(मंचाचा निर्णय: श्री. नरेश बनसोड - सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये)
-// आ दे श //-
(पारित दिनांक : 25/10/2011)
1. प्रस्‍तुत तक्रार ही तक्रारकर्त्‍याने ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 च्‍या कलम 12 अंतर्गत गैरअर्जदारा विरुध्‍द मंचात दिनांक 18.05.2011 रोजी दाखल केली असुन प्रस्‍तुत तक्रारीचे थोडक्‍यात स्‍वरुप खालिल प्रमाणे :-
2. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाकडे 120 एचआयजी गाडगा नागपूर येथील गाळा क्र.28/8 करीता 24 जुलै 1987 मध्‍ये पूर्ण रक्‍कम भरल्‍यावर त्‍याला सदर गाळा आवंटीत करण्‍यांत आला. विरुध्‍द पक्षाने गाळाची नोंदणी करुन देण्‍याचे आश्‍वासन दिले, परंतु शुल्‍क भरण्‍याबाबत सुचित केले नाही व अति विलंबाने मुद्रांकशुल्‍क भरण्‍याबाबत सुचना दिली. त्‍यानुसार दि.31.10.2008 रोजी विरुध्‍द पक्षाचे प्राप्‍त अर्जानुसार दि.18.12.2008 रोजी गाळाच्‍या किंमतीवर नोंदणी शुल्‍क रु.12,240/- व दंड रु.500/- भरले.
3. तक्रारकर्त्‍याने दि.30.09.2008 रोजी नोंदणीकरणा बाबत स्‍मरणपत्र दिले, दि.01.03.2011 रोजी नोंदणीकृत करण्‍याबाबत पत्र दिले, परंतु दि.24.07.1987 रोजीपासुन आवंटनानंतर पुन्‍हा 24 वर्षांचा अवधी संपून सुध्‍दा विरुध्‍द पक्षाने गाळाचे आवंटन करुन न देणे तसेच मुद्रांक शुल्‍क उशिरा भरण्‍याची सुचना देणे व त्‍याबद्दल त्‍याला रु.500/- दंड भरावे लागले ही विरुध्‍द पक्षांच्‍या सेवेतील त्रुटी असल्‍याचे म्‍हटले आहे. त्‍यामुळे झालेल्‍या शारीरिक, मानसिक त्रासाकरीता नुकसान भरपाईची तसेच गाळाचे विक्रीपत्र नोंदणीकृत करुन देण्‍याची मागणी केलेली आहे.
4. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत निशाणी क्र.2 वर दस्‍तावेजांची यादी करुन त्‍यात 5 दस्‍तावेज दाखल केलेले आहेत, त्‍यात मंडळाचे गाळा वाटप पत्र, मुद्रांक शुल्‍क जिल्‍हाधिकारी यांना लिहीलेले व अर्जदाराला पृष्‍ठांकित केलेले पत्र, शुल्‍क जिल्‍हाधिकारी यांना लिहीलेले पत्र, मुद्रांक शुल्‍क भरल्‍यासंबंधी जिल्‍हाधिकारी यांनी दिलेले प्रमाणपत्र, विरुध्‍द पक्षास दिलेली नोटीस इत्‍यादी दस्‍तावेजांचा समावेश आहे.
5. सदर तक्रारीची नोटीस विरुध्‍द पक्षांना बजावण्‍यांत आली असुन विरुध्‍द पक्षाने आपला लेखी जबाब खालिल प्रमाणे दाखल केलेला आहे.
6. विरुध्‍द पक्षाने आपल्‍या लेखी उत्‍तरात तक्रारकर्त्‍याने त्‍यांचेकडे गाळा खरेदी करण्‍यांकरीता रक्‍कम दिली होती ही बाब मान्‍य केलेली आहे. तसेच गाळा क्र.28/8 तक्रारकर्त्‍यास आवंटीत करण्‍यांत आला हे मान्‍य केले. तक्रारीच्‍या उत्‍तरात विरुध्‍द पक्षाने मान्‍य केले आहे की, तक्रारकर्त्‍याचा गाळा हा बहुमजली इमारतीच्‍या योजनेत असुन तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या देकार पत्रातील अटी व शर्तीं मान्‍य केल्‍याचे प्रतिज्ञापत्रव्‍दारे अभिहस्‍तांतरीत करणे हे मिळकत व्‍यवस्‍थापन नियमावलीच्‍या अटी व शर्ती मान्‍य केल्‍याने वैयक्तिक नावाने अभिहस्‍तांतरण करुन त्‍याचे नावाने नोंदणीकृत करता येत नाही व सदर योजना बहुमजली असल्‍याने अभिहस्‍तातरण अश्‍या इमारतीच्‍या लाभार्थ्‍यांनी स्‍थापन केलेल्‍या गृह निर्माण सहकारी संस्‍थेच्‍या नावाने करणे अभिप्रेत आहे व वैयक्तिक अभिहस्‍तांतरण करण्‍याची विनंती मान्‍य करता येणार नाही.
