श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.                तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. न्‍यु जन विकास कंसलटंसी प्राय.लिमि.  या नावाने जमीन खरेदी करुन ती विकसित करुन त्‍यावर लेआऊट टाकून त्‍यावरील प्‍लॉट्स विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.

2.               वि.प.ने वेगवेगळया आकाराचे भुखंड मौजा-बीडगांव, ता.कामठी, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 111, प.ह.क्र. 33 मध्‍ये पाडले व तशी त्‍यांनी जाहिरात केली. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्‍या या लेआऊटमधील भुखंड क्र. 136 आणि 138 एकूण क्षेत्रफळ 1910 चौ.फु. ज्‍याची किंमत रु.3,00,000/- होती ते दोन्‍ही भुखंड दि.10.08.2015 रोजी रु.1,50,000/- देऊन विक्रीचा करारनामा उभय पक्षात झाला. वि.प.ने त्‍याला लेआऊट संबंधित दस्‍तऐवजांची पूर्तता करुन देतो असे सांगितले आणि त्‍याच्‍या या आश्‍वासनावर विश्‍वास ठेवून तक्रारकर्त्‍याने विक्रीचा करारनामा केला होता. परंतू पुढे वारंवार दस्‍तऐवजांची मागणी करुनही वि.प.ने ते न पुरविल्‍याने तक्रारकर्त्‍याच्‍या लक्षात वि.प.चा हेतू शुध्‍द नसल्‍याचे आले आणि त्‍यांने वि.प.ला कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली. परंतू वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याकरीता कुठलीही कारवाई केली नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर दाखल करुन विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा वि.प.विरुध्‍द सेवेत कमतरता ठेवल्‍याने आदेश पारित करावा, नुकसान भरपार्इ 18 टक्‍के व्‍याजासह मिळावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणी वि.प.वर नोटीस बजावली असता नोटीस तामिल होऊनही वि.प. गैरहजर असल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला. युक्‍तीवादाचे वेळेस वि.प.गैरहजर. तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकण्‍यात आला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

                      - नि ष्‍क र्ष -

4.               तक्रारकर्त्‍याने पृ.क्र. 7 वर उभय पक्षांमध्‍ये झालेल्‍या दि.10.08.2015 रोजीच्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याची प्रत दाखल केलेली आहे. सदर दस्‍तऐवजाचे अवलोकन केले असता त्‍यामध्‍ये मौजा-बीडगांव, ता.कामठी, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 111, प.ह.क्र. 33 मधील भुखंड क्र. 136 आणि 138 एकूण क्षेत्रफळ 1910 चौ.फु. हे रु.3,00,000/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा करार करण्‍यात आला व रु.3,00,000/- दिल्‍याचे त्‍यात नमूद आहे. उभय पक्षांमध्‍ये भुखंड विक्रीचा करारनामा झाल्‍याचे सदर विक्रीच्‍या करारनाम्‍यावरुन दिसून येत असल्‍याने तक्रारकर्ता हा वि.प.चा ग्राहक असल्‍याचे सिध्‍द होते. करारनामा तरतुदीं नुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करणे, नगररचना विभागाची मंजूरी, कच्चा रोड टाकणे, इत्यादी कामे करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

5.               तक्रारकर्त्याने जोडलेल्या पावतीनुसार व विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार वि.प.ने दोन्‍ही भुखंडाच्‍या किमतीची रक्‍कम रु.3,00,000/- स्विकारल्‍याचे मान्‍य केलेले आहे आणि सदर दस्‍तऐवजावरुन ते स्‍पष्‍ट होते (दस्तऐवज क्रं 1 व 2). वि.प.ने दोन्‍ही भुखंडांच्‍या किमतीबाबत रक्‍कम स्विकारल्‍यावरही तक्रारकर्त्‍याने वारंवार मागणी केल्‍यावर लेआऊटची मंजूरी, अकृषीकरण आणि लेआऊटच्‍या विकासासंबंधी कामे झाली किंवा नाही याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज तक्रारकर्त्‍याला पुरविले नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला लेआऊटसाठी, ‘एनएटीपी (NATP)’, नगररचना व संबंधित विभागाद्वारे मंजूरी मिळाली असल्याबद्दल कोणतेही दस्तऐवज मंचसमोर दाखल नाहीत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याला संपूर्ण रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागत आहे. मंचाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्‍हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.

6.               विक्रीच्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे नगर रचना विभागाचाकडून मंजूर नकाशा, अकृषीकरण, विकासाची कामे करण्‍याची जबाबदारी वि.प. यांची असल्‍याचे नमूद आहे. परंतू प्रत्‍यक्षात वि.प.ने ही कामे सन 2015 पासून रक्‍कम प्राप्‍त केल्‍यावर तक्रार दाखल करेपर्यंत केलेली नाहीत. जेव्‍हा तक्रारकर्त्‍याच्‍या लक्षात आले की, वि.प.ने लेआऊटचा नकाशा मंजूर केलेला नाही, अकृषीकरण केलेले नाही व तक्रारकर्त्‍याला खोटी माहिती पुरवून भुखंडाची रक्‍कम स्विकारलेली आहे. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याकरीता किंवा दिलेली रक्‍कम परत मागण्‍याकरीता कायदेशीर नोटीसची बजावणी केलेली आहे. तक्रारकर्त्याची तक्रार मंचात दाखल झाल्‍यानंतर वि.प.ने तक्रारीची नोटीसही स्विकारलेली आहे. मात्र तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्‍य असाव्‍या असा त्‍यातून अर्थ निघतो. उलटपक्षी, तक्रारकर्त्याने आपले म्‍हणणे दस्‍तऐवजासह सादर केलेले आहे. भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याबाबत किंवा रक्‍कम परत करण्‍याबाबत वि.प.ने कुठलीही पावले उचलल्‍याचे दिसून येत नाही. ही वि.प.च्‍या सेवेतील त्रुटी असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.

