श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. व्‍यंकटेश असेट्स मल्‍टीप्‍लायर प्रा.लि. या नावाने जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून विजय शेळके हे त्‍यांचे डायरेक्‍टर आहेत.  तक्रारकर्त्‍यासोबत त्‍यांनी फार्मलँड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन फार्मलँडचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-कान्‍होलीबारा, प.ह.क्र. 66, ख.क्र.109, व्‍यंकटेश हिल्‍स-जी-3 मधील फार्मलँड क्र. 23 हा 10000 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला रु.4,00,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याकरीता 23.09.2011 रोजी विक्रीचा करारनामा केला. सदर करार करण्‍यापूर्वी अग्रीम रु.10,000/- आणि रु.1,90,000/- वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने दिले होते आणि उर्वरित रु.2,00,000/- ही रक्‍कम रु.8,320/- रकमेच्‍या समान 23 मासिक हप्‍त्‍यात वि.प.ला द्यावयाची होती. शेवटचा हप्‍ता रु.8,640/- हा विक्रीपत्र नोंदवितांना द्यावयाचा होता. विकास शुल्‍काची रक्‍कम रु.10/- प्रमाणे द्यावयाची होती. तक्रारकर्त्‍याने दि.20.08.2011 पासून 19.02.2014 पासून वि.प.ला एकूण रु.3,30,000/- दिले. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला सदर फार्मलँडमध्‍ये अॅलोविराची लागवड करुन विकसित करुन देणार असल्‍याचे सांगितल्‍याने त्‍याने त्‍याचा त्‍यावर चरितार्थ चालविण्‍याकरीता सदर फार्मलँड घेण्‍याचे ठरविले होते. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला उर्वरित रु.70,000/- स्विकारुन फार्मलँडचे विक्रीपत्र करुन मागितले असता वि.प.ने कान्‍होलीबारा येथील फार्मलँडचे विक्रीपत्र करण्‍याकरीता अडचणी येत असल्‍याने त्‍याच्‍या विविध ठिकाणी असलेल्‍या प्रकल्‍पामधील भुखंड घेण्‍यास सांगितले. परंतू वि.प.च्‍या इतर ठिकाणच्‍या फार्मलँड/भुखंडांच्‍या किंमती त्‍याने घेतलेल्‍या फार्मलँडपेक्षा जास्‍त असल्‍याने तक्रारकर्ता जास्‍त रक्‍कम देऊ शकत नव्‍हता, म्‍हणून त्‍याने दिलेली रक्‍कम परत मागितली असता वि.प.ने त्‍याच्‍याशी बोलणे, भेटणे व मॅसेज घेणे टाळल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.ने त्‍यास प्रतिसाद न दिल्‍याने शेवटी तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन वि.प.ने त्‍याला फार्मलँड क्र. 23 चे सिमांकन करुन व प्रत्यक्ष मोजणी करुन विक्रीपत्र करुन द्यावे किंवा भुखंडाची आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे असणारी किंमत ही 24 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी, शारिरीक, मानसिक व आर्थिक नुकसान भरपाई द्यावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 व 2 यांचेवर बजावण्‍यात आली असता त्‍यांना नोटीस तामिल होऊनही ते आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचे अधिवक्त्‍यांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत पृ. क्र. 17 वर दि.23.09.2011 रोजीची अॅग्रीमेंट ऑफ फार्मलँडची (करारनामा) ची प्रत सादर केली आहे. सदर करारनाम्‍याच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता उभय पक्षांमध्‍ये मौजा-कान्‍होलीबारा, प.ह.क्र. 66, ख.क्र.109, व्‍यंकटेश हिल्‍स-जी-3 मधील फार्मलँड क्र. 23 हा 10000 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला रु.4,00,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार झाल्‍याचे दिसून येते.  याच दस्‍तऐवजामध्‍ये डेव्‍हलपमेंट चार्ज हा प्रती चौ.फु. रु.10/- आणि लागवड शुल्‍क रु.10/- प्रमाणे फार्मलँड विकत घेणा-यास द्यावे लागतील असे नमूद केले आहे. याचाच अर्थ तक्रारकर्त्‍याने जमिनीच्‍या विकासाकरीता व लागवडीकरीता वि.प.ची सेवा घेतली होती. वि.प. सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे वि.प.ने आश्‍वासित केल्‍याप्रमाणे अॅलोविराची लागवड आणि जमिनीचा विकास केलेला नाही. तसेच वारंवार मागणी करुनही विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास ते असमर्थ असल्‍याचे त्‍यांच्‍या बोलण्‍यावरुन व नंतर या मागणी प्रतिसाद देत नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचे लक्षात आले. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला ते विक्रीपत्र नोंदवून देऊ शकत नसल्‍याने त्‍यांच्‍या विविध योजनेत सदर रक्‍कम गुंतविण्‍याचा सल्‍ला दिला. तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप
फार्मलँडचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने किंवा दिलेली रक्‍कम परत न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने उभय पक्षांमध्‍ये फार्मलँड खरेदी करण्‍याचे, तसेच त्‍या भुखंडावर विशिष्‍ट वन‍स्‍पतींची लागवड करण्‍याचे आणि त्‍यापासून प्राप्‍त होणा-या नफ्याचे समीकरण दर्शवणिा-या करारनाम्‍यांचे सुक्ष्‍म अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, वि.प.ने ग्राहकांना आर्थिक प्राप्‍तीबाबत अतिशय लोभस प्रलोभन दिले आहे. सर्वसाधारण व्‍यक्‍ती आर्थिक फायद्याकरीता त्‍याच्‍या लोभस प्रलोभनाला बळी पडते व आपली रक्‍कम त्‍याच्‍या योजनेत गुंतविते. याचाच फायदा घेऊन वि.प. पुढे या योजनेतील रक्‍कम दुस-या योजनेत गुंतविण्‍याचा सल्‍ला खरेदीदारास देतो. मात्र कुठलीही योजना प्रत्‍यक्षात अंमलात आणत नाही. अशाप्रकारे वि.प. विविध योजना केवळ कागदोपत्री आखून खरेदीदार ग्राहकाची फसवणूक करीत आहे. आयोगासमोर असलेल्‍या अनेक प्रकरणातून ही बाब प्रामुख्‍याने दिसून येत आहे. विरुध्‍द पक्षाचा उद्देश्‍य हा फक्त संबधित ग्राहकांना आमीष दाखवून पैसे जमा करणे व त्‍यानंतर योजने संदर्भात कोणतीही कार्यवाही न करता पैसे कमविण्याचा/ वापरण्याचा असल्याचे स्पष्टपणे दिसून येते. अशाप्रकारे वि.प. अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करीत आहे हे स्‍पष्‍ट होते.

