** निकालपत्र **
(11/03/2013)
प्रस्तुतची तक्रार, तक्रारदार यांनी ग्राहक संरक्षण कायदा, 1986 चे कलम 12 प्रमाणे जाबदेणार क्र. 1, 2, 3, 4 व 5 चे विरुद्ध दाखल केलेली आहे. तक्रारीतील कथने खालीलप्रमाणे.
1] तक्रारदार हे स. नं. 18/5/1, सी.टी.एस. नं. 640, कोंढवा खुर्द येथील धनमोहिनी अपार्टमेंटमधील फ्लॅट क्र. 503 चे मालक आहेत. प्रथमत: सदनिका क्र. 503 ही श्री. विवान डीसुजा आणि सौ. नताशा डीसुजा यांनी दि. 9/4/2004 रोजीच्या करारनाम्यानुसार जाबदेणार क्र. 1 व 2 यांच्याकडून खरेदी केली होती. त्यानंतर तक्रारदारांनी सदरची सदेनिका श्री. विवान डीसुजा आणि सौ. नताशा डीसुजा यांच्याकडून दि. 21/12/2010 रोजीच्या नोंदणीकृत करारनाम्याअन्वये एकुण रक्कम रु. 17,00,000/- किंमतीला खरेदी केली. तेव्हापासून सदनिका क्र. 503 चा ताबा सध्याच्या तक्रारदारांकडे आहे. दि. 09/01/2004 ते 31/12/2010 या कालावधीमध्ये सदनिकेचा ताबा श्री. विवान डीसुजा आणि सौ. नताशा डीसुजा यांच्याकडे होता. या कालावधीकरीता श्री. विवान डीसुजा आणि सौ. नताशा डीसुजा यांच्यावर पीएमसी ने प्रॉपर्टी टॅक्स आकारला नव्हता. तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार, दि. 9/1/2004 ते 31/12/2010 या कालावधीमध्ये पूर्णत्वाचा दाखला किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र नसल्यामुळे जाबदेणार क्र. 3 ते 5 यांनी सदनिकेचे मुळ मालक यांच्यावर प्रॉपर्टी टॅक्सची आकारणी केली नाही, परंतु जेव्हा तक्रारदारांनी त्यांचे नाव सदनिकेच्या भोगवटादारांच्या यादीमध्ये नमुद करण्यासाठी अर्ज केला, तेव्हा पुणे महानगरपालिकेने सदरच्या सदनिकेवर प्रॉपर्टी रक्कम रु. 31,430/- इतका आकारण्यात आला. तक्रारदारांच्या म्हणण्यानुसार, या व्यतिरिक्त बाय-अॅन्युअल प्रॉपर्टी टॅक्सपोटी रक्कम व भोगवटा प्रमाणपत्र नसताना सदनिका घेतल्यामुळे दंडापोटी रक्कम रु. 16,742/- आकारण्यात आले. तक्रारदारांना टॅक्सवर आकारलेला दंड अमान्य होता व इमारतीच्या पूर्णत्वाच्या दाखल्याशिवाय दंड आकारण्याचा कोणताही अधिकार जाबदेणार क्र. 3, 4 व 5 यांना नाही. वास्तविक पाहता, वरील कालावधीचा टॅक्स भरण्याची जबाबदारी ही जाबदेणार क्र. 1 व 2 यांची आहे, सदनिका खरेदी केल्याच्या तारखेपासून टॅक्स भरण्यासाठी तक्रारदार तयार आहेत, परंतु त्यांना त्यावरील दंड मान्य व कबुल नाही. तक्रारदारांच्या कथनानुसार, ते सदनिकेचे दुसरे खरेदीदार आहेत, सन 2004 ते 2010 या कालावधीमधील सदनिकेचे प्रथम खरदीदार हे श्री व सौ. डीसोजा होते, त्यांच्यावर कधीही बी.