तक्रारदारातर्फे : वकील श्री. वानखेडे
सामनेवालेंतर्फे : वकील श्री. परिमल शहा
*-*-*-*-*-**-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
निकालपत्रः- मा. श्री.ज.ल.देशपांडे, अध्‍यक्ष ठिकाणः बांद्रा
*-*-*-*-*-*-*-*--*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
न्‍यायनिर्णय
1. सामनेवाले हे विकासक/बिल्‍डर व्‍यवसाय करणारी भागीदारी आहेत. सामनेवाले यांनी दहिसर (पूर्व) भागात स्‍वामी विवेकानंद रोडच्‍याजवळ सिटी सर्व्‍हे नंबर 1055 या भूखंडावर इमारत बांधली व त्‍यातील सदनिका इच्‍छूक ग्राहकांना वर्ष 1983-84 मध्‍ये विक्री देण्‍यात आल्‍या. त्‍यानंतर सदनिका धारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था जी तक्रारदार संस्था आहे, जी दिनांक 13/7/1987 रोजी नोंदविण्यात आली.
2. तक्रारदारांच्या तक्रारीतील कथनाप्रमाणे सामनेवाले यांनी संस्थेच्या हक्कामध्ये संस्था नोंदविल्यापासून चार महिन्‍याच्‍या आत हस्‍तांतरणपत्र करुन दिले नाही. तक्रारदार संस्‍थेने समोनवाले यांना दिनांक 16/02/2004 रोजी हस्‍तांतरणपत्राबद्दल पत्र दिले. त्‍यास सामनेवाले यांचेकडून उत्‍तर आले नसल्‍याने दिनांक 2/8/2004 रोजी स्‍मरणपत्र दिले.
3. तक्रारदार संस्थेच्या कथनाप्रमाणे संस्थेच्या पश्चिम बाजूला असलेली खुली जागा ही बगिचा व क्रिडांगणाकरीता (Recreation) मैदान असून ते संस्थेच्या ताब्यात आहे. सामनेवाले यांनी दहिसर पोलीस स्‍टेशन येथे अर्ज देऊन तक्रारदार संस्थेस त्‍या भागाच्‍या वापरापासून मज्‍जाव करण्‍यात यावा असा अर्ज दिला. त्‍यानंतर सामनेवाले यांनी नविन इमारत बांधण्‍यास सुरुवात केली. त्‍याकामी तक्रारदार संस्‍थेने महानगरपालिकेकडे आक्षेप नोंदविला. सामनेवाले यांनी हस्‍तांतरणाकामी कार्यवाही केली नसल्‍याने तक्रारदारांनी दिनांक 28/9/2004 रोजी प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल केली.
4. सामनेवाले विकासक/बिल्‍डर यांनी हजर होऊन आपली कैफीयत दाखल केली, व त्‍यामध्‍ये असे कथन केले की, तक्रारदार हे सामनेवाले यांचे “ ग्राहक ” नाहीत. सबब ग्राहक संरक्षण कायद्यान्‍वये त्‍यांच्‍याविरुध्‍द तक्रार चालू शकत नाही. हस्‍तांतरणपत्राच्‍या संदर्भात सामनेवाले यांनी असे कथन केले की, संस्‍थेची साई मंदिर इमारत “ अ ” ही एका मोठया भूखंडावर बांधण्‍यात आलेली असून त्‍याच भूखंडावर साई मंदिर इमारत “ ब ” अशी दुसरी इमारत आहे. सामनेवाले यांनी संपूर्ण भूखंड विकसित करण्‍याकामी टप्‍याटप्‍प्‍याने इमारत बांधण्‍याकामी नकाशा मंजूर करुन घेतला, व त्‍याकामी इमारत “ अ ” व “ ब ” चे बांधकाम केले. सामनेवाले यांच्‍या भूखंडाचे उर्वरित क्षेत्र शिल्‍लक असून तिस-या टप्‍प्‍यामध्‍ये सामनेवाले यांना इमारत “ क ” चे बांधकाम करणे आहे. अद्याप संपूर्ण प्रकल्‍प पूर्ण झाला नसल्‍याने भूखंडाचे विभाजन करुन तक्रारदार संस्थेच्या हक्कात हस्‍तांतरणपत्र करुन देणे शक्‍य नाही असेही सामनेवाले यांनी कथन केले. संपूर्ण प्रकल्‍प पूर्ण झाल्यानंतर म्‍हणजे इमारत “ क ” बांधून झाल्यानंतर त्‍याप्रमाणे नकाशा मंजूर करण्‍यात येईल व हस्‍तांतरणपत्र करुन देण्‍यात येईल असे सामनेवाले यांनी सांगितले.
5. तक्रार प्रलंबित असतांना तक्रारदार संस्‍थेने तक्रारीमध्‍ये बदल केला व सामनेवाले यांनी इमारत बांधकाम परवान्‍यामध्‍ये मंजूर असलेल्या 22 फूट रुंदीचा रस्ता तयार केला नाही व तो संस्थेस तयार करुन द्यावा अशी दाद मिळण्‍याकामी तक्रारीत बदल केला. तक्रारीत बदल झाल्यानंतर सामनेवाले यांनी आपली जादा कैफीयत दाखल केली.
