श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. मे. स्‍वराज हाऊसिंग अँड डेव्‍हलपर्स ही एक भागीदारी फर्म असून वि.प.क्र. 1 व 2 त्‍यांचे भागीदार आहेत आणि ते जमीन खरेदी करुन ती विकसित करुन त्‍यावर लेआऊट टाकून त्‍यावरील भुखंड विक्रीचा व्‍यवसाय व बांधकामाचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या  मौजा-रनाळा, ता.सावनेर, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 178, 180, प.ह.क्र. 53 या लेआऊटमधील भुखंड क्र. 104 एकूण क्षेत्रफळ 1658.19 चौ.फु. एकूण किंमत रु.4,14,547/- असलेला दि.25.09.2014 रोजी आरक्षित करुन रु.10,000/- बयाना देऊन विकत घेण्‍याचे ठरविले. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला ग्राहक क्र. आर एक-46 क्रमांकाचे पासबूक दिले. तक्रारकर्त्‍याने दि.25.09.2014 पासून 25.09.2017 पर्यंत रु.2,75,000/- वि.प.ला दिले आणि तक्रारकर्ता उर्वरित रक्‍कम द्यावयास तयार असतांनाही वि.प.ने त्‍याला शासनाने विक्रीपत्र नोंदणी बंद असल्‍याचे सांगून वेळ वाढवून घेतला. तेव्‍हापासून तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला वारंवार विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची मागणी केली, तसेच पत्रसुध्‍दा पाठविले. परंतू वि.प.ने त्‍याला प्रतिसाद दिला नाही. शेवटी कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.ने नोटीसला उत्‍तर दिले नाही आणि विक्रीपत्रसुध्‍दा नोंदवून दिले नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन रु.2,75,000/- ही रक्‍कम व्‍याजासह परत मिळावी, मानसिक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणी वि.प.वर नोटीस बजावली असता वि.प.ने त्‍यांचे लेखी उत्‍तर दाखल केले आणि वि.प.ने त्‍यांचा व्‍यवसाय, तक्रारकर्त्‍यासोबत भुखंड विक्रीचा करारनामा मान्‍य केला आहे. वि.प.चे म्‍हणण्‍यानुसार दि.27.10.2014 करारनाम्‍याचे दिनांकापासून 36 महिन्‍यात म्‍हणजेच दि.25.09.2017 पर्यंत भुखंडाच्‍या किमतीची संपूर्ण रक्‍कम विक्रीचे करारनाम्‍यातील अटीनुसार द्यावयास पाहिजे होती. तक्रारकर्त्‍याने नियोजित कालावधीत रक्‍कम न दिल्‍याने वि.प.ला विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास बांधील नाही. पुढे वि.प.ने असे नमूद केले आहे की, त्‍यांनी सहा महिन्‍यांचा कालावधी हा शासनाने गावठाणामधील जमीनीच्‍या विक्रीपत्रास बंदी केल्‍याने वाढविला होता. शासनाने विक्रीपत्र नोंदणीवर प्रतिबंध  आणल्‍याने ते विक्रीपत्र नोंदवून देऊ शकले नाही. वि.प.ने असेही नमूद केले आहे की, त्‍यांना अधिकृत अधिका-यांकडून मंजूरी मिळाल्‍यानंतर ते विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून देतील.      

4.               प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर उभय पक्षांचा तोंडी युक्‍तीवाद त्‍यांचे वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.     

