निकालपत्र
(दि.24.07.2015)
(घोषीत द्वारा- मा. सौ. स्मिता बी.कुलकर्णी, अध्‍यक्ष)
1. वरील सर्व प्रकरणात गैरअर्जदार हे एकच असून अर्जदाराने गैरअर्जदार यांचेविरुध्‍द केलेली मागणी ही एकाच प्रकारची असल्‍याने वरील सर्व प्रकरणात मंच एकत्रित‍रीत्‍या निकाल देत आहे.
2. अर्जदाराची तक्रार ही गैरअर्जदाराने दिलेल्‍या सेवेतील त्रुटीमुळे दाखल केलेली आहे.
अर्जदारची तक्रार थोडक्‍यात खालील प्रमाणे.
3. अर्जदार हे वर नमुद केलेल्‍या पत्‍त्‍यावर राहात असून गैरअर्जदार यांनी त्‍यांची मालकी व ताब्‍यातील स्थित तरोडा खुर्द,नांदेड येथील गट क्र.19 पैकी प्‍लॉट क्र. 4 व गट क्र. 18 मधील प्‍लॉट क्र.8 वर राज टॉवर इमारत बांधून त्‍यातील निवासी स्‍वरुपाचे गाळे तयार करुन ते ग्राहकांस विक्री करण्‍यासाठीची जाहिरात दिली.
सदर जाहिरातीत गैरअर्जदार यांनी सुविधांची माहिती दिली. अर्जदार यांनी गैरअर्जदार यांचेकडे फ्लॅट घेण्‍याची इच्‍छा दर्शविल्‍यानंतर गैरअर्जदार यांनी सुविधा देण्‍याचे मान्‍य केले व अर्जदाराकडून नोंदणी फॉर्ममध्‍ये गैरअर्जदार यांनी सेक्‍युरीटी रुमसह भव्‍य प्रवेशव्‍दार,संपूर्ण प्‍लॅनला कंपाऊंड वॉल, वॉचमनला रुम,अंतर्गत सी.सी.रोड, लिफ्ट बसवून देणे, सुरक्षेच्‍या दृष्‍टीने मुख्‍य दरवाजा(मेड इन तैवान(दारास 12 लॉक) एकाच चावीने,वेट्रीफाईड फ्लोरिंग टाईल्‍स 2 X 2 ,टॉयलेट बॉटम टू टॉप 10 X 13 टाईल्‍स फुल ग्रेनाईट एल शेप ओटा, किचन रुममध्‍ये ओटयापासून छतापयंत 1 X 1 ची टाईल्‍स, आतील सर्व दरवाजे नामांकित कंपनीचे,अल्‍युमिनियम स्‍लाईडींग टू ट्रॅक विंडो,आयएसआय मानांकित कंपनीचे वायरींग व मॉडयुलर स्विच,एशियन वॉल पुट्टी, पेंट ब्रँडेड, बाथरुम मध्‍ये वॉटर मिक्‍सर व्‍यवस्‍था, नळ,तोटया आयएसआय कंपनीचे,नळाची पाईप लाईन दीर्घकाळ टिकणारी, प्रिंस कंपनीचे युपिव्‍हीसी पॉईंट,बाथरुममध्‍ये गिझर,टॉयलेट डोअर,किचन रुम व बेड रुममध्‍ये एक सज्‍जा,युटीलीटी मध्‍ये भिंतीवर तिनही बाजूने 3 फुट टाईल्‍स,पाण्‍याची व्‍यवस्‍था 6 इंची बोअर, आतील चौकटी ग्रेनाईटमध्‍ये असतील. पाय-यांवर ग्रेनाईट बसविले जातील, सामाईक पाय-यावर स्‍टील रॅलींग,2 बीएचके फ्लॅटसाठी फोर व्‍हीलर पार्कींग, 1 बीएचके फ्लॅटसाठी टू व्‍हीलर पार्कींग,पार्कींगसाठी बेड कॉंक्रेट करण्‍यात येईल, कोणताही अतिरिक्‍त चार्ज नाही. अशी सुविधा पुरविण्‍याचे मान्‍य केले.
