श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.क्र. 1 व 2 न्‍यु विदर्भ रीएल ईस्‍टेटचे पार्टनर म्‍हणून जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून तक्रारकर्त्‍यासोबत त्‍यांनी भुखंड विक्रीचा करार करुनसुध्‍दा भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने सदर तक्रार तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-हरिश्‍चंद (वेळा), ता. नागपूर (ग्रामिण), जि. नागपूर येथील ख.क्र. 171/2 मधील 1578.62 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेल्‍या भुखंड क्र. 34 हा रु.1,50,000/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याकरीता एकमुस्‍त रक्‍कम दि.13.03.2019 रोजी कब्‍जा पत्र घेऊन खरेदी केला. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला कब्‍जापत्र केल्‍यावर दुस-या दिवशी मुद्रांक शुल्‍क देऊन विक्रीचा करारनामा आणि मुखत्‍यार पत्र नोदंवून देण्‍याकरीता दि.14.03.2019 रोजी रु.68,360/- चे मुद्रांक शुल्‍क व रजिस्‍टेशन शुल्‍क, रु.400/- पेजींग फी, रु.100/- आममुखत्‍यार पत्रासाठी मुद्रांक शुल्‍क व रु.400/- पेजींग फी असे एकूण रु.69,260/- वि.प.ला दिले. मुद्रांक शुल्‍क दिल्‍यानंतर वि.प.ने विक्रीचा करारनामा आणि आममुखत्‍यार पत्राचा मसुदा तयार करुन दिला परंतू तक्रारकर्ता दोन वेळेस रजिस्‍ट्रार कार्यालयात गेला असता वि.प. तेथे आले नाही.  अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याचे रु.69,260/- चे नुकसान झाले कारण मुद्रांक शुल्‍क पेजींग फी परत मिळाली नाही. तसेच आजपर्यंत सदर जमिन ही 7/12 चा उतारा न्‍यु विदर्भ रीएल ईस्‍टेटच्‍या नावावर नाही. तक्रारकर्त्‍याच्‍या मते वि.प.ने बयानापत्राच्‍या शर्ती आणि अटींचा भंग केलेला आहे. वि.प. संपूर्ण रक्‍कम घेऊनही विक्रीपत्र करुन देत नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून द्यावे, रु.69,260/- रक्‍कम सन 2019 पासून 24 टक्‍के व्‍याजासह परत मिळावी ते शक्‍य नसल्‍यास आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे भुखंडाची पूर्ण रक्‍कम मिळावी, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 यांचेवर बजावण्‍यात आली असता वि.प.क्र. 2 यांना वर्तमान पत्रातून नोटीस प्रकाशित करुनही ते आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला. वि.प.क्र. 1 ने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश मा. राज्‍य आयोगाचे दि.25.08.2022 चे आदेशांन्‍वये रद्द करुन लेखी उत्‍तर प्राथमिक आक्षेपासह सादर केले.

4.               वि.प.क्र. 1 ने लेखी उत्‍तरासोबत तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही वादाचे कारण सन 2007 मध्‍ये संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍यावर दोन वर्षाचे आत तक्रार दाखल करणे आवश्‍यक होते, परंतू तक्रारकर्त्‍याने सन 2021 मध्‍ये तक्रार दाखल केल्‍याने ती मुदतबाह्य असल्‍याचा प्राथमिक आक्षेप उपस्थित केला आहे. वि.प.क्र. 1 ने तो संस्‍थेचा भागीदार नसल्‍याचे दस्‍तऐवज तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेले नसल्‍याने त्‍याच्‍या सेवेत त्रुटी नसल्‍याचे त्‍याचे म्‍हणणे आहे. तसेच वि.प.क्र. 1 ने असेही नमूद केले आहे की, ते तक्रारकर्त्‍यासोबत त्‍याचा कुठलाही व्‍यवहार झाल्‍याचे नाकारीत असल्‍याने त्‍याबाबत खुलासा, पुरावे करण्‍याची गरज असल्‍याने सद वाद हा दिवाणी न्‍यायालयात चालविण्‍यायोग्‍य आहे. वि.प.क्र. 1 च्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे त्‍याला कुठलीही नोटीस किंवा कुठलीही विनंती किंवा या 14 वर्षामध्‍ये तक्रारकर्तीकडून भुखंडाबाबत कुठलीही कारवाई झालेली नसल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द वादाचे कारण उपस्थित होत नाही. पुढे आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.क्र. 1 ने तो न्‍यू विदर्भ रीएल ईस्‍टेट चा भागीदार नसून तो कुठलाही भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करीत नाही. न्‍यु विदर्भ रीएल ईस्‍टेट ही एक प्रोप्रायटरी फर्म असून वि.प.क्र. 2 त्‍याचे मालक आहेत आणि ते भुखंड विकसित करुन विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. बयानापत्रावर वि.प.क्र. 1 ची बनावट स्‍वाक्षरी केलेली आहे. त्‍यांनी असे कुठलेही दस्‍तऐवज तक्रारकर्त्‍याला करुन दिलेले नाही. तिच्‍याकडून कुठलीही रक्‍कम स्विकारलेली नाही आणि त्‍याबाबत पावतीही दिलेली नाही. विवादित जमीन ही वि.प.क्र. 1 च्‍या नावावर नाही आणि सदर प्रकरणामध्‍ये झालेला वाद त्‍यांना माहित नाही. संपूर्ण वादास वि.प.क्र. 2 जबाबदार असल्‍याचे त्‍यांचे मत आहे. त्‍यामुळे वि.प.क्र. 1 विरुध्‍द तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी त्‍यांनी केलेली आहे.

