(पारीत व्‍दारा श्री. भास्‍कर बी. योगी, मा. अध्‍यक्ष)

                                                                       (पारीत दिनांक – 24 मे, 2019)

1.    तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डर कडून कराराप्रमाणे सदनीकेचे विक्रीपत्र करुन द्यावा किंवा रक्‍कम व्‍याजासह परत मिळण्‍यासाठी तसेच अन्‍य अनुषंगिक मागण्‍यासाठी ग्राहक संरक्षण अधिनियम-1986 चे कलम-12 अन्‍वये प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केली आहे.

02.   तक्रारीचा थोडक्‍यात आशय खालील प्रमाणे-

      विरुध्‍दपक्षाने दिनांक-18/09/2014 रोजीचे करारनाम्‍याप्रमाणे मौजा खोकरला, तालुका- जिल्‍हा भंडारा येथे “साई वात्‍सल्‍य” ही तीन मजली ईमारत बांधण्‍याचे जाहिर केले. तक्रारकर्त्‍याला स्‍वतःचे राहण्‍यासाठी निवासी सदनीकेची आवश्‍यकता होती. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने मौजा खोकरला, तालुका-जिल्‍हा भंडारा येथील तलाठी साझा क्रं-12, मधील अनुक्रमे भूखंड क्रं-13 व 14, ठक क्रं. 134 वर प्रस्‍तावित “साई वात्‍सल्‍य” या ईमारतीमधील फ्लॅट क्रं-202, अविभक्‍त हिश्‍यासह एकूण रुपये-11,21,000/- एवढया किंमतीत विकत घेण्‍यासाठी विरुध्‍दपक्षाशी दिनांक-18/09/2014 रोजी करारनामा केला आणि त्‍याच दिवशी नगदी मोबदल्‍याची काही रक्‍कम रुपये-7,00,000/- विरुध्‍दपक्षाला बयानापोटी अदा केली. व उर्वरीत रक्‍कम रुपये 4,21,000/- सदनीकेचे विक्रीपत्र करते वेळी देण्‍याचे ठरले होते. कराराप्रमाणे ईमारतीचे संपूर्ण बांधकाम करुन सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍दपक्षाने स्विकारली होती.

      तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, त्‍याने करारानंतर नियोजित ईमारतीचे बांधकामाबाबत मोक्‍यावर प्रत्‍यक्ष्‍य जाऊन पाहणी केली असता तेथे कोणतेही बांधकाम सुरु असल्‍याचे आढळून आले नाही. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाकडे रुपये 7,00,000/- जमा करुन सुध्‍दा विरुध्‍द पक्षाने विहित मुदतीत विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यासाठी तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-20/08/2018 रोजीची कायदेशीर नोटीस पाठविली परंतु नोटीस प्राप्‍त होऊनही विरुध्‍दपक्षाने कोणताही प्रतिसाद दिला नाही, म्‍हणून शेवटी त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार मंचा समक्ष दाखल करुन पुढील मागण्‍या केल्‍यात- तक्रारकर्त्‍याने करारातील सदनीकेपोटी विरुध्‍दपक्षाला दिलेली रक्‍कम रुपये 7,00,000/- द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे.  तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-1,00,000/- तसेच तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-50,000/- विरुध्‍दपक्षाकडून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे. 

03.   विरुध्‍दपक्षाला मंचाचे मार्फतीने नोटीस पाठविली असता नोटीस विरुध्‍दपक्षाला मंचाची नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यानंतर विरुध्‍दपक्ष मंचासमक्ष उपस्थित झाला नाही वा त्‍याने लेखी निवेदन दाखल केलेले नाही म्‍हणून, त्‍याचे विरुध्‍द तक्रार एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश मंचाने प्रस्‍तुत प्रकरणात दिनांक-16/11/2018 रोजी पारीत केला.

