आदेश

मा. सदस्‍य, श्री. बाळकृष्‍ण चौधरी  यांच्‍या आदेशान्‍वये

1. तक्रारकर्त्याने प्रस्तुत तक्रार  ग्राहक संरक्षण कायदा 2019 च्या कलम 35(1) अंतर्गत दाखल केलेली आहे.
2. ही तक्रार तक्रारदाराने विरुध्‍द पक्षाविरुध्‍द केली आहे (थोडक्यात O.P.) वि.प. क्रमांक 1 व 3  म्हणजे NITPL, वि.प.2 पूर्वीचे नाव Reatox Builders and Developers Pvt. लिमिटेड जी आता मेसर्स चौरंगी बिल्डर्स अँड डेव्हलपर्स प्रा. लिमिटेड आणि वि.प. 4 आणि 5 म्हणजे महाराष्ट्र विमानतळ विकास कंपनी लिमिटेड (थोडक्यात MADC). विरुध्‍द पक्ष क्रं.4 आणि 5 हे नागपूर प्रकल्पातील मल्टी नोडल आंतरराष्ट्रीय हब विमानतळ, मिहानसाठी एमआरटीपी कायद्यांतर्गत विशेष नियोजन प्राधिकरण आहे. MADC ने त्यांच्या जमिनीवर टाऊनशिपची रचना करण्यासाठी बोली आमंत्रित केली होती ज्याच्या अनुषंगाने विकास करार आणि इतर कागदपत्रे अंमलात आणली गेली होती. MADC ने उपरोक्त प्रकल्प राबविण्यासाठी "First City Project" या नावाने उक्त जमिनीवर निवासी आणि व्यावसायिक विकासाचा आधुनिक टाउनशिप प्रकल्प डिझाइन आणि बांधण्याचे सर्व अधिकार वि.प. 2 ला सोपवले होते. त्या  अनुषंगाने O.P. 2 ने सक्षम प्राधिकाऱ्याकडून सर्व मंजुरी मिळवली होती आणि "SYMPHONY" नावाने निवासी टॉवरचे बांधकाम सुरू केले होते, त्यानंतर वि.प. 2 ने बुकिंग स्वीकारून त्या निवासी अपार्टमेंटचे वाटप केले होते. वि.प. 2 ने फर्स्ट सिटी प्रकल्पासाठी विजया बँकेकडून कर्ज घेतले होते आणि त्यावर गहाण कर्ज घेतले होते.  वि.प. 2 कर्जाची रक्कम बँकेला परत करू शकले नाही म्हणून वि.प. 2 विरुद्ध वसुलीची कार्यवाही बँकेने सुरू केली. त्यानंतर वि.प. 2 ने वाद मिटवण्याची प्रक्रिया सुरू केली त्यानंतर वि.प. 2 ने एक नवीन माध्यम तयार केले ज्याला NITPL (वि.प. 1) असे नाव देण्यात आले. NITPL ने दिनांक 30.07.2017 रोजी वि.प. 2 आणि MADC (वि.प. 4 आणि 5) सोबत एक समझोता करार केला ज्याद्वारे वि.प. 2 ने करारानुसार त्याचे अधिकार हस्तांतरित करण्यास सहमती दर्शवली. त्यानुसार MADC (वि.प. 4 आणि 5) ने NITPL (वि.प. 1) सोबत 08.12.2017 रोजी विकास करार केला, कारण NITPL या प्रकल्पाचा नवीन विकासक बनला.