5.               आपल्‍या विशेष कथनामध्‍ये वि.प.क्र. 1 ने असे नमूद केले आहे की, त्‍यावेळेस सन 2002 ते 2004 मध्‍ये तो वि.प.क्र. 2 कडे ऑफिस बॉय म्‍हणून काम करीत होता. त्‍यामुळे ग्राहकांना सेवा देत होता, परंतू त्‍याचा या व्‍यवहाराशी संबंध नाही. त्‍याच्‍या बँक खात्‍यामध्‍ये कुठलीही रक्‍कम पाठविण्‍यात आलेली नाही. त्‍यांच्‍यामध्‍ये कुठलीही पार्टनरशिप डीड नाही. त्‍याची बनावटी स्‍वाक्षरी बयानापत्रावर केलेली आहे. वि.प.क्र. 2 ने त्‍याला या व्‍यवहारात गोवून रक्‍कम परत करण्‍याचे टाळीत आहे. वि.प.क्र. 1 कडून रक्‍कम काढण्‍याकरीता त्‍याने खोटा व्‍यवहार केलेला असल्‍याने तक्रारीत कुठलीही गणुवत्‍ता नाही आणि म्‍हणून सदर तक्रार ही खारीज करण्‍याची मागणी वि.प.क्र. 1 ने केलेली आहे.

6.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याचा व वि.प.क्र. 1 चा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकण्‍यात आला. वि.प.क्र. 2 गैरहजर. आयोगाने अभिलेखावर असलेल्‍या दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       वि.प.क्र.1 ने तक्रारकर्त्‍यासोबत भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय केला काय?     नाही.    2.   तक्रारकर्ता वि.प.क्र.2 चा ग्राहक आहे काय ?                                  होय.

3.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

4.   वि.प.क्र. 2 च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार                      पद्धतीचा अवलंब आहे काय?                                                 होय.

5.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

7.                              मुद्दा क्र. 1 – वि.प.क्र. 1 ने मा. राज्‍य आयोगासमोर रीवीजन पीटीशन दाखल करुन त्‍यांचेविरुध्‍द आयोगाने पारित केलेला एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश रद्द करुन लेखी उत्‍तर दाखल केले. तसेच पुढे लेखी युक्‍तीवाद आणि दस्‍तऐवजांच्‍या प्रती सादर केल्‍या. सदर दस्‍तऐवजांमध्‍ये तक्रारीत नमूद असलेल्‍या लेआऊटबाबत वि.प.क्र. 2 संदेश बाबुराव सुरसावंत यांनी अनेक भुखंड धारकांना आम मुखत्‍यार पत्र आणि कब्‍जापत्र नोंदवून दिलेले आहे. सदर व्‍यवहार हा सन 2011 आणि 2012 मध्‍ये केल्‍याचे त्‍यावरुन दिसून येते. त्‍यामध्‍ये वि.प.क्र. 1 चे कोठेही नाव नसून न्‍यु विदर्भ रीएल ईस्‍टेट, नागपूर तर्फे संदेश बाबुराव सुरसावंत यांची स्‍वाक्षरी व फोटो दिसून येतो. त्‍यामध्‍ये वि.प.क्र. 1 चा उल्‍लेख दिसून येत नाही. तसेच वि.प.क्र. 2 ने सुध्‍दा आयोगासमोर हजर होऊन वि.प.क्र. 1 हा न्‍यु विदर्भ रीएल ईस्‍टेट, नागपूरचा भागीदार असल्‍याचे मान्‍य केले नाही. तसेच विवादित जमिन ही दस्‍तऐवजानुसार वि.प.क्र. 2 च्‍या नावावर असल्‍याचे दिसून येते. त्यावर वि.प.क्र. 1 चे नाव नाही.  बयानापत्र, किस्‍त पुस्तिकेच्‍या मुखपृष्‍ठावर आणि एका पावतीवर वि.प.क्र. 1 ची स्‍वाक्षरी ही वि.प.क्र. 2 ची स्‍वाक्षरीनंतर खालच्‍या भागास किंवा बाजूला केल्‍याचे दिसून येते. या व्‍यतिरिक्‍त वि.प.क्र. 1 चे नाव कुठल्‍याही शासनाचे दस्‍तऐवजावर आढळून येत नाही. त्‍यामुळे वि.प.क्र. 1 ने तो वि.प.क्र. 2 कडे ऑफिस बॉय म्‍हणून काम करीत होता ही बाब ग्राह्य धरण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष नकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

