आदेश

(दिः 09 /05/2011)

द्वारा श्री.एम.जी.रहाटगावकर - मा.अध्‍यक्ष

1. तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे थोडक्‍यात खालील प्रमाणेः-

जय भारती अपार्टमेंट नावाच्‍या काळवा, ठाणे या इमारतीतील सदनिकाधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था आहे. या इमारतीचे बांधकाम विरुध्‍द पक्ष 2 ने केले. डिसेंबर 1996 मध्‍ये तक्रारकर्ता संस्‍थेची नोंदणी झाली. कायद्यानुसार इमारत व भुखंड यांचे मालकी हक्‍क हस्‍तांतरण लेख विरुध्‍द पक्षाने अद्यापही नोंदवुन दिलेला नाही. त्‍याबाबत विरुध्‍द पक्षासोबत पत्राद्वारे संपर्क साधण्‍‍यात आला. त्‍याची दखल घेण्‍यात

.. 2 .. (‍तक्रार क्र. 579/2007)

आली नाही तसेच इमारतीपासुन मुख्‍य रस्‍ता तयार करुन देण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍द पक्षाची होती. मात्र उद्यापही रस्‍ता केलेला नाही. इमारतीच्‍या समोर प्रवेशद्वार तसेच संरक्षण भ‍िंत उभारण्‍यात येईल असे आश्‍वासन विरुध्‍द पक्षाने दिले होते. सर्व्‍हे नं. 1110 वर विरुध्‍द पक्षाने सुधाकर सुळे नावाच्‍या व्‍यक्‍तीला अती‍क्रमण करु दिले. पाण्‍याच्‍या पाईपलाईनवर तसेच टेलीफोन केबल्‍सच्‍या वरती अ‍तीक्रमण करुन शेड बांधण्‍यात आले त्‍यामुळे रस्‍ता अधिक अरुंद झाला.‍ इमारतीचे जवळ 4 चाकी वाहने पोहचने कठीण झालेले आहे. महानगरपालीकेकडे तक्रार नोंदविण्‍यात आली. विरुध्‍द पक्षाच्‍या सदोष सेवे संबंधी दि.13/8/2007 ला नोटिस पाठविण्‍यात आली. त्‍याबाबत योग्‍य प्रतिसाद नसल्‍याने प्रार्थनेत नमुद केल्‍यानुसार आदेश पारित करण्‍यात यावा या उद्देशाने सदर तक्रार दाखल करण्‍यात आली आहे.

तक्रारीसोबत निशाणी 3(1) ते 3(10) अन्‍वये दस्‍तऐवज दाखल करण्‍यात आले. यात दि.02/04/1985 चे बांधकाम सुरू करण्‍याबाबत परवानगी, वापर परवाना, दि‍.26/11/1985 सभासदांनबरोबर केलेला करारनामा, संस्‍था नोंदणी प्रमाणपत्र, महानगरपलिकेकडे केलेली तक्रार, विरुध्‍द पक्षाला पाठविण्‍यात आलेली नोटिस, विरुध्‍द पक्षाचा नोटिसीला जबाब इत्‍यादीं कागदपत्रांच्‍या प्रतिंचा यात समावेश आहे.

