श्री. शेखर मुळे, मा. अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार वि.प.कडून त्‍याने घेतलेल्‍या गाळयाचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍यामुळे दाखल केलेली आहे.

2.               वि.प.क्र. 1 ही बांधकाम करणारी व्‍यावसायिक कंपनी असून वि.प.क्र. 2 व 3 हे त्‍या कंपनीचे संचालक आहेत. वि.प.ने मौजा-भरतवाडा, जि.नागपूर येथील मंगलमूर्ती को-ऑपरेटिव्‍ह हाऊसिंग सोसायटी लिमिटेडच्‍या जमिनीवर अभिन्‍यास टाकून निवासी आणि व्‍यापारी संकुल उभारण्‍याची योजना आखली. त्‍यामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतःची आणि कुटुंबाची उपजिविका चालविण्‍याकरीता एक दुकानाचा गाळा क्र. 22 विकत घेण्‍यासाठी वि.प.सोबत दि.08.06.1991 ला करार केला. गाळयाची एकूण किंमत रु.1,16,150/- होती. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला वेळोवेळी एकूण रु.21,000/- दिले. गाळयाचा ताबा रकमेचा पहिला हप्‍ता भरल्‍यापासून 32 महिन्‍याच्‍या आत द्यावयाचा होता. परंतू त्‍यानंतर वि.प.कडून उर्वरित रक्‍कम मागण्‍यासाठी कधीच मागणी करण्‍यात आली नाही. त्‍याचप्रमाणे बांधकामामध्‍ये सुध्‍दा कुठलीही प्रगती वि.प.ने केली नाही. त्‍याशिवाय, वि.प.ने जो अभिन्‍यास टाकला होता त्‍याला मंजूरी घेण्‍यात आली होती किंवा नाही आणि बांधकामाची परवानगी घेण्‍यात आली होती किंवा नाही, याबाबतसुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याला कळविले नाही. तक्रारकर्ता वेळोवेळी बांधकामाविषयी वि.प.कडे चौकशी करीत राहिला. परंतू वि.प.कडून समाधानकारक स्‍पष्‍टीकरण मिळाले नाही. सरते शेवटी, त्‍याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली. परंतू वि.प.ने ती नोटीस घेतली नाही. अशाप्रकारे वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारुन बांधकामामध्‍ये कुठलीही प्रगती केली नाही आणि त्‍याचा गाळा बांधून न दिल्‍याने आपल्‍या कामात कमतरता ठेवली व अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केला, म्‍हणून ही तक्रार दाखल करण्‍यात आली. या तक्रारीद्वारा वि.प.ने त्‍याच्‍या गाळयाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे किंवा त्‍याने दिलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करावी आणि झालेल्‍या मानसिक त्रासाबद्दल नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च द्यावा अशी मागणी केलेली आहे.

3.               तक्रारीची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 3 वर बजावण्‍यात आली असता त्‍यांनी संयुक्‍तपणे तक्रारीस लेखी उत्‍तर नि.क्र. 11 वर दाखल केले.

4.               वि.प.क्र. 1 ते 3 ने सदर तक्रार ही मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप घेतला आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याशी गाळयाबाबत झालेला करार मान्‍य करुन असे नमूद केले आहे की, त्‍या गाळयाचा ताबा बांधकामाचे साहित्‍य जर उपलब्‍ध राहिले तर 32 महिन्‍याचे आत द्यावयाचा होता. परंतू त्‍यापूर्वी तक्रारकर्त्‍याने गाळयाची संपूर्ण किंमत देणे बंधनकारक होते. तक्रारकर्त्‍याने सुरुवातीचे काही हप्‍ते भरल्‍यानंतर उर्वरित रक्‍कम बरेचदा स्‍मरण पत्र आणि विनंती करुनही भरले नाही. वि.प.ने पुढे असे नमूद केले आहे की, करारानुसार त्‍याने केवळ भुखंड विकण्‍याचा करार केला होता, त्‍यावर बांधकाम करुन दुकान विकण्‍याचा नव्‍हता. बांधकामामध्‍ये कुठलीही प्रगती नाही ही बाब त्‍याने नामंजूर केली. करारनामा झाल्‍यानंतर तक्रारकर्ता जवळ पास 25 वर्षे गप्‍प राहिला. त्‍याला गाळयाची रक्‍कम दर महिन्‍याच्‍या 10 तारखेला हप्‍त्‍याच्‍या रुपाने द्यावयाची होती, ज्‍यामध्‍ये त्‍याने स्‍वतःहून कसूर केला, म्‍हणून ही तक्रार चालविण्‍यायोग्‍य नसल्‍याने खारीज करण्‍याची मागणी वि.प.ने केली आहे.

