द्वारा: मा.अध्‍यक्षा : श्रीमती प्रणाली सावंत

    //  नि का ल प त्र  //

1)          प्रस्‍तुत प्रकरणातील बिल्‍डरने  दिलेल्‍या सदोष सेवे बाबत योग्‍य ते आदेश होऊन मिळण्‍यासाठी तक्रारदारांनी सदरहू तक्रार अर्ज दाखल केला आहे.  या बाबत थोडक्‍यात हकीकत अशी की,  तक्रारदार  मेजर हरशिंदर ठाकुर  यांनी जाबदार मे. गोयल गंगा  डेव्‍हलपर्स (इंडिया) प्रा लि. ( ज्‍यांचा उल्‍लेख यापुढे “बिल्‍डर” असा केला जाईल)  यांचे कडून रक्‍कम रु 2,700/- मात्र प्रती चौरस फुट  या दराने 915 चौरस  फुटची सदनिका रु 26,20,500/- या  रकमेला विकत  घेण्‍याचे ठरविले होते.  यासाठी तक्रारदारांनी रक्‍कम रु 1,00,000/-  बिल्‍डरला अदा केले होते.  तक्रारदारांनी आपल्‍या भविष्‍य निर्वाह निधी मधून  जवळ जवळ 75 % रक्‍कम काढून  बिल्‍डरला अदा करण्‍यासाठी तयार ठेवली होती.  उभयपक्षकारांचे दरम्‍यान सदनिका खरेदी संदर्भांत ज्‍या बाबी ठरल्‍या होत्‍या त्‍या बाबत बिल्‍डरने  तक्रारदारांना एक ई- मेल सुध्‍दा पाठविलेला होता.  या नंतर साठे खत  करण्‍यासाठी तक्रारदारांनी रक्‍कम रु 52,420/- व रु 26,210/-  या रकमेचे दोन डिमांड ड्राप-ट  तयार  ठेवले होते.  साठे खत  करण्‍याचे बिल्‍डरने वारंवार आश्‍वासन दिले मात्र त्‍याची पुर्तता केली नाही.  बिल्‍डरच्‍या वर्तणूकी मुळे  तक्रारदारांच्‍या दोन डिमांड ड्राप-टची मुदत संपुन गेली.  या नंतर तक्रारदार आपल्‍या कुटुंबीयांसमवेत बिल्‍डरचे प्रतिनिधी श्री. अतुल गोयल  यांना भेटले असता   त्‍यांनी रु 2,700/- ऐवजी  रु 3,200/- मात्र  प्रती चौरस फुट भावाने  सदनिका देण्‍याची तयारी  दर्शविली.  मात्र अशा प्रकारे सदनिकेच्‍या दरामध्‍ये वाढ करुन बिल्‍डरने अनुचीत व्‍यापार पध्‍दत अवलंबली असल्‍यामुळे  आपल्‍याला बिल्‍डरने कबुल केलेल्‍या दरामध्‍ये त्‍यांना सदनिका देण्‍याचे निर्देश  देण्‍यात यावे तसेच या अनुषंगे  आपल्‍याशी करार करण्‍याचे त्‍यांना निर्देश देण्‍यात यावे या व इतर  अनुषंगीक  मागण्‍यांसाठी तक्रारदारांनी सदरहू तक्रार अर्ज दाखल केला आहे.  प्रस्‍तुत प्रकरणातील  तक्रारदारांनी तक्रार अर्जा सोबत प्रतिज्ञापत्र व निशाणी – 4 अन्‍वये एकुण 10 कागदपत्रे मंचापुढे दाखल केले आहेत.

