आदेश पारीत व्‍दाराः श्री. अविनाश वि. प्रभुणे, मा. सदस्‍य.
सदर तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 अन्वये विरुध्‍द पक्षांच्‍या सेवेतील त्रुटिबाबत दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीचा आशय खालीलप्रमाणे.
- तक्रारकर्ता हा नागपूर येथील रहावासी असुन त्याने विरुध्‍द पक्ष (वि.प.) निता को-ऑपरेटीव्‍ह हाऊसिंग सोसायटी लि., यांचे मौजा दाभा, ता. जिल्हा नागपूर, प.ह.नं 7, रा.नि.मं.नागपुर, वॉर्ड नं 68, शेत क्र.17/2, 34, तहसील जिल्हा नागपुर या जमीनीवर विकसीत केलेल्या ले-आऊटमध्‍ये भुखंड क्र.57, एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फूट रु.10000/- रक्कम विक्रीचा करारनामा करताना दिली व नंतर एकूण रु 45,000/- रक्कम देऊन विकत घेतला. वि.प.ने दि.31.12.2001 रोजी त्‍याचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन दिले पण तक्रारकर्तीच्‍या प्‍लॉटचे प्रत्यक्ष स्‍थान व भुखंडाची मोजणी करुन प्‍लॉटच्‍या चतुःसिमा आखुन ताबा दिला नाही. तक्रारकर्त्याने अनेकवेळा वि.प.संस्‍थेचे सचिव यांना त्‍याबाबत विनंती केली पण त्यांनी त्‍याकडे दुर्लक्ष केले. वि.प.ला वारंवार विनंती करुन देखील वि.प.ने कुठलीहा कारवाई न केल्‍यामुळे दि.01.10.2018 रोजी वि.प.सस्‍थेला व त्‍यांचे सचिवांना कायदेशिर नोटीस पाठविली. भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिल्‍यानंतर भुखंडाचे मोजमाप व चतुःसिमा आखुण ताबा न देणे हा वि.प.च्या सेवेतील त्रुटी असल्याचे नमुद करीत तक्रारकर्त्याने प्रस्तुत तक्रार दाखल करुन वि.प.ला भुखंडाचे मोजमाप करुन चतुःसिमा आखुण ताबा द्यावा अथवा भुखंडाची आजच्‍या बाजार भावाप्रमाणे असलेली किंमत 24% व्‍याजासह परत मिळावी. तसेच तक्रारकर्त्याला झालेल्‍या शारीरिक, मानसिक व आर्थीक त्रासाकरीता नुकसान भरपाई रु.1,00,000/- व तक्रारीचा खर्च रु.25,000/- मिळण्याची मागणी केली आहे.
2. वि.प.ला नोटीसची बजावणी झाल्यानंतर वि.प.दि 07.02.2019 रोजी वकिलामार्फत आयोगासमोर उपस्थित झाले पण बरीच संधी देऊनही लेखीउत्‍तर दाखल केले नाही.त्यामुळे वि.प.विरुध्‍द विना लेखी उत्तर तक्रार चालविण्‍याचा आदेश देण्‍यांत आला. वि.प.ने दि 24.02.2020 रोजी लेखी युक्तिवाद सादर करून तक्रार मुदत बाह्य असल्याचा व तक्रार आयोगाच्या अधिकार क्षेत्रात नसल्याचा आक्षेप घेतला.