8.               वि.प.क्र. 1 ने बयानापत्र, किस्‍त पुस्तिकेच्‍या मुखपृष्‍ठावर आणि एका पावतीवर वि.प.क्र. 1 ची स्‍वाक्षरी ही बनावट असल्‍याचे नमूद केले आहे. परंतू सदर स्‍वाक्षरी तज्ञांकडून तपासून पाहण्‍याकरीता कुठलाही अर्ज केलेला नाही. आयोगाचे मते वि.प.क्र. 1 हा वि.प.क्र. 2 च्‍या कार्यालयात काम करीत असतांना त्‍याने केवळ दस्‍तऐवज ग्राहकांना देतांना पोच म्‍हणून किंवा वि.प.च्‍या कायार्लयातील जबाबदार व्‍यक्‍ती म्‍हणून स्‍वाक्षरी केली असावी असा मतितार्थ त्‍यातून नीघू शकतो. वि.प.क्र. 1 ने दाखल केलेल्‍या आममुखत्‍यार पत्रांवरुन आणि कब्‍जापत्रांवरुन सदर लेआऊटसोबत वि.प.क्र. 1 चा कुठलाही संबंध दिसून येत नाही. वि.प.क्र. 2 च्‍या कार्यालयात काम करणा-या व्‍यक्‍तीस वि.प.क्र. 2 च्‍या कृतीकरीता जबाबदार धरता येऊ शकत नाही आणि म्‍हणून वि.प.क्र. 1 विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.  

9.                              मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दाखल केलेल्‍या दि.08.10.2001 रोजीच्‍या बयाना पत्राची प्रत दाखल केलेली आहे. सदर दस्तऐवजाचे अवलोकन केले असता मौजा-हरिश्‍चंद्र (वेळा), येथील ख.क्र. 171/2, प.ह.क्र. 38-ए मधील 1578.62 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेल्‍या भुखंड क्र. 34 हा रु.1,50,000/- मध्‍ये विकण्‍याचा करार उभय पक्षांमध्‍ये झाल्‍याचे दिसून येते. सदर बयानापत्रात नमूद केल्‍याप्रमाणे स्‍थानिक प्रशासन, नगर विकास इ. चा जो काही डेव्‍हलपमेंटचा खर्च येईल तो भुखंड खरेदी करणा-यास द्यावा लागेल असे नमूद करण्‍यात आले आहे. यावरुन वि.प.क्र. 2 हा विकासक असून तक्रारकर्त्‍याकडून सदर खर्च आकारुन वि.प.क्र. 2 भुखंडाचा विकास करुन देणार असल्‍याचे दिसून येते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प.क्र. 2 यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

10.              मुद्दा क्र. 3 – वि.प.क्र. 2 ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या किमतीची रक्‍कम स्विकारुनही विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने किंवा लेखी सुचना देऊन विक्रीपत्राकरीता बोलाविले नाही. उलटपक्षी, तक्रारकर्त्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून मागण्‍याकरीता वि.प.क्र. 2 ला कायदेशीर नोटीस पाठविला आहे. सदर नोटीसचीही दखल वि.प.क्र. 2 ने घेतलेली नाही. वि.प.क्र. 1 च्‍या मते तक्रारकर्त्‍याने सन 2002 ते 2007 मध्‍ये भुखंडाच्‍या किमतीबाबत संपूर्ण रक्‍कम दिलेली असल्‍याने सन 2021 मध्‍ये तक्रार दाखल केल्‍याने सदर तक्रार ही मुदतबाह्य झाल्‍याचा आक्षेप घेतला आहे.  मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.क्र. 2 चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