6. तक्रारदार संस्‍थेने आपल्‍या प्रत्‍युत्‍तराचे शपथपत्र दाखल केले व त्‍यामध्‍ये संस्थेच्या इमारतीचा बांधकाम परवाना, तसेच भोगवटा प्रमाणपत्रही दाखल केले असल्‍याने सामनेवाले यांनी हस्‍तांतरणपत्रास विलंब लावू नये अशी मागणी केली. मंजूर नकाशामध्‍ये इमारत “ क ” कुठेही दाखविण्‍यात आलेली नाही असेही कथन केले.
7. सामनेवाले यांनी आपले पुराव्‍याचे शपथपत्र दाखल केले. दोन्‍ही बाजूंनी कागदपत्रे दाखल केले व लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. दोन्‍ही बाजूंच्‍या वकीलांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला.
8. प्रस्‍तुत मंचाने तक्रारदारांची तक्रार, पुराव्‍याचे शपथपत्र, व कागदपत्रे दाखल केले आहेत त्‍यांचे वाचन केले, सामनेवाले यांची कैफीयती, शपथपत्र व कागदपत्रे यांचे वाचन केले, त्‍यावरुन तक्रार निकालकामी खालील मुद्दे कायम करण्‍यात येतात.
अ.क्र. | मुद्दे | उत्‍तर |
1 | प्रस्‍तुत तक्रारीत सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेच्या हक्कामध्ये संस्थेच्या ताब्यात असलेल्या जागेचे हस्‍तांतरणपत्राच्‍या संदर्भात कार्यवाही पूर्ण केली नसल्‍याने सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेस सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसूर केली ही बाब तक्रारदार सिध्‍द करतात काय ? | होय |
2 | तक्रारदार संस्था सामनेवाले यांच्याविरुध्द अंतर्गत 22 फूट रस्‍त्याबद्दल आदेश मिळणेस पात्र आहेत काय ? | होय |
3 | तक्रारदार संस्था सामनेवाले यांचेकडून नुकसानभरपाई वसूल करण्‍यास पात्र आहेत काय ? | होय |
4 | अंतीम आदेश? | तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते. |
कारण मिमांसा
स्‍पष्‍टीकरण मुद्दा क्रमांक 1) -
9. सामनेवाले यांनी त्‍यांच्‍या ताब्यात असलेल्या भूखंडावर सदनिका असलेली इमारत बांधली. वर्ष 1983-84 च्‍या दरम्यान सदनिका खरेदीदारांना सदनिकांचे ताबे दिले याबद्दल वाद नाही. तक्रारदार संस्‍थेची नोंदणी दिनांक 13/7/1987 रोजी करण्‍यात आली. सदनिका विक्रीचा करारनामा सदनिका धारक व सामनेवाले यांच्‍या दरम्यान असल्‍याने सामनेवाले यांनी असे कथन केले आहे की, तक्रारदार संस्था व सामनेवाले यांच्‍या दरम्यान कुठलाही करार नसल्‍याने सामनेवाले हे तक्रारदार संस्थेला हस्‍तांतरणपत्र करुन देण्‍यास जबाबदार नाहीत. या संदर्भात महाराष्‍ट्र सदनिका मालकी हक्‍क कायदा 1963 यामधील कलम 10 प्रमाणे विकासक बिल्‍डर यांनी सदनिका धारकांची संस्था स्‍थापन करणे आवश्‍यक आहे व त्‍यानंतर संस्था स्‍थापन झाल्‍यापासून 4 महिन्‍याच्‍या आत मोफा कायद्याचे कलम 11 प्रमाणे संस्थेच्या हक्कात हस्‍तांतरणपत्र प्राप्‍त करण्‍याचा अधिकार संस्थेस कायद्याने दिला असल्‍याने संस्‍थेसोबत व्‍यवहार झाला नसल्‍याने संस्था हस्‍तांतरणपत्र मागू शकत नाही असे सामनेवाले यांनी केलेले कथन कायद्याच्‍या कसोटीवर टिकू शकत नाही. सामनेवाले यांची कैफीयत व सामनेवाले यांचा युक्‍तीवाद देखील असे दर्शवितो की, सदरील भूखंडावर पूर्व भागात इमारत “ ब ” असून त्‍याच्‍या पश्चिमेकडे तक्रारदार संस्‍थेची साई मंदिर इमारत “ अ ” उभी आहे. तक्रारदार संस्थेच्या इमारतीच्‍या पलिकडे म्‍हणजेच पश्चिमेकडे भूखंड खुला आहे. सामनेवाले यांच्‍या कथनाप्रमाणे सामनेवाले यांच्‍या भूखंडाच्‍या पश्चिमेकडील रिकाम्‍या भागात इमारत “ क ” बांधणे आहे व ती इमारत बांधून झाल्यानंतर प्रकल्‍प पूर्ण होईल व त्‍यानंतर सामनेवाले तक्रारदार संस्थेला वेगळे अथवा एकत्रितपणे हस्‍तांतरणपत्र करुन देतील. सामनेवाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीसोबत मंजूर नकाशाची प्रत दाखल केलेली