Dated the 08 Apr 2015
न्‍यायनिर्णय
द्वारा- श्री.म.य.मानकर...................मा.अध्‍यक्ष.
1. तक्रारदार संस्‍था ही सदनिका धारकांची पंजिकृत गृहनिर्माण संस्‍था आहे. संस्‍थेने सामनेवाले विकासक यांच्‍या विरुध्द कराराप्रमाणे व कायदेशीर बाबींची पुर्तता न केल्‍याने ही तक्रार सचिवा मार्फत दाखल केली आहे. सामनेवाले हे नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यानंतर हजर झाले व लेखी कैफीयत दाखल केली, त्‍यांनी तक्रारदाराचे आरोप व मागण्‍या फेटाळून लावल्‍या. तक्रारदार यांची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, सामनेवाले यांनी पंजिकृत करारपत्राव्‍दारे सदनिकाधारकांना सदनिकेची विक्री केली. इमारती करीता प्‍लॅन मंजुर करण्‍यात आला होता, ही इमारत सिटी सर्व्‍हे क्रमांक-88 टिका क्रमांक-16 रेव्‍हेन्‍यु सर्व्‍हे क्र.8 अ हिस्‍सा क्रमांक-1/2/9 नौपाडा, 1453 चौरस यार्ड = 1213. 83 चौरस मिटर क्षेत्रफळ असलेल्‍या भुमिवर राममुर्ती क्रॉसरोड, नं.2, नौपाडा, ठाणे, ठाणे महानगरपालिका हद्दीत बांधण्‍यात आली. सामनेवाले यांनी ता.16.10.2004 चे भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्‍त केले. परंतु सहकारी निर्माण संस्‍थेबाबत काहीही कार्यवाही केलेली नाही. सदनिकाधारक स्‍वतः सामनेवाले यांच्‍या संमतीने इमारतीचा देखभाल करु लागले. मालमत्‍ता कर सदनिकाधारक व्‍यक्‍तीशः भरु लागले. सामनेवाले यांनी सदनिकाधारकांना वाहन तळ दिले नाही व कराराप्रमाणे अँमिनीटीज दिल्‍या नाहीत. शिवाय हस्‍तांतरण करुन दिले नाही.
2. सदनिकाधारकांनी मा.दुय्यम निबंधक सहकारी संस्‍था ठाणे यांच्‍याकडे अर्ज केला व प्रक्रीया पुर्ण झाल्‍यानंतर ता.29.03.2006 रोजी तक्रारदार संस्‍था पंजिकृत करण्‍यात आली. या करीता तक्रारदार संस्‍थेस रु.63,000/- खर्च आला. सामनेवाले यांनी या निर्णया विरुध्द विभागीय सहनिबंधक, कोकण विभाग नवी मुंबईकडे ता.15.12.2006 रोजी अर्ज दाखल केला. परंतु तो खारीज करण्‍यात आला. या अर्जास विरोध करण्‍या करीता तक्रारदार यांना रु.25,000/- खर्च आला.
3. तक्रारदार यांनी सामनेवाले यांनी कबुल केलेले पण न केलेली विविध कामे केली व त्‍या करीता तक्रारदार संस्‍थेस रु.87,512/- खर्च आला.
4. सदरील भुमिवर जुने इमले उभे आहेत ते सामनेवाले यांनी जमिनदोस्‍त करुन तक्रारदार संस्‍थेस वाहन तळासाठी जागा उपलब्‍ध करुन दयावी. सामनेवाले यांनी न वापरलेला एफ.एस.आय. सह भुमिचे तक्रारदार यांच्‍या नांवे हस्‍तांतरण करावे व आवश्‍यक कागदपत्रे त्‍यांना दयावी. तक्रारदार यांनी केलेला खर्च 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावा. तसेच तक्रारीचा व इतर खर्च अदा करावा. तक्रारदार यांनी रु.3,22,450/- ची मागणी केली आहे. तक्रारदार संस्‍थेप्रमाणे तक्रारीचे कारण हे कन्‍टीन्‍युअस असल्‍यामुळे ती कालावधीमध्‍ये दाखल करण्‍यात आली आहे. तक्रारदार यांनी त्‍यांच्‍या मागण्‍या परिच्‍छेद क्रमांक-33 मध्‍ये तसेच वेगळया क्‍लेम स्‍टेटमेंटमध्‍ये सविस्‍तरपणे नमुद केल्‍या आहेत.