7. विरुध्‍द पक्षांनी म्‍हटले आहे की, लाभार्थींनी स्‍थापन केलेल्‍या गृहनिर्माण संस्‍थेच्‍या नावाने अभिहस्‍तांतरण करण्‍यापूर्वी म्‍हाडा मिळकत व्‍यवस्‍थापन, विक्री हस्‍तांतरण आणि गाळयांची अदलाबदल नियमावली 1981 च्‍या कलम 21 अन्‍वये अश्‍या स्‍थापन झालेल्‍या गृहनिर्माण संस्‍थेने मंडळाची संपूर्ण देय रक्‍कम चुकती केल्‍याशिवाय मंडळास अशा संस्‍थेच्‍या नावाने अभिहस्‍तांतरण करता येत नाही. गैरअर्जदाराने पुढे म्‍हटले आहे की, ऑगष्‍ट-2009 रोजी संबंधीत संस्‍थेकडे रु.7,19,322/- ही देय रक्‍कम थकबाकी आहे व ती रक्‍कम भरल्‍या शिवाय संस्‍थेच्‍या नावाने अभिहस्‍तांतरण करता येणार नसुन तक्रारकर्त्‍याचे इतर सर्व म्‍हणणे नाकारलेले आहे.
8. विरुध्‍द पक्षाने आपल्‍या म्‍हणण्‍याचे पृष्‍ठयर्थ एकूण 5 दस्‍तावेज दाखल केले त्‍यात तक्रारकर्त्‍याचे देकार पत्र, संमती पत्रासोबत परिशिष्‍ट, देकार पत्राच्‍या अनुषंगाने प्रतिज्ञापत्र व म्‍हाडाची नियमावली दाखल केलेली आहे.
9. तक्रारकर्त्‍याने दि.20.09.2011 रोजी मंचासमक्ष सर्व गाळेधारकांनी मिळून स्‍टे वेल कोऑपरेटीव्‍ह हाऊसिंग सोसायटी लि. या नोंदणीकृत सदर सोसायटीचा सभासद असल्‍याचे प्रमाणपत्र दाखल केले आहे. तक्रारकर्ता सदर गाळात 24 वर्षांपासुन राहत असल्‍याचे प्रमाणपत्र व दि.11.02.2008 ला विरुध्‍द पक्षाने घराचा मालकी हक्‍क, विक्रीपत्र करुन देऊन मालकी हक्‍क प्रत्‍यक्ष सोसायटीने गाळेधारकाला देण्‍याचे अर्जाची प्रत दिली. तसेच तक्रारकर्त्‍याने मंचासमक्ष शपथपत्र सुध्‍दा दाखल केलेले आहे.
10. विरुध्‍द पक्षाने आवश्‍यक दस्‍तावेजह म्‍हणून एकूण 6 दस्‍तावेज दाखल केले त्‍यामध्‍ये चेकींग रिपोर्ट, Details of outstanding amount to be Paid by society, रिट पिटीशनची कॉपी व त्‍यावर झालेल्‍या आदेशाची प्रत दाखल केलेली आहे.
11. सदर तक्रार मंचासमक्ष मौखिक युक्‍तीवादाकरीता दि.17.10.2011 रोजी आली असता मंचाने दोन्‍ही युक्तिवाद ऐकला. सदर प्रकरणी दाखल तक्रार व दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंच खालील प्रमाणे निष्‍कर्षाप्रत पोहचले.
-// निष्‍कर्ष //-
12. तक्रारकर्त्‍याने 120 एचआयजी गाडगा नागपूर येथील गाळा क्र.28/8 हा विरुध्‍द पक्षाचे योजनेत आवंटीत करुन दि.24.07.1987 रोजी ताब्‍यात दिला याबाबत दोन्‍ही पक्षात कुठलाही वाद नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याने संपूर्ण रक्‍कम व नोंदणी शुल्‍क विरुध्‍द पक्षाव्‍दारे सुचना मिळताच जमा केले, या बाबत दोन्‍ही पक्षात वाद नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्षांचा ग्राहक ठरतो असे मंचाचे मत आहे.
13. तक्रारकर्त्‍याने पृष्‍ठ क्र. 39 वर स्‍टेवेल को-ऑपरेटीव्‍ह हाऊसिंग सोसायटीचे दि.29.02.1988 रोजीचे प्रमाणपत्र आहे. पृष्‍ठ क्र.24 वरील अपेंडिक्‍स मधील परिच्‍छेद क्र.5 मधे खालिल प्रमाणे नमुद केलेले आहे.