त्‍यानुसार अर्जदार व गैरअर्जदार यांचेमध्‍ये करार होऊन गैरअर्जदार यांनी विकसित केलेले फ्लॅटस अर्जदार यांना रक्‍कम रुपये 12 लाख ते 15 लाख मध्‍ये घेण्‍याचे ठरले. त्‍याप्रमाणे अर्जदार व गैरअर्जदार यांचेत सौदाचिठ्ठी म्‍हणजेच करार अस्तित्‍वात आला. अर्जदार यांनी सदरील फ्लॅट विकत घेतले. परंतु गैरअर्जदार यांनी अभिवचन दिल्‍याप्रमाणे कोणतीही सुविधा पुरविलेल्‍या नाहीत. अर्जदार हे प्रत्‍यक्ष राहणेसाठी गेले त्‍यावेळी इमारतीतील लिफ्टची व्‍यवस्‍था अत्‍यंत धोकादायक असल्‍याचे आढळून आले. ब-याचवेळा ग्राहकांना लिफ्टमध्‍ये अडकून बसण्‍याची वेळ आलेली आहे. गैरअर्जदार यांना विचारणा केली असता गैरअर्जदार यांनी सदरील लिफ्टची दुरुस्‍ती करुन दिलेली नाही. तसेच इमारतीतील 2 बीएचके फ्लॅट पार्कींगसाठी 4 चाकी वाहनस्‍थळ तर 1 बीएचके फ्लॅट पार्कींगसाठी 2 चाकी वाहनस्‍थळाची सुविधा गैरअर्जदार यांनी अर्जदारास दिलेली नाही. फ्लॅटमध्‍ये सांडपाण्‍याची व्‍यवस्‍था ही अत्‍यंत त्रोटक असून पाईप जागोजागी फुटलेले,तडा गेलेले आहेत निदान ते तरी पाईप बदलून नवीन बसवून द्यावेत अशी मागणी केली असता गैरअर्जदार यांनी ते सुध्‍दा आजपर्यंत बदलून दिले नाहीत. गैरअर्जदार यांनी अर्जदार यांना लाईटचे मिटरची व्‍यवस्‍था करण्‍यासाठी रक्‍कम रु.30,000/- घेतले होते. सदरील रक्‍कम जास्‍तीची घेतली आहे. अपार्टमेंट हे रहिवासी स्‍वरुपाचे आहे जेथे पाणी ही अत्‍यंत निकडीची गरज आहे. परंतु सदर अपार्टमेंटचे बोअरवेल हे 6 इंची पाण्‍याचे नाही. करीता सदर बोअरचे पाणी बंद पडलेले आहे. परिणामी अर्जदार यांना टँकरव्‍दारे पाण्‍याची व्‍यवस्‍था करावी लागली. अपार्टमेंटमधील बांधकाम हे निकृष्‍ठ दर्जाचे असल्‍याने जागोजागी भेगा पडलेल्‍या आहेत. गैरअर्जदार यांनी अंतर्गत भिंतीस प्‍लास्‍टर न करता वॉल पुट्टी केली जे भविष्‍यात टिकाऊ नाही. सदर अपार्टमेंटच्‍या वॉचमनसाठी सेपरेट रुमची व्‍यवस्‍था नाही. अशाप्रकारे गैरअर्जदार यांनी सेवेत त्रुटी कमतरता करुन त्रुटीदर्शक सेवा पुरविल्‍या आहेत. गैरअर्जदार यांनी अशाप्रकारे बिल्‍टअप एरीया प्रमाणे अनाठायी रक्‍कम फ्लॅटधारकाकडून वसुल केले जे अनाठायी आहे. वास्‍तविकतः बिल्‍टअप एरीया प्रमाणे आकारणी करुन उर्वरीत रक्‍कम गैरअर्जदार यांनी फ्लॅटधारकास देणे आहे. अर्जदाराने गैरअर्जदार यांचेकडे जाऊन कंप्‍लीशन सर्टीफीकेटची मागणी केली असता ते सुद्धा गैरअर्जदार यांनी देण्‍याचा नकार दिला. अर्जदार यांचेकडून व्‍हॅट व सर्व्‍हीस टॅक्‍स पोटी रक्‍कम घेतली परंतु त्‍याची रसीदची मागणी केली असता गैरअर्जदार यांनी ते अर्जदारास पुरविलले नाही. अशाप्रकारे गैरअर्जदार यांनी अर्जदाराची वेळोवेळी फसवणुक करुन स्‍वतःचा फायदा करुन घेतलेला आहे व अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केलेला आहे. अर्जदार यांनी पोलीस स्‍टेशनकडे जाऊन गैरअर्जदार यांचेविरुध्‍द तक्रार केलेली आहे. गैरअर्जदार यांचे वरील कृत्‍यामुळे अर्जदारास अत्‍यंत मनःस्‍ताप सहन करावा लागलेला आहे. अर्जदाराने गैरअर्जदार यांना दिनांक 11.06.2014 रोजी व इमारतीतील फ्लॅटधारकांनी संयुक्‍त व एकत्रितपणे सुचना देऊन अपार्टमेंटमधील कामांचे अपुर्ण सुविधांचे पुर्ततेसाठी मागणी केली. परंतु गैरअर्जदार यांनी त्‍यास नकार दिलेला आहे. त्‍यामुळे सर्व अर्जदार यांनी सदरील तक्रार दाखल केलेली आहे. तक्रारीमध्‍ये अर्जदाराने गैरअर्जदार यांना आदेश देण्‍यात यावा की, त्‍यांनी अर्जदार फ्लॅट व अपार्टमेंटमध्‍ये न पुरविलेल्‍या खालील सुविधा देण्‍याबाबतचे आदेश करावेतः-
अ) अर्जदार यांना धोकादायक न ठरणारे व अत्‍यंत गरजेची असलेली
मजबूत लिफ्ट(उदवाहन)ची व्‍यवस्‍था करुन द्यावी.
- 2 बीएचके फ्लॅटधारकांसाठी 4 चाकी वाहनस्‍थळ तर 1 बीएचके फ्लॅटधारकासाठी 2 चाकही वाहनस्‍थळाची जागा/पार्कींगसाठी उपलब्‍ध करुन द्यावी.
-
- सांडपाण्‍याची व्‍यवस्‍था करुन द्यावी व जागोजागी फुटलेले, तडा गेलेले पाईप बदलून नवीन बसवून द्यावेत.
