तक्रारदार व त्‍यांचे वकील हजर.
सदरची तक्रार ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 12 प्रमाणे पहिल्या दोन तक्रारींमध्‍ये सामनेवाले यांनी साईकृपा इमारत, भूखंड क्रमांक 616, शिरवणे, नेरुळ, नवी मुंबई येथील असल्‍याने त्‍या पूर्ण इमारतीचे नुतनीकरणाचे व दुरुस्‍तीचे काम करुन देणे, तसेच सदर इमारत व त्‍यातील सदनिका बांधकाम करणेकामी संबंधित विभागाकडून घेतलेली परवानगीची प्रत व भोगवटा प्रमाणपत्राच्‍या प्रती देणे. तसेच पहिल्या दोन तक्रारींमध्‍ये मोफा कायद्याचे कलम 4 प्रमाणे सदनिकांच्‍या विक्रीचा पूर्ण रकमेचा भरणा पावल्‍यानंतरही सदनिका विक्रीचा अनोंदणीकृत करार नोंदणीकृत करुन दिला नाही, फक्‍त त्‍याचा मसुदा सहया करुन दिला आहे, म्‍हणून तो नोंदणीकृत करुन मिळणेची मागणी केली आहे. तसेच रुपये 15,00,000/- नुकसानीची मागणी केली आहे. शारिरीक व मानसिक त्रासासाठी रक्‍कम रुपये 50,000/- ची मागणी केली आहे.
इतर दोन तक्रारींमध्‍ये नोंदणीकृत करार करुन दिलेला आहे. त्‍यामुळे तक्रारदारांनी त्‍याशिवाय वर नमूद केल्‍याप्रमाणे इतर मागण्‍या केल्या आहेत.
तक्रारदाराच्या वकीलांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकला. त्‍यांनी सर्व सदनिकांचे ताबे सन 1999 मध्‍येच मिळाले असल्‍याचे कबूल केले आहे. सन 1999 नंतर पहिल्‍यांदा तक्रारदार जागा झाल्‍याने त्‍यांनी सामनेवाले यांचेकडे बांधकामाची परवानगी, भोगवटा प्रमाणपत्र याबाबत चौकशी केली असता तसे प्रमाणपत्र घेतले नसल्‍याचे कळविले. तसेच सामनेवाले हे विकासक असल्‍याने त्‍यांनी वादातीत इमारत व सर्व सदनिकांचे ताबे सर्व तक्रारदार व इतर सदनिका धारकांना दिले तेव्‍हापासून ते आजपावेतो वादातीत इमारतीची देखभाल करण्‍याचे काम केलेले नाही. त्‍यामुळे इमारत मोडकळीस आल्‍याने त्‍या ठिकाणी राहणे धोक्‍याचे झाले व ती दखल महानगर पालिकेने घेतली आहे.
वरीलप्रमाणे परिस्थिती असल्‍यामुळे तक्रारदाराच्या वकीलांनी सदर तक्रार दाखल करण्‍यासाठी प्रथम कारण कुठल्‍या शुभ तारखेस घडले याबाबत विचारणा केली असता त्‍यांनी एप्रिल 2018 मध्‍ये सामनेवाले यांचेशी जेव्‍हा बोलणी झाली तेव्‍हा वरील बाबतीत कारण घडल्‍याचे सांगितले.
परंतु त्‍यांनी कौशल्‍य वापरुन तक्रार दाखल करण्‍यास प्रथम कारण कधी घडले याबाबतीत तक्रारीत कथन केलेले नाही. त्‍यामुळे मंचाची दिशाभूल करुन तक्रार स्विकृत करण्‍याचे प्रयत्‍न केले असल्‍याचे स्‍पष्‍ट झाले.
असे असतांनाही त्‍यांनी या मंचाचे लक्ष खालील मा. राष्‍ट्रीय आयोगाच्‍या मोपार बिल्‍डर्स अॅण्‍ड डेव्‍हलपर्स विरुध्‍द युनिटी सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था, 2011 (1) सी.पी.आर. (एन.सी.) पेज नंबर 180 या न्‍याय निवाडयावर वेधले. सदर निवाडयाप्रमाणे बांधकाम पूर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्र सदनिका विकत घेणा-या इसमास उपलब्‍ध करुन न दिल्‍यास त्‍याबाबतीत तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण घडते असे तत्‍व अधोरेखित केलेले आहे.