3. वि.प. 2 जो बिल्डर आणि डेव्हलपर आहे पूर्वी Reatox Builders म्हणून ओळखला जात होता, तक्रारकर्त्याने 06.01.2011 रोजी दिलेल्या अर्जाच्या अनुषंगाने REATOX कडे अर्ज करून एक निवासी फ्लॅट क्रं 1A0101,in SYMPHONY 1 BLOCK OF FCP., Phase IA  एकूण क्षेत्रफळ  2736 चौ. फूट. 2600 प्रति चौ. दराने म्हणजेच एकूण किमत रु. 71,13,600/- मध्ये बुक केला होता. तक्रारकर्त्याने रु. 7,11,360/- चेकद्वारे दिले आणि रीटॉक्स बिल्डरने त्याची पावती दिली.  त्यानंतर पुन्हा तक्रारदाराने रु. 7,11,360/- दिनांक 01.02.2011 रोजी चेक द्वारे दिले होते. त्यानंतर रीटॉक्स बिल्डरने दिनांक 01.02.2011 रोजी मिहान नागपुरातील फर्स्ट सिटी प्रोजेक्टमध्ये अपार्टमेंट क्र. 1A0101 च्या वाटपाचे पत्र जारी केले आणि उर्वरित रक्कम रु.56,90,880/- प्रत्येक तीन महिन्यांच्या अंतराने 8 समान हप्त्यांमध्ये भरावे लागणार होते. वाटप पत्र वि.प. 2 च्या अटी व शर्ती नुसार तक्रारदारास एकूण रु.71,13,600/- वि.प. यांना प्राप्त झाल्यावर त्या मोबदल्यात सदर सदनिका देण्यास विशेषतः सहमती दर्शवली होती. त्यानंतर तक्रारदाराने उर्वरित रु. 56,90,880. वि.प. 2 यांना दिली व तश्या पावत्या तक्रारदाराला दिल्या होत्या. दिनांक 20.05.2013 रोजी MADC (वि.प. 4 आणि 5), वि.प. 2 आणि तक्रारदार यांच्यात फर्स्ट सिटी प्रोजेक्टमधील सिम्फनी 1A0101 भाडेपट्टीचा करार दस्तऐवज क्रमांक 7-2652-2013 द्वारे दिनांक 20.05.2013 रोजी नोंदणीकृत करण्यात आला.
4. त्यानंतर वि.प. 2 यांनी पेपर जाहिरात देवून त्यांचे ग्राहकांना दोन पर्याय दिले की,No Dues No Claim Certificate वर सह्या करण्यास सांगितले. म्हणून तक्रारकर्त्याने दी. 13.06.2019 रोजी वि.प. 1 व 2 यांना पत्राद्वारे कळविले की, फ्लॅटची पूर्ण रक्कम भरली गेली आहे आणि नोंदणीकृत करार केलेला असून वि.प. 1 व 2 यांना फ्लॅटचे बांधकाम आणि कायदेशीर ताबा तात्काळ हस्तांतरित करण्याची विनंती केली. दिनांक 27.12.2019 रोजी वि.प. 1 यांनी पत्राद्वारे पुन्हा ना हरकत प्रमाणपत्र पाठवले आणि तक्रारदारास ऑफर केलेल्या दोन पर्यायांपैकी एकावर स्वाक्षरी करण्यास सांगितले आणि No Dues No Claim Certificate वर स्वाक्षरी करण्यास सांगितले, असे न केल्यास ते फ्लॅटचे वाटप रद्द करतील. तक्रारदाराने दिनांक 27.12.2019 रोजी NITPL यांना  दिलेल्या पत्राचे उत्तर दिले की त्याने आधीच संपूर्ण रक्कम भरली आहे आणि तो फ्लॅटचा कायदेशीर ताबा मिळण्याची वाट पाहत आहे आणि रु. 2,21,184/- चा चेक देखील पाठवला आहे, मात्र NITPL ने पत्र स्वीकारण्यास नकार दिला. दिनांक 14.01.2020 रोजी तक्रारदार यांनी NITPL यांना रु. 2,60,998/- चा DD पाठविला त्यानंतर दिनांक 13.02.2020 रोजी NITPL यांनी ती डीडी परत पाठवून  ते फ्लॅट बुकिंगचे पेमेंट स्वीकारू शकत नाहीत असे पत्र देऊन No Dues, No Claim Certificate व्यवस्थित फॉरमॅट मध्ये सादर करण्यास सांगितले. त्यानंतर NITPL यांनी दी. 