2)          प्रस्‍तुत प्रकरणात  बिल्‍डरवरती मंचाच्‍या नोटीसीची बजावणी झाल्‍या नंतर  त्‍यांनी  विधिज्ञां मार्फत आपले म्‍हणणे  दाखल केले. आपल्‍या म्‍हणण्‍यामध्‍ये बिल्‍डरने  तक्रारदारांच्‍या सर्व तक्रारी नाकारल्‍या असून तक्रारदार व बिल्‍डर यांचेमध्‍ये कोणताही करार झालेला नसल्‍यामुळे तक्रारदार मंचापुढे सदरहू तक्रार अर्ज दाखल करु शकत नाहीत असे त्‍यांनी नमूद केले आहे.   रीअल इस्‍टेटचे भाव तसेच बांधकामाच्‍या  साहीत्‍याचे भाव वाढले असल्‍यामुळे पूर्वीच्‍या दरात सदनिका  देणे आपल्‍याला शक्‍य  नसल्‍याचे तक्रारदारांना कळविण्‍यात आले होते.  मात्र जुन्‍याच दराने सदनिका मिळण्‍याबाबत तक्रारदारांचा अनाठायी आग्रह होता असे बिल्‍डरचे  म्‍हणणे आहे.   आपण तक्रारदारांना काही प्रमाणात  सवलत  देण्‍याची तयारी दर्शवली होती.   मात्र त्‍यांनी सहकार्य करण्‍याचे नाकारले व कोणत्‍याही योग्‍य व सबळ कारणाशिवाय वर्तमानपत्रात बदनामीकारक  मजकुर छापून आणला असे बिल्‍डरने  नमुद केले आहे.  तक्रारदारांनी वर्तमानपत्रात  छापून आणलेल्‍या लेखामुळे बिल्‍डरची बदनामी झाली व त्‍यामुळे  तक्रारदारां बरोबर  कोणत्‍याही प्रकारचा व्‍यवहार न करण्‍याचा निर्णय व्‍यवस्‍थापनाने  घेतला असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे  आहे.  या निर्णया नंतर आपण रक्‍कम  रु 1,00,000/-चा चेक तक्रारदारांना पाठवून दिला होता.  मात्र तक्रारदारांना ज्ञात  कारणास्‍तव तक्रारदारांनी हा चेक वटवला नाही असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे.  गंगास्‍पर्श ही योजना इमारतीच्‍या नाकाशामध्‍ये बदल झाल्‍यामुळे प्रलंबित राहीली व दरम्‍यानच्‍या  काळात  बांधकाम साहीत्‍याचे भाव वाढले.  तक्रारदारांनी 20 % रक्‍कम दिलेली नसल्‍यामुळे तक्रारदार व बिल्‍डरचे दरम्‍यान ग्राहक व  विक्रेता असा संबंध प्रस्‍थापीत होत नाही  सबब तक्रारदारांचा तक्रार अर्ज खर्चासह नामंजूर करण्‍यात यावा अशी बिल्‍डरने  विनंती केली आहे.  बिल्‍डरने आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुष्‍ठयर्थ प्रतिज्ञापत्र   दाखल केले आहे. 

3)          प्रस्‍तुत प्रकरणातील बिल्‍डरचे म्‍हणणे दखल झाले नंतर तक्रारदारांनी  निशाणी – 14  अन्‍वये आपले पुराव्‍याचे  प्रतिज्ञापत्र व निशाणी -16 अन्‍वये आपला लेखी युक्तिवाद तसेच बिल्‍डरने निशाणी – 17 अन्‍वये काही ऑथॉरिटीसह आपला लेखी युक्तिवाद मंचापुढे दाखल केला व या नंतर तक्रारदारांचे प्रतिनिधी   श्री. वेलणकर  व बिल्‍डर तर्फे अड.  श्रीमती. किणकर यांचा युक्तिवाद ऐकून सदरहू प्रकरण निकालासाठी नेमण्‍यात आले.

4)                                          प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रारअर्ज, म्‍हणणे, दाखल पुरावे व युक्तिवाद

याचा साकल्‍याने विचार करता खालील मुद्दे मंचाच्‍या विचरार्थ उपस्थित होतात

मंचाचे मुद्दे  व त्‍यांची उत्तरे  पुढील प्रमाणे –

1)    बिल्‍डरने  तक्रारदारांना सदोष सेवा  दिली   :

      ही बाब सिध्‍द होते काय ?               :     होय.

