ग्राहक तक्रार क्रमांकः-373/2008

तक्रार दाखल दिनांकः-02/09/2008

निकाल तारीखः-31/05/2010

कालावधीः-01वर्ष08महिने29दिवस

समक्ष जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, ठाणे

सदगुरु गार्डन ए आणि बी को.ऑप.हौसिंग सोसायटी लि.,

तर्फे सदस्‍य श्री.प्रदीप चटर्जी.

सर्व्‍हे नं.191/192,कावेसरगांव,

विजय गार्डनसमोर,कांचनपुष्‍पा मागे,

घोडबंदर रोड,ठाणे.400 601 ...तक्रारकर्ता

विरुध्‍द

मेसर्स.सतनम् डेव्‍हलपर्स प्रा.लि.,

तर्फे डायरेक्‍टर श्री.जमनादास पी.धिमान,

1,शिवानंद उद्योग संकुल भाटीया कंपाऊंड नं.1,

एल.बी.एस.मार्ग,मखमली तलाव,ठाणे.400 601 ...वि.प.

उपस्थितीः-तक्रारकर्त्‍यातर्फे वकीलः-श्री.एस.डी.देशपांडे.

विरुध्‍दपक्षातर्फे वकीलः-श्री.डी.डी.वाघमारे.

गणपूर्तीः- 1.सौ.शशिकला श.पाटील, मा.अध्‍यक्षा

2.श्री.पां.ना.शिरसाट, मा.सदस्‍य

-निकालपत्र -

(पारित दिनांक-31/05/2010)

सौ.शशिकला श.पाटील, मा.अध्‍यक्षा यांचेद्वारे आदेशः-

1)सदर तक्रार तक्रारदार यांनी 02/09/2008रोजी नि.1प्रमाणे सविस्‍तर दाखल केली असून विरुध्‍दपक्षकार यांनी कराराप्रमाणे पुर्तता करुन न दिल्‍याने सदरची तक्रार दाखल केली आहे. अर्जातील परीच्‍छेद 3 प्रामणे सुविधा उपलब्‍ध करुन देण्‍यास टाळाटाळ केली. परीच्‍छेद 4मध्‍ये अधिकृत बांधकाम केलेले आहे. परीच्‍छेद 6प्रमाणे रजिष्‍टर सोसायटी पुर्ण तयार करुन दिलेली नाही. त्‍याचा हिशोब दिलेला नाही. ताबा प्रमाणपत्र पुर्ण करुन दिलेले नाही. प्रॉपर्टी टॅक्‍स पुर्ण भरणा केलेले नाही. अभिहस्‍तांतरण प्रमाणपत्र दिलेले नाही. याशिवाय अर्जातील पान नं.5 परीच्‍छेद 10मध्‍ये सब परीच्‍छेद ''ए'' ते ''के'' पर्यंत अपुर्ण सुविधा दिल्‍याने त्‍याची पुर्तता करुन मिळावी. वेळोवेळी मागणी

2/-

करुनही विरुध्‍दपक्षकार यांनी दखल न घेतल्‍याने दिनांक24/04/2008 रोजी कायदेशीर नोटीस विरुध्‍दपक्षकार यांना पाठविण्‍यात आली. परंतु तदनंतरही दखल न घेतल्‍याने सदरची तक्रार दाखल केली आहे. अर्जास प्रथम कारण दि.06/09/2006 ते 24/04/2008 सातत्‍याने घडले असल्‍याने व सदर कालावधीमध्‍ये काही दुरुस्‍त्‍या करुन घेतले असल्‍याने अशी दुरुस्‍तीची रक्‍कम तक्रारदार यांना परत मिळावी. म्‍हणून 7,26,000/- रुपये दयावे. सेवेत त्रुटी व नुकसानीबाबत मागणी केली आहे. 5,00,000/- रुपये मानसिक त्रास,शारिरीक त्रासाबद्दल रक्‍कम मागितली आहे. तसेच इतर अनुषंगीक दाद मिळावी म्‍हणून अर्जाचा खर्च मिळावा अशी मागणी केली आहे.

2)विरुध्‍दपक्षकार यांना मंचामार्फत नोटीस मिळाली. हजर होऊन दिनांक04/11/2008 रोजी नि.6प्रमाणे लेखी जबाब दाखल केला आहे. सविस्‍तर म्‍हणणे नमुद केलेले आहे. सोसायटी रजिस्‍टर सर्टीफिकेटसह देण्‍यास तयारी दर्शविलेली आहे. अपुर्ण विट बांधकामासह ताबा दिला आहे. त्‍याप्रमाणे हे म्‍हणणे मान्‍य नाही. अधिकृत दुकान गाळे, पार्कींग जागेमध्‍ये बांधकाम केलेले आहे हे म्‍हणणे मान्‍य नाही. दोन सोसायटया असून दोन्‍हीमध्‍ये एकच एकत्रीत सुव‍िधा गार्डन व अन्‍य देण्‍याचे होत्‍या त्‍या देण्‍यात आल्‍या आहेत. अभिहस्‍तांतरण प्रमाणपत्र देण्‍यात आले आहे, त्‍याचा कायदेशीर खर्च स्विकारण्‍यास तयार आहे. परंतु संपुर्ण जागेचे अभिहस्‍तांतरण प्रमाणपत्र अन्‍य बांधकाम अपुर्ण असल्‍याने देणे अशक्‍य आहे. ज्‍यात फ्लॅटधारकांना तीन वर्षे ताबा दिलेला होता त्‍यातील दुरुस्‍ती करण्‍यास विरुध्‍दपक्षकार तयार आहेत. अकौंट यांचे रितसर दाखल केले आहे. टीएमसीने अँक्‍युपेशन सर्टीफिकेट (ताबा प्रमाणपत्र) दिलेले आहे. त्‍यावेळेला ड्रेनेज व अन्‍य सोसायटी यांचे निरीक्षण करुन आदेशानंतर दिले असल्‍याने कोणत्‍याही अपुर्ण सुविधा लावलेल्‍या नाही. विरुध्‍दपक्षकार यांनी 24/04/2008 मंचाची नोटीस मिळाली आहे. कोणतीही सेवेत त्रुटी,निष्‍काळजीपणा केलेला नाही. म्‍हणून सदरचा तक्रार अर्ज खर्चासह नामंजुर करण्‍यात यावा.