17.09.2020 रोजी पत्र पाठवून तक्रारकर्त्याला शेवटची संधि म्हणून  N oDues, No Claim Certificate सादर करण्यास सांगितले. तक्रारकर्त्यांने दी. 01.10. 2020 रोजी वि.प. 1 यांना उत्तर पाठवून त्या सोबत बँक डीडी रु.2,60,998/- पाठविला. त्यानंतर तक्रार कर्त्याने वि.प. यांचेशी पत्रव्यवहार केला तेव्हा वि.प. 1 व 3 यांनी दी. 27.11.2020 रोजी तक्रारकर्त्याला  पत्र पाठवून पुन्हा No Dues, No Claim Certificate  ची मागणी केली व पुन्हा नव्याने फ्लॅट अलोटमेंट करिता करार नव्याने करण्याचे कळविले.  म्हणून वि.प. 1 व 3 यांची ही मागणी बेकायदेशीर असल्याबाबत दी. 23.02.2021 रोजी वि.प. 1 ते 3 यांना नोटिस दिला व  त्वरित फ्लॅटचा ताबा देण्यासाठी मागणी केली. त्यावर वि.प. यांनी उत्तर पाठवून पुन्हा No Dues, No Claim Certificate  व पुन्हा फ्लॅट अलोटमेंट करिता करार नव्याने करण्याचे सांगितले अन्यथा फ्लॅट रद्द करण्यात येईल अशी धमकी दिली. विरुध्‍द पक्ष  क्रं. 1 यांनी मा. उच्च न्यायालय मधील याचिका क्र. 1040/2016 चा आधार घेऊन  तक्रार कर्त्याची मागणी पूर्ण करण्यास तयार नव्हते. तक्रार कर्ता हा याचिका क्र. 1040/2016 मध्ये पक्षकार नव्हते त्या आदेशात प्रस्तुत प्रकरणा बाबत कुठेही नमूद नाही, त्याच प्रमाणे फर्स्ट सिटी फ्लॅट ओनर्स चे तक्रार कर्ता हे सदस्य सुद्धा नाही. म्हणून मा. उच्च न्यायालय मधील याचिका क्र. 1040/2016 मधील आदेश व सदरहू प्रकरण हे वेगळे आहे. तक्रारकर्त्याने वि.प. यांना पूर्ण रक्कम 2013 मध्ये देवून सुद्धा जवळपास 7 वर्ष उलटून सुद्धा फ्लॅट चा प्रत्यक्ष ताबा दिला नाही. म्हणून तक्रारकर्त्याने आयोगा समक्ष तक्रार दाखल करून मागणी केली की,विरुध्‍द पक्ष  यांनी तक्रारकर्त्याला सदनिका क्रमांक SYMPHONY 1A0101चा ताबा न देऊन अनुचित व्यापार प्रथा आणि/किंवा सेवेतील कमतरताअसल्याचे  घोषित करावे,First city project मधील फ्लॅट क्रमांक SYMPHONY 1A0101 प्रत्यक्ष ताबा देण्याचा आदेश वि.प. यांना द्यावा व  फ्लॅटचा ताबा वेळेत न दिल्याबद्दल रु.71,13,600/- यावर 01.08.2013 पासून फ्लॅटचा प्रत्यक्ष ताबा देण्याच्या तारखेपर्यंत तक्रारदाराला 12 द.सा.द.शे. प्रमाणे व्याजा सह नुकसान भरपाई म्हणून  देण्याचा आदेश द्यावा. त्याच प्रमाणे वि.प. यांचे बेकायदेशीर कृत्यांमुळे तक्रारदाराला झालेल्या मानसिक आणि शारीरिक त्रासासाठी तक्रारदाराला नुकसान भरपाई म्हणून रु.5,00,000/- देण्याचे आदेश  वि.प. यांना द्यावे व प्रकरण दाखल करण्याकरिता आलेल्या खर्चाची रक्कम रु. 3,00,000/- देण्याचे आदेश वि.प. यांना द्यावे.  
5. आयोगा मार्फत विरुद्ध पक्षांना नोटिस पाठविण्यात आल्या होत्या नोटिस प्राप्त होऊन विरुध्‍द पक्ष  1 ते  3 हे आयोगात हजर झाले परंतु वी. 4 व 5 हे विहित मुदतीत हजर झाले नाही म्हणून प्रकरण वि.प. 4 व 5 यांचे विरुध्‍द एकतर्फी चालवण्याचा आदेश दी. 20.10.2021 रोजी करण्यात आला.