- मिटर जोडणीचे नावाखाली घेतलेले रक्‍कम रु.30,000/- या जास्‍तीच्‍या वसूली बाबत जी वस्‍तुत मिटर स्‍थापनेसाठी खर्च झाली ती घेऊन बाकीची रक्‍कम फ्लॅटधारकास गैरअर्जदाराकडूनपरत मिळवून देण्‍यात यावी.
- अपार्टमेंटमध्‍ये पाण्‍याचे व्‍यवस्‍थेसाठी 6 इंची बोअरवेल खोदून त्‍याव्‍दारे नळ पाणी पुरवठा सुरळीत करण्‍यात यावा.
- अपार्टमेंटमध्‍ये निकृष्‍ट दर्जाचे बांधकामामुळे जागोजागी भेगा पडलेल्‍या असून फ्लॅट अंतर्गत भिंतीस प्‍लॉस्‍टर न करता वॉल पुट्टी केली जे भविष्‍यात टिकावू नाही,त्‍याची दुरुस्‍ती करुन द्यावी.
- गैरअर्जदार याचेकडून वॉचमॅनसाठी सेपरेट रुमची व्‍यवस्‍था करुन देण्‍यात यावी.
- महानगरपालिकेतर्फै नळ कनेक्‍शनकरीता योग्‍य ती जोडणी स्‍थापन करुन देण्‍यात यावी.
- सुपर बिल्‍टअप एरीया प्रमाणे अनाठायी रक्‍कम फ्लॅटधारकाकडून वसूल केली ती अयोग्‍य असल्‍याने ती वस्‍तुतः फ्लॅटधारकास मिळवून देण्‍यात यावी.
- अपार्टमेंटमध्‍ये वॉटर टँकची सुविधा उपलब्‍ध करुन देण्‍यात यावी.
- अपार्टमेंटचे प्रवेशव्‍दार दस्‍त नोंदणीप्रमाणे स्‍थापन करुन देण्‍यात यावे.
- गैरअर्जदार यांचेकडून सर्व्‍हीस टॅक्‍स व व्‍हॅट टॅक्‍स भरणा केल्‍याबद्दलची असल्‍याचे दाखल पावतीवरुन स्‍पष्‍ट होते. मिळवून देण्‍यात यावी तसेच कंप्‍लीशन सर्टीफीकेट मिळवून देण्‍यात यावे.
- तसेच गैरअर्जदार यांनी सेवेत दिलेल्‍या त्रुटी‍बद्दल झालेल्‍या मानसिक,आर्थिक व शारिरिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई म्‍हणून रक्‍कम रु.50,000/- व दावाखर्चापोटी रक्‍कम रु.5,000/- गैरअर्जदार यांचेकडून अर्जदारास देण्‍याचा आदेश व्‍हावा. इत्‍यादी मागण्‍या अर्जदार यांनी तक्रारीव्‍दारे केलेल्‍या आहेत.
4. गैरअर्जदार यांना मंचाची नोटीस तामील झाल्‍यानंतर ते वकीलामार्फत हजर झाले. गैरअर्जदार यांनी त्‍यांचे लेखी जबाब मंचासमोर दाखल केले आहे.
गैरअर्जदार यांचे लेखी जबाबातील म्‍हणणे थोडक्‍यात पुढील प्रमाणे
5. अर्जदार यांनी गैरअर्जदारास त्रास देऊन पैसे उकळण्‍यासाठी दाखल केलेली आहे. अर्जदार यांचे तक्रारीत कसल्‍याही प्रकारचे तथ्‍य नाही. सर्व फ्लॅटधारक सर्व प्रकारच्‍या सोयी सुविधांचा उपभोग घेत आहेत. तरोडा खुर्द,नांदेड येथील गट क्र.19 पैकी प्‍लॉट क्र. 4 व गट क्र. 18 मधील प्‍लॉट क्र.8 वर राज टॉवर इमारत बांधून त्‍यातील निवासी स्‍वरुपाचे गाळे तयार करुन ते ग्राहकांस विक्री करण्‍यासाठीची जाहिरात दिली. गैरअर्जदार यांनी प्रत्‍येक फ्लॅटधारकाला करार करण्‍यापुर्वी नोंदणी फॉर्म वरील सर्व सोयी सुविधांची यादी समजावून नोंदणी फॉर्म भरुन घेतलेला आहे. नोंदणी फॉर्मसोबत जाहिर केलेल्‍या सर्व सोयी सुविधा फ्लॅटधारकास रजिस्‍ट्रीच्‍या वेळी उपलब्‍ध सुविधा तपासुन घेतल्‍या व समाधान झाल्‍यामुळे रजिस्‍ट्री आधारे ताबा देण्‍यात आलेला आहे. गैरअर्जदार यांनी प्रवेशव्‍दार,कंपाऊंडवॉल वॉचमनची रुम अंतर्गत सीसी रोड,लिफ्ट,सुरक्षेच्‍यादृष्‍टीने मुख्‍य दरवाजा त्‍यास बारा कुलूप एकाच चावीने उघडणारे, अशा सुविधा जाहिर केल्‍याप्रमाणे उपलब्‍ध करुन दिल्‍या, तसेच फ्लॅटमध्‍ये 2 X 2 फुट वेट्रीफाईड टाईल्‍स,टॉयलेट बॉटम टू टॉप 10 X 13 टाईल्‍स फुल ग्रेनाईट, एल शेप किचन ओटा, किचन ओटयापासून छतापर्यंत 10 X 13 टाईल्‍स , आतील सर्व दरवाजे नामांकीत कंपनीचे दरवाजे, अल्‍युमिनियम टू ट्रॅक विन्‍डो, आयएसआय नामांकीत मारु कंपनीचे मॉडयुलर स्विच आयएसओ 9001/2008, फाईन कॅब कंपनीचे आयएसआय मार्क आएसआय नं.