11.              मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या 7/12 च्‍या उतारा-यावरुन सदर जमिन ही वि.प.क्र. 2 संदेश सुरसावत यांच्‍या नावावर असल्‍याचे दिसून येते. त्‍यानंतर दि.10.01.2022 रोजी तक्रारकर्त्‍याचे वकीलांनी दस्तऐवज दाखल करुन दि.30.11.2021 चे अहवालानुसार विवादित भुमापन क्र. 171/2 हा दुधराम लोळकुजी सव्‍वालाखे यांचे नावावर खरेदी हक्‍कामुळे दर्शविण्‍यात आलेला आहे. सदर जमिन ही निवासी अकृषक करण्‍यात आल्‍याचेही दर्शविले आहे. सदर नाव  हे 19.01.2016 रोजी खरेदी हक्‍काने चढविण्‍यात आल्‍याचेही त्‍यावर नमूद आहे. पुढे वि.प.क्र. 1 यांनी प्रकरणामध्‍ये हजर होऊन काही दस्‍तऐवज दाखल केले आहे. सदर दस्‍तऐवजांमधील नोंदणीकृत विक्रीपत्राचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, वि.प.क्र. 2 ने सदर विवादित जमिन ही दि.24.06.2004 रोजी श्री नारायणराव महादेवराव भोयर यांचेकडून 1.19 हे.आर. विकत घेतलेली आहे. तशी नोंद दस्‍तऐवज क्र. 2 फेरफार नोंदवहीमध्‍ये दि.24.06.2004 रोजी करण्‍यात आलेली आहे. पुढे वि.प.क्र. 2 ने याच शेतजमीनीपैकी (एकूण क्षेत्रफळ 1.19 हे.आर.) 0.60 हे.आर. मो.असलम वल्‍द मो. रफीक यांना 26.06.2009 रोजी विकलेली आहे आणि उर्वरित 1.18 हे.आर. वि.प.क्र. 2 च्‍या ताब्‍यात असल्‍याची त्‍यावर नोंद आहे. यावरुन असे दिसून येते की, तक्रारकर्त्‍यासोबत मार्च 2019 रोजी कब्‍जापत्र करीत असतांना सदर जमिन ही वि.प.क्र. 2 यांचे नावावर नव्‍हती. यावरुन वि.प.क्र. 2 तक्रारकर्त्‍यासोबत बयानादाखल रक्‍कम स्विकारीत असतांना त्‍याला पूरेपूर कल्‍पना होती की, सदर जमिन त्‍याचे नावावर नाही. असे असतांनाही त्‍याने सदर जमिनीवर लेआऊट आखल्‍याचे दाखल लेआऊट नकाशाचे प्रतीवरुन दिसून येते. वि.प.क्र. 2 चे सदर वर्तन हे अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारे असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. सदर प्रकरणात वि.प.क्र. 2 संदेश सुरसावंत यांनी तक्रारकर्त्‍यासोबत भुखंड विक्रीचा व्‍यवहार केलेला आहे आणि विवादित लेआऊट हे या प्रकरणाशी संलग्‍न असलेल्‍या प्रकरणांमध्‍ये समांतर आहे. त्‍यामुळे संबंधित लेआऊट हे न्‍यु विदर्भ रीएल ईस्‍टेटचे असल्‍याबाबत कुठलाही वाद नाही.   

12.              प्रस्‍तुत प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याने मौजा-हरिश्‍चंद्र (वेळा), येथील ख.क्र. 171/2, प.ह.क्र.38 वर पाडलेल्‍या लेआऊटच्‍या दोन नकाशांच्‍या वेग-वेगळया प्रती दाखल केलेल्‍या आहे. यावरुन असे निष्‍पन्‍न होते की, वि.प.क्र. 2 वेगवेगळे नकाशे दाखवून तक्रारकर्त्‍यांची दिशाभूल करीत होते. अभिलेखावर दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्‍याने वि.प.क्र. 2 ला भुखंडाबाबत एकूण रु.1,50,000/- दिल्‍याचे निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.क्र. 2 ला भुखंडाची संपूर्ण किंमत अदा केल्‍यानंतरही आणि विक्रीचे करारनाम्‍याकरीता, आम मुखत्‍यार पत्राकरीता त्‍यांशी संलग्‍न असलेल्‍या सर्व कागदोपत्री तयारीकरीता तक्रारकर्त्‍याला रु.69,260/- चा खर्च आल्‍याचे नमूद केले आहे. सदर बाब ही दाखल दस्तऐवजांवरुन स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. त्‍यामुळे वि.प.क्र. 2 ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी ठेवीत असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. 