6. विरुध्‍द पक्ष  क्रं. 1 व 3 यांनी आपला लेखी जबाब दाखल करून प्राथमिक आक्षेप घेतला की, सदरहू प्रकरण हे या आयोगात चालू शक्त नाही कारण First City Owner असोसिएशन चा वाद हा मा. उच्च न्यायालयात असल्याने हे प्रकरण या आयोगात चालू शकत नाही. मा. उच्च न्यायालयाच्या आदेश्या नुसार तक्रारकर्त्याला नवीन करारनामा करण्याचे कळविले तरी सुदधा तक्रारकर्त्याने त्याची तसदी घेतली नाही. विरुध्‍द पक्ष  क्रमांक 1 व 3 यांनी पुढे असाही बचाव घेतला की एकूण 133 फ्लॅट ओनर्स यांनी 30 सप्टेंबर 2021 रोजी फ्लॅटचे ताबा घेतलेला आहे परंतु तक्रारकर्ता यांनी आजपर्यंत नवीन करारनामा व नवीन अलॉटमेंट लेटर विरुध्‍द पक्ष  यांच्या कडून करून घेतले नाही म्हणून तक्रारकर्त्याची सदरची तक्रार ही खारीज होणे पात्र आहे. त्यापुढे त्यांनी असेही नमूद केले की माननीय उच्च न्यायालयातील याचिका क्रमांक 1040/2016 यांच्या आदेशानुसार फ्लॅट धारकांना नवीन करारनामा तयार करून व नवीन अलॉटमेंट लेटर घेऊन ताबा घेण्यास सांगितले होते परंतु तक्रारकर्त्याने  तसे काही न करता उलट विरुध्‍द पक्ष  यांचे विरुद्ध सदरची तक्रार दाखल केली. विरुध्‍द पक्ष  क्रमांक 1 व 3 यांनी आपले लेखी जबाब पॅरा क्रमांक 24 मध्ये तक्रारकर्त्याने  फ्लॅट ची पूर्ण रक्कम दिल्या बाबत नाकारलेले नाही. तसेच त्यांनी नमूद केले की तक्रारकर्त्यांला दिनांक 27.12.2019 रोजी कळविले होते की no dues  व no claim certificate  नव्याने तयार करण्याची विनंती केली होती परंतु तक्रारकर्त्याने त्यावर दुर्लक्ष केले. तक्रारकर्त्याला विरुध्‍द पक्ष  यांनी दोन पर्याय ठेवले होते त्यापैकी कोणत्या पर्याया ची निवड तक्रारकर्त्याने केली नसल्याने विरुध्‍द पक्ष  यांनी कोणत्याही प्रकारचा अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब केला नाही या कारणास्तव तक्रारकर्त्याची  तक्रार खारीज करावी अशी विनंती केली आहे.
7. विरुध्‍द पक्ष  2 यांनी आपले लेखी जबाब दाखल करून तक्रारीतील सर्व आरोप फेटाळून लावले परंतु तक्रार कर्त्याने रक्कम दिल्याचे मान्य केले. केली बचाव घेतला की,नवीन विकासक आल्यावर तक्रारकर्त्याला नवीन करार करणे आवश्यक होते म्हणून तक्रार कर्त्याला नवीन करार करणे बधण कारक होते परंतु ते त्यांनी नाकारले. तसेच MADC व बोर्ड चे मान्यता येण्यास उशीर होत असल्या कारणाने बर्‍याच लोकांनी बुकिंग रद्द केल्याने वि.प. 2 यांची परिस्थिति डबघाईस आली होती. म्हणून विरुध्‍द पक्ष  2 यांनी कोणत्याही प्रकारचा अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब केला नाही या कारणास्तव तक्रारकर्त्याची  तक्रार खारीज करावी अशी विनंती केली आहे.