5. “On receipt of intimation regarding registration of the housing society or company by the allottees of intimation that the allottees have elected to be governed by the Maharashtra Appartment Ownership Act, 1970, the Board shall take all necessary steps to lease the land underneath the building and appartement thereto to the housing society, company to the Association of apartment owners for a period of 90 years and to convey to the said society, company or as the case may be, the Association aforesaid, its rights, title and interest in the building containing the tenements and execute the necessary documents in that behalf and deliver all documents of title relating to the building aforesaid to the housing society, company, or as the case may be, the Association of apartment owners. All charges incurred by the Board of such conveyance including professional charges shall be borne by the housing society, company of the Association as the case may be”.
त्‍यानुसार गाळेधारकांची सोसायटी नोंदणीकृत झाल्‍याबाबतची सुचना मिळाल्‍यानंतर विरुध्‍द पक्षाने गाळेधारकांना लिज करुन देणे तसेच सोसायटीच्‍या नावाने नोंदणीकृत दस्‍तावेज करुन देणे ही स्‍पष्‍ट तरतुद आहे.
14. विरुध्‍द पक्षाने आपलया उत्‍तरात म्‍हटले आहे की, सदर गाळा हा बहुमजली इमारत योजनेतील असल्‍यामुळे व्‍यक्तिगत नावाने नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देता येत नाही. वरील परिच्‍छेद क्र.5 मधे स्‍पष्‍ट तरतुद असुन व ज्‍या सोसायटीचा तक्रारकर्ता सभासद आहे त्‍या हाऊसिंग सोसायटीच्‍या नावाने विक्रीपत्र नोंदणीकृत करुन देण्‍याची जबाबदारी ही विरुध्‍द पक्षांची होती व ती अपेंडिक्‍स (5) मधील अटींनुसार नाकारु शकत नाही. विरुध्‍द पक्षाने त्‍याबाबत 1988 पासुन वेळोवेळी काय स्‍टेप्‍स् घेतल्‍या, जेणेकरुन सदर हाऊसिंग सोसायटीच्‍या सभासदांना त्‍यांचे गाळाचा हक्‍क मिळाला याबाबत एकही दस्‍तावेज मंचासमोर नाही. त्‍यामुळे 24 वर्षांपर्यंत हाऊसिंग सोसायटीच्‍या नावे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे व्‍यक्तिगत नावाने नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देता येत नाही या गोष्‍टीचा आश्रय घेऊ शकत नाही. मंचाचे हे म्‍हणणे आहे की, विरुध्‍द पक्षाने नियमावली व तरतुदींनुसार बहुमजली इमारतीतील गाळेधारकांना व्‍यक्तिगतरित्‍या विक्रीपत्र करता येत नाही, परंतु हाऊसिंग सोसायटीच्‍या नावाने विक्रीपत्र करण्‍याकरता कुठलीही पावले उचलली नाही ही गैरअर्जदारांच्‍या सेवेतील गंभीर स्‍वरुपाची त्रुटी आहे.
15. सदर तक्रारीत स्‍टेवेल को-ऑपरेटीव्‍ह हाऊसिंग सोसायटी, नागपूर या संस्‍थेचा तक्रारकर्ता सभासद असुन हाऊसिंग सोसायटी तक्रारीत वादी नसल्‍यामुळे व नियमावलीनुसार सदर हाऊसिंग सोसायटीलाच गाळे नोंदणीकृत करुन देणे शक्‍य असल्‍यामुळे सदर तक्रारीत तक्रारकर्त्‍याचे नावाने वेगळे विक्रीपत्र विरुध्‍द पक्षाने करुन द्यावे म्‍हणून आदेश पारित करणे संयुक्तिक होणार नाही, असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. तक्रारकर्ता सोसायटीचा सभासद असल्‍यामुळे स्‍टेवेल को-ऑपरेटीव्‍ह हाऊसिंग सोसायटीने तक्रार दाखल करणे न्‍यायोचित होईल असे मंचाचे मत आहे, यास्‍तव तक्रार निकाली काढण्‍यांत येते.
-// अंतिम आदेश //-
1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार निकाली काढण्‍यांत येते.
2. विरुध्‍द पक्षांच्‍या अक्रियशीलतेमुळे व 1988 पासुन सोसायटीच्‍या नावाने विक्रीपत्र नोंदणीकृत करण्‍याबाबत कुठलीही पावले न उचलल्‍यामुळे त्‍याबाबत तक्रारकर्त्‍यास वैयक्‍तीकरित्‍या मंचात तक्रार दाखल करावी लागली व त्‍याची काहीही चुक नसतांना त्‍याला मानसिक व शारीरिक त्रास सहन करावा लागला. याकरीता विरुध्‍द
पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास नुकसान भरपाई दाखल रु.5,000/- द्यावे व सदर नुकसान भरपाईची रक्‍कम विरुध्‍द पक्षाने संबंधीत दोषी अधिका-याकडून वसुल करावी.
3. वरील आदेशाची अंमलबजावणी गैरअर्जदारांनी आदेशाची प्रत मिळाल्‍याचे दिनांकापासुन 30 दिवसांचे आंत करावी.