13.              तक्रारकर्त्‍याने वि.प.क्र.2 ला भुखंडाबाबत एकूण देय रक्कम रु.1,50,000/- आणि रु.69,260/- विक्री करारनामा नोंदणी व आम मुखत्‍यार पत्राकरीता केलेल्‍या खर्चाचे विवरण दाखल दस्‍तऐवजांच्‍या प्रतींवरुन दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

तक्रारकर्त्‍याला संपूर्ण रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागले. वि.प.क्र. 2 चे लेआऊटची जमिन ही त्‍याचे नावावर नसतांनाही आणि विक्रीपत्र नोंद‍णीकरीता तयार नसतांनाही त्‍याने हेतू पूरस्‍सरपणे तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम उकळली आहे आणि त्‍याने पाठविलेल्‍या कायदेशीर नोटीसला आणि तक्रारीस सुध्‍दा उपस्थित राहून किंवा लेखी उत्‍तर दाखल करुन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याचे उचित कारण दिलेले नाही. त्यामुळे वि.प.क्र. 2 ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणुन मुद्दा क्र. 4 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

14.              प्रस्‍तुत प्रकरणामध्‍ये वि.प.क्र. 1 ने फेरफार नोंदवहीची प्रत दाखल केली आहे त्‍यावरुन विवादित जमिन ही वि.प.क्र. 2 यांचे नावावर असल्‍याचे आणि ती अकृषक केल्‍याचे दिसून येते. वि.प.क्र. 2 ने विवादित लेआऊटमधील अनेक भुखंड धारकांना त्‍यांच्‍या भुखंडाचा कब्‍जा देऊन आम मुखत्‍यार पत्र नोंदवून दिले आहे. परंतू विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. अशा परिस्थितीमध्‍ये विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश कागदोपत्री राहण्याची शक्यता दिसते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प.क्र. 2 योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा राज्य आयोग, सर्किट बेंच नागपुर यांनी दिलेल्या खालील निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2019 पासून रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याने एकूण रक्‍कम रु.1,50,000/- व रु.69,260/- (एकूण रक्‍कम रु.2,19,260/-) दिल्‍याचे दाखल दस्‍तऐवजांच्‍या प्रतींवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्तीचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.क्र. 2 ला तक्रारकर्त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम रु.2,19,260/ दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

15.              सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल झाल्‍यावर आयोगाने वि.प.क्र.2 ला नोटीस पाठविली असता वि.प.क्र.2 आयोगासमोर हजर झाले नाही किंवा कागदोपत्री पुराव्‍यासह लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रार नाकारलेली नाही. यावरुन वि.प.क्र.2 ला सदर तक्रार मान्‍य असल्‍याचे दिसून येते आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

16.              वि.प.क्र. 2 ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2019 पासून स्विकारून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाची किंमतीची आणि नोंदणी शुल्‍काची व खर्चाची रक्‍कम दिल्‍यावरही त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.क्र. 2 च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

17.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.   (अ) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1578.62 चौ.फु) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक (Non Agriculture) भूखंडाचे दरानुसार असलेल्‍या मुल्‍याची रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याला द्यावी. तसेच वि.प.क्र. 2 ने तक्रारकर्त्‍यास विक्रीचा दस्‍तऐवज नोंदविण्‍याकरीता लागलेल्या खर्चाची रक्कम रु.69,260/- दि.14.03.2019 पासून प्रत्‍यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

किंवा

(ब)   वि.प.क्र. 2 ने तक्रारकर्त्‍याला रु.1,50,000/- व रु.69,260/- (एकूण रक्‍कम रु.2,19,260/-) ही रक्‍कम दि.14.03.2019 पासून प्रत्‍यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

वरील दोन्ही (अ/ब) पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.क्र.2 ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प.क्र.2 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र.2 ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.

4.   वि.प.क्र. 1 विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍यात येते.

5.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.