5. सामनेवाले यांच्‍याप्रमाणे तक्रारदार हे विविध मागण्‍यांकरीता सदभावनेने मंचाकडे तक्रार घेऊन आलेले नाहीत. तक्रार दाखल करण्‍याचे कोणतेही कारण उदभवलेले नसतांना तक्रारदार संस्‍थेने गैरकायदेशीर, अयोग्‍य व खोटी तक्रार दाखल केली. सामनेवाले हे सदैव गृहनिर्माण संस्‍था निर्माण व पंजिकृत करण्‍याच्‍या पक्षामध्‍ये होते. परंतु ते हे काम सदरील भुमिवर तिनही इमारती बांधल्‍यानंतर करणार होते. सदरील भुमिवर जुन्‍या इमल्‍यांमध्‍ये भाडोत्री आहेत. तक्रारदार संस्‍थेच्‍या सदस्‍यांच्‍या असहकारामुळे ते दुस-या इमारतीचे काम सुरु करु शकले नाहीत. सदनिकाधारकांनी खोटी माहिती सादर करुन संस्‍था पंजिकृत करुन घेतली. सामनेवाले यांनी सदनिकाधारकांची सोसायटी निर्माण व पंजिकृत करण्‍या करीता कोणतीही रक्‍कम आकारली नाही. सामनेवाले हे तिनही इमारतीचे बांधकाम पुर्ण झाल्‍यानंतर हस्‍तांतरण करुन देण्‍यास तत्‍पर आहेत. तक्रारदार यांच्‍या मागण्‍या कालबाहय झाल्‍या आहेत. मंजुर प्‍लॅनमध्‍ये वाहनतळ दाखवलेला नाही. जुन्‍या इमल्‍यांमध्‍ये भाडेकरी राहत असल्‍यामुळे ते जमिनदोस्‍त करता येणार नाही. या मंचास स्‍पेसिफीक परफॉमन्‍स रिलिफ देण्‍याचा अधिकार नाही. तक्रारदार हे स्‍वतःच नोटीस देऊन एकतर्फा कालमर्यादा वाढवू शकत नाही. तक्रार खर्चा सह फेटाळण्‍यात यावी.
6. तक्रारदार यांनी पुराव्‍याचे शपथपत्र व लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला, तक्रारी सोबत कागदपत्रे दाखल केलेली आहेत. सामनेवाले यांनी लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला, परंतु त्‍यांना पुरेशी संधी देऊनही त्‍यांनी पुराव्‍याचे शपथपत्र दाखल केलेले नाही.
7. तक्रारदार यांच्‍या वतीने वकील श्री.अशोक देसाई यांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला, परंतु सामनेवाले गैरहजर होते. त्‍यांचा लेखी युक्‍तीवाद विचारात घेऊन निर्णय देण्‍यात येतो.
8. उभयपक्षांचे प्लिडिंग्‍स व युक्‍तीवाद विचारात घेतल्‍यास खालील बाबी हया मान्‍य बाबी आहेत असे म्‍हणता येईल.
सामनेवाले यांनी संस्‍थेच्‍या सदस्‍यांना सदनिका करारपत्राप्रमाणे विकल्‍या इमारतींकरीता भोगवटा प्रमाणपत्र ता.16.10.2004 चे प्राप्‍त आहे. सदरील इमारत ही सिटी सर्व्‍हे क्रमांक-88 टिक्‍का नं.16 रेव्‍हेन्‍यु सर्व्‍हे नं.8 अ हिस्‍सा 1/2/9 नौपाडा क्षेत्रफळ 1213.83 चौरस मिटरवर बांधण्‍यात आली आहे. सदनिकेची विक्री करुन सन-2001 पासुन करुन ताबा देण्‍यास सुरुवात करण्‍यात आली होती. तक्रारदार संस्‍था ही ता.29.03.2006 रोजी पंजिकृत करण्‍यात आली आहे. सदरील भुमिवर जुना इमला अस्तित्‍वात आहे. अजुनपर्यंत भुमिचे हस्‍तांतरण तक्रारदार संस्‍थेच्‍या नांवे झालेले नाही. सामनेवाले यांनी संस्‍थेस पंजिकृत केल्‍याबद्दल विभागीय सह निबंधक कोकण विभागाकडे आव्‍हान दिले होते, परंतु ते अपयशी ठरले. तक्रार ही ता.27.02.2009 रोजी दाखल करण्‍यात आली होती व ती काही अटींसह दाखल करुन घेण्‍यात आली होती.