2)    तक्रार अर्ज मंजुर  होण्‍यास पात्र ठरतो     :

      काय ?                               :     होय.

3)    काय आदेश ?                         : अंतिम आदेशा प्रमाणे.

विवेंचन:

मुद्दा क्रमांक 1 व 2 :           हे दोन्‍ही मुद्दे एकमेकांशी संलग्‍न असल्‍याने त्‍यांचे एकत्रित विवेंचन करण्‍यात आले आहे. प्रस्‍तुत प्रकरणातील बिल्‍डरने  आपल्‍याकडे वाढीव  दराने रकमेची मागणी केली व याला आपण संमती न दिल्‍यामुळे  आपल्‍या बरोबरचा करार रद्द केला अशी तक्रारदारांची तक्रार आहे.   तर बिल्‍डरने तक्रारदारांची ही तक्रार संपूर्णत: नाकारलेली आहे. दाखल पुराव्‍याच्‍या आधारे तक्रारदाराची तक्रार योग्‍य व कायदेशिर आहे का ?  या बाबत  मंचाचे विवेचन पुढील प्रमाणे -

1)          प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रारअर्ज व म्‍हणणे याचे एकत्रित  अवलोकन केले असता तक्रारदारांना रक्‍कम रु 2,700/- मात्र ने सदनिका विकत देण्‍याचे बिल्‍डरने  कबुल केले होते ही वस्‍तुस्थिती असल्‍याचे लक्षात येते.  बिल्‍डरने तक्रारदारांकडून ज्‍यादा दराची मागणी केली ही बाब त्‍यांना मान्‍य असून रीअल इस्‍टेटचे भाव व बांधकाम साहीत्‍यांचे भाव  वाढल्‍यामुळे  आपण दरात वाढ केली असा बिल्‍डरचा बचावचा मुद्दा आहे.  तक्रारदार व आपल्‍या दरम्‍यान  कोणताही करार झालेला नसल्‍यामुळे तक्रारदार आपल्‍या विरुध्‍द ग्राहक म्‍हणून तक्रार करु शकत नाही, असा ही एक आक्षेप बिल्‍डरनी उपस्थित केलेला आहे.  बिल्‍डरच्‍या  या आक्षेपाच्‍या अनुषंगे  तक्रारदारांनी दाखल केलेल्‍या     कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता बिल्‍डर बांधत असलेल्‍या गंगास्‍पर्श प्रोजेक्‍ट मधील 915 चौरस फुट बिल्‍टअप  एरिया असलेली सदनिका रु 2,700/- प्रती चौरस फुट या दराने  विकत देण्‍याचे बिल्‍डरने कबुल केलेले आढळते.  तक्रारदारांनी रक्‍कम रु. 1,00,000/- मात्र बिल्‍डरला अदा केले होते.  तसेच आपल्‍या भविष्‍य निर्वाह निधी मधून रक्‍कम रु 6,15,000/- मात्र त्‍यांनी बचतखात्‍याला जमा करुन ठेवले होते  ही बाब त्‍यांच्‍या बचतखात्‍याच्‍या प्रती वरुन सिध्‍द होते.  या सर्व वस्‍तुस्थितीवरुन तक्रारदारांनी बिल्‍डरला करारापोटी अंशत: रक्‍कम अदा केली व उर्वरित रक्‍कम अदा करण्‍याची त्‍यांची  तयारी होती ही बाब सिध्‍द होते.  अशा प्रकारे रक्‍कम  स्‍वीकारल्‍यानंतर  मोफाच्‍या   MOFAA  च्‍या कलम  चार प्रमाणे नोंदणिकृत करार करुन देण्‍याचे बंधन बिल्‍डरवर आहे.  मात्र  बिल्‍डरने आपली ही कायदेशिर जबाबदारी पार पाडली नाही व उलट करार झाला नाही म्‍हणून तक्रारदार ग्राहक नाही असा आक्षेप उपस्थित केला आहे.   बिल्‍डरची ही भुमिका मंचाच्‍या मते  असमर्थनीय  व बेकायदेशिर ठरते.   सबब ती अमान्‍य करण्‍यात येत आहे. 