5.               सदर तक्रार युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर मंचाने उभय पक्षांचा युक्‍तीवाद त्‍यांच्‍या वकीलांमार्फत ऐकला. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

- नि ष्‍क र्ष –

6.               तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्‍या अभिन्‍यासामधील एक गाळा रु.1,16,150/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार केला आणि त्‍यापोटी रु.21,000/- वि.प.ला दिले, याबाबी वि.प.ने मान्‍य केल्‍या आहेत. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीमध्‍ये दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवजावरुन उभय पक्षात विक्रीचा करारनामा आणि बांधकामाचा करारनामा झाल्‍याचे दिसून येते. करारनाम्‍यानुसार वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला दुकान बांधून द्यावयाचे होते आणि त्‍याचे स्‍पेसिफिकेशन करारनाम्‍यासोबत जोडलेले आहे. त्‍यामुळे वि.प.चे हे म्‍हणणे योग्‍य नाही की, त्‍याने फक्‍त तक्रारकर्त्‍याला भुखंड विकण्‍याचा करार केला होता आणि त्‍यावर कुठलेही बांधकाम करण्‍याचा करार केला नव्‍हता. करारनाम्‍यानुसार वि.प.चे हे म्‍हणणे खरे आहे की, तक्रारकर्त्‍याला गाळयाची उर्वरित रक्‍कम रु.31,000/- दरमहा 32 मासिक हप्‍त्‍यात द्यावयाची होती. तक्रारकर्त्‍याने ज्‍या पावत्‍या दाखल केल्‍या आहेत, त्‍यावरुन हे दिसून येते की, त्‍याने वि.प.ला रु.21,000/- दिलेले आहे. वि.प.ने त्‍या पावत्‍या नाकारलेल्‍या नाहीत. करारातील अटीनुसार जर हप्‍त्‍याची रक्‍कम देय दिनांकाला भरली नाही तर वि.प.ने हप्‍त्‍याची मागणी करावयाची होती आणि तक्रारकर्त्‍याने त्‍यानंतर सात दिवसाचे आत त्‍या हप्‍त्‍याची रक्‍कम भरावयाची होती अन्‍यथा न भरलेल्‍या रकमेवर दरमहा 18 टक्‍के व्‍याज आकारण्‍यात येणार होते. त्‍यावर वि.प.तर्फे असा युक्‍तीवाद करण्‍यात आला की, तक्रारकर्त्‍याने उर्वरित हप्‍ता देय दिनांकाला न भरल्‍याने वि.प.ने गाळयाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. या युक्‍तीवादाशी आम्‍ही सहमत नाही. कारण त्‍या जमिनीवर वि.प.ने अभिन्‍यास टाकला आहे ती शेत जमिन आहे. त्‍यावर अभिन्‍यास टाकण्‍याची मंजूरी, तसेच शेत जमिन अकृषक वापरण्‍यासाठी परवानगी घेतल्‍या संबंधी कुठलाही पुरावा वि.प.ने दाखल केला नाही. अशा परिस्थितीत गाळयाची उर्वरित संपूर्ण रक्‍कम वि.प.ला देणे तक्रारकर्त्‍याला आवश्‍यक नाही. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या या युक्‍तीवादाशी सहमत नाही की, उर्वरित रक्‍कम न देऊन तक्रारकर्त्‍याने स्‍वतः कराराचा भंग केलेला आहे.