पी.एम.सी. अॅक्टच्या कलम 267ए प्रमाणे दंड आकारण्यात आला नाही, वरील कलमानुसार इमारतीच्या मुळ मालकावर दंड आकारला पाहिजे, परंतु महानगरपालिकेने सन 2004 ते 2010 या कालावधीमध्ये इमारतीचे मालक मे. अश्विनी प्रमोटर्स & बिल्डर्स प्रा. लि. यांच्यावर कधीही दंड आकारला नाही. त्यामुळे जाबदेणार क्र. 3 ते 5 हे बी.पी.एम.सी. अॅक्टच्या कलम 267ए प्रमाणे या तक्रारदारांकडून दंड वसुल करु शकत नाहीत. जाबदेणार क्र. 1 ते 5 यांनी बेकायदेशररित्या, इमारतीच्या पूर्णत्वाचा दाखला नसतानान टॅक्स व दंड आकारुन सेवेमध्ये कमतरता ठेवलेली आहे. जाबदेणारांनी दिलेली सेवा ही दोषपूर्ण आहे म्हणून सदरील तक्रार तक्रारदारांनी जाबदेणारांविरुद्ध दाखल केलेली आहे. पुणे महानगरपालिकेस तक्रारदारांवर बी.पी.एम.सी. अॅक्टच्या कलम 267ए प्रमाणे दंड आकारण्यास मनाई करण्यात यावी, तसेच त्यांच्या सदनिकेपोटी असलेला प्रॉपर्टी टॅक्स कोणताही दंड न आकारता घेण्यात यावा, तसेच महानगरपालिकेने त्यांच्या सेवेतील त्रुटींसाठी कंझुमर वेलफेअर फंडामध्ये रक्कम रु. 5000/- जमा करावेत व सर्व जाबदेणारांनी वैयक्तीक आणि संयुक्तीकरित्या तक्रारदारांना रक्कम रु. 10,000/- तक्रारीचा खर्च देण्यात यावा अशी मागणी तक्रारदार करतात.
2] सदर प्रकरणातील जाबदेणार क्र. 3 व 4 यांना नोटीस बजावूनही गैरहजर राहिल्यामुळे त्यांच्याविरुध्द मंचाने दि. 9/04/2012 रोजी एकतर्फा आदेश पारित करण्यात आला. जाबदेणार क्र. 1 व 2 यांना मंचाने नोटीस पाठविली असता त्यांची नोटीस पोस्टाच्या “लेफ्ट” या शेर्यासह परत आली, त्यामुळे या कामी हजर राहून म्हणणे मांडण्यासाठी दि. 29/5/2012 रोजीच्या “प्रभात” या दैनिकामध्ये जाबदेणारांविरुद्ध जाहीर नोटीस प्रसिद्ध करण्यात आली, तरीही जाबदेणार क्र. 1 व 2 मंचामध्ये अनुपस्थित राहिले म्हणून मंचाने दि. 3/10/2012 रोजी जाबदेणार क्र. 1 व 2 यांच्याविरुद्ध एकतर्फा आदेश पारीत केला. त्यामुळे प्रस्तूतच्या प्रकरणामध्ये तक्रारदार यांनी दाखल केलेले शपथपत्र व कागदपत्रे, त्याचप्रमाणे तक्रारदारांनी केलेल्या युक्तीवादाचा विचार करुन गुणवत्तेवर निर्णय देण्यात येत आहे.