8. तक्रारदार व विरुध्‍द पक्ष  यांचा युक्तिवाद ऐकण्यात आलाव उभय पक्षांनी दाखल केलेल्या दस्तचे अवलोकन करून निष्कर्षासाठीचे मुद्दे व त्यावरील आमचे निष्कर्ष कारणांसहित खालील प्रमाणे आहेत.:

मुद्दे                                                निष्कर्ष

1. तक्रारदार हे विरुध्‍द पक्षाचे  ग्राहक आहे काय ?                  होय
2. विरुध्‍द पक्षानी तक्रारदार यांना दोषपूर्ण सेवा देऊन

अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब केला काय?                           होय

3. काय आदेश ?                                                                अंतिम आदेशानुसार

9. मुद्दा क्रमांक 1 व 2 बाबत:  आम्ही तकारदार  यांचे वकील यांचा युक्तीवाद ऐकला. त्यांनी थोडक्यात असे नमुद केले की, वि.प. 2 जो बिल्डर आणि डेव्हलपर आहे तो पूर्वी Reatox Builders म्हणून ओळखला जात होता, तक्रारकर्त्याने 06.01.2011 रोजी दिलेल्या अर्जाच्या अनुषंगाने REATOX कडे अर्ज करून एक निवासी फ्लॅट क्रं 1A0101,in SYMPHONY 1 BLOCK OF FCP., Phase IA एकूण क्षेत्रफळ 2736 चौ.फूट. 2600 प्रति चौ. दराने म्हणजेच एकूण किमत रु.71,13,600/- मध्ये बुक केला होता. तक्रारकर्त्याने रु.7,11,360/- चेकद्वारे दिले आणि रीटॉक्स बिल्डरने त्याची पावती दिली.  त्यानंतर पुन्हा तक्रारदाराने रु. 7,11,360/- दिनांक 01.02.2011 रोजी चेक द्वारे दिले होते. त्यानंतर रीटॉक्स बिल्डरने दिनांक 01.02.2011 रोजी मिहान नागपुरातील फर्स्ट सिटी प्रोजेक्टमध्ये अपार्टमेंट क्र. 1A0101 च्या वाटपाचे पत्र जारी केले आणि उर्वरित रक्कम रु. 56,90,880/- प्रत्येक तीन महिन्यांच्या अंतराने 8 समान हप्त्यांमध्ये भरावे लागणार होते. वाटप पत्र वि.प. 2 च्या अटी व शर्ती नुसार तक्रारदारास एकूण रु.71,13,600/- च्या मोबदल्यात सदर सदनिका देण्यास विशेषतः सहमती दर्शवली होती. त्यानंतर तक्रारदाराने उर्वरित रु. 56,90,880. वि.प. 2 यांना दिली व तश्या पावत्या तक्रारदाराला दिल्या होत्या. दिनांक 20.05.2013 रोजी MADC (वि.प. 4 आणि 5), वि.प. 2 आणि तक्रारदार यांच्यात फर्स्ट सिटी प्रोजेक्टमधील सिम्फनी 1A0101 भाडेपट्टीचा करार दस्तऐवज क्रमांक 7-2652-2013 द्वारे दिनांक 20.05.2013 रोजी नोंदणीकृत करण्यात आला. वि.प. यांना तक्रारकर्त्याने फ्लॅटची पूर्ण रक्कम देवून सुद्धा वि.प.1 व 3 यांनी दी. 27.11.2020 रोजी तक्रारकर्त्याला  पत्र पाठवून पुन्हा No Dues, No Claim Certificate  ची मागणी केली व पुन्हा नव्याने फ्लॅट अलोटमेंट करिता करार नव्याने करण्याचे कळविले. म्हणून वि.प. 1 व 3 यांची ही मागणी बेकायदेशीर असल्याबाबत दी. 23.02.2021 रोजी वि.प. 1 ते 3 यांना नोटिस दिला व  त्वरित फ्लॅटचा ताबा देण्यासाठी मागणी करून सुद्धा वि.प. यांनी त्या कडे दुर्लक्ष्य केले म्हणुन तकारदाराचे प्रती सेवेत त्रुटी केलेली आहे म्हणुन तक्रार मंजूर करण्‍यात यावी आणि नुकसान भरपाई म्हणुन रु. 5,00,000/-रुपये वि.प. यांनी देण्‍याचे आदेश द्यावे अशीमागणी केली.
10. तक्रारकर्त्याने वि.प. यांचेकडून एक निवासी फ्लॅट क्रं 1A0101, एकूण क्षेत्रफळ  2736 चौ.फूट. एकूण किमत रु. 71,13,600/- मध्ये बुक केला होता. तक्रारकर्त्याने रु.71,13,600/- वि.प. यांना दिल्यावर वि.प. यांनी फर्स्ट सिटी प्रोजेक्टमधील सिम्फनी 1A0101 भाडेपट्टीचा करार दस्तऐवज क्रमांक 7-2652-2013 द्वारे दिनांक 20.05.2013 रोजी नोंदणीकृत करून दिलाहे दाखल दस्त नि. क्रं.2 वर दाखल दस्तवरून दिसून येते यावरून तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा  ग्राहक असल्याचे स्पष्ट होते.