7.               वि.प.तर्फे असा युक्‍तीवाद करण्‍यात आला की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला उर्वरित रक्‍कम मागण्‍यासाठी दि.18.03.1991 व 05.07.1991 ला पत्राद्वारे मागणी केली होती. त्‍या दोन्‍ही पत्रांपैकी केवळ 05.07.1991 च्‍या पत्राची प्रत दाखल केली आहे. तक्रारकर्त्‍याने ते पत्र मिळाल्‍याचे नाकबूल केले आहे. ते पत्र वि.प. कंपनीचे लेटर हेडवर लिहिले नाही किंवा पोस्‍ट कार्डवर सुध्‍दा लिहिल्‍याचे दिसून येत नाही. ते पत्र तक्रारकर्त्‍याला पाठविल्‍यासंबंधी आणि तक्रारकर्त्‍याला ते मिळाल्‍यासंबंधी वि.प.ने कुठलाही पुरावा दाखल केला नाही. त्‍यामुळे अशाप्रकारचा पुरावा हा विश्‍वासार्ह ठरत नाही. तक्रारकर्त्‍याने बांधकाम होत असलेल्‍या जागेचे काही फोटोग्राफ्स दाखल केलेले आहे. त्‍याठिकाणी कुठलेही बांधकाम झालेले नाही हे दाखविण्‍यासाठी ते फोटो दाखल केले आहेत. परंतू वि.प.चे असे म्‍हणणे की, ते फोटो दुस-या कुठल्‍या जागेचे आहे, त्‍यामुळे त्‍याचा विचार करण्‍यात येऊ नये. फोटोग्राफ्सवरुन हे नक्‍की सांगता येणार नाही की, ते फोटो त्‍याच जागेचे आहे, ज्‍यावर वि.प. बांधकाम करणार होते किंवा करीत आहेत. परंतू वि.प.ने सुध्‍दा असा कुठलाही पुरावा दाखल केला नाही ज्‍यावरुन असे म्‍हणता येईल की, त्‍याचे प्रस्‍तावित अभिन्‍यासावर बांधकाम करण्‍यात आलेले आहे किंवा सुरु आहे.

8.               वि.प.ने ही तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप घेतला आहे. वि.प.चे असे म्‍हणणे तक्रारकर्त्‍याने शेवटचा हप्‍ता सन 1991 मध्‍ये भरला जेव्‍हा की, ही तक्रार सन 2016 मध्‍ये दाखल करण्‍यात आली आणि त्‍यामुळे ती मुदतबाह्य आहे. यावर तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकीलांनी Rizwan I. Patel Vs. Chhaya Uttam Patel 2018 (2) C.P.J. 182 (NC)  या निवाडयाचा आधार घेत असे नमूद केले की, ही तक्रार मुदतीमध्‍ये दाखल करण्‍यात आलेली आहे कारण वि.प.ने कराराच्‍या अटीनुसार तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारुन सुध्‍दा त्‍याच्‍या दुकानाच्‍या गाळ्याचे बांधकाम पूर्ण केले नाही. तक्रारकर्त्‍याने गाळयाची बरीच रक्‍कम वि.प.ला दिली आहे. परंतू गाळयाचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍यासंबंधीचा वि.प.ने पुरावा दाखल केला नाही. त्‍याशिवाय, त्‍याच्‍या अभिन्‍यासाला मंजूरी मिळाली किंवा नाही, ती जमिन अकृषक केली किंवा नाही यासंबंधीसुध्‍दा वि.प.ने कुठलाही ठोस पुरावा मंचासमोर आणलेला नाही. अशा परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍याला तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण घडत आहे आणि म्‍हणून ही तक्रार मुदतबाह्य नाही. वरील कारणास्‍तव ही तक्रार मंजूर होण्‍यायोग्‍य आहे.

                 उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन व दाखल दस्तऐवजावरुन मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

- आदेश–

1)         तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

2)   वि.प.क्र. 1 ते 3 ने जर तक्रारकर्त्‍याच्‍या गाळयाचे बांधकाम संपूर्णरीत्‍या पूर्ण केले असेल तर तक्रारकर्त्‍याने गाळयाची उर्वरित रक्‍कम वि.प.कडे आदेश झाल्‍याच्‍या तारखेपासून एक महिन्‍याचे आत जमा करावी आणि त्‍यानंतर वि.प.ने एक आठवडयाच्‍या आत त्‍या गाळयाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन तक्रारकर्त्‍यास द्यावे आणि त्‍याचा रीतसर ताबा द्यावा.

     असे करण्‍यास वि.प.क्र. 1 ते 3 तांत्रिक अथवा कायद्याने असमर्थ असतील तर वि.प.ने क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याने त्‍यांना अदा केलेली रक्‍कम रु.21,000/- ही ऑक्‍टोबर, 1991 पासून प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

3)   वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक आणि शारिरीक त्रासाबाबतच्‍या भरपाईदाखल रु.20,000/- आणि तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.5,000/- द्यावे.

4)   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.