आहे. जी प्रकरणाच्‍या पृष्‍ठ क्रमांक 67 वर आहे, त्‍या मंजूर नकाशाचे काळजीपूर्वक निरिक्षण केले असतांना असे दिसून येते की, त्‍यामध्‍ये इमारत “ ब ” चा उल्लेख असून इमारत “ अ ” जी नियोजित इमारत दाखविलेली आहे. तक्रारदार संस्‍थेची नियोजित इमारत नोंदणीकामी संस्‍थेने नकाशा तयार केला असल्‍याने त्‍यामध्‍ये इमारत “ अ ” ही नियोजित दाखविलेली आहे. महत्‍वाची बाब म्‍हणजे मंजूर नकाशामध्‍ये कुठेही इमारत “ क ” ही नियोजित इमारत दाखविलेली नाही. या उलट भूखंडाच्‍या पश्चिमेकडील भागात म्‍हणजे जी जागा खुली आहे तेथे काही बांधकाम सुध्‍दा उभे आहे असे दाखविलेले आहे. सामनेवाले यांच्‍या वकीलांनी तोंडी युक्‍तीवादाच्‍या दरम्यान असे कथन केले की, तेथे बांधकाम (Structure) हे अतिक्रमण असून सामनेवाले हे ते हटविण्‍याची कार्यवाही करणार आहेत. सामनेवाले यांच्‍या वकीलांनी पुढे असे कथन केले की, त्‍यानंतर इमारत “ क ” बांधण्‍याकामी नकाशे सादर करण्‍यात येतील व त्‍यानंतर इमारत “ क ” चे बांधकाम सुरु करण्‍यात येईल. मंजूर नकाशामध्‍ये पश्चिमेकडे दक्षिण भागामध्‍ये क्रिडांगण (recreation ground) दाखविलेले आहे. सामनेवाले यांच्‍या वकीलांच्‍या युक्‍तीवादावरुन असे दिसते की, सामनेवाले यांनी ते क्रिडांगण/करमणूकीची जागा भूखंडाच्‍या दुस-या भागात वर्ग करावयाची आहे अथवा ती रद्द करुन मागणे आहे असे निवेदन केले. क्रिडांगण/करमणूकीची जागा त्‍या भूखंडामध्‍ये दुसरीकडे वर्ग करण्‍यासाठी जागा शिल्‍लक नाही.
10. सामनेवाले यांच्‍या वकीलांच्‍या कथनाप्रमाणे व त्‍यांनी हस्‍तांतरणापर्यंतचे नमूद केलेले टप्‍पे विचारात घेतले तर तक्रारदार संस्थेच्या हक्कामध्ये हस्‍तांतरणपत्र करुन देण्‍यास कदाचित 100 वर्षापेक्षा जास्‍त कालावधी लागेल अथवा कदाचित ते शक्‍यही होणार नाही त्‍याचे कारण असे की सामनेवाले भूखंडाच्‍या पश्चिमेकडील ज्‍या रिकाम्‍या भागामध्‍ये इमारत “ क ” बांधू इच्छितात तेथे सध्‍या 5 अतिक्रमण इमारती उभ्या आहेत. त्‍या अतिक्रमण इमारतीच्‍या मधल्‍या भागात क्रिडांगण/करमणुकीची जागा दाखविलेली आहे. मंजूर नकाशामध्‍ये इमारत “ अ ” व “ ब ” करीता तीच क्रिडांगण/करमणुकीची जागा असणार, त्‍या परिस्थितीमध्‍ये नकाशा मंजूर होण्‍यास अनेक अडथळे येणार. त्‍यातही अतिक्रमण हटविण्‍याची कार्यवाही अद्याप सुरु नाही. थोडक्‍यात सामनेवाले यांनी ही दिर्घकालीन प्रक्रिया सुचविलेली आहे की, केवळ तक्रारदार संस्थेस हस्‍तांतरणपत्राच्‍या अधिकारापासून वंचित ठेवण्‍याकामी केलेली एक बतावणी दिसते.
11. सामनेवाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीमध्‍ये असेही कथन केले आहे की, तक्रारदार संस्थेस हस्‍तांतरणपत्र करुन द्यावयाचे झाल्‍यास भूखंडाचे विभाजन करावे लागेल व सध्‍या ते शक्‍य नसल्‍याने हस्‍तांतरणपत्र शक्‍य नाही. सदरी कथनाच्‍या पुष्‍टयर्थ सामनेवाले यांनी वास्तुविशारद/अभियंता टी आर्च यांनी दिनांक 10/10/2013 रोजी शपथपत्रासोबत आपला अहवाल दाखल केला. वास्तुविशारद टी. आर्च यांनी आपल्‍या अहवालात असे नमूद केलेले आहे की, त्‍या भूखंडावर बांधकाम तीन टप्‍प्‍यामध्‍ये म्‍हणजे Phase-I, Phase-II & Phase-III असे दर्शविलेले आहे. मंजूर नकाशामध्‍ये देखील पृष्‍ठ क्रमांक 67 वर Phase-I असे लिहीलेले आहे. वास्तुविशारद टी. आर्च यांनी आपल्‍या अहवालात असेही नमूद केलेले आहे की, भूखंडावरील सर्व इमारती बांधून झाल्यानंतर महानगर पालिकेस नकाशा सादर करण्‍यात येईल व त्‍यानंतर तो मंजूर होईल. थोडक्‍यात वास्तुविशारद टी. आर्च यांनी असा अभिप्राय नोंदविलेला आहे की भूखंड क्रमांक 1055 चे विभाजन केल्‍यास ती कृती बांधकाम परवान्याच्‍या विरुध्‍द होईल.