सीएम/एल-4720559 चे वायरिंग अशा अंतर्गत सुविधा दिल्‍या आहेत. तसेच एशीयन वॉल पुट्टी, ब्रँडेड एशीयन पेंट, बाथरुम मध्‍ये व्‍हॉल मिक्‍सर व्‍यवस्‍था, नळतोटया आयएसआय प्रमाणित प्रिंस कंपनीचे, बाथरुममध्‍ये गिजर पॉईंट, टॉयलेट डोअर, किचन व बेडरुममध्‍ये एक सज्‍जा, युटिलिटीमध्‍ये तिन्‍ही बाजूने टाईल, पाण्‍याच्‍या व्‍यवस्‍थेसाठी सहा इंची चार बोअर, तीन अपार्टमेंटकरीता, आतील चौकटी ग्रेनाईटमध्‍ये पाय-यांवर स्टिल रेलींग, 2 बीएचके ,1 बीएचके फ्लॅटसाठी स्‍वतंत्र पार्कींग व्‍यवस्‍था,पार्कींगमध्‍ये बेड कॉंक्रेट अशा सुविधा देण्‍यात आल्‍या आहेत. गैरअर्जदाराने लक्‍झरीअस फ्लॅट अशा प्रकारचा कुठेही उल्‍लेख केलेला नाही. गैरअर्जदार यांनी 2 बीएचके फ्लॅट पार्कींगसाठी 4 चाकी वाहनस्‍थळ व 1 बीएचके फ्लॅट पार्कींगसाठी 2 चाकी वाहनस्‍थळ व लिफ्टची सुविधा करुन दिलेली आहे. तसेच फ्लॅटमध्‍ये सांडपाणी, पिण्‍याचे पाणी, छतावरील मुख्‍य टाकी, सर्व फ्लॅटमध्‍ये नामांकीत कंपनीचे पाईपलाईन करुन देण्‍यात आले आहे. अर्जदार यांनी गैरअर्जदाराकडे कोणतीही तक्रार केलेली नाही. गैरअर्जदार यांनी विद्युत मिटरचे रक्‍कम रु.30,000/- जमा करुन मुख्‍य लाईनवरुन फ्लॅटधारक के.व्‍ही.ची लाईन अपार्टमेंटपर्यंत विज कंपनीच्‍या नियुक्‍त गुत्‍तेदारांना कॉन्‍ट्रॅक्‍ट देऊन अपार्टमेंटसाठी डीपी बसविण्‍यात आलेली आहे. नोंदणी फॉर्म प्रमाणे गैरअर्जदार यांनी रजिस्‍ट्रीसह 1 टक्‍का व्‍हॅट खर्च व 3.09 टक्‍के सर्व्‍हीस टॅक्‍स नियमाप्रमाणे घेतलेले असून सबंधीत कार्यालयात भरणा केलेला आहे. अर्जदाराने गैरअर्जदार यांचेविरुध्‍द पोलीस स्‍टेशनमध्‍ये कधी तक्रार दिली याचा कुठेली उल्‍लेख केलेला नाही. अर्जदारास तक्रार दाखल करणेस कोणतेही कारण घडलेले नाही. अर्जदाराने तक्रारीमध्‍ये विविध मागण्‍या केलेल्‍या असून मागण्‍यांचे स्‍वरुप करारनाम्‍याची पुर्तता(Specific Performance of Contract) स्‍वरुपात आहे. करीता अशा प्रकारची मागणी मा. न्‍यायालयात करता येणार नाही. फ्लॅटधारक सुशिक्षित असून देखील आजपर्यंत त्‍यांनी संस्‍था स्‍थापन केलेली नाही. गैरअर्जदाराचे काम हे जागा विकसित करणे, त्‍यावर बांधकाम करुन गरजुंना घरे उपलब्‍ध करुन देणे यापुरतेच मर्यादीत आहे. भविष्‍यातील सर्व सोयी सुविधा फ्लॅटधारकांना संस्‍था स्‍थापन करुन फ्लॅटचे देखभाल करुन घेणे आवश्‍यक आहे. परंतु फ्लॅटधारकांनी आजपर्यंत संस्‍था स्‍थापन केलेली नाही. गैरअर्जदार यांनी नियमाप्रमाणे इमारतीचे बांधकाम करुन फ्लॅटधारकांना सर्व सोयी सुविधा उपलब्‍ध करुन दिलेल्‍या आहेत. सर्व सोयी सुविधा सुस्थितीत असल्‍याबद्दल गैरअर्जदार यांनी शपथपत्र व अपार्टमेंटची व्‍हीडीओ शुटींग करुन मा. न्‍यायालयात त्‍याची व्‍हीडीओ सीडी दाखल करण्‍यात आली आहे. सत्‍य व परिस्थितीचे अवलोकन करुन अर्जदाराचा अर्ज खर्चासह फेटाळण्‍यात यावा अशी विनंती गैरअर्जदार यांनी लेखी जबाबाव्‍दारे केलेली आहे.