2. विरुध्‍द पक्षाचे लेखी जबाबत म्‍हणणे खालील प्रमाणेः-

सदर तक्रार खोटी व निराधार आहे. विरुध्‍द पक्षाची नोंदणीकृत भागिदारी संस्‍था असुन वादग्रस्‍त इमारतीचे काम 1996 साली केले व त्‍याना ताबे दिले. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला 22 वर्षानंतर आता प्रकरण दाखल करता येणार नाही. विरुध्‍द पक्ष हा नेहमीच मालकी हस्‍तांतरण लेख करुन देण्‍यास तयार होता मात्र संस्‍थेचे काही सभासदांनी ठरल्‍याप्रमाणे सर्व रक्‍कम अद्यापही विरुध्‍द पक्षाला दिलेली नाही. इमारत बांधकाम केल्‍यानंतर सुमारे 800चौ.मिटर क्षेत्र शिल्‍लक आहे. या क्षेत्राबद्दलचे बाद मा. उच्‍च न्‍यायालय मुंबई यांचेकडे प्रलंबित आहे. त्‍याचे निराकरण झाल्‍याशिवाय मिळकत हस्‍तांतरण लेख संस्‍थेचे लाभात करुन देणे शक्‍य नाही. संस्‍थेचे केवळ 430चौ. मि. क्षेत्रफळावर अधिकार आहे. विरुध्‍द पक्षाने इमारतीला जोडरस्‍ता पुरविलेला होता मात्र गेली 22 वर्षात तक्रारकर्त्‍यांने त्‍याचे देखरेख बरोबर केली नाही. त्‍यामुळे आता 22 वर्षानंतर त्‍याची मागणी तक्रारकर्त्‍याला करता येणार नाही. महानगरपाल‍िकेच्‍या नियमावलीनुसार कंपाऊंड वॉलचे बांधकाम त्‍यांनी केले आहे. तसेच प्रवेशद्वार देखील त्‍यांनी उभारले होते. त्‍याची कोणतीही काळजी तक्रारकर्त्‍यांनी घेतली नाही. त्‍याचा भाग कोसळला देखभाल करण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍द पक्षाची नसुन तक्रारकर्त्‍यांची होती व आहे. अत‍िक्रमणाबाबत देखील जबाबदारी तक्रारकर्त्‍यांची आहे. त्‍यामुळे सदर तक्रार निराधार असल्‍याने खर्चासह मंचाने खारीज करावी.

3. मंचाने उभयपक्षाचे म्‍हणणे ऐकले तसेच त्‍यांनी दाखल केलेले दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले त्याआधारे सदर तक्रारीचें निराकर्णाथ खालील प्रमुख मुद्दयाचा विचार करण्‍यात आला-

.. 3 .. (‍तक्रार क्र. 579/2007)

मुद्दा क्र. 1- विरुध्‍द पक्ष सदोष सेवेसाठी जबाबदार आहे काय?

उत्‍तर – होय.

मुद्दा क्र. 2- तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाकडुन नुकसान भरपाई व न्‍यायिक खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे काय ?

उत्‍तर – होय.

स्‍पष्टिकरण मुद्दा क्र. 1 -

मुद्दा क्र. 1 बाबत विचार केला असता असे आढळते की, तक्ररीकर्ता ही सहकारी कायद्यानुसार नोंदविण्‍यात आलेली गृहनिर्माण सहकारी संस्‍था आहे. दि.03/12/1996 ला सदर संस्‍थेची नोंदणी झाली. संस्‍थेचे सभासद राहत असलेली इमारतीचे बांधकाम विरुध्‍द पक्ष 1 या भागीदारी कंपनीने केले. विरुध्‍द पक्ष 2 व 3 हे भागीदार आहेत. वेगवेगळया सदनिकाधारकांसोबत विरुध्‍द पक्षाने सदनिका विक्रीचे करारनामे केलेत. एवढेच नव्‍हे तर जवळपास 25 वर्षापुर्वी सदनिकेचे ताबे सभासदांना देण्‍यात आले. इमारतीचा वापर परवाना दि.26/11/1985 रोजीचा आहे. महाराष्‍ट्र सदनिका मालकी हक्‍क कायदा 1963 मधील तरतुदीनुसार बिल्‍डर या नात्‍याने तकारकर्त्‍याची सहकारी संस्‍था नोंदवुन देण्‍यासाठी पुढाकार घेणे व संस्‍था नोंदविण्‍‍याची कार्यवाही पार पाडणे ही विरुध्‍द पक्षाची कायद्येशिर जबाबदारी होती. तसेच नोदणीकृत सहकारी गृहन‍िर्माण संस्‍थेचे लाभात इमारत व भुखंड यांची मालकी हस्‍तांतरण लेख संस्‍था नो‍दविण्‍याचे चार महिन्‍याचे आत नोदवुन देण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍द पक्षाची आहे. 1986 चे दरम्‍‍यान ताबा दि‍लेला आहे, त्‍यानंतर 10 वर्षांनी 1996 मध्‍ये संस्‍थेची नोंदणी झाली व त्‍यानंतर जवळपास 14 वर्षाचा कालावधी लोटुनही अद्यापपावेतो संस्‍थेचे नोंदणी फरोक्‍त खत विरुध्‍द पक्षाने नोंदवुन दिलेले नाही. मंचाचे मते संस्‍था नोंदण्‍‍याचे चार महिन्‍याचे आत मालमत्‍ता हस्‍तांतरण विलेख विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याचे लाभात करुन देणे ही त्‍याचे कायदेशिर जबाबदारी आहे ती पार न पाडणे म्हणचेच मोफा कायद्यातील तरतुदींचा भंग होय तसेच ग्राहक कायद्याचे कलम 2(1)(ग) अन्‍वये सदर बाब विरुध्‍द पक्षाच्‍या सदोष सेवेची निदर्शक आहे.