11. विरुध्‍द पक्ष  क्रं.1 व 3 हे फ्लॅटचे विकासक असल्याबाबत विवादीत नाही. तक्रारकर्त्याचे म्हणणे प्रमाणे तक्रारदार हे First City flat Owner चे सभासद नसल्याने मा. उच्च न्यायालयाने दिलेले आदेश व MAHA RERA प्राधिकरण यांनी पारित केलेले आदेश या प्रकरणात लागू होत नाही. सदरहू प्रकरणात तक्रारकर्त्याने वि.प. यांना फ्लॅटची पूर्ण रक्कम दिलेली असल्याने तक्रारदार हे First City flat Owner चे सभासद नसल्याने वि.प. हे तक्रारकर्त्याला फ्लॅटचा ताबा देण्यास बांधील आहे.सदनिका धारकांना ताबा देण्‍याकरीता वि.प.क्र. 1,2 व 3 यांनी डिसेंबर 2019 पर्यंत बांधकाम पूर्ण करुन ताबा देण्‍याची जबाबदारी स्विकारलेली आहे.
    1. RERA ACT चे Section 15. (1) The promoter shall not transfer or assign his majority rights and liabilities in respect of a real estate project to a third party without obtaining prior written consent from two-third allottees, except the promoter, and without the prior written approval of the Authority: Provided that such transfer or assignment shall not affect the allotment or sale of the apartments, plots or buildings as the case may be, in the real estate project made by the erstwhile promoter. Explanation.—For the purpose of this sub-section, the allottee, irrespective of the number of apartments or plots, as the case may be, booked by him or booked in the name of his family, or in the case of other persons such as companies or firms or any association of individuals, by whatever name called, booked in its name or booked in the name of its associated entities or related enterprises, shall be considered as one allottee only. (2) On the transfer or assignment being permitted by the allottees and the Authority under sub-section (1), the intending promoter shall be required to independently comply with all the pending obligations under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder, and the pending obligations as per the agreement for sale entered into by the erstwhile promoter with the allottees:

Provided that any transfer or assignment permitted under provisions of this section shall not result in extension of time to the intending promoter to complete the real estate project and he shall be required to comply with all the pending obligations of the erstwhile promoter, and in case of default, such intending promoter shall be liable to the consequences of breach or delay, as the case may be, as provided under this Act or the rules and regulations made thereunder.या कलमा प्रमाणे विरुध्‍द पक्ष  यांची जबाबदारी होती कि, फ्लॅट बांधकाम करून  वेळेत त्याचा ताबा तक्रारकर्त्यास देण्याची जबाबदारी होती.

12.  तक्रारकर्त्याने वि.प. 2 याना पूर्ण रक्कम दिल्याबाबत विवादित नाही. विरुध्‍द पक्ष  1 व 3 यांनी त्या प्रोजेक्टची जबाबदारी स्वीकारली होती व फ्लॅटचा ताबा लवकर देण्याचे आश्वासन दिले होते.परंतु तक्रारकर्त्याने वि.  प. 1 ते 3 याना वारंवार फ्लॅटचे ताबा बाबत विनंती करून सुद्धा त्याकडे त्यांनी दुर्लक्ष्य केले.तक्रारकर्त्याचे वकिलांनी खालील न्यायनिवाड्याचा आधार घेतला  1. CIVIL APPEAL NO. 7149 of 2019 EXPERION DEVELOPERS PVT. LTD.  VS SUSHMA ASHOK SHIROOR  SUPREME COURT OF INDIA held that  A consumer invoking the jurisdiction of the Commission can seek such reliefs as he/she considers appropriate. A consumer can pray for refund of the money with interest and compensation.
    1. 18. The consumer could also ask for possession of the apartment with compensation. The Consumer in present case prayed for the solitary relief for return of the amount paid towards purchase of the apartment without a prayer for alternate relief. 15 Recognizing the right of the Consumer for return of the amount with interest and compensation (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:
    2. Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.