मुदतीच्या कायद्याचे कलम 9 प्रमाणे तक्रार दाखल करण्‍यास कधी व कोणत्‍या कारणास्‍तव कारण घडले ही बाब स्‍वतंत्र परिच्‍छेदमध्‍ये नमूद करुन तेव्‍हापासून तक्रार मुदतीत कशी आहे ही बाब नमूद करण्‍याची जबाबदारी तक्रारदार व त्‍यांच्‍या विधिज्ञांची आहे.
सदर सर्व तक्रारींमध्‍ये 1999 मध्‍ये वादातीत सदनिकेचा खुला व शांततामय ताबा पहिल्या दोन तक्रारींमध्‍ये तक्रारदारांना अनोंदणीकृत करारांतर्गत व इतर दोन तक्रारीत सदनिका नोंदणीकृत करारांतर्गत, सदनिका विकत घेणा-यास त्‍याप्रमाणे काय कर्तव्‍य आहे याबाबत उहापोह करण्‍याचा आहे. मोफा कायद्याचे कलम 4 प्रमाणे जेव्‍हा 20 टक्‍केपेक्षा जास्‍त रक्‍कम विकासकास सदनिका विकत घेणा-यांकडून मिळेल तेव्‍हा त्‍यांना त्‍याबाबत नोंदणीकृत करार तक्रारदाराच्या लाभात त्‍याच्‍या खर्चाने करुन देणे आवश्‍यक आहे. असे असले तरीही महाराष्‍ट्र सदनिका मालकी हक्क कायदा 1964 चे कलम क्रमांक 4 प्रमाणे विकासकाने सदनिका विकत घेणा-या इसमांनी पैसे भरुन कागदपत्रज्ञाची मागणी केल्यास वादातीत भूखंडाच्‍या मालकीचे कागदपत्र, मुखत्‍यारपत्राची प्रत, वादातीत भूखंडाच्‍या बाबतीत संबंधित मालकाची मालकी असल्‍यास व संबंधित वकिलांचे प्रमाणपत्र (Title Serach Certificate) भूखंडाबाबतचे सर्व कागदपत्र, त्‍यावर कोणत्‍याही इसमाचा बोजा आहे किंवा नाही त्‍याबाबतचे कागदपत्र, तसेच मंजूर नकाशा, बांधकामाची परवानगी, भूखंड बिगरशेती केल्‍याबाबतची परवानगी, जी इमारत बांधणार आहेत त्‍याच्‍या ज्‍या सामाईक सेवा सुविधा देणार आहेत त्‍याबाबतचे कागदपत्र, त्‍या भूखंडाच्‍या कराराबाबत माहिती देणे आवश्‍यक आहे. सदरच्‍या सर्व तक्रारींमध्‍ये वरील नियमांचे पालन तक्रारदारांनी केले असल्‍याबद्दल एका शब्‍दानेही कथन केलेले नाही. सबब जेव्‍हा मोफा कायद्याचे कलम 4 प्रमाणे अनोंदणीकृत करार किंवा नोंदणीकृत करार सामनेवाले यांनी तक्रारदारांच्‍या लाभात करुन दिला, त्‍यावेळी सर्व तक्रारदारांनी वरील कागदपत्रांच्‍या प्रती सामनेवाले यांचेकडून मागून त्‍या ख-या व बरोबर आहेत किंवा नाहीत याची खात्री करुन घेणे आवश्‍यक होते. परंतु वरील बाबींचे कतर्व्‍य त्‍यांनी सन 1999 पासून ते आज पावेतो 20 वर्षांच्या कालावधीतही निभावले नसल्‍याचे स्‍पष्‍ट झाले आहे. सदर बाबतीत कायद्याचे तत्‍व असे आहे की, जे त्‍यांच्‍या वरील बाबींच्‍या हक्‍काकामी कित्‍येक वर्षे झोपून राहीले त्‍याला कायद्याप्रमाणे नंतर त्‍यांची मागणी मागण्‍याचा हक्क राहत नाही.