04.   तक्रारकर्त्‍याने यादी नुसार दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती  दाखल केल्‍यात ज्‍यामध्‍ये प्रामुख्‍याने सदनीका विक्री कराराची प्रत, विरुध्‍दपक्षाला रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविलेल्‍या कायदेशीर नोटीसची प्रत, पोस्‍टाची पावती व पोच  अशा दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात. तसेच पुराव्‍यार्थ स्‍वतःचा प्रतिज्ञालेख दाखल केला व तक्रार आणि शपथपत्रालाच लेखी युक्‍तीवाद समजावा अशा आशयाची पुरसिस दाखल केली.

05.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार तसेच प्रकरणातील उपलब्‍ध दस्‍तऐवज इत्‍यादींचे काळजीपूर्वक अवलोकन करण्‍यात आले असता न्‍यायमंचाचा निष्‍कर्ष खालील प्रमाणे आहे-

                                                     ::निष्‍कर्ष::

06.   तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षा सोबत मौजा खोकरला, तालुका-जिल्‍हा भंडारा येथील अनुक्रमे भूखंड क्रं-13 व 14, ठक क्रं. 134 वर प्रस्‍तावित “साई वात्‍स्‍यल्‍य“ या ईमारती मधील सदनिका क्रं-202 अविभक्‍त हिश्‍यासह एकूण रुपये-11,21,000/- एवढया किंमतीत विकत घेण्‍यासाठी दिनांक-18/09/2014 रोजी करारनामा केला आणि त्‍याच दिवशी नगदी मोबदल्‍याची काही रक्‍कम रुपये-7,00,000/- विरुध्‍दपक्षाला अदा केली व उर्वरीत रक्‍कम रुपये 4,21,000/- सदनीकेचे विक्रीपत्र करते वेळी देण्‍याचे ठरले होते आणि कराराप्रमाणे ईमारतीचे संपूर्ण बांधकाम करुन सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍दपक्षाने स्विकारली होती. तक्रारकर्त्‍याने सदर सदनीका विक्री कराराची प्रत पुराव्‍यार्थ दाखल केली आहे, यावरुन त्‍याचे उपरोक्‍त कथनास बळकटी प्राप्‍त होते.

07.   विरुध्‍दपक्षाने महाराष्‍ट्र ओनरेशिप अपार्टमेंट कायद्दा प्रमाणे दिनांक-18/09/2014 रोजीचे करारनाम्‍याप्रमाणे मौजा खोकरला, तालुका- जिल्‍हा भंडारा येथे साई वात्‍सल्‍य ही चार मजली ईमारत बांधण्‍याचे जाहिर केले, सदर बयानपत्राच्‍या करारनाम्‍याची प्रत तक्रारकर्त्‍याने दाखल केली. यावरुन असे सिध्‍द होते की, विरुध्‍दपक्षाचा बिल्‍डरचा व्‍यवसाय असून ईमारत बांधून त्‍यातील सदनीका गरजू ग्राहकांना विक्री करुन त्‍यातून नफा कमाविण्‍याचा त्‍याचा उद्देश्‍य दिसून येतो.

08.   विरुध्‍दपक्षाने करारामध्‍ये करार दिनांक-18/09/2014 पासून तक्रारकर्त्‍याने नोंदणी केलेल्‍या सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची जबाबदारी स्विकारलेली होती व कराराचे दिनांकालाच व त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याकडून सदनीकेची रुपये 7,00,000/- स्विकारलेली होती परंतु असे असताना तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारी प्रमाणे कोणतेही बांधकाम पूर्ण करुन न दिल्‍याने विरुध्‍दपक्षाचे हेतू बद्दल त्‍यास शंका आल्‍याने विहित मुदतीत विक्रीपत्र नोंदवून सदनीकेचा ताबा मिळण्‍यासाठी त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला दिनांक-20/08/2018 रोजीची कायदेशीर नोटीस पाठविली परंतु नोटीस प्राप्‍त होऊनही विरुध्‍दपक्षाने कोणताही प्रतिसाद तसेच उत्‍तर दिले नाही, त्‍यामुळे त्‍याचे मनात रक्‍कम पचित होईल काय अशी आशंका निर्माण होणे स्‍वाभाविक आहे. तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुराव्‍यार्थ कायदेशीर नोटीसची प्रत, पोस्‍टाची पावती व पोच दाखल केलेली आहे.