12. या उलट तक्रारदार संस्‍थेने वास्तुविशारद अॅक्‍सीस कन्‍सल्‍टंसी यांचा अहवाल दिनांक 17/9/2013 सोबत दाखल केलेला आहे, जो प्रकरणाच्‍या पृष्‍ठ क्रमांक 170 वर आहे. अॅक्‍सीस कंन्‍सल्‍टंसी यांनी भूखंड क्रमांक 1055 ची पाहणी करुन नकाशा तयार केलेला आहे व त्‍यामध्‍ये साईमंदिर इमारत ब (पूर्व) बाजूस, तक्रारदार संस्‍थेची इमारत क्रमांक अ मध्‍यभागी तर भूखंडाचा खुला भाग पश्चिम बाजूस दाखविलेला आहे. अॅक्‍सीस कन्‍सल्‍टंसी यांनी आपल्‍या अहवालात असे नमूद केलेले आहे की, सामनेवाले विकासक यांना भूखंडाच्‍या पश्चिमभागात असलेले अतिक्रमण बांधकाम तोडावयाचे असून तेथे इमारत “ क ” बांधावयाची आहे. संस्‍थेची इमारत “ अ ” ची पूर्व, पश्चिम व उत्‍तर बाजूकडून हद्दीची भिंत बांधलेली आहे. संस्थेच्या ताब्यात 1677.40 चौरस मीटर खुली जागा संस्थेच्या इमारतीसमोर आहे, जी संस्‍थेचे सभासद वापरतात. अॅक्‍सीस कन्‍सल्‍टंसी यांनी एकूण भूखंडापैकी संस्थेला 2898.59 चौरस मीटर क्षेत्रफळ वापरण्‍याचे अधिकार आहेत असे नमूद केले आहे. अॅक्‍सीस कन्‍सल्‍टंसी यांनी आपल्‍या अहवालात असेही नमूद केलेले आहे की, भूखंड क्रमांक 1055 चे विभाजन करुन 2898.59 चौरस मीटर क्षेत्रफळ ताब्यात घेण्‍याचा अधिकार संस्थेला आहे. त्‍याचप्रमाणे 22 फूट रुंदीचा रस्ता व 1704.44 चौरस मीटर क्षेत्रफळ क्रिडांगण/करमणुकीच्याकामी वापरण्‍याचे वेगळे अधिकार आहेत. विकास नियमावलीतील कलम 19 चा संदर्भ देऊन एका भूखंडावर जर जास्‍त इमारत असतील तर भूखंडाचे विभाजन करण्‍यात यावे असे देखील अभिप्राय अॅक्‍सीस कन्‍सल्‍टंसी यांच्‍या अहवालात नमूद आहे. तक्रारदार संस्थेच्या इमारतीची सुध्‍दा हद्दीची भिंत अस्तित्‍वात असल्‍याने पूर्व, पश्चिम व उत्‍तर बाजूकडून हद्द कायम आहे.
13. सामनेवाले यांचे स्‍थापत्‍य विशारद/अभियंता टी. आर्च यांनी आपल्‍या अहवालाच्‍या कलम 7 मध्‍ये असे म्‍हटलेले आहे की, महानगरपालिकेकडून बांधकामाबद्दल एखादा प्रस्‍ताव, एखादा नकाशा मंजूर झाला असेल तर तो संपूर्ण प्रकल्‍पाकरीता मंजूर असतो. याप्रकारे सामनेवाले यांच्‍या तज्ञांना असे ध्‍वनित करावयाचे आहे की, सामनेवाले यांनी मंजूर करुन घेतलेल्‍या सीटीएस क्रमांक 1055 भूखंडावरील बांधकामाचा नकाशा हा संपूर्ण प्रकल्‍पाकरीता असल्‍याने केवळ तक्रारदार संस्थेच्या इमारत “ अ ” करीता वेगळे हस्‍तांतरणपत्र बांधकाम नियमावलीच्‍या तरतुदींशी सुसंगत होणार नाही. मुळातच सामनेवाले यांच्‍या तज्ञांनी कलम 7 मध्‍ये केलेले विधान चूकीच्या गृहीतकावर आधारीत आहे. कारण मंजूर नकाशामध्‍ये केवळ इमारत “ अ ” व “ ब ” चा उल्लेख आहे, व इमारत “ क ” चा उल्लेख नाही. मंजूर नकाशाच्या खाली केवळ पहिला टप्‍पा असे लिहीलेले असल्‍याने तो नियोजित इमारत “ क ” करीता सुध्‍दा मंजूर नकाशा आहे अशी समजूत करुन घेणे चूकीचे ठरल्‍यानंतर त्‍या नकाशामध्‍ये कुठेही नियोजित इमारत “ ब ” अथवा त्‍याची जागा दाखविण्‍यात आलेली नाही. या उलट सामनेवाले हयांचे नियोजित इमारतीची जागा जी भूखंडाच्‍या पश्चिमेकडील भागात आहे. तेथे नियमित बांधकाम आहे असे संस्‍थेचे म्‍हणणे आहे. त्‍याचप्रमाणे भूखंडाच्‍या पश्चिमेकडील टोकास क्रिडांगण/करमणुकीची जागा दाखविलेली आहे. तेथे कुठेही नियोजित इमारत “ अ ” चा उल्लेख नाही. सामनेवाले यांच्‍या तज्ञांनी आपल्‍या अहवालाच्‍या कलम 8 मध्‍ये असे देखील विधान केलेले आहे की, प्रकल्‍पाचे बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर महानगरपालिकेस पूर्ण झालेल्या बांधकामाचा नकाशा सादर केला जातो व महानगरपालिका तो