श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प.क्र. 1 ही एक भागीदारी फर्म असून वि.प.क्र. 1 व 2 त्‍यांचे भागीदार आहेत. ते शेतजमिन खरेदी करुन त्‍यावर लेआऊट पाडून व विकसित करुन भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा लोनारा, ता. व जि. नागपूर येथील प.ह.क्र. 24, ख.क्र.59/1 वरील 1200 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 30 हा रु.3,36,000/- मध्‍ये घेण्‍याकरीता रु.2,37,000/- रोख अग्रीम देऊन दि.22.12.2013 रोजी विक्रीचा करारनामा केला. उर्वरित रक्‍कम रु.99,000/- ही दि.16.02.2014 ते 05.04.2015 या कालावधीत दिली आणि रु.55,000/- विक्रीपत्राचा खर्च रोख दिला. विक्रीपत्राचे खर्चाची पावती वि.प.ने दिली नाही. भुखंडाच्‍या किमतीच्‍या पावत्‍या दिल्‍या, परंतू काही पावत्‍यांमध्‍ये भुखंड क्र. 30 ऐवजी 20 चुकीने नमूद करण्‍यात आला. तक्रारकर्त्‍याने विक्रीच्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे विकास खर्चाची रक्‍कमसुध्‍दा वि.प.ला दिली. परंतू वि.प.ने लेआऊट अकृषक केले नाही, विकास केला नाही, भुखंडाचा ताबा दिला नाही आणि विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.ने नोटीसची दखल घेतली नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन विवादित भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन, चतुःसिमा आखुन, मोजणी करुन ताबा द्यावा किंवा भुखंडाची आजच्‍या बाजार भावाप्रमाणे किंमत व्‍याजासह द्यावी, शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई द्यावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 2 यांचेवर बजावण्‍यात आली   असता त्‍यांना नोटीस तामिल होऊनही ते आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने व वि.प.क्र. 3 यांना वर्तमानपत्रात नोटीस प्रकाशित केल्‍यावरही ते आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने, वि.प.क्र. 1 ते 3 विरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचे अधिवक्त्‍यांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 11 वर दाखल केलेल्‍या दि.22.12.2013 रोजीच्‍या बयाना पत्राची प्रत दाखल केलेली आहे. सदर दस्तऐवजाचे अवलोकन केले असता उभय पक्षांमध्‍ये  मौजा-लोनारा, ता. व जि. नागपूर येथील प.ह.क्र. 24, ख.क्र.59/1 वरील 1200 चौ.फु.चा भुखंड क्र. 30 हा रु.3,36,000/- मध्‍ये घेण्‍याकरीता रु.2,37,000/- रोख अग्रीम देऊन दि.22.12.2013 रोजी विकण्‍याचा करार उभय पक्षांमध्‍ये झाल्‍याचे दिसून येते. सदर बयानापत्रात नमूद केल्‍याप्रमाणे वि.प.ने लेआऊट टाकले असल्याचे दिसते. तसेच जो काही डेव्‍हलपमेंटचा खर्च येईल तो भुखंड खरेदी करणा-यास द्यावा लागेल असे नमूद करण्‍यात आले आहे. यावरुन वि.प. हा लेआऊट विकासक असून तक्रारकर्त्‍याकडून सदर खर्च आकारुन वि.प. भुखंडाचा विकास करुन देणार असल्‍याचे दिसून येते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ती आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या किमतीची संपूर्ण रक्‍कम स्विकारुनही विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने किंवा लेखी सुचना देऊन विक्रीपत्राकरीता बोलाविले नाही. उलटपक्षी, तक्रारकर्त्‍याने विक्रीपत्र नोंदवून मागण्‍याकरीता वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविला आहे. सदर नोटीसचीही दखल वि.प.ने घेतलेली नाही. मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Saroj  Kharbanda V. Bigjo’s Estate Limited & Anr.”- II (2018) CPJ 146 (NC))”. सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला एकूण रु.4,20,000/- दिल्‍याचे निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंडाची संपूर्ण किंमत अदा केलेली आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याने विक्रीपत्र नोंदणी शुल्‍क, विकास शुल्‍क आणि इतर किरकोळ खर्चाबाबतही रक्‍कम दिल्‍याचे नमूद केले आहे. विवादित भुखंडाच्‍या किंमतीची रक्‍कम वजा जाता उर्वरित रक्‍कम रु.84,000/- ही तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदणी शुल्‍क आणि इतर किरकोळ खर्चाबाबत दिल्‍याची बाब स्‍पष्‍ट होते. तक्रारकर्त्‍याने करारनाम्‍याप्रमाणे पूर्तता केल्‍यानंतरही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍यास विक्रीपत्र नोंदवून न दिल्‍याने वि.प.क्र. 1 ते 3 तक्रारकर्त्‍याला द्यावयाच्‍या सेवेत त्रुटी ठेवीत असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. 

