श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. न्‍यु जन विकास कंसलटंसी प्राय.लिमि. या नावाने जमीन खरेदी करुन ती विकसित करुन त्‍यावर लेआऊट टाकून त्‍यावरील प्‍लॉट्स विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या  मौजा-खापरी, ता.उमरेड, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 61, प.ह.क्र. 14 या लेआऊटमधील भुखंड क्र. 10 आणि 11 एकूण क्षेत्रफळ 2744 चौ.फु. एकूण किंमत रु.1,37,241/- असलेले दि.31.02.2012 रोजीच्‍या विक्रीच्‍या करारांन्‍वये आणि हप्‍त्‍याने रक्‍कम देण्‍याचे मान्‍य करुन विकत घेण्‍याचे ठरविले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दोन्‍ही भुखंडांची संपूर्ण किमत दिली. परंतू वि.प.ने वि.प.ने भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याकरीता कुठलीही कारवाई केली नाही, ताबा दिला नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन मिळावे किंवा रेडी रेकनरप्रमाणे भुखंडांची किंमत परत मिळावी, नुकसान भरपार्इ मिळावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणी वि.प.वर नोटीस बजावली असता वि.प.ने तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले. त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याचे कथन नाकारुन असे नमूद केले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने विवादित जमीन ही वि.प.च्‍या नावावर असल्‍याचे कुठलेही कागदपत्र दाखल केले नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याने वि.प.कडून कुठलीही सेवा घेतली नसल्‍याने किंवा सेवेत कुठलीही त्रुटी नसल्‍याने तक्रारकर्ता वि.प. चा ग्राहक ठरत नाही. केवळ भुखंड विक्रीचा करारनामा केल्‍याने तो वि.प.चा ग्राहक होत नाही. तक्रारकर्त्‍याने स्‍पेसिफिक परफार्मेंस कॉंट्रॅक्‍ट चा दावा हा दिवाणी न्‍यायालयात दाखल करावयास पाहिजे होता. परंतू तो चुकीच्‍या न्‍यायालयासमोर दाखल केला आहे. तसेच सदर प्रकरणात वादाचे कारण 01.06.2016 रोजी उद्भवले असतांना तक्रार 26.07.2021 रोजी दाखल झाल्‍याने प्रकरण मुदतबाह्य आहे. त्‍यामुळे सदर प्रकरण हे खर्चासह खारीज करण्‍याची मागणी वि.प.ने केली आहे.

4.               प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. वि.प. आणि त्‍यांचे वकील गैरहजर. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.  

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष – 

5.               मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-खापरी, ता.उमरेड, जि.नागपूर ख.क्र. 61, प.ह.क्र. 14 या लेआऊटमधील भुखंड क्र. 10 आणि 11 एकूण क्षेत्रफळ 2744.82 चौ.फु. एकूण किंमत रु.1,37,241/- असलेले दि.31.02.2012 रोजीच्‍या विक्रीच्‍या करारांन्‍वये बयाना रक्‍कम देऊन केल्‍याचे दाखल दस्‍तऐवज क्र. 1 वरुन दिसून येते. उभय पक्षांमध्‍ये भुखंड विक्रीचा करारनामा झाल्‍याचे सदर विक्रीच्‍या करारनाम्‍यावर असलेल्‍या वि.प.च्‍या फोटो, रबर स्‍टँम्‍प आणि वि.प.च्‍या स्‍वाक्षरीवरुन दिसून येते. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या नावावर जमिन आहे किंवा नाही हा आक्षेप निरस्‍त ठरतो. तसेच वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये ज्‍या योजने अंतर्गत भुखंड घेतला त्‍या योजनेनुसार भुखंडाचा विकास खर्च (रु.15/- प्रती चौ.फु.प्रमाणे विकास खर्च) देण्‍याची आणि करारनामा तरतुदीं नुसार सदर लेआऊट विकास/मंजूरी, अकृषक करणे, नगररचना विभागाची मंजूरी, कच्चा रोड टाकणे, इत्यादी कामे करण्याची जबाबदारी वि.प.ने स्वीकारल्याचे दिसते. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. त्यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. त्‍यामुळे वि.प.ने जरी तक्रारकर्ता हा त्‍याचा ग्राहक ठरत नाही असा आक्षेप घेतला असला तरी वरील विक्रीच्‍या करारनाम्‍यातील तरतुदींनुसार तक्रारकर्ता हा वि.प.चा ग्राहक ठरतो असे आयोगाचे मत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नों‍दविण्‍यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 – प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याकडून दोन्‍ही भुखंडाची संपूर्ण किंमत स्वीकारलेली आहे. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आजतागायत विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार काही अडथळा निर्माण झाल्‍यास नुकसान भरपाई केल्‍याचे दिसून येत नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. त्‍यामुळे वि.प.चा तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप निरस्‍त ठरतो. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला बयाना म्‍हणून विक्रीच्‍या करारनाम्‍याचे वेळेस आणि नंतर हप्‍तेवारीने  रक्‍कम दिलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍यावर वि.प.ने विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात नमूद केल्‍याप्रमाणे लेआऊटचा विकास केला नाही, अकृषक परवानगी घेतली नाही आणि नगर रचना विभागाकडून आवश्‍यक मंजूरी व प्रस्‍तावित नकाशा मंजूर करुन घेतल्‍याचे दिसून येत नाही. तक्रारकर्त्‍याने दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीनुसार भुखंडांच्‍या किंमतीची संपूर्ण रक्‍कम वि.प.ला दिलेली आहे आणि वि.प.ने ती कुठलेही आक्षेप न नोंदविता स्विकारलेली आहे. वि.प.ने विक्रीचा करारनामा करतांना खरेदीदाराकरीता अनेक अटी नमूद केलेल्‍या आहे, मात्र वि.प. विक्रेता विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ ठरला तर तो स्विकारलेली रक्‍कम किती व्‍याज दरासह परत करेल याबाबत कुठलीही माहिती दिलेली नाही किंवा भुखंडाची किंमत वा पर्यायी भुखंड देईल असे कोठेही नमूद केलेली नाही. अशाप्रकारे ग्राहकाला आकर्षक जाहिरातीद्वारे प्रलोभन देऊन त्‍याच्‍याकडून रकमा उकळलेल्‍या आहेत. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,  बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत. “Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