नकाशा मंजूर करते. दरम्यान भूखंड सीटीएस 1055 चे विभाजन केले तर मान्‍यता नकाशाच्या शर्ती व अटींचा भंग होईल असे देखील विधान सामनेवाले यांच्‍या तज्ञांनी केलेले आहे. सामनेवाले यांच्‍या तज्ञांच्‍या या विधानास विकास नियमावलीतील कुठल्याही तरतुदीचा आधार नाही. कारण सामनेवाले यांनी इमारत बांधकाम करण्‍यापूर्वी जो नकाशा मंजूर करुन घेतला त्‍यामध्‍ये केवळ इमारत “ अ ” व “ ब ” दाखवण्यात आलेली असून भूखंडाच्‍या उर्वरीत भागात म्‍हणजेच पश्चिम भागात क्रिडांगण/करमणुकीची जागा आहे. यावरुन सामनेवाले यांनी तज्ञांचे कलम 7 व 8 मधील विधान मान्‍य करुन त्‍या आधारे कुठलाही निष्‍कर्ष नोंदविणे शक्‍य नाही. या उलट तक्रारदार संस्‍थेचे वास्‍तु विशारद अॅक्‍सीस कल्‍सल्टंसी यांनी विकास नियमावलीच्‍या कलम 21 चा संदर्भ देऊन व संपूर्ण भूखंडाचे क्षेत्रफळ व बांधकामाचे क्षेत्रफळ नमूद करुन भूखंडाचे विभाजन शक्‍य आहे असा अहवाल दिलेला आहे. तो अहवाल विकास नियमावलीच्‍या तरतुदींशी सुसंगत दिसतो व त्‍यावरुन तो तक्रारदार संस्थेच्या कथनास पुष्‍टी देतो. अन्‍यथा वेगळे हस्‍तांतरणपत्र करुन देण्‍याकामी विशिष्‍ट भूखंडाचे विभाजन करणे व त्‍याकामी आवश्‍यक ती सर्व प्रक्रिया पार पाडणे हया बाबींची काळजी विकासक/बिल्‍डर यांनी करावयाची असते. एखाद्या भूखंडावर बांधकाम झाल्यानंतर व संस्‍थेने हस्‍तांतरणपत्राची दाद मागितल्‍यानंतर भूखंडाचे विभाजन शक्‍य नाही अशा त-हेचा युक्‍तीवाद विकासक/बिल्‍डर करु शकत नाही. एखाद्या भूखंडावर विशिष्‍ट इमारत बांधण्‍यापूर्वीच त्‍या इमारतीमधील सदनिका धारकांची संस्था स्‍थापन झाल्यानंतर भूखंडाचे विभाजन कशा रितीने करणे शक्‍य आहे, व हस्‍तांरणपत्र कशा रितीने करुन देणे शक्‍य आहे या बाबींचा विचार विकासक/बिल्‍डर यांनी नकाशा मंजूर करण्‍याकामी महानगरपालिकेकडे पाठविण्‍यापूर्वीच करणे आवश्‍यक असते. भूखंडाचे विभाजन कशा रितीने करावे अथवा त्‍यात काही तांत्रिक अडचणी निर्माण होणार आहेत अथवा भूखंडाच्‍या उर्वरित भागामध्‍ये इमारत नियोजित असल्‍याने बांधलेल्‍या इमारतीतील सदनिका धारकांच्‍या संस्थेच्या हक्कामध्ये हस्‍तांतरणपत्र करुन देणे शक्‍य नाही अशी भूमिका कुठलेही विकासक/बिल्‍डर घेऊ शकत नाही, व तसा तो घेतल्‍यास मोफा कायद्याचा उद्देश यांच्याविरुध्द जातो. या संदर्भात तक्रारदारांच्या वकीलांनी मा. राज्‍य आयोगाच्‍या मेसर्स के. एच. सुतार आणि असोसीएटस विरुध्‍द हर्ष स्‍मृती सहकारी गृहनिर्माण संस्था 2012 (2) ऑल महाराष्‍ट्र जर्नल 28 निकाल तारीख 17/11/2011 या न्‍यायनिर्णयाचा संदर्भ दिला. त्‍या प्रकरणामध्‍ये देखील विकासक बिल्‍डर यांनी भूखंडाचे विभाजन शक्‍य नाही अशी भूमिका घेतली होती, परंतु जिल्‍हा ग्राहक मंचाने ती भूमिका नाकारुन तक्रारदार संस्थेच्या हक्कामध्ये हस्‍तांतरणपत्र करुन देण्‍याचा आदेश सामनेवाले विकासक बिल्‍डर यांना दिला होता. त्‍याविरुध्‍द विकासक/बिल्‍डर यांनी केलेल्‍या वरील अपिल प्रकरणात मा. राज्‍य आयोगाने फेटाळले व असा अभिप्राय नोंदविला की, भूखंडाचे विभाजन कशा रीतीने करावे या समस्‍येवर तोडगा विकासक/बिल्‍डर यांनी शोधावयाचा असतो. त्‍या समस्‍येचे उत्‍तर विकासक/बिल्‍डर संस्‍थेकडे मागू शकत नाही. मुळातच मोफा कायद्यातील हस्‍तांतरणपत्राच्‍या संदर्भातील तरतुदी अतिशय स्‍पष्‍ट आहेत. मोफा कायद्याचे कलम 11 प्रमाणे इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर व सदनिका धारकांची संस्था स्‍थापन झाल्यानंतर करारनाम्‍यातील तरतुदीप्रमाणे विकासक बिल्‍डर यांनी संस्थेच्या