श्रीमती स्मिता चांदेकर, मा. सदस्‍या यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प. मे. वास्‍तू विहार डेव्‍हलपर्स प्राय. लिमि. हे जमीन विकसित करुन, लेआऊट पाडून त्‍यातील भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार वि.प. विरुध्‍द भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे व दिलेली रक्कम परत न केल्‍यामुळे दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍यांने वि.प.चे मौजा-पेवठा, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि. नागपूर, प.ह.क्र. 40 अ, ख.क्र.708/1 वर स्थित असलेल्या गैरअर्जदाराचे लेआऊटमधील भुखंड क्र. 124 एकूण क्षेत्रफळ 1000 चौ.फु. किंमत रु.60,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे करारनामा दि.24.12.2004 रोजी वि.प.सोबत केला. सदर विक्रीच्‍या करारनामा करतांना तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रक्कम रु.12,000/- बयाना दाखल दिले. करारनाम्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.24.12.2004 ते 31.03.2008 पर्यंत एकूण रु.58,800/- वेळोवेळी अदा केले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.कडे शासकीय परवानगी मिळाल्‍याबाबतची कागदपत्रे दाखवून विक्रीपत्र करुन देण्‍याची वारंवार मागणी केली. परंतू गैरअर्जदार विविध कारणे सांगून टाळाटाळ करीत राहीले. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला वादातील भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही, म्हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केली असून, भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन प्रत्यक्ष ताबा देण्‍याचे आदेश व्‍हावे किंवा ते शक्‍य नसल्यास भुखंडाची आजच्‍या बाजार भावाने रक्कम मिळावी. वि.प.कडून मानसिक, शारिरीक नुकसान भरपाई मिळावी करीता सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.
3. आयोगाद्वारे पाठविलेला नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यावर वि.प.ने लेखी उत्‍तर दाखल करुन तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीस विरोध केला. वि.प.ने त्‍याचे लेखी उत्‍तरात तक्रारकर्त्‍यासोबत केलेला विक्रीचा करारनामा मान्‍य केला आहे. तसेच बयानादाखल रु.12,000/- प्राप्‍त झाल्‍याची बाब देखील कबुल केली. त्‍याचप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने वेळोवेळी अदा केलेल्‍या रकमेबाबत पावत्‍या निर्गमित केल्‍याची बाबदेखील वि.प.ने मान्‍य केली आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीतील इतर बाबी नाकारीत असे नमूद केले की, तक्रारकर्त्‍याला लेआऊटच्‍या जागेबाबत वि.प. व शेत जमिनीचे मुळ मालक यांच्‍यात न्‍यायालयात वाद सुरु असल्याचे संपूर्ण कल्‍पना होती. तसेच त्‍याबाबत वेळोवेळी तक्रारकर्त्‍याला कळविण्‍यात आले होते. वि.प.चा लेआऊट स्थीत असलेल्या मालमत्‍तेचे वाद न्‍यायालयात असल्याने विक्रीपत्रास आवश्यक असलेल्या शासकीय मान्‍यता घेण्‍यास वि.प. असमर्थ होते. त्यामुळे काही भुखंड खरेदी करणा-या ग्राहकांनी त्‍यांची रक्कम परत घेऊन भुखंडाचा करारनामा रद्द देखील केला होता. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याला देखील वि.प.ने त्याने दिलेली रक्कम व्याजासह परत घेण्‍याची किंवा वि.प.च्या दुस-या लेआऊटमधील पर्यायी भुखंड घेण्‍याचा प्रस्‍ताव देण्‍यात आला होता परंतू तक्रारकर्त्‍याने त्याला काहीही प्रतिसाद दिला नाही. त्यामुळे वि.प.ने कोणतीही सेवेत त्रुटी केली नाही. वि.प.ने पुढे असे नमूद केले आहे की, वादातील भुखंडाची जमीन ही मेट्रो रीजनमध्‍ये गेल्‍यामुळे झोन सर्टिफिकेटसाठी एन आय टी कडे अर्ज केलेला आहे. सदर प्रमाणपत्र व इतर कायदेशीर बाबीची पूर्तता व तसेच मंजूरी प्राप्‍त झाल्‍यावरच वि.प. हे सदर भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देतील किंवा तक्रारकर्त्यास रक्कम परत करण्‍यास तयार आहे. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार खोटी आणि तथ्‍यहीन असल्याने खारीज करण्‍याची मागणी वि.प.ने केली आहे.
4. तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचे प्रतीउत्‍तर दाखल करुन करारनामा करतांना वादातील लेआऊटची जमीन अकृषक केले नसल्‍याचे वि.प.ने सांगितले नव्‍हते व त्‍यांचेकडून संपूर्ण मोबदल्‍याची रक्कम वसुल केली असल्याचे नमूद केले. तक्रारकर्त्‍याने लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आले असता तक्रारकर्त्‍यातर्फे त्‍यांच्‍या अधिवक्‍त्‍यांचा व वि.प.च्या वकीलांचा युक्‍तीवाद ऐकला. आयोगाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याची तक्रार, लेखी उत्‍तर, लेखी युक्‍तीवाद व दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ खालील मुद्दे व निष्कर्ष.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचे ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत व आर्थिक मर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 - तक्रारकर्त्‍याने वि.प. मे. वास्‍तुविहार डेव्‍हलपर्स कडून मौजा-पेवठा, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि. नागपूर, प.ह.क्र. 40 अ, ख.क्र.708/1 वर स्थित असलेल्या गैरअर्जदाराचे लेआऊटमधील भुखंड क्र. 124 एकूण क्षेत्रफळ 1000 चौ.फु. किंमत रु.60,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचे करारनामा दि.24.12.2004 रोजी वि.प.सोबत केला ही बाब उभय पक्षांना मान्‍य आहे. त्‍याचप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला वेळोवेळी एकूण रक्कम रु.58,800/- दिल्याचे अभिलेखावर दाखल पावत्‍यांवरुन दिसून येते. अभिलेखावर दाखल बयानापत्रानुसार वि.प. हा तक्रारकर्त्‍याकडून खर्चाची रक्कम घेऊन सदर भुखंड अकृषक करुन देणार होता. यावरुन निदर्शनास येते की, वि.प.च्या लेआऊटची जमीन ही अकृषक केलेली नव्‍हती. सदर जमिन अकृषक करुन लेआऊट विकसित करण्‍याची संपूर्ण जबाबदारी ही वि.प.ची होती. त्यामुळे वि.प. ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ग्राहक’ व सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाच्‍या विक्रीचा करारनामा करुन दिलेला आहे. परंतु पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही. याशिवाय, वि.प.ने तो विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास असमर्थ असल्यामुळे रक्कम परत केलेली नाही. वि.प.ने करारानुसार आजपावेतो विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नसल्‍याने वादाचे कारण हे सतत सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. आयोगाचे मते सदर तक्रारीतील तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता तक्रार ही आयोगाचे कालमर्यादेत आणि आर्थिक मर्यादेत आहे. म्हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाची पूर्ण रक्कम सन 2004 ते 2008 या कालावधी दरम्‍यान वसुल केलेली आहे. त्‍यानंतर बरेच वर्ष लोटून गेल्‍यावरही वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला वारंवार मागणी केल्‍यावरही करारपत्रानुसार विक्रीपत्र करुन दिले नसल्‍याचे कागदपत्रावरुन दिसून येते. वि.प.च्या वकीलांनी युक्‍तीवादाचे दरम्‍यान असा बचाव घेतला की, सदर लेआऊटला मंजूरी न मिळाल्‍यामुळे वि.प. आजही तक्रारकर्त्‍यांना त्‍याचे दुसरे लेआऊटमध्‍ये भुखंड देण्‍यास तयार आहे. परंतू वि.प.ने त्‍यांचे इतर कुठल्याही मंजूरी प्राप्‍त लेआऊटचे कागदपत्र अभिलेखावर सादर केलेले नाही. ही बाब स्पष्ट आहे की, वि.प.ने 2004-2008 दरम्‍यान भुखंडाची रक्कम वसुल केलेली आहे. भुखंडाची संपूर्ण रक्कम मिळाल्‍यावर वि.प.ने भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देणे क्रमप्राप्‍त होते. परंतू संपूर्ण रक्कम घेऊनसुध्‍दा अनेक वर्ष लोटल्‍यावरही वि.प.ने आवश्यक मंजूरी घेऊन विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही व तक्रारकर्त्‍यांना भुखंडाच्‍या जमिनीच्या वादाबाबत अनभिज्ञ ठेवून भुखंड विक्रीचा करार केलेला आहे. बयानापत्रासोबत जोडलेल्‍या लेआऊटच्‍या नकाशावरुन असे दिसून येते की, वादातील भुखंडाचा लेआऊट हा प्रस्‍तावित होता. वि.प.ने आवश्यक परवानग्‍या न घेता भुखंडाची किंमत वसुल केलेली आहे. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेत मोडणारी असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
