणे मान्‍य केले आणि घेतलेली रक्‍कम सुध्‍दा मान्‍य केली आणि आम्‍ही तुम्‍हाला एक वर्षाचे आत विक्रीपत्र करुन देणे होते, मात्र तुम्‍ही ते करुन घेतले नाही व रकमा दिल्‍या नाहीत म्‍हणुन करार रद्द झाला असे दिनांक 20/5/2008 चे पत्रान्‍वये कळविले आहे. या बाबीवरुन तक्रारदार यांचेसोबत गैरअर्जदाराने केलेले व्‍यवहार हे खरे होते व सदरचे व्‍यवहार त्‍यांनी स्‍वतः केले ह्या म्‍हणण्‍यास बळकटी प्राप्‍त होते. गैरअर्जदाराने नोबल रिअल ईस्‍टेट व दर्शना को—ऑपरेटिव्‍ह सोसायटी म्‍हणजे नेमके काय आहे आणि त्‍यांचे शिक्‍के असलेल्‍या पावत्‍यांवर त्‍यांनी का सही केली याचा खुलासा केलेला नाही. यावरुन गैरअर्जदाराने आपल्‍या सोयीप्रमाणे वेळोवेळी रकमा स्विकारुन त्‍यावेळी जे उपलब्‍ध असतील ते शिक्‍के इत्‍यादी मारुन घेतले हे अगदी स्‍पष्‍ट आहे. दुसरे असे आहे की, जर सदरचे दस्‍तऐवज खरोखरीच खोटे असतील तर तो गंभीर स्‍वरुपाचा फौजदारी मामला ठरतो आणि गैरअर्जदार यांनी तसे प्रकरण तक्रारदारांविरुध्‍द दाखल कल्‍याचे दिसून येत नाही. ह्या सर्व बाबींचा एकत्रित विचार करता हे स्‍पष्‍ट होते की, गैरअर्जदाराने प्रत्‍यक्षात हे व्‍यवहार केले आणि त्‍यांचेजवळून रकमा स्विकारल्‍या आहेत. आता मात्र बचावासाठी म्‍हणुन त्‍यास नकार दर्शवितात ही बाबच मुळात गैरअर्जदार यांचे सेवेतील त्रुटी स्‍पष्‍ट करते. यात गैरअर्जदार यांनी सदरील लेआऊट हा त्‍यांचे मालकीचा होता व त्‍याचे त्‍यांनी अकृषक रुपांतरण केले होते, असा आदेश प्राप्‍त केला होता, यासंबंधिची कोणतीही माहिती मंचास पु‍रविलेली नाही. ते मंचासमक्ष स्‍वतः उपस्थित झाले नाहीत, जेणेकरुन या बाबी स्‍पष्‍ट होतील. याचाच अर्थ गैरअर्जदार हे मंचापासून सत्‍यस्थिती लपवित आहेत हे स्‍पष्‍ट होते. एखाद्या भूखंडाच्‍या विक्रीचा सौदा करणे व त्‍यासंबंधात कोणतीही माहिती न देणे, मात्र मोबदल्‍याची रक्‍कम स्विकारणे व प्रत्‍यक्षात त्‍याचे विक्रीपत्र करुन न देणे या गैरअर्जदार यांचे सेवेतील गंभीर स्‍वरुपाच्‍या त्रुटी आहेत. यातील सर्व तक्रारदार हे सर्वसामान्‍य लोकं असून गैरअर्जदार यांचेसोबत सदर व्‍यवहार केलेला आहे आणि त्‍यांचेकडून मोठ्या प्रमाणावर रकमा स्विकारल्‍या असून त्‍यांची फसवणूक केली आहे. वरील सर्व वस्‍तूस्थितीचा विचार करता, आम्‍ही खालीलप्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत. -000 अं ती म आ दे श 000- 1) सर्व तक्रारदार ह्यांच्‍या तक्रारी अंशतः मंजूर करण्‍यात येतात. 2) गैरअर्जदार यांनी प्रकरण क्रमांक 200/08 ते 204/08 मधील तक्रारदारांना संबंधित मालमत्‍ता म्‍हणजे परिशिष्‍ट—अ मधील भूखंड (मौजा नारा, खसरा नं.101/1, प.ह.नं.11 या लेआऊट मधील) याचे विक्रीपत्र, आदेश प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांकापासून दोन महिन्‍यांचे आत करुन नोंदवून भूखंडाचे ताबे त्‍यांना द्यावेत. 3) प्रकरण क्रमांक 200/2008 ते 204/2006 मधील तक्रारदारांनी त्‍यांचेकडे देणे असलेल्‍या रकमा ‘परिशिष्‍ट अ’ मध्‍ये दर्शविल्‍याप्रमाणे अनुक्रमे रुपये 30,000/, 15,000/-, 30,000/-, 40,000/- आणि रुपये 55,000/- एवढ्या रकमा ज्‍या देणे राहिलेल्‍या आहेत, त्‍या गैरअर्जदारास देण्‍यासाठी एक महिन्‍याचे आत धनाकर्षाद्वारे (Bank Draft) मंचात जमा कराव्‍या. 4) गैरअर्जदार यांनी तक्रारदारांकडून खरेदीखतासाठी लागणारे मुद्रांकशुल्‍क व नोंदणी शुल्‍क या रकमेची मागणी आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून एक महिन्‍याचे आत रजीस्‍टर्ड पोस्‍टाने नोटीस पाठवून करावी त्‍यावर तक्रारदारांनी त्‍या रकमा मंचात जमा जमा कराव्‍यात. व त्‍यांनी अशा रकमा मंचात जमा केल्‍यानंतर, तेथून एक महिन्‍याचे आत विक्रीपत्रे करुन देऊन ताबा द्यावा. तक्रारदार यांना मान्‍य असल्‍यास वादातिल भूखंड याऐवजी समान स्थितीत असलेले व त्‍याच भागात असलेल्‍या भूखंडांचे विक्रीपत्र गैरअर्जदार करुन देऊ शकतील. किंवा 5) तक्रारदार यांना मान्‍य असल्‍यास व गैरअर्जदार वरील भूखंडांची विक्री करुन देण्‍यास कायदेशिर दृष्‍ट्या अक्षम असतील तर गैरअर्जदाराने तक्रारदारांना आजचे जे बाजारभाव आहेत त्‍या बाजार भावाप्रमाणे नुकसान भरपाई द्यावी. 6) गैरअर्जदार यांनी सर्व प्रकरणांतील तक्रारदारांना शारीरिक व मानसिक त्रासाबद्दल प्रत्‍येकी रुपये 10,000/- आणि तक्रारीच्‍या खर्चाबद्दल प्रत्‍येकी रुपये 1,000/- याप्रमाणे एकंदरीत रुपये 11,000/- प्रत्‍येकी (रुपये अकरा हजार केवळ) एवढी रक्‍कम द्यावी. गैरअर्जदार यांनी सदर आदेशाचे पालन आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांका पासून एक महिन्‍याचे आत करावे.
| | [HONABLE MRS. Jayashree Yangal] MEMBER[HONORABLE Shri V. N. Rane] PRESIDENT[HONABLE MRS. Jayashree Yende] MEMBER | |