9. वरील बाबी विचारात घेता ही तक्रार निकाली काढण्‍याकरीता खालील बिंदु महत्‍वाचे ठरतात.
अ. तक्रार ही मुदत/कालबाहय आहे काय ?
अ.1. ग्राहक संरक्षण कायदयाचे कलम-24 अ प्रमाणे तक्रार ही दोन वर्षाच्‍या आंत दाखल करणे आवश्‍यक आहे. तक्रारदार यांच्‍या प्रमाणे सामनेवाले यांनी सन-2001 पासुन विक्रीस सुरुवात केली. तक्रारदार संस्‍था यांच्‍या प्रमाणे त्‍यांचे ता.29.03.2006 रोजी पंजिकरण झाले आहे. विविध मागण्‍यांकरीता ही तारीख गृहित धरुन तक्रार मुदतीत आहे काय ? हे पाहणे महत्‍वाचे ठरेल.
अ.2. सर्वप्रथम पैसे संबंधीच्‍या मागण्‍यांचा विचार करु या. तक्रारदार संस्‍थेने त्‍यांना डिरजिस्‍ट्रेशनसाठी केलेल्‍या अर्जाला विरोध करण्‍या करीता त्‍यांना आलेला खर्च म्‍हणुन रु.25,000/- ची मागणी केली आहे. आमच्‍या मते हा झालेला खर्च त्‍यांनी संबंधीत अधिकारी यांच्‍याकडे मागणी करणे आवश्‍यक होते. त्‍यांनी त्‍याबाबत विचार केला असता. दुसरे कारण असे की, हा खर्च मागणे म्‍हणजे मनीसुट दाखल केल्‍यासारखे आहे. तो या मंचात चालु शकत नाही.
अ.3. तक्रारदार यांनी संस्‍थेच्‍या निर्माण व पंजिकृत करण्‍यासाठी रु.63,000/- ची मागणी केली आहे. हा खर्च मार्च-2006 मध्‍ये झालेला आहे. त्‍यामुळे तक्रारदार यांनी एप्रिल-2006 पासुन 18 टक्‍के व्‍याज मागीतले आहे. ग्राहक संरक्षण कायदयाचे कलम-24 अ प्रमाणे ही मागणी मार्च-2008 किंवा त्‍यापुर्वी करणे आवश्‍यक होते. परंतु तक्रार ही फेब्रुवारी-2009 मध्‍ये दाखल केलेली आहे. विलंब क्षमापित करणे बाबतचा अर्ज केलेला नाही. सबब ही मागणी कालबाहय ठरते.
अ.4. तक्रारदार यांनी नामफलक व इतर खर्चासाठी रु.87,512/- व त्‍यावर जुलै-2006 पासुन 18 टक्‍के व्‍याज मागीतले आहे. परिच्‍छेद अ 3 मध्‍ये दिलेल्‍या कारणांप्रमाणे ही मागणी सुध्‍दा कालबाहय ठरते.
अ.5. नोटीसचा खर्च व तक्रारीचा खर्च आदेश पारित करतांना विचारात घेण्‍यात येईल.
अ.6. हस्‍तांतरणाची मागणी ही फक्‍त करार प्रमाणेच नसुन ती कायदेशीरपणे करावी लागणारी पुर्तता असल्‍यामुळे त्‍या मागणीस काळाची बाधा होत नाही व हस्‍तांतरणाच्‍या अनुषंगाने आवश्‍यक कागदपत्रे प्राप्‍त करणे आवश्‍यक आहे. त्‍यामुळे या मागण्‍या कालावधी मध्‍ये आहेत. या करीता वकील श्री.देसाई यांनी दाखल केलेल्‍या मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने श्री.रमेश आर त्रिवेदी विरुध्द अंबर टॉवर सीएसचएस. लि., 1998 (1) बॉम्‍बे सीआर (सीओएन) 77 मध्‍ये प्रकाशित निर्णयावर आम्‍ही भिस्‍त ठेवत आहोत.