    3. 2. Venkataraman Krishnamurthy vsLodha Crown Buildmart Pvt. Ltd   Civil Appeal No. 971 /2023 Hon’ble SUPREME COURT OF INDIA held that  15. Once the parties committed themselves to a written contract, whereby they reduced the terms and conditions agreed upon by them to writing, the same would be binding upon them. In the event such a written contract provided for the consequences that are to follow in the event of breach of the conditions by one or the other of the parties thereto, such consequences must necessarily follow and if resisted, they would be legally enforceable.वरील न्यायनिर्णयातील निर्णय  हे या प्रकरणातील तथ्य यांचेशी मिळते जुळते आहे म्हणून सदरहू न्यायनिर्णय या प्रकरणात लागू होते असे आमचे मत आहे.
13.  विरुध्‍द पक्ष  1 व 3 यांनी युक्तिवाद वेळी मा. उच्च न्यायालय याचिका क्रं . 1040/2016 चे न्यायनिर्णयाची प्रत दाखल केली आहे. त्या प्रकरणामध्ये तक्रारकर्ता हा पक्षकार नाही असा बचाव तक्रारकर्त्याने घेतला असल्याने व सदरहू प्रकरणातील तथ्य हे वेगळे असल्याने वरील न्यायनिर्णय सदरहू प्रकरणात लागू करणे योग्य होणार नाही असे आमचे मत आहे.
14. तक्रारकर्त्याने दाखल केलेल्या दस्ताचे अवलोकन केले असता हे दिसून येते कि,  तक्रारकर्त्याने वि. प. यांचे कडेफ्लॅटची पूर्ण रक्कम दि. 16.04.2013 पर्यंत देऊन सुद्धा जवळपास 7 वर्ष उलटूनहि वि.प. यांनी तक्रारकर्त्याला फ्लॅटचा ताबा दिला नाही व फ्लॅट चे काम पूर्ण झाल्याचे सुद्धा कळविले नाही.विरुध्‍द पक्ष  1 व 3 यांनी फ्लॅटचे उर्वरित बांधकाम करून प्रत्यक्ष ताबा देण्याची जबाबदारी घेतली होती हि बाब विवादित नाही.लीज करारा प्रमाणे वि.प. यांना 30 महिन्याच्या आत फ्लॅटचे बांधकाम करायचे होते व बांधकामास उशीर झाल्यास 12 टक्के व्याज द्येय राहील असे ठरले होते. तक्रारकर्त्याने वि.प. याना पूर्ण रक्कम देऊन सुद्धा वि.प. यांनी फ्लॅटचा ताबा 30 महिन्यात दिला नाही व बांधकाम पूर्ण झाल्याचे सुद्धा तक्रारकर्त्याला कळविले नाही. तसेच वि.प. 1 ते 3 यांनी नो ड्युज कम नो क्‍लेमस् सर्टिफिकेट द्यावे अशी अवैध्य मागणी केली हे एक प्रकारची अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब करून त्रुटीपूर्ण सेवा दिल्याचे निष्पन्न होते.वरिल सर्व कारणास्तव आम्ही मुद्दा क्रं.1 व 2 चे उत्तर होकारार्थी नोंदवित आहोत.
15. विरुध्‍द पक्ष  3 व 4 यांचे मार्फत वि.प. 1 व 3 यांनी पूर्णता जबाबदारी स्वीकारली होती त्याच प्रमाणे वि. 1 ते 3 हे त्या फ्लॅटचे बांधकाम करून प्रत्यक्ष ताबा देण्याची जबाबदारी सुद्धा वि. प. 1 ते 3 यांचीच होती म्हणून वि.प. 4 व 5 यांनी कोणत्याही प्रकारचा अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब केला या बाबत कोणताही पुरावा तक्रारकर्त्याने अभिलॆखावर दाखल केला नाही. म्हणून वि.प. 4 व 5 यांनी कोणत्याही प्रकारचा अनुचित व्यापार प्रथेचा अवलंब केला नाही हे सिद्ध होते म्हणून वि.प. 4 व 5 विरुद्ध तक्रार खारीज करणे योग्य होईल असे आमचे मत आहे.