नोंदणीकृत करारातील परिच्‍छेद क्रमांक 8 चे बारकाईने अवलोकन केले असता सदनिका धारकांनी सदनिकांचा व इमारतीचा ताबा घेतल्‍याच्‍या तारखेपासून त्‍यांची गृहनिर्माण संस्‍था/अपार्टमेंट/कंडोनियम स्‍थापना मुदतीचा कायदा कलम 9 प्रमाणे झालेली नसल्‍यास इमारतीची देखभाल करण्‍याची जबाबदारी सर्व सदनिका धारकांची सदनिकांचा ताबा घेतल्‍यापासून असते. सदरच्‍या तक्रारीमध्‍ये सन 1999 मध्‍ये सदनिकेचा ताबा घेतल्यानंतर तक्रारदारांनी मोफा कायद्याचे कलम 9 प्रमाणे किंवा 11 प्रमाणे सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन करुन त्‍यांच्‍या लाभात सर्व इमारतीची मोकळी जागा व सामाईक जागेचे व सामाईक सोयी सुविधा यांच्‍या बाबतीत प्रातिनिधिक पध्‍दतीने मागणी करुन वरील कलमाची पूर्तता करण्‍याची मागणी केल्‍याचे कुठेही दिसत नाही. सबब तक्रारदार हे सन 1999 पासून ते एप्रिल 2018 पावेतो वरील बाबतीत निष्क्रिय राहील्‍याचे स्‍पष्‍ट झाले आहे. सबब त्‍यांची निष्क्रियता, सदर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण कोणत्‍या शुभ तारखेस प्रथम घडले याबाबतीत कथन करु शकले नाहीत असे कागदपत्रांवरुन स्‍पष्‍ट झाले आहे.
वरीलप्रमाणे परिस्थिती असतांना वर नमूद केलेले मा. राष्‍ट्रीय आयोगाच्‍या न्‍याय निवाडयांप्रमाणे भोगवटा प्रमाणपत्र, बांधकामाची परवानगी इत्‍यादी कागदपत्रे विकासकाने दिले नसल्‍यास तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण घडते या निवाडयांवर विसंबून तक्रार दाखल करण्‍यास एप्रिल 2018 मध्‍ये कारण घडले असे म्‍हणण्‍यासारखी वस्‍तुस्थिती नाही.
मुदतीच्या कायद्याचे तत्‍वाप्रमाणे ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 प्रमाणे तक्रार दाखल करण्‍यास प्रथम कारण घडल्‍या पासून दोन वर्षात तक्रार दाखल करणे अभिप्रेत आहे. तसे तक्रारदार करु न शकल्‍यास त्‍यांनी विलंब माफीचा अर्ज ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 चे कलम 24अ प्रमाणे देऊन विलंब माफ झाल्‍यानंतर तक्रार दाखल करणे अभिप्रेत आहे. परंतु सदर तक्रारीमध्‍ये तक्रारदाराच्या विधिज्ञांनी कौशल्‍यपूर्ण कथन करुनतक्रार दाखल करण्‍यास प्रथम कारण घडले ही बाब मंचापासून लपवून ठेवेलेली आहे. त्‍यामुळे एखादी वस्‍तुस्थिती वरील बाबतीत मंचापासून किंवा कोर्टापासून लपवून ठेवली असल्‍यास सदरची बाब कोर्टाची फसवणूक केल्‍याच्‍या सदरात मोडते. त्‍यामुळे तक्रारदाराच्या विधिज्ञांनी तक्रार मुदतीत असल्‍याचा केलेला युक्‍तीवाद वरील सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार केल्‍यानंतर स्विकारण्‍यासारखा नसल्‍याने तो युक्‍तीवाद नाकारण्‍यात आला.