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष – 

5.               मुद्दा क्र. 1 – उभय पक्षांना मौजा-रनाळा, ता.सावनेर, जि.नागपूर येथील ख.क्र. 178, 180, प.ह.क्र. 53 या लेआऊटमधील भुखंड क्र. 104 एकूण क्षेत्रफळ 1658.19 चौ.फु. किंमत रु.4,14,547/- असलेला दि.25.09.2014 रोजी विक्रीचा करारनामा आणि त्‍यानंतर दि.25.09.2017 रोजी एक लेखी लिहून सहा महिन्‍याचा कालावधी वाढवून दिल्‍याची बाब मान्‍य आहे. वि.प.ने ना.सु.प्र. आणि टाऊन प्‍लॅनिंग किंवा शासकीय नियमानुसार भुखंडाच्‍या विकासाची रक्‍कम वि.प. जी ठरवेल ती तक्रारकर्त्‍याला द्यावी लागेल असे नमूद केले आहे. लेआऊट मध्ये प्लॉटच्या क्षेत्रफळात बदल करण्याचे अधिकार वि.प.ने राखून ठेवल्याचे नमूद आहे यावरुन वि.प.हे भुखंड विकसित करुन देणार असल्‍याची बाब स्‍पष्‍ट होते. तसेच करारनाम्‍याच्‍या शर्ती आणि अटीमध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे वि.प. भुखंड धारकांना त्‍यांच्‍या संस्‍थेने गृह बांधणी योजना आखली तर त्‍याप्रमाणेच घराची रचना करावी लागेल. त्यामुळे वि.प.ची सेवा पुरवठादार(Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. वि.प.ने शेत जमिनीचे लेआऊटद्वारे बेकायदेशीर "प्लॉटिंग'  करून व अश्या प्रकारचे व्यवहार करून मुळातच अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब केल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. सबब, मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नों‍दविण्‍यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 2 – प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने करारनाम्‍यानुसार तीन वर्षे आणि पुढे परत विक्रीची मुदत सहा महिने वाढवून दिलेली आहे. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला आजतागायत विक्रीपत्र करुन दिले नाही किंवा विक्रीपत्र त्‍यांनी करुन न दिल्‍यास नुकसान भरपाई दिलेली नाही. त्यामुळे तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला बयाना म्‍हणून आणि नंतर हप्‍तेवारीने रक्‍कम दिलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रक्‍कम दिल्‍यावर वि.प.ने  लेआऊटचा विकास केला नाही, अकृषक परवानगी घेतली नाही आणि नगर रचना विभागाकडून आवश्‍यक मंजूरी व प्रस्‍तावित नकाशा मंजूर करुन घेतल्‍याचे दिसून येत नाही. दस्‍तऐवजांवर ‘’स्‍वराज आवाज योजना’’ असे या योजनेचे नाव आहे. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या जमिनीच्‍या दस्‍तऐवजांवरुन विवादित जमिन ही वि.प.फर्मच्‍या नावावर आणि ताब्‍यात आहे. पासबूकचे प्रतीनुसार आणि दाखल पावत्‍यांनुसार तक्रारकर्त्‍याने सदर आवास योजनेतील भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रु.2,75,000/- दिल्‍याचे दिसून येते आणि पावत्‍यांवर वि.प. फर्मचा स्‍टँम्‍प दिसून येतो. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात,  बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

 “Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

वि.प.ने सन 20014 पासून सन 2017 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम घेऊनही पुढे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही. वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी असून अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब असल्याचे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

8.               बयाना पत्राप्रमाणे विकासाची कामे करण्‍याची जबाबदारी वि.प. यांची असल्‍याचे नमूद आहे. परंतू प्रत्‍यक्षात वि.प.ने ही कामे सन 2014 पासून रक्‍कम प्राप्‍त केल्‍यावर व जमिन त्‍यांचे नावावर असतांनाही तक्रार दाखल करेपर्यंत केलेली नाहीत. तक्रारकर्त्‍याने आपले म्‍हणणे दस्‍तऐवजासह सादर केलेले आहे. अशाप्रकारे वि.प.ने अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्त्याने वि.प.ला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याकरीता किंवा दिलेली रक्‍कम परत मागण्‍याकरीता कायदेशीर नोटीसची बजावणी केलेली आहे. भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा देण्‍याबाबत किंवा रक्‍कम परत करण्‍याबाबत वि.प.ने कुठलीही पावले उचलल्‍याचे दिसून येत नाही. ही वि.प.च्‍या सेवेतील त्रुटी असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

9.               मुद्दा क्र. 4 –  तक्रारकर्त्‍याने विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र वि.प. करुन देत नसल्‍यामुळे  दिलेली रक्‍कम परत मिळण्‍याबाबत मागणी केलेली आहे. तसेच वि.प.च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार शासनाने गावठाणातील जमिनीची विक्रीपत्रे नोंदविण्‍याची कारवाई बंद ठेवल्‍याचे नमूद केले आहे. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2014 ते 2017 दरम्यान रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याने रु.4,14,547/- पैकी रु.2,75,000/- रक्‍कम (66%) दिल्‍याचे दाखल पासबूकचे प्रतीवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली एकूण रक्‍कम रु.2,75,000/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश किंवा वि.प.ने त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (66%) मुल्‍य देण्‍याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

10.              वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2014 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला शारीरिक व मानसिक त्रास सहन करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

11.              उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन  आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

                                                     - अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्याने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1658.19 चौ.फु.) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार तक्रारकर्त्‍याने दिलेल्‍या रकमेच्‍या प्रमाणात (66%) मूल्य  तक्रारकर्त्‍याला द्यावे.  

किंवा 

वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला रु.2,75,000/- शेवटची रक्‍कम दिल्‍याचे दि.25.09.2017 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावे.

वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावी.

2.   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु.30,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने संयूक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.