अथवा कंपनीच्‍या हक्कामध्ये हस्‍तांतरणपत्र करुन देणे आवश्‍यक असते. प्रस्‍तुतच्‍या प्रकरणातील सदनिका करारनाम्‍याचे कलम 33 मध्‍ये अशी तरतूद आहे, की इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर व सर्व सदनिका/दुकान विक्री झाल्यानंतर व इमारतीचे भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्‍त केल्‍यानंतर सामनेवाले विकासक/बिल्‍डर हे सहकारी गृहनिर्माण संस्था/कंपनी यांच्‍या हक्कामध्ये हस्‍तांतरणपत्र करुन देतील. प्रस्‍तुतच्‍या प्रकरणामध्‍ये सर्व सदनिकांची विक्री झाली असून संस्‍थेची नोंदणी देखील दिनांक 13/7/1987 रोजी करण्‍यात आलेली आहे. इमारतीचे भोगवटा प्रमाणपत्र, दिनांक 12/4/1986 रोजी प्राप्‍त झालेले आहे. याप्रकारे करारनाम्‍यातील सर्व शर्तींची पूर्तता झाली असल्‍याने सामनेवाले यांनी संस्थेच्या हक्कात हस्‍तांतरणपत्र करुन देणे आवश्‍यक आहे. करारनाम्‍यातील कलम 33 मध्‍ये अनेक इमारती असा उल्लेख नसून केवळ एक इमारत असा उल्लेख आहे. यावरुन ही बाब स्‍पष्‍ट होते की, करारनाम्‍यामध्‍ये संस्‍थेची सदनिका असलेली इमारत म्‍हणजे इमारत “ अ ” यांचा संदर्भ आहे, व अन्‍य इमारतींचा संदर्भ नाही. सदनिका करारनाम्‍याच्‍या कलम 33 मध्‍ये हस्‍तांतरणाचा मुद्दा नमूद करण्‍यात आलेला नाही. मोफा कायद्यांतर्गत बनविण्‍यात आलेल्‍या नियामकापैकी कलम 9 प्रमाणे जर करारनाम्‍यामध्‍ये विशिष्‍ट मुदत नमूद नसेल तर संस्था स्‍थापन झाल्‍यापासून चार महिन्‍याच्‍या आत संस्थेच्या ताब्यात असलेल्या मालमत्‍तेचे हस्‍तांतरणपत्र विकासक बिल्‍डर यांनी संस्थेच्या हक्कात करुन देणे आवश्‍यक असते. येथे महत्‍वाची बाब नमूद करणे आवश्‍यक आहे की, मोफा कायद्याचे कलम 11 अथवा नियम 9 मध्‍ये प्रकल्‍प या शब्‍दाचा उल्लेख नाही तर इमारतीचा व संस्‍थेचा उल्लेख आहे. यावरुन एखादी इमारत पूर्ण झाल्यानंतर अस्तित्‍वात असलेली सदनिका धारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदविल्यापासून चार महिन्‍याच्‍या आत करारनाम्‍यात नमूद केलेल्‍या मुदतीमध्‍ये व तशी मुदत करारनाम्‍यामध्‍ये नमूद केलेली नसेल तर संस्था स्‍थापन झाल्‍यापासून चार महिन्‍याच्‍या आत संस्थेच्या हक्कात हस्‍तांतरणपत्र करुन देणे आवश्‍यक आहे. मोफा कायद्याचे कलम 11 व नियम 9 यांचे एकत्रितपणे काळजीपूर्वक वाचन केले असतांना एक बाब स्‍पष्‍ट होते की विकासकाने टप्‍प्‍याटप्‍प्‍याने बांधकाम पूर्ण करणे व त्‍यानंतर सर्व शर्ती पूर्ण झाल्यानंतर संस्थेच्या हक्कामध्ये हस्‍तांतरणपत्र करुन देणे ही बाब कुठेही नमूद नाही. सबब बांधकामाचे संपूर्ण टप्‍पे पूर्ण झाल्यानंतर अथवा प्रकल्‍प पूर्ण झाल्यानंतर हस्‍तांतरणपत्र करुन देण्‍यात येईल या स्‍वरुपाचे विकासक/बिल्‍डर यांचे कथन मोफा कायद्यातील तरतुदी व अटी यांच्‍या विपरीत ठरते. या प्रकारचे विकासक/बिल्‍डर यांचे कथन मान्‍य केल्‍यास सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला मालकी हक्‍क प्राप्‍त करण्‍यापासून वंचित ठेवल्‍यासारखे होईल व मोफा कायद्याच्‍या उद्देशांचे विरुध्‍द ठरेल. कारण संस्‍थेचे हस्‍तांतरणपत्र प्राप्‍त करुन घेणे हा सहकारी गृहनिर्माण संस्‍थेचा मौलिक अधिकार आहे. या संदर्भात मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाचे Nahalchand Laloochad Pvt. Ltd. Vs. Panchali Cooperative Housing Society Ltd. (Civil Appeal No. 2544 of 2010) निकाल दिनांक 31/8/2010 या न्‍यायनिर्णयातील परिच्‍छेद क्रमांक 40 वरील अभिप्राय महत्‍वाचा आहे. ते येथे उध्‍दृत करण्‍यात येतात.