अ.7. जुना इमला व त्‍या खालील भुमिवर तक्रारदार यांचा अधिकार आहे काय ? हे पाहणे महत्‍वाचे ठरेल व जर ती भुमि व इमला त्‍यांचा नसेल व सामनेवाले यांची मालमत्‍ता असल्‍यास ती मागणी सुध्‍दा कालबाहय ठरेल. याबाबत आम्‍ही पुढे सविस्‍तर चर्चा करीत आहोत.
अ.8. तक्रारदार यांच्‍या प्रमाणे ही कन्‍टीन्‍यु अस कॉज ऑफ अँक्‍शन आहे. या मताशी आम्‍ही सहमत नाही, तसेच तक्रारदार यांनी त्‍यांच्‍या म्‍हणण्‍यास पुष्‍टी देण्‍यासाठी कोणताही निर्णयाचा हवाला दिलेला नाही. तक्रारदार यांच्‍या प्रमाणे त्‍यांनी सामनेवाले यांस नोटीस पाठविली होती व त्‍यामुळे ही तक्रार मुदतीत आहे. आमच्‍या मते प्रकरणात एकतर्फा मुदत वाढ होऊ शकत नाही. कालमर्यादा वाढविण्‍या करीता दोन्‍ही पक्ष आवश्‍यक असतात. वकील श्री.देसाई यांनी आपल्‍या युक्‍तीवादाच्‍या समर्थनार्थ मा.दिल्‍ली राज्‍य ग्राहक तक्रार निवारण आयोग यांनी अब्‍दुल माजित व ब्रदर्स विरुध्द उमेगा शिपिंग प्रा.लि., II-2008 सीपीजे पान क्रमांक-422, मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने पदमम बिल्‍डर्स विरुध्द ईएस कौसलया III (2008) सीपीजे पान क्रमांक-189 (एनसी), मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने फान्‍स बी.मार्टीन्‍स आणि इतर विरुध्द मिसेस माफायदा मारिया टेरेसा रॉडरिक्‍स एआयआर-1999 सुप्रिम कोर्ट पान क्रमांक-3243 वर भिस्‍त ठेवली आहे.
अब्‍दुल माजिद वर उल्‍लेख केलेल्‍या निकालाचा अभ्‍यास केला असता असे लक्षात येते की,त्‍यामध्‍ये सामनेवाले यांचा जबाब दिल्‍याच्‍या तारखेपासुन मुदत मोजता येते. आमच्‍या समोर प्रलंबीत प्रकरणात असा कोणताही जबाब अभिलेखामध्‍ये दाखल नाही. पदमम बिल्‍डर्सच्‍या निर्णयामध्‍ये बांधकाम टप्‍यावर पैसे अदा करणे आवश्‍यक होते ही बाब आमच्‍या समोरील प्रकरणात उदभवत नाही, व मा.सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने दिलेला निकाल हा ग्राहक संरक्षण कायदयामध्‍ये कलम-24 अ च्‍या दुरुस्‍ती पुर्वीचा निकाल आहे. सबब हे तिनही निकाल या प्रकरणात लागु होत नाहीत.
ब. तक्रारदार यांची कोणती मागणी मान्‍य करण्‍या सारखी आहे ?
ब.1. उपरोक्‍त चर्चेप्रमाणे तक्रारदार यांची हस्‍तांतरण व कागदपत्रे बाबतची मागणी मुदतीत आहे. सिटी सर्व्‍हे क्रमांक-88 टिका 16 रेव्‍हेन्‍यु सर्व्‍हे नं.8 अ हिस्‍सा 1/2/9 याचे क्षेत्रफळ 1213.83 चौरस मिटर इतके आहे. सामनेवाले यांच्‍या प्रमाणे या भुखंडावर त्‍यांना तीन इमारती बांधावयाच्‍या होत्‍या तसेच जुन्‍या इमल्‍यांमध्‍ये भाडेकरी राहात आहेत, उभयपक्षांनी मे.समिर टावर सीएचएस लि., ची इमारत भुखंडाच्‍या क्षेत्रफळापैंकी किती भुखंडावर बांधलेली आहे हे आपल्‍या प्लिडिंग्‍सव्‍दारे स्‍पष्‍ट केलेले नाही. या इमारतीने पुर्ण भुखंड व्‍यापला आहे काय ? अथवा सामनेवाले यांच्‍या प्रमाणे अजुन दोन इमारतींचे बांधकाम होऊ शकते.