8.               तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर तक्रार दाखल केल्‍यानंतर वि.प.ने आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्त्‍याचे कथन खोडून काढलेले नाही, त्‍यामुळे त्‍यांना तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मान्‍य असल्‍याचे दिसून येते. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याने फार्मलँड नोंदणी केल्‍यापासून तर तक्रार दाखल करेपर्यंत त्‍याने फार्मलँडचा विकास केला किंवा ज्‍या झाडांची तो लागवड करणार होता, त्‍याची लागवड केली व त्‍या लागवडीची प्रगती होऊन झाडांची किती वाढ झाली याबाबतचा खुलासा तक्रारकर्त्‍याला पत्र पाठवून किंवा सुचित करुन केल्‍याचे दिसून येत नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने जे कथन तक्रारीत केले आहे ते सत्‍य समजण्‍यास आयोगाला हरकत वाटत नाही आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे.  

9.               तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीमध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे वि.प.ने त्‍याला अॅलोविरा लागवडीबाबत व त्‍यापासून मिळणा-या फायद्याबाबत आकर्षक माहिती दिलेली आहे. तसेच अॅलोविराचे उत्‍पादन हे प्रख्‍यात कंपन्‍यांना विकून येणा-या उत्‍पन्‍नापासून तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचा चरितार्थ चालविण्‍याचे व स्‍वयंरोजगार निर्माण करण्‍याचे त्‍याने ठरविले होते. पुढे मात्र उभय पक्षांमध्ये विक्रीचा करारनामा झाल्‍यावर वि.प.ने अॅलोविराची लागवड केलेली नाही व त्‍यापासून मिळणारा फायदा तक्रारकर्त्‍याला प्राप्‍त झालेला नाही. तसेच त्‍या फार्मलँडचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचा त्‍यावर मालकी हक्‍कही निर्माण झाला नाही. पुढे त्‍यावर वि.प. अॅलोविराची लागवड करुन त्‍यावर नफा मिळवून देणार होते हा सुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याचा हेतू साध्‍य होऊ शकला नाही.  वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आश्‍वासित केलेली सेवा न देऊन सेवेत निष्‍काळजीपणा केल्‍याचे दिसून येते.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून किमतीबाबत रक्‍कम 19.08.2011 पासून स्विकारावयास सुरुवात केलेली आहे आणि करारनाम्‍याचे वेळेस अर्धी रक्‍कम स्विकारल्‍याचे फार्मलँडच्‍या करारानाम्‍यावरुन दिसून येते. त्‍यानंतरही सन 2014 पर्यंत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून रकमा स्विकारलेल्‍या आहेत. वि.प.ला तक्रारकर्त्‍याने नोंदणी केलेल्‍या फार्मलँडचे विक्रीपत्र होऊ शकत नाही, ही बाब माहित झाल्‍यावर त्‍याने करारनामा रद्द करुन तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम व्‍याजासह परत करणे क्रमप्राप्‍त होते. वि.प.ने करारनाम्‍यामध्‍ये जर खरेदीदाराने रक्‍कम देण्‍यात हयगय केली किंवा अन्‍य कारणाने करारनामा रद्द केला तर दिलेल्‍या रकमेतून 20 टक्‍के रक्‍कम कपात करुन उर्वरित रक्‍कम परत करण्‍यात येईल असे नमूद केले आहे. परंतू वि.प.तर्फे जर विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता हयगय झाली किंवा करारनामा रद्द करण्‍यात आला तर तो कशा प्रमाणात रक्‍कम परत करेल ही बाब कोठेही नमूद नाही. संपूर्ण करारनाम्‍यातील अटी या एकतर्फी असल्‍याचे दिसून येते. यावरुन वि.प. ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत निष्‍काळजीपणा करीत असल्‍याचे दिसून येते आणि म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