3. प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आले असता आयोगाने तक्रारकर्त्याचा तोंडी युक्तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. वि.प.ला अनेक वेळा संधी मिळूनही त्यांनी तोंडी युक्तिवाद केला नाही. दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाची ग्राहक आहे काय? होय
2. तक्रार ग्रा.सं.कायद्यानुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय व
तक्रार आयोगाच्या अधिकार क्षेत्रात आहे काय ‘ ? होय
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. काय आदेश ? अंतिम आदेशाप्रमाणे
- // निष्कर्ष // -
4. तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्या दस्‍तावेज क्र.2 व 3 वि.प.ने तक्रारकर्त्यास मौजा दाभा, खसरा क्रं 17/2,34, प.ह.क्रं 7, विवादीत भुखंड क्र.57, एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फूट रु.16,600/- रक्कम स्वीकारून दि.31.12.2001 रोजीचे विक्रीपत्र करुन दिल्याचे दिसते. सदर विक्रीपत्रात सदर्हू शेत क्र.34 चे ले-आऊट नकाशामध्‍ये नागपूर सुधार प्रन्‍यासकडून फेरबदल सुचविण्‍यांत येईल ते खरेदीदार सदस्‍यांना मान्‍य करावे लागतील व प्‍लॉटचे क्षेत्रफळ कमी किंवा जास्‍त झाल्‍यास पैश्याची देवाण-घेवाण सध्‍याच्‍या दराने होईल असे स्‍पष्‍टपणे नमुद दिसते. तक्रारकर्त्याला वि.प.ने विवादित भुखंडाचे जरी विक्रीपत्र व ताबापत्र करुन दिले असले तरी प्रत्‍यक्षात सदर लेआऊट विकास व मंजूरी मिळविण्याची वि.प.ची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट दिसते. तसेच नागपूर सुधार प्रन्‍यासकडून आकारण्यात येणारे डेवलपमेंट शुल्‍क मात्र खरेदीदारास संस्थेमार्फत द्यावयाचे असल्याचे नमूद केले. सबब मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC)’‘ या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास आश्वासित असल्याने या मंचाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊट द्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग' करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
5. मुद्दा क्र. 2 – वि.प. विरुध्‍द विना लेखी उत्तर तक्रार चालविण्‍याचा आदेश झाला असला तरी वि.प.ने सादर केलेला लेखी युक्तीवाद विचारात घेण्यात आला. वि.प.ने लेखी युक्तीवादात सदर तक्रार मुदतबाह्य असल्याचे नमूद केले. तक्रारकर्त्याने त्‍याकरीता विलंब क्षमापीत करण्‍याकरीता विलंब माफीचा अर्ज सादर केलेला नसल्‍याने व विलंबासाठी समाधानकारक स्पष्टीकरण दिले नसल्याचे नमूद करीत वि.प.ने तक्रार खारिज करण्याची मागणी केली. आयोगाने सदर प्रकरणी दाखल करण्‍यात आलेल्‍या विक्रीपत्राच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता सदर लेआऊट हे प्रस्‍तावित लेआऊट होते, त्‍याल नगर भुमापन/ नागपुर सुधार प्रन्यास कडून मंजूरी प्राप्‍त झालेली नव्‍हती असे दिसून येते. त्यामुळे भुखंडात बदल झाल्‍यास मान्‍य करावे लागेल असेही वि.प.ने विशेष नमूद केले आहे. तक्रारकर्त्याला वि.प.ने विवादित भुखंडाचे जरी विक्रीपत्र व ताबापत्र करुन दिले असले तरी प्रत्‍यक्षात सदर लेआऊट विकास व मंजूरी मिळविण्याची वि.प.ची जबाबदारी पार पाडल्याबद्दल कुठलाही दस्तऐवज अथवा निवेदन वि.प.ने आयोगासमोर सादर केले नाहा. वि.प.ने तक्रारकर्त्याला विवादीत भूखंडासाठी करून दिलेले विक्रीपत्र व ताबापत्र हे केवळ कागदोपत्री असल्याचे स्पष्ट होते. वि.प.ने पूर्ण रक्कम घेऊन तक्रारकर्त्याला दिलेला भूखंड मोजणी करून ताबा दिला नाही अथवा स्वीकारलेली रक्कम आजतागायत परत न केल्याने वादाचे कारण हे अखंड सुरु असल्याचे स्पष्ट होते. मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्या “Saroj Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC) निवाड्यांवर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाड्यांमध्ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा/ सदनिकेचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रार मुदत बाह्य असल्याचा व आयोगास अधिकार क्षेत्र नसल्याचा वि.प.चा आक्षेप फेटाळण्यात येतो. तक्रारकर्त्याची मागणी ही आयोगाचे आर्थिक अधिकारक्षेत्रात असून तक्रारकर्त्याची तक्रार ही आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाची पूर्ण किंमत वि.प.ला दिलेले आहे आणि वि.प.ने ती बाब विक्रीपत्रात नोंद करून काहीही रक्कम घेणे नसल्याचे नमूद केल्याचे दिसते. वि.प.च्या सुधारित प्रस्‍तावित नकाशावर वि.प.ची स्वाक्षरी/ संस्थेचा शिक्‍का आणि काहा नोंदी दिसतात परंतू त्‍या अस्‍पष्‍ट असल्याने त्‍या वाचनीय नाही. वि.प.ने सदर नोंद आणि शिक्‍याबाबत आयोगासमोर कुठलाहा खुलासा केलेला नाही किंवा सदर अभिन्‍यास हे ना.सु.प्र.ने नियमित केले किंवा नाहा हा बाब तक्रारकर्त्याला कळविली नाही किंवा संधी मिळूनही आयोगासमोर स्पष्ट केलेली नाही. आयोगाचे मते सन 2001 पासून वि.प.ने भूखंडाची संपूर्ण रक्कम तक्रारकर्त्याकडून घेतली आहे व सदर रक्कम वि.प.कडेच आहे. तक्रारकर्त्याने विवादीत भूखंडबाबत वि.प.विरुद्ध दि 15.12.2018 रोजी गिट्टीखदान, पोलिस स्टेशन येथे तक्रार नोंदविल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने पाठविलेल्या दि 01.10.2018 रोजीच्या कायदेशीर नोटिसला देखील वि.प.ने उत्तर पाठविल्याचे दिसत नाही. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प. जर लेआऊट नियमितीकरण करू शकत नव्‍हता तर तसे त्याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम हा व्‍याजासह परत करणे आवश्यक होते. तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती हा सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. उपरोक्‍त विवेचनावरुन मुद्दा क्र. 3 चा निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
7. तक्रारकर्त्याची तक्रार आयोगात दाखल झाल्यानंतर नोटिस मिळाल्या नंतर वि.प. आयोगासमोर उपस्थित झाला पण संधी मिळूनही लेखी उत्तर दाखल करून तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्यामुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्‍य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही.