6. अर्जदार व गैरअर्जदार यांनी पुराव्‍याकामी आपले शपथपत्र व कागदपत्रे दाखल केलेली आहेत. दोन्‍ही बाजूंचा युक्‍तीवाद ऐकला. दोन्‍ही बाजूंनी दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता खालील गोष्‍टी स्‍पष्‍ट होतात.
7. गैरअर्जदार यांनी तरोडा खुर्द तालुका व जिल्‍हा नांदेड महानगरपालिका हद्दीतील गट क्रमांक 19 मधील प्‍लॉट क्रमांक 4 व गट क्रमांक 18 मधील प्‍लॉट क्रमांक 8 मध्‍ये बांधकाम केलेले अपार्टमेंट मधील सदनिका अर्जदार यानी गैरअर्जदार यांचेकडून सौदाचिठ्ठी आधारे ठरलेल्‍या रक्‍कमेत खरेदी केलेल्‍या आहेत. सदरील सदनिका विक्री करतांना गैरअर्जदार यांनी अर्जदार यांचेकडून नोंदणी फॉर्म भरुन घेतला होता. नोंदणी फॉर्ममध्‍ये गैरअर्जदार यांनी अर्जदारास देण्‍यात येणा-या सुविधांची यांदी प्रकाशित केली होती व त्‍याच स्‍वरुपात सौदाचिठ्ठी व विक्रीखत केलेले आहे. अर्जदाराची प्रमुख तक्रार अशी आहे की, गैरअर्जदार यांनी नोंदणी फॉर्ममध्‍ये नमुद केलेल्‍या सुविधा अर्जदारास दिलेल्‍या नाहीत. अपार्टमेंटचे बांधकाम हे निकृष्‍ट दर्जाचे आहे. पार्कींगसाठी योग्‍य ती जागा दिलेली नाही. तसेच सांडपाण्‍याची व्‍यवस्‍था अत्‍यंत तुटपुंजी अशी आहे. पिण्‍याचे पाण्‍याचा पुरवठा योग्‍य नाही. अपार्टमेंटमध्‍ये असलेली लिफ्ट नादुरुस्‍त स्थितीत आहे. तसेच अपार्टमेंटचे प्रवेशव्‍दार स्‍थापन केलेले नाही व तक्रारीमध्‍ये नमूद इतर मागण्‍या या मागण्‍यासोबतच अर्जदाराने गैरअर्जदार यांनी कंप्‍लीशन सर्टीफीकेट द्यावे अशी मागणी तक्रारीमध्‍ये केलेली आहे. गैरअर्जदार यानी अर्जदार यांच्‍या सर्व मागण्‍या पुर्ण केलेल्‍या असल्‍याचे लेखी जबाबामध्‍ये नमुद केलेले आहे. गैरअर्जदार यांनी दाखल केलेल्‍या घोषणपत्राचे अवलोकन केले असता सदरील घोषणपत्र हे नोंदणीकृत असून घोषणपत्रामध्‍ये तळमजल्‍यावरील मोकळया जागेत पार्कींगची जागा सोडलेली आहे. अपार्टमेंट भागधारकांनी गृहनिर्माण संस्‍था किंवा असोसिएशन स्‍थापून त्‍या संस्‍थेच्‍या माध्‍यमातून त्‍याची संहिता ठरवून अपार्टमेंटची देखरेख ठेवावे असे नमुद केलेले आहे. पुढे जाऊन घोषणपत्रामध्‍ये सदरील अपार्टमेंटचे इमारतीस आजपासून महाराष्‍ट्र ओनरशिप †òक्‍ट 1970 च्‍या बांधणी वापर हस्‍तांतरण व विक्री प्रमाणे लागु झालेला असून त्‍याप्रमाणे त्‍यातील व्‍यवहार व त्‍या नियमातील अटी व शर्ती अपार्टमेंटच्‍या भागधारकास लागू राहतील असेही नमुद केलेले आहे. सदरील घोषणपत्रानुसार गैरअर्जदार यांनी अपार्टमेंटचे बांधकाम केलेले असून त्‍यानुसार फ्लॅटधारकास सदनिका विक्री केलेली आहे. प्रत्‍येक फ्लॅटधारकास नोंदणीकृत विक्रीखत करुन दिलेले आहे. फ्लॅटधारकांनीही गैरअर्जदार यांना सौदाचिठ्ठी नुसार रक्‍कम अदा केलेली आहे. अर्जदार व गैरअर्जदार यांच्‍या युक्‍तीवादाच्‍या वेळी गैरअर्जदार यांनी दाखल केलेली डीव्‍हीडी दोन्‍ही बाजूंच्‍या वकीलांसमक्ष मंचाने बघीतली असता अर्जदार यांच्‍या वकीलांनी सदरील डीव्‍हीडीमधील चित्रिकरण वादग्रस्‍त इमारतीचे असल्‍याचे मान्‍य केले. त्‍यानुसार नोंदणी फॉर्म अर्जामध्‍ये गैरअर्जदार यांनी आश्‍वासित केलेल्‍या सुविधा दिलेल्‍या आहेत किंवा नाही याची डीव्‍हीडी बघून शहानिशा केल्‍यानंतर खालील गोष्‍टी आढळून आल्‍याः-
a) सेक्‍युरिटी रुमसह भव्‍य प्रवेशव्‍दारः गैरअर्जदार यांनी डीव्‍हीडीमध्‍ये प्रवेशव्‍दार म्‍हणून बांधकाम केलेल्‍या सर्व अपार्टमेंटमध्‍ये प्रवेश करण्‍यासाठी मोठी कमान बांधलेली असल्‍याचे दिसते. अर्जदाराचे म्‍हणणे की, सदरील कमान नुसतीच बांधलेली असून त्‍यामध्‍ये दार नाही. गैरअर्जदार यांनी नोंदणी फॉर्ममध्‍ये प्रवेशव्‍दार असा उल्‍लेख केलेला असल्‍याने सदरील प्रवेश कमानीमध्‍ये दार बसवून देणे गैरअर्जदार यांचेवर बंधनकारक आहे.