8.               तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम, विक्रीपत्र नोंदणी शुल्‍क, विकास खर्च आणि इतर किरकोळ खर्च दिल्‍याचे पावत्‍यांवरुन आणि किस्‍त कार्डवरील नोंदणीवरुन स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

तक्रारकर्त्‍याला संपूर्ण रक्‍कम अदा करुनदेखील सदर भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित राहावे लागले. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याने पाठविलेल्‍या कायदेशीर नोटीसला आणि तक्रारीस सुध्‍दा उपस्थित राहून किंवा लेखी उत्‍तर दाखल करुन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याचे उचित कारण दिलेले नाही. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्‍हणुन मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

9.               प्रस्‍तुत प्रकरणामध्‍ये वि.प. उपस्थित न झाल्‍याने सदर लेआऊटला मंजूरी प्राप्‍त झाली किंवा नाही, प्रस्‍तावित नकाशाला मंजूरी मिळाली की नाही याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल नाही. तसेच सदर जमिनीचे अकृषीकरण केले किंवा नाही ही बाबही स्‍पष्‍ट नाही. परंतू तक्रारकर्त्‍याने विवादित भुखंडाची संपूर्ण किंमत, नोंदणी शुल्‍क व इतर खर्चाची रक्‍कम वि.प.ला दिलेली असल्‍याने तो सन 2015 मध्‍ये दिलेली असल्‍याने तो विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा राज्य आयोग, सर्किट बेंच नागपुर यांनी दिलेल्या खलील निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश किंवा जर वि.प. विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र काही तांत्रिक/कायदेशीर अडचणीमुळे करुन देण्‍यास असमर्थ असतील तर तक्रारकर्त्‍याला विवादीत भुखंडांसाठी, एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्याचे पर्यायी आदेश अथवा तक्रारकर्त्‍याने वि.प.कडे जमा केलेली एकूण रक्‍कम रु.4,20,000/- ही द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करण्‍याचे पर्यायी आदेश न्यायोचित असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

10.              सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल झाल्‍यावर आयोगाने वि.प.ला नोटीस पाठविली असता वि.प. आयोगासमोर हजर झाले नाही किंवा कागदोपत्री पुराव्‍यासह लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रार नाकारलेली नाही. यावरुन वि.प.ला सदर तक्रार मान्‍य असल्‍याचे दिसून येते आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे.

11.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2013 ते 2015 दरम्यान स्विकारून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाची संपूर्ण रक्‍कम सन 2015 पर्यंत दिल्‍यावरही त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

12.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आ दे श –

1.तक्रारकर्त्‍याची तक्रार (एकत्रीतरीत्‍या)अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र.1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी आवश्यक शासकीय मंजूरी मिळवून व सर्व कायदेशीर बाबींची पूर्तता करून तक्रारकर्त्‍याला मौजा-लोनारा, ता. व जि.नागपूर येथील प.ह.क्र. 24, ख.क्र.59/1वरील 1200चौ.फु.क्षेत्रफळाच्‍या भुखंड क्र.30 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन प्रत्‍यक्ष स्‍थळावर जाऊन मोजमाप करुन चतुःसीमा आखुन ताबा द्यावा. विक्रीपत्राचा खर्च वि.प.ने सोसावा.

कायदेशीर अथवा तांत्रिक अडचणींमुळे वरील आदेशाची पूर्तता शक्य नसल्यास

(अ)   वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1200 चौ.फु) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेल्‍या मुल्‍याची रक्‍कम ही तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

किंवा

(ब)  वि.प. क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला रु.4,20,000/- ही रक्‍कम दि.05.04.2015 पासून प्रत्‍यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी. 

वरील (अ/ब) पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.40,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 3 ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे 45 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.