वि.प.ने भुखंडाची संपूर्ण रक्कम घेऊनही विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही आणि तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या रु.58,800/- रक्कमेचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. वि.प.ची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. सबब, मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 - तक्रारकर्त्‍याने वि.प. ला रक्कम रु.58,800/- दिल्याचे उभय पक्षांना मान्‍य आहे. तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र आणि प्रत्यक्ष ताबा मिळण्‍याची मागणी केली आहे. तक्रारकर्त्‍याने भुखंडाच्‍या मोबदल्‍याची संपूर्ण रक्कम सन 2008 मध्‍ये वि.प.ला अदा केलेली आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा मिळण्‍याची मागणी रास्‍त आहे. परंतू उभय पक्षांनी लेआऊटला मंजूरी मिळाल्‍याबाबत कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल केले नाही. त्यामुळे पर्यायी आदेश देणे उचित व कायदेशीर होईल असे आयोगाचे मत आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी जास्त व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्यासाठी दंडात्मक व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रक्कम रु.58,800/- (जवळपास 100%) दिल्याचे दिसते. शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दिलेली रक्कम रु.58,800/- द.सा.द.शे. 18 टक्‍के दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध ठरतील.
9. वि.प.ने सन 2004 पासून तक्रारकर्त्‍याकडून मोबदल्‍याची रक्कम घेऊन, तक्रारकर्त्‍याने त्‍याबद्दल विचारणा केल्यानंतर विक्रीपत्र करुन दिले नाही व दिलेली रक्कम परत न करुन तक्रारकर्त्‍याला द्यावयाच्‍या सेवेत अक्षम्‍य निष्‍काळजीपणा केलेला आहे. सध्‍याच्‍या परिस्थितीमध्‍ये नागपुर नजीकच्या प्‍लॉटचे दर दिवसेंदिवस वाढत आहेत. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे आर्थिक नुकसानही झालेले आहे. पर्यायाने मानसिक व शारिरीक त्रासही तक्रारकर्त्‍याला सहन करावा लागला. तसेच तक्रारकर्ता हा प्‍लॉटच्‍या वैधानिक व कायदेशीर अधिकारापासून वंचित राहीला आणि भुखंडाचा तो उपभोग घेऊ शकला नाही. सदर आर्थिक, मानसिक व शारिरीक नुकसानाची भरपाई वि.प.कडून मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. सबब, प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी कायदेशीर बाबींची पूर्तता करीत सर्व शासकीय परवानग्‍या मिळवून तक्रारकर्त्‍याला मौजा-पेवठा, ता.नागपूर (ग्रामीण), जि. नागपूर, प.ह.क्र. 40 अ, ख.क्र.708/1 वरील भुखंड क्र. 124 एकूण क्षेत्रफळ 1000 चौ.फु.चे वि.प.ने नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन प्रत्यक्ष मोजणी करुन ताबा द्यावा. विक्रीपत्राकरीता झालेल्‍या विलंबामुळे विक्रीपत्राचा खर्च वि.प.ने सोसावा.
वि.प.ला वरीलप्रमाणे विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देणे कायदेशीर अडचणीमुळे शक्‍य नसल्यास अ) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1000 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.
किेंवा
ब) तक्रारकर्त्‍याकडून घेतलेली रु.58,800/- ही रक्कम दि.31.03.2008 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह तक्रारकर्त्यास परत करावी.
वरील अ व ब पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.
वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.25,000/- द्यावे.
3) वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.
4) वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