वि.प.नी सन 2012 पासून सन 2016 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याकडून संपूर्ण रक्‍कम घेऊनही पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

8.               विक्रीच्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे नगर रचना विभागाचाकडून मंजूर नकाशा, अकृषीकरण, विकासाची कामे करण्‍याची जबाबदारी वि.प. यांची असल्‍याचे नमूद आहे. परंतू प्रत्‍यक्षात वि.प.ने ही कामे सन 2012 पासून रक्‍कम प्राप्‍त केल्‍यावर तक्रार दाखल करेपर्यंत केलेली नाहीत. जेव्‍हा तक्रारकर्त्‍याच्‍या लक्षात आले की, वि.प.ने लेआऊटचा नकाशा मंजूर केलेला नाही, अकृषीकरण केलेले नाही व तक्रारकर्त्‍याला खोटी माहिती पुरवून भुखंडाची रक्‍कम स्विकारलेली आहे. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याकरीता किंवा दिलेली रक्‍कम परत मागण्‍याकरीता कायदेशीर नोटीसची बजावणी केलेली आहे. वि.प.ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये आणि लेखी युक्‍तीवादामध्‍ये अनेक आक्षेप उपस्थित केले आहे, परंतू ते सिध्‍द करण्‍याकरीता कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल केलेले नाही. तक्रारकर्त्‍याने आपले म्‍हणणे दस्‍तऐवजासह सादर केलेले आहे. भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याबाबत किंवा रक्‍कम परत करण्‍याबाबत वि.प.ने कुठलीही पावले उचलल्‍याचे दिसून येत नाही. ही वि.प.च्‍या सेवेतील त्रुटी असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. वि.प.ने काही पावत्‍यांवर वि.प.ची स्‍वाक्षरी नसल्‍याबाबत विधान केले आहे. आयोगाचे मते वि.प.ही एक प्रायव्‍हेट फर्म असून त्‍यांचे कार्यालय पावतीमध्‍ये नमूद पत्‍यावर होते आणि तेथे त्‍यांचे कर्मचारी कार्यरत होते, त्‍यामुळे खरेदीदार कार्यालयात रक्‍कम देण्‍याकरीता गेल्‍यावर तेथील कर्मचारी रक्‍कम स्विकारुन त्‍यांना नियुक्‍त केल्‍याने त्‍यांच्‍या स्‍वाक्षरीने पावती निर्गमित करतात आणि त्‍यावर वि.प.च्‍या फर्मचा शिक्‍का आहे आणि पावत्‍या या वि.प.च्‍या छापील पावत्‍या आहेत. तसेच त्‍यांनी स्विकृत केलेली स्‍वाक्षरी आहे. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर पावत्‍या बनावटी असल्‍याचा आक्षेप निरर्थक ठरतो असे आयोगाचे मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

9.               मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने विवादित भुखंडांचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची किंवा रेडी रेकनरप्रमाणे विवादित भुखंडांचे मुल्‍य मिळण्‍याची मागणी केलेली आहे. आयोगाचे मते तक्रारकर्त्‍याने 01.06.2016 पर्यंत संपूर्ण रक्‍कम वि.प.ला दिलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने किंवा वि.प.ने सदर लेआऊटला मंजूरी मिळाल्‍याचे दस्‍तऐवज दाखल केलेले नाही. त्‍यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश कागदोपत्री राहील असे आयोगाचे मत आहे.   मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की विवादीत जमीन वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2012 ते 2016 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते.  तक्रारकर्त्‍याने जरी रु.1,37,241/- रक्‍कम दिल्‍याचे निवेदन दिले असले तरी दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांचे अवलोकन केले असता त्‍याने वि.प.ला एकूण रक्‍कम रु.1,33,200/- दिल्‍याचे (देय रकमेच्‍या 97%) दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.1,33,200/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2012 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

11.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 2744.82 चौ.फु.) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (97%) मूल्य  तक्रारकर्त्‍याला द्यावे.  

किंवा (

वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.1,33,200/- शेवटची रक्‍कम दिल्‍याचे दि.01.06.2016 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.