इमारत भोवताल कंपाऊंडवॉल करुन दिलेली नाही, प्रवेशद्वार नाही याबाबत तक्रारकर्त्‍याचा ताबा घेतांनाच उल्‍लेख आलेला आहे. मात्र त्‍यांनी देखील 25 वर्षात कारवाई न केल्‍याने त्‍याबाबी मुदतबहाय्य असल्‍याने मंचाला त्‍याचा विचार करण्‍याचे प्रयोजन नाही. संस्‍थेच्‍या आवारात विरुध्‍द पक्षाच्‍या आर्श‍िवादाने अतिक्रमण झाले असा उल्‍लेख तक्रारीत आहे, मंचाच्‍या मते हा व‍िषय ग्राहक मंचाचे कार्यकक्षेत येत नाही. त्‍याबाबत इतरत्र पाठपुरावा करण्‍यास तक्रारकर्ते स्‍वतंत्र आहेत.

मंचाचे मते इमारत व भुखंड यांचे मालकी हस्‍तांतणाचे विलेख विरुध्‍द पक्षाने आदेश तारखेच्‍या दोन महिन्‍याचे आत नोंदवुन देणे आवश्‍यक आहे.

स्‍पष्टिकरण मुद्दा क्र. 2 -

मुद्दा क्र. 2 चे संदर्भात असे आढळते की 1996 साली संस्‍थेची नोंदणी होऊनही गेल्‍या 14 वर्षात संस्थेचे लाभात इमारत हस्‍तांतरण लेख विरुध्‍द पक्षाने नोंदवुन दिला नसल्‍याने तक्रारकर्ता संस्‍थेचे तसेच त्‍याचे सभासदांचे मोठया प्रमाणात गैरसोय होत

.. 4 .. (‍तक्रार क्र. 579/2007)

आहे. त्‍यामुळे ते विरुध्‍द पक्षाकडुन न‍िश्‍चीतपणे नुकसान भरपाई मिळणेस पात्र आहेत अद्यापही शासनकृत कागदपत्रात भुखंडाची नोंद संस्‍‍थेच्‍या नावाने नाही सबब न्‍यायाचे दृष्टिने विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्ता संस्‍थेला रु.1,00,000/- नुकसान भरपाई देणे आवश्‍यक आहे. तसेच वेळोवेळी संस्‍थेने केलेल्‍या पाठपुराव्‍याची कोणतीही समाधानकारक दखल विरुध्‍द पक्षानी न घेतल्‍याने सदर तक्रार दाखल करणे तक्रारकर्त्‍या संस्‍थेला भाग पडले त्‍यासाठी विरुध्‍द पक्षाकडुन नुकसान भरपाई रु.10,000/- मिळणेस पात्र आहेत.

5. सबब अंतिम आदेश पारित करण्‍यात येतो-

आदेश

1.तक्रार क्र.579/2007 मंजुर करण्‍यात येते.

2.आदेश तारखेच्‍या 60 दिवसांचे आत विरुध्‍दपक्ष 1 ते 3 वैयक्तिकरित्‍या अथवा संयुक्‍तरित्‍या खालील आदेशाचे पालन करावे.

अ)तक्रारकर्ता संस्‍थेचे लाभात वादग्रस्‍त इमारत व भुखंड यांची मालकी हस्‍तांतरणाचा लेख नोंदवुन द्यावा.

ब)मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई रु.1,00,000/- (रु.एक लाख फक्‍त) द्यावे.

क) तसेच न्‍यायिक खर्च रु.10,000/-(रु. दहा हजार फक्‍त) द्यावे.

3.विहित मुदतीत उपरोक्‍त आदेशाचे पालन विरुध्‍द पक्ष 1 ते 3 ने वैयक्तिकरित्‍या अथवा संयुक्‍तरितीने न केल्‍यास तक्रारकर्ता उपरोक्‍त संपुर्ण रक्‍कम

आदेश तारखेपासुन ते रक्‍कम मिळेपर्यत द.सा.द.शे 12% व्‍याजासह वसुल करण्‍यास पात्र राहतील.

दिनांक – 09/05/2011

ठिकाण - ठाणे