b) संपूर्ण प्‍लॅनला वॉल कंपाऊंड दिसून आले. वाचमनरुमही अस्तिवात आहे. अंतर्गत रोड हे सीसीमध्‍ये आहेत.
c) लिफ्ट बसवून देण्‍यात येईलः गैरअर्जदार यांनी सदरील डीव्‍हीडीमध्‍ये लिफ्ट बसविलेली असल्‍याबद्दलचे चित्रिकरण दाखविले. सदरील चित्रिकरण बघत असतांना अपार्टमेंटमध्‍ये राहात असलेले शाळेतील विद्यार्थी शाळा सुटल्‍यानंतर लिफ्ट जवळ आले व त्‍यांनी लिफ्टचे बटन दाबले असता लिफ्ट चालु झालेली दिसून आलेली नाही. सदरील विद्यार्थी हे जीना चढून आपापल्‍या घरामध्‍ये जात असलेले दिसते. यावरुन सदनिकेची लिफ्ट ही नादुरुस्‍त अवस्‍थेत आहे. सदरील लिफ्ट ही गैरअर्जदार यांनी चालू स्थितीत देणे गैरअर्जदार यांचेवर बंधनकारक आहे.
d) त्‍यानंतर सुरक्षिततेच्‍या दृष्‍टीने मुख्‍य दरवाजा वेट्रीफाईड फ्लोरिंग टाईल्‍स एल शेप किचन ओटा,आतील दरवाजा नामांकीत कंपनीचा अल्‍युमिनियम स्‍लायडींग विंडोज, आयएसआय मानांकीत कंपनीच्‍या वायरींग एशियन वाल पुटटी व पेंट, बाथरुममध्‍ये वाटर मिक्‍सरची व्‍यवस्‍था, युपीव्‍हीसी पाईप,गिझरसाठी पाईपलाईन, किचन व बाथरुममध्‍ये सज्‍जा इत्‍यादी बाबी असल्‍याचे दिसून आले.
e) पाण्‍याची व्‍यवस्‍थाः अर्जदाराची प्रमुख तक्रार गैरअर्जदार यांनी पाण्‍याची व्‍यवस्‍था अत्‍यंत अपुरी केलेली असल्‍याबद्दलची आहे. गैरअर्जदार यांनी आपल्‍या लेखी जबाबामध्‍ये पाण्‍याची व्‍यवस्‍था योग्‍यरीत्‍या केलेली असून छतावर वाटर टँक बांधलेली असलचे नमुद केलेले आहे. डीव्‍हीडीमध्‍ये पाण्‍याच्‍या व्‍यवस्‍थेबद्दल पाहणी केली असता इमारतीतील वरच्‍या मजल्‍यावर ओव्‍हरहेड टँक बांधलेले असल्‍याचे दिसून येते. परंतु त्‍यासाठी सदरील टँकमध्‍ये कोणत्‍या बोअरमधून पाणी पडते, तसेच त्‍या टँकमध्‍ये पाणी असल्‍याचे दिसून आले नाही. गैरअर्जदार यांनी एकूण 70 फ्लॅट 3 इमारतीमध्‍ये विक्री केलेले आहे. सदरील फ्लॅटचे बांधकाम करीत असतांना पत्‍येक फ्लॅटधारकाला पुरेसे पाणी मिळेल अशी व्‍यवस्‍था करणे आवश्‍यक होते. परंतु फ्लॅटधारकासाठी पुरेशा पाण्‍याची व्‍यवस्‍था असल्‍याबद्दल दिसून आले नाही. पाणी ही अत्‍यावश्‍यक अशी गोष्‍ट आहे. पुरेसे पाणी उपलब्‍ध नसेल तर अनेक समस्‍यांना सामोरे जावे लागते,तसेच आरोग्‍याचा प्रश्‍न निर्माण होतो. त्‍यामुळे बिल्‍डर्सने सदनिका विक्री करतांना याचा योग्‍य विचार करुन पुरेसे पाणी उपलब्‍ध करुन देणे आवश्‍यक आहे.