सदर तक्रारीचे अवलोकन केल्‍यानंतर तक्रारदाराच्या कौशल्‍यास दाद द्यावीशी वाटते. त्‍यांनी सन 1999 मध्‍ये वादातीत सदनिकेचा खुला व शांततामय ताबा मोफा कायद्याचे कलम 4 प्रमाणे अनोंदणीकृत किंवा नोंदणीकृत करारांतर्गत स्किारला, त्‍यानंतर त्‍यांनी सामनेवाले यांना नोटीस देऊन मोफा कायद्याचे कलम 9 प्रमाणे सर्व सदनिका धारकांच्‍या खर्चाने नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन करुन देणेकामी मागणी करणे आवश्‍यक होते, तशी मागणी केलेली नाही. सबब सदनिकांचा ताबा 1999 साली घेतल्यानंतर एप्रिल 2018 मध्‍ये विद्वान तक्रारदारांनी जेव्‍हा त्‍यांच्‍या सर्व मागण्‍या, ज्‍या इमारतीत ते राहतात ती पूर्ण इमारत मोड कळीस आली व पडण्‍याच्‍या स्थितीत आली आहे याची बाब महानगर पालिकेने व इतरांनी घेतली, तेव्‍हा तक्रारदार झोपेतून जागा झाला व त्‍यांनी वरील बाबींमुळे त्‍यांच्‍या जिवितास धोका निर्माण झाल्‍याचे कथन करुन तेव्‍हा सर्व तक्रार दाखल करण्‍यास कारण घडल्‍याचे तक्रारीत कथन करुन कोर्टाची दिशाभूल करण्‍याचे प्रयत्‍न केलेला दिसतो. त्‍यामुळे जेव्‍हा वादातीत सदनिकेचा ताबा मिळला व करारांतर्गत तक्रारदारांनी व इतर सदनिका धारकांनी स्विकारल्‍या तेव्‍हापासून अनोंदणीकृत व नोंदणीकृत करारांतर्गत इमारतीची जबाबदारी सामनेवाले विकासकावर टाकलेली आहे. ही बाब या मंचाच्‍या निदर्शनास आणणे आवश्‍यक होते. परंतु सदर कर्तव्‍य तक्रारदार व त्‍यांच्‍या विधिज्ञांनी पार पाडली नाही. सबब तशी वस्‍तुस्थिती नसल्‍याने सामनेवाले यांच्‍याविरुध्‍द 20 वर्षानंतर इमारत मोडकळीस आल्‍याने व त्‍याबाबतीत त्‍यांनी योग्‍य ती देखभाल न केल्‍याने त्‍यांच्‍या खर्चाने इमारतीचे नुतनीकरण व गंभीर स्‍वरुपाची दुरुस्‍ती करुन मिळण्‍याची मागणी केली आहे ती मागणी हास्‍यास्‍पद आहे. सदर मागणीसुध्‍दा मुदतीत नाही.
सबब तक्रारदारांनी स्‍वार्थहेतूने वरीलप्रमाणे कथन करुन या मंचास तक्रार दाखल करण्‍यास प्रथम कारण कधी घडले ती बाब स्‍पष्‍ट नमूद न करता दिशाभूल करणारा, केवळ भोगवटा प्रमाणपत्र मिळणेकामी सतत कारण घडले असे मोघम कथन करुन त्‍या कारणास्‍तव तक्रारी या मुदतीत असल्‍याचे भासवून देण्‍याचे प्रयत्‍न करुन कोर्टाची दिशाभूल केल्‍याचे स्‍पष्‍ट झाले आहे.
वरील सर्व कारणास्‍तव तक्रार दाखल करण्‍यास प्रथम कारण जेव्‍हा तक्रारदारांना वादातीत सदनिकेचा खुला व शांततामय ताबा नोंदणीकृत करार किंवा अनोंदणीकृत करारांतर्गत मिळाला तेव्‍हापासून 4 महिन्‍यात मोफा कायद्याचे कलम 9 प्रमाणे सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था सदनिका धारकांच्‍या खर्चाने स्‍थापन करुन मिळणेची मागणी सामनेवाले यांचेकडे करणे अभिप्रेत होते. तसेच वरीलप्रमाणे करार तारीख 22/03/1999 रोजी जेव्‍हा झाला तेव्‍हा किमानपक्षी बांधकामाची परवानगी आहे किंवा नाही, ज्‍या भूखंडावर वादातीत इमारतीचे बांधकाम करणारे आहेत तो भूखंड बिगरशेती आहे किवा नाही, बांधकामाच्‍या नकाशा सक्षम अधिका-यांनी मंजूर केला आहे किंवा नाही, त्‍यबाबतच्या कागदपत्रांच्‍या प्रती, मोफा कायद्याचे कलम 4 प्रमाणे करार करुन देणेचे वेळी नोंदणीकृत करारामध्‍ये दाखल केल्या आहेत किंवा नाहीत यासर्व बाबी पाहण्‍याची जबाबदारी सर्व सदनिका विकत घेणा-यांची आहे. परंतु सदर बाबतीत त्‍यांनी त्‍यानुसार कर्तव्‍य सन 1999 मध्‍ये जेव्‍हा अनोंदणीकृत करार नोंदणीकृत झाला तेव्‍हापासून आज पावेतो पार न पाडल्‍यामुळे सर्व तक्रारी मुदतबाह्य असल्‍याने त्‍यांची दखल या मंचास घेता येणार नाही. वरील सर्व तक्रारी स्विकृतीपूर्वीच रद्द करण्‍यात आल्या.