ब.2. उभयपक्षांनी याबाबत माहिती न दिल्‍यामुळे अभिलेखावरील कागदपत्रांवरुन ठोकळ मानाने तरी तक्रारदार यांची इमारत किती भुखंडावर बांधलेली आहे हे काढता येणे शक्‍य आहे काय ? या करीता तक्रारदार यांनी सदनिका क्रमांक-402 चे खरेदी करारनामा दाखल केला आहे, तो पाहणे क्रमप्राप्‍त आहे. फ्लोअर प्‍लॅनप्रमाणे एका माळयावर दोन सदनिका आहेत. एका सदनिकेचे (402) चे बिल्‍टप एरिया 1225 चौरसफुट आहे. दुस-या सदनिकेचे क्रमांक(401) चे बिल्‍टप ऐरिया 1264 चौरसफुट आहे. म्‍हणजेच एका फ्लोअरचे बिल्‍टप ऐरिया 2490 चौरसफुट म्‍हणजेच 231.32 चौरस मिटर इतके आहे. यामध्‍ये सोयी करीता पोर्च, पाण्‍याची टाकी, ड्रेनेज वगैरे करीता 10 टक्‍के क्षेत्रफळ समाविष्‍ट केल्‍यास हे क्षेत्रफळ 254.32 चौरस मिटर इतके होते, या भुखंडाचे पुर्ण क्षेत्रफळ आहे ते 1213.83 चौरस मिटर. यावरुन असे म्‍हणता येईल की, या इमारतीचे बांधकाम पुर्ण भुखंडाच्‍या जेमतेम 20 टक्‍के भागावर झाले आहे. तेव्‍हा तक्रारदार उरलेला 80 टक्‍के भुखंड हस्‍तांतरण त्‍यांच्‍या नांवे करुन घेण्‍यास पात्र आहे काय ? या प्रश्‍नाचे व्‍यवहारीक व सदसदविवेकबुध्‍दीने विचार केल्‍यास, नाही असे उत्‍तर देता येईल. जुन्‍या इमल्‍याबाबत तक्रारदार हे आपल्‍या मालकी हक्‍काचा दावा करीत नाही किंवा त्‍यातील सदस्‍य हे तक्रारदार संस्‍थेचे सदस्‍य आहेत हे तक्रारीवरुन स्‍पष्‍ट होत नाही. तेव्‍हा तो भुखंड त्‍यांच्‍या नांवे हस्‍तांतरीत करता येणार नाही.
ब.3. तक्रारदार हे पुर्ण भुखंडाबाबत, आमच्‍या मते, आपले हक्‍क स्‍थापित करु शकत नसल्‍याने त्‍यांना सर्व मुळ कागदपत्रे सामनेवाले यांनी दयावी असा आदेश सुध्‍दा देता येणार नाही. जी कागदपत्रे या इमारतीबाबत स्‍वतंत्रपणे व वेगळे आहेत त्‍यामुळ कागदपत्रांवर त्‍यांचा अधिकार राहिल, मात्र इतर सामाईक कागदपत्रांबाबत त्‍यांना सत्‍यप्रती लिपी मागण्‍याचा अधिकार राहिल.
ब.4. तक्रारदार हे कागदपत्रे प्राप्‍त केल्‍यानंतर व आवश्‍यकता भासल्‍यास इतर कागदपत्रे प्राप्‍त करुन या इमारतीच्‍या बांधकामा करीता नेमकी किती जागा उपयोगात आणली व इतर अँमिनिटीज व कायदेशीर बाबी करीता किती क्षेत्रफाची आवश्‍यकता आहे ही माहिती एकत्रीत करुन आपला हक्‍क सांगु शकतील. हस्‍तांतरणाकरीता कन्‍टीन्‍युअस कॉज असल्‍यामुळे ते त्‍याबाबत पुन्‍हा मागणी करु शकतील किंवा डिम्‍ड कन्‍व्‍हेअनन्‍स या तरतुदीचा उपयोग करु शकतील.