3] तक्रारदार यांनी दाखल केलेल्या तक्रारीतील कथने, कागदपत्रे व युक्तीवादाचा विचार करता खालील मुद्ये निश्चित करण्यात येत आहेत. सदर मुद्ये व त्यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे-
मुद्ये निष्कर्ष
[अ] जाबदेणार यांनी तक्रारदार यांच्याकडे :
इमारतीच्या पूर्णत्वाचा दाखला नसताना :
प्रॉपर्टी टॅक़्स व त्यावर दंड आकारुन :
सदोष सेवा दिलेली आहे का ? : होय
[ब] जाबदेणार हे तक्रारदार यांना वैयक्तीक आणि :
संयुक्तीकरित्या नुकसान भरपाई देण्यास व :
तक्रारदार हे दंडाशिवाय सांपत्तिक कर भरण्यास
पात्र आहेत का? : होय
[क] अंतिम आदेश काय ? : तक्रार अंशत: मंजूर
कारणे :-
4] प्रस्तुत प्रकरणातील तक्रारदार यांनी प्रॉपर्टी टॅक्स बील, दि. 16/6/2011 रोजीचे परिपत्रक, दि. 9/1/2004 रोजीचे सेल-परचेस अॅग्रीमेंट, दि. 21/12/2010 रोजीचे सेल-परचेस अॅग्रीमेंट व मा. वरिष्ठ न्यायालयाचे निवाडे, इ. कागदपत्रे दाखल केलेली आहेत. वरील कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता, तक्रारदार हे वादग्रस्त सदनिकेचे दुसरे खरेदीदार असून प्रथम खरेदीदार हे श्री. व सौ. डीसोजा असल्याचे दिसून येते. तक्रारदार आणि श्री. व सौ. डीसोजा यांच्यामध्ये दि. 21/12/2010 रोजी वादग्रस्त सदनिका क्र. 503, धनमोहिनी अपार्टमेंट, स. नं. 18/5/1, सी.टी.एस. नं. 640, कोंढवा खुर्द, पुणे च्या खरेदीकरीता नोंदणीकृत करारनामा झाला व तेव्हापासून तक्रारदार हे या सदनिकेचे कायदेशिर कब्जेदार आहेत, असे आढळून येते. मुळ तक्रारदार श्री. व सौ. डीसोजा किंवा जाबदेणार क्र. 1 व 2 यांनी “धनमोहिनी अपार्टमेंट” या इमारतीच्या पूर्णत्वाचा दाखला जाबदेणार क्र. 3 व 4 यांच्याकडून घेतलेला नाही व आजतागायत तक्रारदारांना दिलेला नाही. असे असतानाही जाबदेणार क्र. 3 ते 5 यांनी तक्रारदारांकडून मिळकत कराची व त्यावरील दंडाची मागणी केली. त्याचप्रमाणे जाबदेणार क्र. 3 ते 5 यांनी तक्रारदारांना कार्यालयीन परिपत्रकाद्वारे भोगवटा पत्र न घेता व जोते तपासणी न घेता केलेल्या बांधकामसंदर्भात आकारण्याच्या तडजोड फी आकारुन बांधकामे नियमान्वित करण्याबाबत कळविले आहे. वास्तविक पाहता, इमारतीच्या पूर्णत्वाचा दाखला व भोगवटापत्र महानगरपालिकेकडून घेणे व ती प्रमाणपत्रे सदनिकाधारकांना देणे ही कायदेशिर जबाबदारी जाबदेणार क्र. 1 व 2 या बिल्डरची आहे. त्याचप्रमाणे, प्रस्तुतच्या प्रकरणामधील तक्रारदार हे सदनिचेचे दुसरे खरेदीदार असून डिसे. 2010 पासून सदनिका त्यांच्या ताब्यात आहे. सदनिकेचे प्रथम खरेदीदार हे श्री. व सौ. डीसोजा हे आहेत व सन 2004 ते 2010 या कालावधीमध्ये सदनिकेचा ताबा त्यांच्याकडे होता. या कालावधीमध्ये महानगरपालिकेने श्री व सौ डीसोजा किंवा जाबदेणार क्र. 1 व 2 यांच्याकडे कधीही टॅक्सची किंवा दंडाची मागणी केलेली दिसून येत नाही. त्यामुळे या कालावधीतील टॅक्स तक्रारदारांनी भरण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही, त्याचप्रमाणे पुणे महानगरपालिकेस तक्रारदारांकडून दंडही वसुल करता येणार नाही, असे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. तक्रारदारांनी त्यांच्या कथनाच्या पुष्ठयर्थ सन्मा. उच्च न्यायालय, मुंबई यांचा “विमलचंद्र माणिकचंद गांधी विरुद्ध जवाहर शिवलाल शहा”, AIR 1995 BOMBAY 456 या प्रकरणातील निवाडा दाखल केलेला आहे. सन्मा. उच्च न्यायालयाने या निवाड्यामध्ये खालीलप्रमाणे नमुद केले आहे,
“it is clearly stated in the Act that even the sale of the property,
if there is failure on the part of the owner to inform the Corporation
about the transfer, then in spite of sale, under Rule 3 of the Tax
Rules, apart from other penalties, he is made liable to pay taxes
for the period after the sale is effected. But if the property is
purchased by the second purchaser and the first purchaser was
never informed by the Corporation about the arrears of dues.