“ MOFA was enacted by the Maharashtra Legislature as it was found that builders/developers/promoters were indulging in malpractices In the sale and transfer of flats and the flat purchasers were being exploited. The effect of MOFA May be summarized as follows, First, every promoter who constructs or intends to construct block or building of flats in the area to which MOFA applies has to strictly adhere to the provisions contained therein, i.e., inter alia He has to make full and true disclosure of the nature of his title to the land on which the flats are constructed and also make disclosure in respect of the extent to the carpet area of the flat and the nature, extent and description of the common areas and facilities when the flats are advertised for sale, Secondly the particulars which are set out in Section 4(1A)(a)(i) to (x) have to be incorporated in the agreement with the flat purchaser. Thirdly, the promoter has to apply to the Registrar for registration of the organization (cooperative society or company or condominium) as soon as minimum number of persons required to form such organization have taken flats. AS regards unsold flats, the promoter has to join such organization although his right to dispose of unsold flats remains unaffected. Fourthly, and more importantly, the promoter has to take all necessary steps to complete his title and interest in the land and building and execute all relevant documents accordingly”.
14. सामनेवाले यांच्‍या वकीलांनी आपल्‍या युक्‍तीवादाच्‍या दरम्यान मोफा कायद्याचे कलम 7अ चा संदर्भ दिला, व त्‍यावर आधारीत मुंबई उच्‍च न्‍यायालयाचे व मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाचे काही निर्णय दाखल केले होते. मुळातच मोफा कायद्याचे कलम कलम 7अ चा उहापोह करण्‍याची प्रस्‍तुत प्रकरणात आवश्‍यकता नाही कारण विकासक/बिल्‍डर एखादी इमारत पूर्ण झाल्यानंतर त्‍या भूखंडावर एक अन्‍य इमारत बांधित असतील तर ती अन्‍य इमारत म्‍हणजेच दुसरी इमारत बांधण्‍यापूर्वी, पूर्वीच्‍या इमारतीमधील सदनिका धारकांची परवानगी घेणे आवश्‍यक आहे काय, व दुसरी इमारत पहिल्‍या इमारतीचा भाग आहे अथवा वेगळी इमारत आहे. या प्रश्‍नाच्‍या संदर्भात मोफा कायद्याच्‍या कलम 7अची चर्चा करणे आवश्‍यक आहे. तो प्रश्‍न येथे निर्माण झालेला नाही, त्‍यामुळे मोफा कायद्याचे कलम 7अ व त्‍यावर आधारीत न्‍यायनिर्णय यांची चर्चा करण्‍याची आवश्‍यकता नाही.
15. सबब उपलब्‍ध पुराव्‍यावरुन सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेच्या हक्कामध्ये संस्थेच्या ताब्यात असलेल्या मालमत्‍तेचे हस्‍तांतरणपत्र करुन देण्‍यास नकार दिल्‍याने सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसूर केली असा निष्‍कर्ष नोंदविण्यात येतो.
स्‍पष्‍टीकरण मुद्दा क्रमांक 2) -
16. तक्रारदारांनी संस्‍थेची तक्रार प्रलंबित असतांना तक्रारीत बदल करुन सामनेवाले यांना मंजूर नकाशामधील 22 फूट रुंदीचा अंतर्गत रस्ता तक्रारदार संस्थेच्या इमारतीस उपलब्‍ध करुन दिलेले नसल्‍याने तो उपलब्‍ध करुन द्यावा अशी दाद मागण्‍याकामी परिच्‍छेद क्रमांक 7/अ व त्‍या संदर्भात दाद मागितली. सामनेवाले यांनी आपल्‍या जादा कैफीयतीमध्‍ये 20 फूट अंतर्गत रस्ता संस्थेस उपलब्‍ध करुन दिलेला आहे असे कथन केलेले नाही. या उलट जादा कैफीयतीच्‍या परिच्‍छेद क्रमांक 4 मध्‍ये असे कथन केलेले आहे की, तो 22 फूट अंतर्गत रस्ता प्रकल्‍पाच्‍या टप्‍प्‍पा क्रमांक 1 व 2 पर्यंत पूर्ण करण्‍यात आलेला असून टप्‍प्‍पा क्रमांक 3 अद्याप पूर्ण झालेला नाही कारण त्‍या भागात अतिक्रमण असलेले बांधकाम व ताब्यात जागा असलेले बांधकाम पूर्ण झालेले नाही व त्‍यामुळे रस्‍ते पूर्ण झालेले नाहीत. याप्रकारे अंतर्गत 22 फूट रस्ता पूर्ण झालेला नाही, ही बाब सामनेवाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीत मान्‍य केलेली आहे. परंतु मुदतीचा मुद्दा देखील उपस्थित केलेला आहे. मंजूर नकाशाची प्रत, तक्रारदारांनी तक्रारीसोबत प्रकरणाच्‍या पृष्‍ठ क्रमांक 67 वर दाखल केलेली