7.               मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा.राज्‍य ग्राहक आयोग यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसानभरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य मुंबई.

“Shri. Shaukat Yusuf Deora – Versus- M/s. Aakash Associates Infrastructures, Mumbai & Ors., Complaint No. CC/16/485, Judgment Dated 28.01.2019.”

मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर.

“Shri. Ramesh s/o Bhagirath Rander – Versus- Sahara Prime City limited & Ors., Complaint No. CC/16/19, Judgment Dated 10.01.2019.”

“Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal  No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”

विवादीत लेआऊट अकृषक केल्याबद्दल किंवा लेआऊटच्‍या नकाशाला संबंधित विभागाची परवानगी मिळाल्याबद्दल कुठलाही दस्तऐवज मंचसमोर सादर नाही त्यामुळे विक्रीपत्र करून ताबा देण्याचा आदेश कागदोपत्री राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता व प्रस्‍तुत प्रकरणी झालेला विलंब तसेच वि.प.चा आचार (conduct) लक्षात घेता तक्रारकर्त्‍याची विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असलेली रक्‍कम रु.1,50,000//- द.सा.द.शे.15% व्याजासह परत मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे. प्रस्तुत प्रकरणात आढळलेल्या विसंगती बाबत येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की तक्रारकर्त्याने तक्रारीत रु 1,50,000/- अंशीक प्रदान (Part Payment) केल्याचे नमूद केले आहे व प्रार्थनेमध्ये रु 1,50,000/- परत देण्याची मागणी केली आहे. करारनाम्यात वि.प.ने दोन्‍ही भुखंडाच्‍या (भूखंड क्रं 136, 138) किमतीची रक्‍कम रु.3,00,000/- स्विकारल्‍याचे मान्‍य केले आहे. तक्रारीत दाखल पावतीवर रक्कम रु 3,00,000/- (पावती क्रं 12779) भूखंड क्रं 131,134, 200,206 नमूद दिसते यांचा अर्थ प्रस्तुत प्रकरणात दोन भुखंडासाठी (भूखंड क्रं 136, 138) रु 1,50,000/- दिल्याचे स्पष्ट होते कारण मंचासमोरील अन्य तक्रार क्रं. CC/18/77 (वंदना ताई सराफ वि. न्‍यु जनविकास कंसलटंसी प्राय. लिमि) मध्ये विवादीत पावती अन्य प्लॉट साठी दाखल केल्याचे दिसते. उभय पक्षांकडून वरील विसंगतीबाबत कुठलाही खुलासा मंचासमोर दाखल केल्याचे दिसत नाही. वरील वस्तुस्थितीचा विचार करता प्रस्तुत प्रकरणी तक्रारकर्त्याची रक्‍कम रु.1,50,000/- विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केल्याचे गृहीत धरण्यास मंचास हरकत वाटत नाही.

8.               प्रस्‍तुत प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याला पूर्ण किमत अदा करुनही दोन प्‍लॉटच्‍या वैधानिक हक्‍कापासून वंचित राहावे लागले त्‍यामुळे त्याला आर्थिक नुकसान व त्रास झाल्याचे दिसते. त्याबाबत 1,50,000/- नुकसान भरपाईवर 18% व्याज  तक्रारकर्त्याने मागितले आहे पण त्यासाठी मान्य करण्या योग्य पुरावा अथवा निवेदन दिले नाही त्यामुळे सदर मागणी अवाजवी असल्याचे मंचाचे मत आहे पण तक्रारकर्ता झालेल्या सदर त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. तक्रारकर्त्‍याला मंचासमोर आपला वाद मांडावा लागला व पर्यायाने तक्रारीच्‍या कार्यवाहीचा खर्च सहन करावा लागला. मंचाचे मते तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे.

9.               सबब, प्रस्तुत प्रकरणात विरुद्धपक्षाची सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालील प्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

                                  - आ दे श –

तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

1)         वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला वि.प.ला अदा केलेली रक्‍कम रु. 1,50,000/- शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि. 10.08.2015 पासून प्रत्‍यक्ष रक्‍कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.शे.15 % व्‍याजासह द्यावी.

2)   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला झालेल्या त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईदाखल रु.15,000/- आणि तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.5,000/- द्यावे.

3)   वि.प.ने सदर आदेशाचे पालन आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावे.

4)   वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई (Punitive Damages) प्रत्येकी रुपये 25/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.

5)   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य देण्‍यात यावी.