16. तक्रारकर्ता यांनी विरुध्‍द पक्ष यांना सौदयाची पूर्ण रक्कम  दिल्याचे दाखल दस्ता वरुन दिसून येते. तक्रारकर्ता यांनी सन 2013मध्‍येफ्लॅटच्या खरेदि करिता रक्कम विरुध्‍द पक्ष यांना दिल्यानंतर तक्रारकर्ते यांना लवकर सदरहू फ्लॅटचे ताबा दिला नाही. तक्रारकर्ता यांनी रक्कम देऊनही या कुठलीही सेवा विरुध्‍द पक्ष यांचे कडून तक्रारकर्ते यांना प्राप्त झालेल्या नाही. आज रोजी सदरहू फ्लॅटची बाजारभाव प्रमाणे फार मोठी किंमत तक्रारकर्ते यांना मिळू शकली असती आणि सदरहू फ्लॅटचा तक्रारकर्ते यांना उपभोग घेता आला असता. म्हणून वि.प. 1 ते 3 यांनी वैयक्तीक अथवा संयुक्तिक रित्या फ्लॅट क्रं 1A0101,in SYMPHONY 1 BLOCK OF FCP, Phase IA First city project मधील एकूण क्षेत्रफळ  2736 चौ. फूट. प्रत्यक्ष ताबा द्यावा,तसेच वि.प. 1 ते 3 यांनी तक्रारकर्त्याला फ्लॅटचा ताबा देण्यास उशिर केल्या कारणास्तव रक्कम रु. 71,13,600/  यावर दि. 16.04.2013 पासून ते तक्रारकर्त्याला वि.प. 1 ते 3 यांनी फ्लॅटचा प्रत्यक्ष्य ताबा देईपर्यंत त्या रक्कमेवर 9 टक्के द. सा. द. शे. प्रमाणे तक्रारकर्त्याला देण्याचा आदेश वि.प. 1 ते 3 यांना देणे उचित होईल, व तक्रारकर्ता यांना झालेल्या शारिरिक मानसिक त्रासापोटी व आर्थिक नुकसानीबाबत रक्कम रुपये 50,000/- मंजूर करणे न्यायोचित आहे असे आमचे मत आहे. तसेच खर्चाबाबत रुपये 20,000/- देणे योग्य होईल असे आमचे मत आहे.

सबब अंतिम आदेश खालीलप्रमाणे.

अंतिम आदेश

1. तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर.
2. वि.प.  1 ते 3 यांनी वैयक्तीक अथवा संयुक्तिक रित्या फ्लॅट क्रं 1A0101,in SYMPHONY 1 BLOCK OF FCP, Phase IA First city project मधील एकूण क्षेत्रफळ  2736 चौ. फूट. प्रत्यक्ष ताबा द्यावा.
3. वि.प. 1 ते 3 यांनी वैयक्तीक अथवा संयुक्तिकरित्या तक्रारकर्त्याला फ्लॅटचा ताबा देण्यास उशिर केल्या  कारणास्तव रक्कम रु. 71,13,600/  यावर दि. 16.04.2013 पासून ते तक्रारकर्त्याला फ्लॅटचा प्रत्यक्ष्य ताबा देईपर्यंत त्या रक्कमेवर  9 टक्के द. सा. द. शे. प्रमाणे तक्रारकर्त्यास अदा करावी.
4. विरुध्‍द पक्ष 1 ते 3 यांनी वैयक्तिक अथवा संयुक्तिक रित्यातक्रारकर्त्याला झालेल्या मानसिक व शारीरिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई म्हणुन रुपये 50,000/- व तक्रारीचे खर्चापोटी रुपये 20,000/- तक्रारकर्त्याला अदा करावे.
5. विरुध्‍द पक्ष 1 ते 3 यांनी वैयक्तिक अथवा संयुक्तिक रित्या वरील आदेशाची पूर्तता आदेश पारित दिनांकापासून 45  दिवसाचे आत करावी.
6. विरुध्‍द पक्ष4 व 5 विरुद्ध तक्रार खारीजकरण्यात येते.
7. उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रत निःशुल्‍क द्यावी.

तक्रारकर्त्याला प्रकरणाची बव कफाईल परत करावी.