10. सामनेवाले यांना अजुन दोन इमारती बांधावयाच्‍या आहेत, अजुन दुस-या इमारतीचे बांधकामास सुरुवात झालेली नाही, अशा परिस्थितीमध्‍ये तक्रारदार संस्‍थेने आपल्‍या हक्‍कासाठी अजुन किती वर्ष वाट पहावी अशी अपेक्षा सामनेवाले करीत आहे. आमच्‍या मते दोन्‍ही पक्षकारांनी सामंजस्‍य दाखवुन आपसामध्‍ये वरील सुचित केल्‍याप्रमाणे किंवा इतर तोडगा हस्‍तांतरण करीता शोधावा असे आम्‍हास वाटते.
11. उपरोक्‍त चर्चेनुरुप व निष्‍कर्षावरुन खालील प्रमाणे आदेश करण्‍यात येतो.
12. “ या मंचातील कार्यभार पाहता व इतर प्रशासकीय कारणांमुळे यापुर्वी ही तक्रार निकाली काढता येऊ शकली नाही ”.
- आदेश -
1. तक्रार क्रमांक-198/2009 अंशतः मंजुर करण्‍यात येते.
2. सामनेवाले यांनी सेवा पुरविण्‍यात कसुर केला असे जाहिर करण्‍यात येते.
3. सामनेवाले यांनी तक्रारीच्‍या परिच्‍छेद 33 A- ii मधील जे दस्‍तऐवज फक्‍त सामनेवाले
यांच्‍या इमारतीकरीता स्‍वतंत्र व वेगळे आहेत आणि इतर मालमत्‍तेशी संबंधीत नाही ते
दस्‍तऐवज मुळ स्‍वरुपात व इतर दस्‍तऐवजाच्‍या सत्‍यप्रती तक्रारदार यांना दयाव्‍यात.
4. तक्रारदार यांना कागदपत्रे प्राप्‍त झाल्‍यानंतर सदरील भुखंडातील, म्‍हणजेच नामे सिटी सर्व्‍हे
नंबर-88 टिका नंबर-16 रेव्‍हेन्‍यु सर्व्‍हे क्रमांक-8 अ हिस्‍सा क्रमांक-1/2/9 नौपाडा,जि.ठाणे
मधील निश्चितपणे त्‍यांना किती भुमि हस्‍तांतरीत केली पाहिजे त्‍या करीता पुन्‍हा तक्रार
दाखल करण्‍याची किंवा Deemed Conveyance च्‍या तरतुदींचा लाभ घेण्‍याची मुभा राहिल.
5. सामनेवाले यांनी इमारती करीता फायर एनओसी यापुर्वी घेतली नसल्‍यास संबंधीत
अधिकारी यांच्‍याकडून प्राप्‍त करावी व तक्रारदारास दयावी.
6. सामनेवाले यांनी तक्रारदार यांना तक्रारीच्‍या खर्चापोटी रु.10,000/-(अक्षरी रुपये दहा हजार)
दयावेत.
7. तक्रारदार यांच्‍या इतर मंजुर न केलेल्‍या मागण्‍या फेटाळण्‍यात येत आहेत.
8. सामनेवाले यांना वरील बाबींची (क्‍लॉज 3, 5 व 6) ची पुर्तता करण्‍या करीता
ता.30.06.2015 पर्यंत मुदत देण्‍यात येते. सामनेवाले यांनी पुर्णपणे सर्व बाबींची पुर्तता
न केल्‍यास ता.01.07.2015 पासुन प्रत्‍येक दिवसा करीता पुर्तता करेपर्यंत रु.500/-
(अक्षरी रुपये पाचशे) तक्रारदार यांना अदा करण्‍यास जबाबदार राहतील.
9. आदेशाच्‍या प्रती उभयपक्षकारांना विनामुल्‍य व विनाविलंब पोस्‍टाने पाठविण्‍यात याव्‍यात.
ता.08.04.2015
जरवा/