09. तक्रारकर्त्‍याचे असेही म्‍हणणे आहे की, त्‍याला स्‍वतःचे कुटूंबियांसाठी राहण्‍यासाठी सदनीकेची अत्‍यंत आवश्‍यकता होती. परंतु करारात कबुली देऊनही तसेच संपूर्ण मोबदल्‍याची रक्‍कम प्राप्‍त करुनही विरुध्‍दपक्षाने प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर कोणतेही बांधकाम सुरु केलेले नाही.

10.   विरुध्‍दपक्षाला मंचाचे मार्फतीने पाठविलेली नोटीस प्राप्‍त होऊनही तो उपस्थित झाला नाही तसेच तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचे विरुध्‍द केलेली विपरीत विधाने खोडून काढलेली नाहीत. अशाप्रकारे उपलब्‍ध दस्‍तऐवजी पुराव्‍यांवरुन तक्रारकर्त्‍याचे विधानांना बळकटी प्राप्‍त होते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची नोटीस प्राप्‍त होऊनही तो मोक्‍यावर प्रत्‍यक्ष्‍य बांधकाम सुरु करुन विहित मुदतीत तक्रारकर्त्‍याचे नावे विक्रीपत्र नोंदवून देऊन ताबा  देईल अशा आशयाचे उत्‍तर तक्रारकर्त्‍याचे नोटीसला दिले नाही.  इतकेच नव्‍हे तर मंचाची नोंदणीकृत नोटीस प्राप्‍त होऊनही तो मंचा समक्ष उपस्थित झाला नाही व लेखी उत्‍तरही दाखल केले नाही, हा सर्व घटनाक्रम पाहता विरुध्‍दपक्षाला प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर कोणतेही बांधकाम सुरु करावयाचे नसून तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम पचविण्‍याचा त्‍याचा हेतू असल्‍याचे सकृतदर्शनी दिसून येतो, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाची सदरची कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब असून (Unfair Trade Practice)  तक्रारकर्त्‍याला दिलेली दोषपूर्ण (Deficiency in Service) सेवा ठरते. विरुध्‍दपक्षाचे अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे तसेच दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारकर्त्‍याला निश्‍चीतच शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागत आहे.

11.   सदर प्रकरणी हे न्‍यायमंच खालील नमुद मा.राष्‍ट्रीय आयोगाचे निवाडया वर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे.                                  

    “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti   Kumar & Ors.” - 2005(2) CPR-1 (NC).

          उपरोक्‍त मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाच्‍या निवाडया मध्‍ये असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात  असेही  नमुद  केले  आहे की,  जर  भूखंडाचा  विकास  करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही.

         उपरोक्‍त  निवाडयातील वस्‍तुस्थिती मंचाचे समोरील निवाडयास अंशतः लागू होते. सदर प्रकरणात सुध्‍दा विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डरने विहित मुदतीत करारातील सदनीकेचे बांधकाम पूर्ण करुन विक्रीपत्र व  ताबा देण्‍याची जबाबदारी स्विकारलेली असतनाही प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर कोणतेही बांधकाम सुरु झाल्‍याचे दिसून न आल्‍याने विरुध्‍दपक्षाचे हेतू संबधी तक्रारकर्त्‍याला शंका निर्माण झाल्‍याने त्‍याने नोटीस पाठविली परंतु नोटीसलाही उत्‍तर न मिळाल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचे मनात विरुध्‍दपक्षाला मोठया प्रमाणात दिलेली रक्‍कम पचीत होईल की काय अशी भिती निर्माण होणे स्‍वाभाविक आहे आणि म्‍हणून त्‍याने ही तक्रार मुदतपूर्व मंचा समक्ष दाखल केली असल्‍याचे दिसून येते. परंतु तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण मोबदल्‍याची रक्‍कम रुपये-7,00,000/- विरुध्‍दपक्षाला कराराच्‍या दिवशीच व त्‍यानंतर दिलेली आहे परंतु आज पर्यंत तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍दपक्ष यांच्‍यात झालेल्‍या करारास जास्‍त कालावधी उलटून गेला असून देखील करारनाम्‍या नुसार ठरल्‍याप्रमाणे विरुध्‍दपक्षाने सदनीकेचे बांधकाम पूर्ण करुन सदनीकेचे विक्रीपत्र तथा ताबा तक्रारकर्त्‍याला दिलेला नाही, ही विरुध्‍दपक्षाच्‍या सेवेतील त्रृटी आहे. तसेच विरुध्‍दपक्ष हा तक्रारकर्त्‍याने दिलेली रक्‍कम आज पर्यंत स्‍वतः करीता वापरीत आहे.