            तक्रारदारांनी 20 %  रक्‍कम अदा न केल्‍यामुळे हा करार केला नाही असा  उल्‍लेख जाबदारांच्‍या लेखी युक्तिवाद व म्‍हणण्‍यामध्‍ये आढळतो.  मात्र MOFAAच्‍या कलम 4 चे अवलोकन केले असता 20 % रक्‍कम  देण्‍याचे बंधन तक्रारदारावर नसून 20 % व्‍याजापेक्षा जास्‍त रक्‍कम न घेण्‍याचे बंधन  बिल्‍डरवर आहे ही बाब सिध्‍द होते. तसेही बिल्‍डरने तक्रारदारांकडे रकमेची मागणी केली मात्र तक्रारदारांनी ही रक्‍कम अदा केी नाही असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे नाही.   अशा परिस्‍थतीत रक्‍कम स्विकारुनही कलम 4 प्रमाणे करार न करण्‍याची बिल्‍डरची कृती  सदोष सेवा  ठरते असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे.   रीयल ईस्‍टेट व बांधकामाच्‍या किंमतीध्‍ये वाढ झाल्‍यामुळे  आपल्‍याला पूर्वीच्‍या दराने सदनिका  देणे शक्‍य नाही असे जरी बिल्‍डरचे  म्‍हणणे असले तरीही या सर्व गोष्टिंसाठी तक्रारदार जबाबदार  नाहीत व त्‍यामुळे या वस्‍तुस्थितीच्‍या  आधारे तक्रारदारांकडून जादा रकमेची मागणी करण्‍याची बिल्‍डरची कृती अयोग्‍य ठरते असे मंचाचे मत आहे. तसेच ज्‍याचा दराबद्दल आपण तक्रारदारांना कळविले होते असे जरी बिल्‍डरने नमूद केले असले तरीही अशा प्रकारचा काही पुरावा त्‍यांनी दाखल केलेला आढळून येत नाही.  करार करताना जो दर तक्रारदारांना सांगण्‍यात आला होता व त्‍या अन्‍वये तक्रारदारांकडून रक्‍कम स्विकारण्‍यात आली होती त्‍याच्‍या पेक्षा वेगळया जादा दराने सदनिका  देण्‍याची बिल्‍डरची  कृती  असमर्थनिय व बेकायदेशिर ठरते असाही मंचाचा निष्‍कर्ष आहे.  सबब तक्रारदारांना कबुल केलेल्‍या दराने सदनिकेचा करार करुन देण्‍याचे निर्देश बिल्‍डरला देण्‍यात येत आहेत. 