Even after second purchaser purchased the Corporation was failed
to inform the second purchaser about the arrears but instead of
that Corporation demanded the arrears from the second purchaser
after ten years. The Corporation was not legally entitled to recover
the tax leviable on the suit property after ten years.”
वरील निवाड्याचे अवलोकन केले असता असे स्पष्ट होते की, जर प्रथम खरेदीदारास टॅक्सच्या थकबाकीविषयी कळविलेले नसेल तर दुसर्या खरेदीदाराकडून महापालिकेस ती थकबाकी मागता येणार नाही. प्रस्तुतच्या तक्रारीमध्येही जाबदेणार क्र. 3 ते 5 यांनी प्रथम खरेदीदार म्हणजे श्री. व सौ. डीसोजा यांना कलम 267ए प्रमाणे दंड आकारल्याबद्दल कळविल्याचे आढळून येत नाही. अशा परिस्थितीमध्ये जाबदेणार क्र. 3 ते 5 हे तक्रारदारांकडून टॅक्सची थकबाकी आणि त्यावरील दंड मागू शकत नाहीत. त्यामुळे जाबदेणार क्र. 3 ते यांनी तक्रारदारांकडून दंडासह प्रॉपर्टी टॅक्सची मागणी करुन सदोष सेवा दिलेली आहे व त्यामुळे सेवा दोषरहित करुन देण्यास जाबदेणार जबाबदार आहेत.
5] या प्रकरणातील कथने, कागदपत्रे व मा. वरिष्ठ न्यायालयाचा निवाडा यांचा विचार करता जाबदेणार क्र. 3 ते 5 हे तक्रारदारांवर बी.पी.एम.सी. अॅक्टच्या कलम 267ए प्रमाणे दंड आकारण्यास हक्कदार नाहीत, तसेच तक्रारदार, जाबदेणार क्र. 3 ते 5 यांच्याकडे सदनिका क्र. 503, धनमोहिनी अपार्टमेंट, स. नं. 18/5/1, सी.टी.एस. नं. 640, कोंढवा खुर्द, पुणे करीता भोगवटापत्र नसताना दंडाशिवाय टॅक्स भरण्यास पात्र आहेत असे मंचाचे मत आहे. त्याचप्रमाणे तक्रारदार सर्व जाबदेणारांकडून तक्रारीच्या खर्चापोटी 2,000/- व
नुकसान भरपाईपोटी रक्कम रु. 2000/- मिळण्यास पात्र आहेत. सबब खालीलप्रमाणे आदेश करण्यात येत आहे.
:- आदेश :-
1] तक्रारदारांची तक्रार ही अंशत: मंजूर करण्यात येते.
2] जाबदेणार क्र. 3 ते 5 यांनी हे तक्रारदारांवर बी.पी.एम.सी.
अॅक्टच्या कलम 267ए प्रमाणे दंड आकारु नये, तसेच
सदनिका क्र. 503, धनमोहिनी अपार्टमेंट, स. नं. 18/5/1,
सी.टी.एस. नं. 640, कोंढवा खुर्द, पुणे करीता कोणत्याही
(पूर्णत्वाचा दाखला मिळेपर्यंत) दंडाशिवाय टॅक्सची रक्कम
स्विकारावी.
3] यातील जाबदेणार क्र. 1 ते 5 यांनी तक्रारदार यांना वैयक्तीक
व संयुक्तीकरित्या सेवेतील त्रुटीबाबत नुकसान भरपाईपोटी
रक्कम रु. 2,000/- (रु. दोन हजार फक्त) त्यांना या
आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून एक महिन्याच्या आत द्यावी
व सदरची रक्कम ग्राहक मंचामधील ग्राहक कल्याण निधीमध्ये
तक्रारदार यांच्या इच्छेप्रमाणे जमा करावी.
4] यातील जाबदेणार क्र. 1 ते 5 यांनी तक्रारदार यांना वैयक्तीक
व संयुक्तीकरित्या तक्रारीच्या खर्चापोटी रक्कम रु. 2,000/-
(रु. दोन हजार फक्त) त्यांना या आदेशाची प्रत मिळाल्यापासून
एक महिन्याच्या आत द्यावी.
5] आदेशाची प्रत उभय पक्षकारांना नि:शुल्क पाठविण्यात यावी.