12.     अशा परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍याने नोंदणी केलेली सदनिका क्रं-202 चे बांधकाम 6 महिन्‍यात पुर्ण करुन त्‍यास पंचीबंध्‍द विक्रीपत्र करुन द्यावे व सदनिकेचा ताबा द्यावा किंवा तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला करारातील सदनीके पोटी अदा केलेली रक्‍कम दिनांक 18/09/2014 रोजी रक्‍कम रुपये-7,00,000/- विरुध्‍दपक्षाला अदा केल्‍याच्‍या दिनांकापासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-18% दराने व्‍याजासह विरुध्‍दपक्षाकडून परत मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे.  तसेच तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक, मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-20,000/- व तक्रारीचा खर्च रुपये-10,000/- विरुध्‍दपक्षाने देण्‍याचे आदेशित करणे न्‍यायोचित होईल असे मंचाचे मत आहे.

13.     उपरोक्‍त नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन ग्राहक मंच प्रस्‍तुत तक्रारीमध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे.

                                :: आदेश ::

1)    तक्रारकर्त्‍याची विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍दची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

2)   विरुध्‍द पक्षाला आदेशित करण्‍यात येते की, तक्रारकर्त्‍याने नोंदणी केलेली सदनिका क्रं-202 चे बांधकाम 6 महिन्‍यात पुर्ण करुन त्‍यास पंचीबंध्‍द विक्रीपत्र करुन द्यावे व सदनिकेचा ताबा द्यावा.

                        किंवा

विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याकडून करारातील सदनीके पोटी स्विकारलेली एकूण रक्‍कम रुपये-7,00,000/- (अक्षरी रुपये सात लक्ष फक्‍त) रक्‍कम अदा केल्‍याचे दिनांकापासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.18% दराने व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍याला परत करावी.

3)   तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये- 20,000/- (अक्षरी रुपये विस हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून रुपये-10,000/-(अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास द्दावेत.

04) सदनिका किंवा सदनिकेपोटी दिलेली रक्‍कम यापैकी करावयाची निवड ही तक्रारकर्त्‍याची राहील. जर तक्रारकर्त्‍याला रक्‍कम परत हवी असेल तर त्‍याने विरुध्‍दपक्ष यांना नोटीस पाठवून पैशाची मागणी करावी. विरुध्‍द पक्षाला नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यानंतर 1 महिन्‍यात नोटीसचे अनुपालन करावे. विहित मुदतीत आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्षाने न केल्‍यास आदेशित नमुद रकमेवर द.सा.द.शे.-18% दराऐवजी 1 महिन्‍यानंतर द.सा.द.शे.-24% दराने दंडनीय व्‍याजासह त.क.ला रक्‍कम देण्‍यास विरुध्‍दपक्ष जबाबदार राहिल.

5)    सदर आदेशाचे अनुपालन उभय पक्षाने निकालपत्राची प्रत प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांकापासून 30 दिवसांचे आत करावे.

6)    उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रत निःशुल्क द्यावी.

7)    प्रकरणाची ‘ब’ व ‘क’ फाईल तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.