f) आतील जागेला ग्रेनाईटमध्‍ये सामाईक पाय-यांवर ग्रेनाईट बसविलेले व स्‍टील रॅली केलेले असल्‍याचे दिसून आले.
g ) पार्किंगची जागाः डीव्‍हीडीमधील पार्किंगची जागेचे चित्रिकरण बघीतले असता तळमजल्‍यावर पार्किंगची जागा असल्‍याचे गैरअर्जदार यांनी दाखवून दिले. नोंदणी फॉर्ममध्‍ये गैरअर्जदार यांनी 2 बीएचके फ्लॅट पार्कींगसाठी 4 चाकी वाहनस्‍थळ(150 स्‍क्‍वेअर फुट) व 1 बीएचके फ्लॅट पार्कींगसाठी 2 चाकी वाहनस्‍थळ (75 स्‍क्‍वेअर फुट) पार्किंग देण्‍याचे आश्‍वासित केलेले सदरील चित्रिकरणमध्‍ये पार्किंगची जागा दाखविलेली आहे. परंतु कोणत्‍या फ्लॅटधारकांसाठी कोणती जागा आहे याचे रेखांकन (मार्कींग) करुन दिलेले दिसून येत नाही. 2 बीएचके फ्लॅट ओनरसाठी 150 स्‍क्‍वेअर फुट जागेचे रेखांकन (मार्कींग) करुन सदरील फ्लॅटधारकांचा नंबर त्‍यामध्‍ये लिहिलेले नाही. तसेच 1 बीएचके फ्लॅटधारकास 75 स्‍क्‍वेअर फुट जागेचे मार्कींग करुन सदरील फ्लॅटधारकाचा नंबर त्‍यामध्‍ये लिहिलेला नाही. निश्चितच यावरुन पार्किंगचा मोठा प्रश्‍न निर्माण होत असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. वास्‍तविक पाहता गैरअर्जदार यांनी फ्लॅटधारकांना सदनिकेचा ताबा देते वेळेसच विक्रीखतामध्‍ये पार्किंगची जागा नकाशासहीत नमुद करणे गरजेचे होते. गैरअर्जदार यांनी तसे केल्‍याचे दिसून येत नाही.
h) अर्जदाराने गैरअर्जदार यांनी सुपर बिल्‍टअप एरीया प्रमाणे जास्‍तीची रक्‍कम अर्जदाराकडून घेतलेली असलयाचे तक्रारीमध्‍ये नमुद केलेले आहे. परंतु सौदाचिठ्ठी व विक्री खताचे अवलोकन केले असता प्रत्‍येक फ्लॅटधारकास तेवढयाच एरीयाचे विक्रीखत करुन दिलेले आहे व सदरील सौदाचिठ्ठी व नोंदणीकृत विक्रीखतामधील नियम व अटी दोन्‍ही पक्षास मान्‍य करुनच दोन्‍ही पक्षांनी त्‍यावर सह्या केलेल्‍या आहेत. अर्जदार यांनी सदनिकेचा एरीया निश्चित किती व सुपर बिल्‍टअप एरीया म्‍हणजेच किती याचा स्‍पष्‍टपणे उल्‍लेख तक्रारीमध्‍ये केलेला नाही. तोंडी मोघम स्‍वरुपात सदरील मागणी केलेली आहे. अर्जदाराने सौदाचिठ्ठी व विक्रीखतानुसार सदरनिकेचा एरीया कमी दिलेला असल्‍याबद्दल कोणताही खुलासा,पुरावा दिलेला नाही. तसेच अपार्टमेंटमधील बांधकाम निकृष्‍ठ दर्जाचे असून त्‍यामध्‍ये जागोजागी भेगा पडलेल्‍या असल्‍याबद्दलचे फोटोग्राफ्स दाखल केलेले आहे. परंतु सदरील फोटोग्राफ्स हे याच इमारतीचे असून सदरील फोटोग्राफ्स ज्‍यांनी काढलेले आहे त्‍या फोटोग्राफरचे शपथपत्र तक्रारीत दाखल केलेले नसल्‍यामुळे मंच पुरावा म्‍हणून ग्राह्य धरु शकत नाही.
सांडपाण्‍याचे व्‍यवस्‍थेबद्दल अर्जदाराने अशाच पद्धतीचे फोटोग्राफ्स दाखल केलेले आहे. त्‍यामुळे सांडपाण्‍याबद्दलची मागणी मंच ग्राह्य धरु शकत नाही.