आहे. त्‍यामध्‍ये अंतर्गत 22 फूट रस्ता दाखविण्‍यात आलेला आहे. तो इमारत अ व ब या करीता दाखविलेला असून पश्चिमेकडील क्रिडांगण/करमणुकीची जागा यामधून पार करुन तो पश्चिमेकडील रस्‍त्‍यास मिळतो. नेमक्‍या तेवढया भागातील रस्‍ते अपूर्ण आहेत. याप्रकारे मंजूर नकाशातील नमूद केलेले रस्‍ते अद्याप पूर्ण करण्‍यात आलेले नाहीत ही बाब दिसून येते. इमारत बांधकाम परवानगीमध्‍ये रस्‍ते पूर्ण करुन सांडपाण्‍याच्‍या नाल्‍या जोडण्‍यात याव्‍यात असे देखील नमूद आहे. याप्रकारे नकाशामध्‍ये नमूद असलेली बाब व बांधकाम परवान्‍यामध्‍ये नमूद असलेली बाब सामनेवाले यांनी अद्याप पूर्ण केली नाही. मोफा कायद्याचे कलम 4 प्रमाणे विकासक/बिल्‍डर यांनी करारनाम्‍यामध्‍ये समाईक उपभोगाच्‍या जागा नमूद करणे आवश्‍यक असते. अंतर्गत रस्‍ते जे नकाशामध्‍ये नमूद करण्‍यात आलेले आहेत ती बाब सर्व सदनिका धारकांची सामुहिक उपभोगाची बाब ठरते. त्‍यावरुन मान्‍यताप्राप्‍त रस्‍त्‍यास मुदतीची बाधा येऊ शकत नाही. सबब सामनेवाले यांनी या मुद्दयावर देखील तक्रारदार संस्थेस सेवा सुविधा पुरविण्‍यास कसूर केली असा निष्‍कर्ष नोंदविता येतो.
स्‍पष्‍टीकरण मुद्दा क्रमांक 3) –
17. तक्रारदार संस्‍थेने सामनेवाले यांचेकडून सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसूर केली याबद्दल नुकसानभरपाई रुपये 3,50,000/- ची मागणी केलेली आहे. प्रस्‍तुत प्रकरणात तक्रारदार संस्था वर्ष 1987 मध्‍ये नोंदविण्यात आली, व 25 वर्षे संपल्‍यानंतर देखील अद्याप सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेच्या हक्कामध्ये संस्थेच्या ताब्यात असलेल्या मालमत्‍तेचे हस्‍तांतरणपत्र करुन दिलेले नाही. परिणामतः तक्रारदार संस्थेला गैरसोय व कुचंबना सहन करावी लागली. त्‍यानंतर तकारदार संस्थेला पत्रव्‍यवहार करुन हस्‍तांतरणपत्राची मागणी करावी लागली ती पूर्ण झाली नसल्‍याने संस्‍थेने वर्ष 2004 मध्‍ये प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल केली. याप्रकारे सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेला हस्‍तांतरण पत्राच्‍या संदर्भात सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसूर केल्‍याने व संस्‍थेवर ग्राहक तक्रार दाखल करण्‍याची वेळ आणल्‍याने तक्रारदार संस्था सामनेवाले यांचेकडून नुकसानभरपाई मिळणेस पात्र आहेत. ती नुकसानभरपाईची रक्‍कम तक्रारीच्‍या खर्चासह रुपये 1,00,000/- असावी व ती रक्‍कम योग्‍य व न्‍याय्य राहील असे प्रस्‍तुत मंचाचे मत आहे.
18. वरील चर्चेनुरुप व निष्‍कर्षानुरुप पुढीलप्रमाणे आदेश करण्‍यात येतो.
आदेश
- तक्रार क्रमांक 390/2004 अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
- सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेच्या हक्कामध्ये संस्थेच्या ताब्यात असलेल्या जागेच्या हस्‍तांतरणपत्राच्‍या संदर्भात कार्यवाही पूर्ण केली नसल्‍याने सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेस सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसूर केली असे जाहिर करण्‍यात येते.
- सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेच्या हक्कामध्ये संस्थेच्या ताब्यात असलेल्या मालमत्‍तेचे व नकाशामध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे सध्‍या उपलब्‍ध असलेल्या चटईक्षेत्रफळासह व भविष्‍यात उपलब्‍ध होणा-या चटईक्षेत्रफळासह वरील मालमत्‍तेचे हस्‍तांतरणपत्र प्रस्‍तुत न्‍यायनिर्णयाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून सहा महिन्‍याच्‍या आत करुन द्यावी असा आदेश सामनेवाले यांना देण्‍यात येतो.
- सामनेवाले यांनी वरील हस्‍तांतरणपत्र नमूद मुदतीमध्‍ये करुन दिले नाही तर दंडात्‍मक रकमेबद्दल मुदत संपल्‍यापासून प्रती दिन रुपये 500/- सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेस अदा करावेत असेही आदेश सामनेवाले यांना देण्‍यात येतात.
- या व्‍यतिरिक्‍त सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेस नुकसानभरपाईबद्दल व तक्रारीच्‍या खर्चाबद्दल एकत्रित रुपये 1,00,000/- न्‍यायनिर्णयाची प्रत मिळाल्‍यापासून सहा आठवडयाच्‍या आत अदा करावे अन्‍यथा त्‍यावर मुदत संपल्‍यापासून 9 टक्‍के दराने व्‍याज द्यावे असेही आदेश सामनेवाले यांना देण्‍यात येतात.
ठिकाणः मुंबई.
दिनांकः 29/01/2014