11.              मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीमध्‍ये त्‍याने वि.प.ला रु.3,30,000/- दिल्‍याचे नमूद केले आहे. परंतू प्रत्‍यक्ष पावत्यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता  रु.3,22,000/- दिल्‍याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने दस्तऐवज क्र. 2 वर रक्‍कम देण्‍यात तपशिल सादर केलेला आहे. त्‍यामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने रु.2,95,000/- दिल्‍याची नोंद आहे व हस्‍ताक्षराने नंतर दोन नोंदी घेतलेल्‍या आहेत. हस्‍ताक्षराने घेतलेल्‍या नोंदींच्‍या पावत्‍या आयोगासमोर अभिलेखावर दाखल आहेत. परंतू त्‍याआधी दिलेल्‍या रकमा आणि त्‍यांचा दिनांक यांचा दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीशी ताळमेळ जुळत नाही. त्‍यामुळे पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन स्‍पष्‍ट होणारी रक्‍कम रु.3,22,000/- वि.प.ला दिली असल्‍याचे निष्‍पन्‍न होते. तसेच वि.प.ने अॅलोविराची लागवड केली नाही किंवा फार्मलँडचा विकासही केलेला नाही आणि फार्मलँडचा ताबा व विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही. फार्मलँडच्‍या किमतीची जवळ-पास रक्‍कम देऊनही तक्रारकर्त्‍याला अॅलोविराच्‍या लागवडीचा किंवा फार्मलँडचा कुठलाही उपयोग करता आला नाही. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीमध्‍ये स्‍वतः नमूद केल्‍याप्रमाणे, तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला विक्रीपत्राची मागणी केली असता त्‍याने काही कागदोपत्री अडचणींमुळे तो विक्रीपत्र नोंदवून देऊ शकत नाही असे म्‍हटले आहे. त्‍यामुळे सदर प्रकरण विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचा आदेश देणे कागदोपत्री राहण्‍याची शक्‍यता आहे आणि म्‍हणून सदर प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दिलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेश देणे न्‍यायोचित आणि कायदेशीर राहील असे आयोगाचे मत आहे.  मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Gurukripa Housing Agency – Versus- Ravindra s/o. Shamraoji Kale, First Appeal  No. A/09/703, Judgment Dated 04/01/2018.”. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करावी.

12.        वि.प.ने दि.19.02.2014 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याकडून रु.3,22,000/- स्विकारलेले आहेत. त्‍यानंतर मात्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीला प्रतिसाद दिलेला नाही किंवा रक्‍कम परतसुध्‍दा केलेली नाही. वि.प. तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम ही स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्त्याला फार्मलँडच्‍या उपभोगापासून व वैधानिक अधिकारापासून वंचित ठेवित आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्याने रु.50,000/- नुकसान भरपाई मागितल्याचे दिसते पण त्यासाठी मान्य करण्यायोग्य पुरावा अथवा निवेदन दिले नाही. त्यामुळे सदर मागणी अवाजवी असल्याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्त्याला झालेल्या आर्थिक, मानसिक, शारीरिक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीमुळे तक्रारकर्त्‍याला आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

13.              सबब, प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

                         - अं ति म आ दे श –

1)      तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 व 2 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रु.3,22,000/- ही रक्‍कम द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह दि.19.02.2014 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.

2)       वि.प. क्र. 1 व 2 ने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प. क्र. 1 व 2 ने संयुक्तपणे किंवा पृथकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी.

4)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.