- , तक्रारकर्तीची भूखंडाची मोजणी करून ताबा मिळण्याची मागणी न्यायोचित असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. सदर प्रकरणात आवश्यक परवानगी किंवा मंजूरी मिळवून भूखंडाची चतु:सीमा आखून प्रत्यक्ष मोजणी करून ताबा चिठीद्वारे ताबा देण्यास असमर्थ असेल तर तक्रारकर्त्याची आजच्‍या शासन निर्धारीत रेडी रेक्‍नरप्रमाणे भुखंडाची रक्कम मिळण्याची मागणीसुध्‍दा मान्‍य करण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याहा कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. सद्य स्थितीत भुखंडाच्‍या किंमती बघता ब-याच पटीने वाढलेल्‍या आहेत. अशा परिस्थितीमध्‍ये तक्रारकर्त्याने सन 2001 पासून गुंतविलेली रक्कम केवळ परत मिळणे ही बाब तक्रारकर्त्यावर अन्‍यायकारक आहे. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ला सदर प्रकरणात आवश्यक परवानगी किंवा मंजूरी मिळवून विवादीत भूखंडाची चतु:सीमा आखून प्रत्यक्ष मोजणी करून ताबा चिठीद्वारे तक्रारकर्त्यास ताबा देण्याचे आदेश आवश्यक ठरतात. सदर आदेशाची पूर्तता करणे शक्य नसल्यास, वि.प.ला आजच्‍या शासकीय रेडी रेकनर दराप्रमाणे अकृषक भुखंडाची रक्कम देण्याचे आदेश न्यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
तक्रारकर्त्याने वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीबाबत संपूर्ण रक्कम अदा करुन देखील वि.प.च्या सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीमुळे तक्रारकर्त्यास भुखंडाचा उपभोग घेता आला नाही, त्यामुळे तक्रारकर्त्यास मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला आणि आयोगासमोर येऊन सदर वाद मांडावा लागल्‍याने तक्रारकर्ता सदर त्रासाची नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- अं ति म आ दे श –
1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प. ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्यास मौजा दाभा, ता. जिल्हा नागपूर, प.ह.नं 7, रा.नि.मं.नागपुर, वॉर्ड नं 68, येथील शेत क्र. 34, तहसील जिल्हा नागपुर या जमीनीवर विकसीत केलेल्या ले-आऊटमध्‍ये भुखंड क्र.57, एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फूट, सर्व आवश्यक शासकीय परवानग्या/मंजूरी मिळवून भूखंडाची चतु:सीमा आखून प्रत्यक्ष मोजणी करून ताबा चिठीद्वारे ताबा द्यावा. त्यासाठी लागणारा खर्च वि.प.ने सोसावा.
कायदेशीर / तांत्रिक अडचणी मुळे वरील आदेशाचे पालन शक्य नसल्यास, वि.प.ने तक्रारकर्त्यास (एकूण क्षेत्रफळ 1500 चौ.फु) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य द्यावे.
2) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला मानसिक व शारिरीक त्रासाबद्दल रु. 25,000/- नुकसान भरपाई द्यावी.
3) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.
4) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी.
5) वि.प.ला वरील आदेश क्रं 1 नुसार भूखंडाचा ताबा देणे शक्य नसल्यास, पर्यायी आदेशांची पूर्तता झाल्यानंतर, तक्रारकर्त्याने विवादीत भूखंडाचे दि.31.12.2001 रोजीचे विक्रीपत्र रद्द करण्यासाठी वि.प.ला परत द्यावे. विक्रीपत्र रद्द करण्याची कारवाई वि.प.ने करावी व त्यासाठी लागणारा खर्च वि.प.ने सोसावा.