अर्जदाराने तक्रारीमध्‍ये गैरअर्जदार यांनी सदरील इमारतीचे कंप्‍लीशन सर्टीफीकेट द्यावे अशी मागणी केलेली आहे. गैरअर्जदार यांनी आपल्‍या लेखी जबाबामध्‍ये त्‍याबद्दल कुठलाही उल्‍लेख केलेला नाही. गैरअर्जदार यांनी फ्लॅटधारकास इमारतीचे कंप्‍लीशन सर्टीफीकेट देणे कायद्यानुसार बंधनकारक आहे. त्‍यामुळे 1 वर्षाच्‍या आत गैरअर्जदार यांनी अर्जदारास कंप्‍लीशन सर्टीफीकेट द्यावे असे मंचाचे मत आहे. सौदाचिठ्ठी,नोंदणी फॉर्म व विक्रीखतामध्‍ये मान्‍य केल्‍याप्रमाणे गैरअर्जदार यांनी फ्लॅटधारकांना अत्‍यावश्‍यक म्‍हणजे पाणी पुरवठा विद्युत मिटर, सांड पाण्‍याची व्‍यवस्‍था इत्‍यादी बाबी करारामध्‍ये नमुद केलेल्‍या सर्व बाबी योग्‍यरीत्‍या देणे बंधनकारक आहे. सर्व सुविधा पुर्णत्‍वास गेल्‍यानंतर फ्लॅटधारकाची असोशिएशन तयार करुन तीची नोंदणी करुन देणे गैरअर्जदार यांचेवर बंधनकारक आहे असे असतांनाही गैरअर्जदार यांनी आपल्‍या घोषणपत्रामध्‍ये फ्लॅटधारकांना स्‍वतःची असोशिएशन तयार करावी व सुविधांची देखभाल करावी असे नमुद करुन आपली जबाबदारी झटकलेली असल्‍याचे दिसते.
दोन्‍ही बाजूंनी दाखल केलेल्‍या पुराव्‍यानुसार गैरअर्जदार यांनी नोंदणी फॉर्म,सौदाचिठ्ठी मध्‍ये मान्‍य करुनही फ्लॅटधारकांना खालील सुविधा दिलेल्‍या नसल्‍याचे निदर्शनास येते.
i) प्रवेशासाठी उभारलेल्‍या कमानीस दार नाही.
ii) लिफ्ट(उदवाहक) चालू स्थितीत नाही.
iii) प्रत्‍येक फ्लॅटधारकास पाण्‍याची व्‍यवस्‍था पुरेशी नाही.
iv) प्रत्‍येक फ्लॅटधारकाची पार्कींगची जागा स्‍वतंत्रपणे रेखांकीत करुन
दिलेली नाही.
v) कंप्‍लीशन सर्टीफीकेट दिलेले नाही.
वरील सुविधा मान्‍य करुनही न दिल्‍यामुळे निश्चितच प्रत्‍येक फ्लॅटधारकास मानसिक त्रास झालेला आहे असे मंचाचे मत आहे. मा. राष्‍ट्रीय आयोग यांनी दिलेले प्रकरण क्र. 4146/2011 Chanchal Thejomaya Vs.Sheikh Mohammed Haneef & Ors. 2015(2)CPR 178 (NC), decided on: 19.03.2015 मधील निर्णय “Petitioner agreed to provide facilities of lifts, municipal water supply with underground sump, arrangement for lifting water to overhad tank, electrical panel, D.G.set room,car parking etc., but failed to provide facilities, District Forum not committed error in allowing complaint.” गैरअर्जदार यांनी अर्जदारास नोंदणी फॉर्म व सौदाचिठ्ठीमध्‍ये मान्‍य केलेल्‍या सुविधा पुरविलेल्‍या नसल्‍याचे दिसून आलेले आहे. त्‍यामुळे वरील निर्णयाचा आधार घेऊन मंच खालील आदेश देत आहे.
आ दे श
1. अर्जदार यांची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2. गैरअर्जदार यांनी प्रवेशासाठी उभारलेल्‍या कमानीमध्‍ये प्रवेश दार आदेश तारखेपासून 3 महिन्‍याच्‍या आत बसवावे.
3. गैरअर्जदार यांनी इमारतीमध्‍ये असलेले लिफ्ट(उदवाहन) 30 दिवसाच्‍या आत चालू करुन द्यावे.
4. गैरअर्जदार यांनी अर्जदार यांना पुरेश्‍या पाण्‍याची म्‍हणजेच प्रत्‍येक फ्लॅटधारकास 1000 लिटर पाणी 24 तासासाठी पुरेल अशी व्‍यवस्‍था तीन महिन्‍याच्‍या आत करावी.
5. गैरअर्जदार यांनी प्रत्‍येक अर्जदारास नोंदणी फॉर्ममध्‍ये मान्‍य केल्‍याप्रमाणे पार्कींगच्‍या जागेचे रेखांकन(मार्कींग) करुन द्यावे.
6. गैरअर्जदार यांनी प्रत्‍येक अर्जदारास एक वर्षाच्‍या आत कंप्‍लीशन सर्टीफीकेट द्यावे.
7. गैरअर्जदार यांनी प्रत्‍येक अर्जदारास मानसिक त्रासापोटी रक्‍कम रु.20,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चापोटी रक्‍कम रु.5,000/- आदेश तारखेपासून तीस दिवसाच्‍या आत द्यावे.
8. आदेशाची पूर्तता झाल्‍याबद्दलचा अहवाल दोन्‍ही पक्षांनी 45 दिवसानंतर मंचात दाखल करावा. प्रकरण 45 दिवसानंतर पुन्‍हा आदेशाच्‍या पूर्ततेच्‍या अहवालासाठी ठेवले जाईल.
9. मुळ निकालपत्र प्रकरण क्रमांक 1/2015 मध्‍ये ठेवावे व निकालाच्‍या सत्‍य प्रती उर्वरीत प्रकरणांमध्‍ये ठेवाव्‍यात.
10. दोन्‍ही पक्षकारास निकालाच्‍या प्रती मोफत पुरविण्‍यात याव्‍यात.