            या प्रकरणामध्‍ये नोंद घेण्‍याजोगी  बाब म्‍हणजे बिल्‍डरने तक्रारदाराला वाढीव दराने सदनिका देण्‍याबद्दल विचारल्‍यानंतर या संदर्भांत  वर्तमानपत्रात एक लेख  छापून आला.  या लेखामुळे आपल्‍या कंपनीची, प्रोजेक्‍टची बदनामी झाली असा बिल्‍डरचा आक्षेप असल्‍याने व्‍यवस्‍थापनाने हा करार रद्द  करण्‍याचे ठरविले व तक्रारदाराची  रक्‍कम त्‍यांना परत  पाठविली. किंबहुना बिल्‍डरच्‍या म्‍हणण्‍याचे अवलोकन केले असता तक्रारदारांनी छापून आणलेल्‍या  लेखामुळे जी बदनामी झाली तेच करार रद्द करण्‍याचे प्रमुख कारण असावे ही बाब लक्षात येते.   अशा प्रकारे  हा लेख छापून आणणे समर्थनीय आहे किंवा नाही या बाबत या प्रकरणात उहापोह  करण्‍याची आवश्‍यकता  नाही.  मात्र या आधारे करार रद्द  करण्‍याची  बिल्‍डरची भूमीका  मान्‍य करणे शक्‍य नाही असा मंचाचा निष्‍कर्ष आहे.  करार रद्द करण्‍यासाठी बिल्‍डरनी जे बचावाचे मुद्दे  आपल्‍या म्‍हणण्‍यामध्‍ये उपस्थित केलेले आहेत ते सर्व नामंजूर होण्‍यास  पात्र ठरत असल्‍यामुळे बिल्‍डरने कबुल केल्‍याप्रमाणे व तक्रारदारांनी विनंती केल्‍याप्रमाणे वादग्रस्‍त सदनिकेचे  रु 2,700/- प्रती चौरस फुट दराने  साठे खत करुन देण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देण्‍यात येत आहेत.   तसेच बिल्‍डरने दिलेल्‍या सदोष सेवेमुळे तक्रारदारांना जो शारीरिक व मानसिक त्रास झाला त्‍याची नुकसानभरपाई म्‍हणून रु  25,000/- व सदरहू तक्रार अर्जाचा खर्च रु. 5,000/-  मात्र तक्रारदारांला मंजुर  करण्‍यात येत आहेत.

            वर नमूद सर्व विवेंचनावरुन बिल्‍डरने तक्रारदारांला सदोष सेवा दिली तसेच तक्रारअर्ज मंजूर होण्‍यास पात्र ठरतो हया बाबी सिध्‍द होतात. सबब या प्रमाणे या दोन्‍ही मुदृयांचे उत्‍तर होकारार्थी  देण्‍यात आले आहे.

मुद्दा क्रमांक 3 :   मुद्दा नंबर 1 व 2 मध्‍ये नमूद  निष्‍कर्षाचे आधारे प्रस्‍तुत प्रकरणात पुढील प्रमाणे आदेश निर्गमीत  करण्‍यात येत आहेत.

                           //  आदेश  //

1)          तक्रार अर्ज मंजुर करण्‍यात येत आहे.

2)          यातील बिल्‍डरने त्‍यांच्‍या गंगास्‍पर्श प्रोजेक्‍ट मधील डि बिल्‍डींग

मधील सदनिका क्र. 601, चे 915/- चौरस फुट बिल्‍टअप एरियाचे  

रु 2,700/- प्रती चौरस फुट या दराने तक्रारदारांच्‍या नांवे

साठे खत निकालपत्राची प्रत मिळाले पासून तिस दिवसांचे

आत करुन दयावे.

3)          यातील बिल्‍डरने तक्रारदारांना शारीरिक व मानसिक त्रासाची नुकसानभरपाई म्‍हणून रक्‍कम रु 25,000/-   ( रु पंचवीस हजार) व सदरहू तक्रार अर्जाचा खर्च म्‍हणून रु. 5,000/- ( रु पाच हजार) निकालपत्राची प्रत मिळालेपासून तिस दिवसांचे  आत अदा करावेत. अन्‍यथा त्‍यांना वर नमूद रकमेवर निकाल तारखेपासून संपूर्ण रक्‍कम अदा करेपर्यंन्‍त 12%  दराने व्‍याजही द्यावे लागेल. 

4)          वर नमूद आदेशाची अंमलबजावणी बिल्‍डरने विहीत   मुदतीत न केल्‍यास तक्रारदार त्‍यांचे विरुध्‍द ग्राहक संरक्षण कायदयातील तरतूदी अंतर्गत प्रकरण दाखल करु शकतील. 

5)          निकालपत्राच्‍या प्रती दोन्‍ही पक्षकारांना नि:शुल्‍क   पाठविण्‍यात  याव्‍यात.