3)तक्रारदार यांनी दाखल केलेला अर्ज, विरुध्‍दपक्षकार यांचा लेखी जबाब, उभयतांची कागदपत्रे,प्रतिज्ञालेख,रिजॉईंडर, लेखी युक्‍तीवाद यांची सुक्ष्‍मरित्‍या पडताळणी व अवलोकन केलेअसता पुढील मुद्दे उपस्थित झाले व कारण मिमांसा देऊन आदेश पारीत करणेत आले.

a)दोन सोसायटी एका कॉम्‍प्‍लेक्‍समध्‍ये असल्‍याने विरुध्‍दपक्षकार हे एकच कन्‍व्‍हेन्‍सडीड करुन देण्‍यास तयार आहे. येणारा सर्व खर्च ही करण्‍यास तयार आहे. तथापी संपुर्ण जमीनीचे कन्‍व्‍हेन्‍स डीड तक्रारदार सोसायटीचे

3/-

करण्‍यास तांत्रीक अडचण येते असेही नमुद केलेले आहे. तथापी विरुध्‍दपक्षकार यांनी त्‍यांचे मंजूर प्‍लॅन प्रमाणे बांधकाम केले व सदगुरु गार्डन सी व डी को.ऑप हौसिंग सोसायटी लिमि., असे दोन भाग आहेत हे मान्‍य आहे. म्‍हणून वास्‍तविकरित्‍या 2भागात विभक्‍त कन्‍व्‍हेन्‍स डीड करणे आवश्‍यक आहे. तथापी जर तांत्रिक अडचण येते तर यामध्‍ये कन्‍व्‍हेन्‍स डीड एकच एकत्रात करुन देण्‍यास हरकत नाही. परंतु असे करतांनासुध्‍दा दोन्‍ही कॉम्‍प्‍लेक्‍सना किती जागा, कोणकोणत्‍या सुविधेसह कशी व कां देण्‍यात आली आहे यांचा सविस्‍तर उल्‍लेख कन्‍व्‍हेन्‍स डीडमध्‍ये करणे वर्तमान व भविष्‍यातील अडचणी सोडवण्‍यासाठी आतांच ठिकाण लावणे अत्‍यंत आवश्‍यक आहे. म्‍हणून त्‍यांच्‍या जरी अडचणी असल्‍यातरी योग्‍य व ठाम निर्णयांच्‍या क्षणी घेणे आवश्‍यक आहे व कन्‍व्‍हेन्‍सडीड करुन देणे विरुध्‍दपक्षकार यांची जबाबदारी आहे.

b)तक्रारदार यांनी 2005 मध्‍ये फ्लॅटचा ताबा घेतला आहे हे उभय पक्षकार यांना मान्‍य आहे. तक्रारदार सोसायटीचे सदगुरु गार्डन ''ए'' व ''बी'' मार्फत सेक्रेटरी यांनी 06/09/2006 पासून अपुर्ण कामे पुर्ण करुन दयावीत. टॅक्‍स परत करावा.13 महिने जादा स्विकारलेली रक्‍कम परत करावी,खर्चाचा तपशिल सविस्‍तर दयावा व प्रथम प्राधान्‍य देवून विरुध्‍दपक्षकार यांनी हा विषय निकाली काढावा. म्‍हणून विनंती केलेली होती. तदनंतरही दिनांक07/09/2006, 01/10/2006, 15/10/2000 ला पत्रव्‍यवहार केला आहे व अखेर पर्यंत त्‍यांची पुर्तता न झालेने दिनांक 24एप्रिल,2008 रोजी अँड.श्री.संजीव देशपांडे यांचे मार्फत कायदेशीर नोटीस पाठविली आहे.त्‍या नोटीसला विरुध्‍दपक्षकार यांनी उत्‍तर दिले आहे व त्‍यांची पुर्तता केली आहे. याबाबत कोणताही पुरावा विरुध्‍दपक्षकार यांनी आजतागायत मंचासमोर दाखल केलेला नाही. म्‍हणून विरुध्‍दपक्षकार यांचे म्‍हणण्‍याप्रमाणे मोफा अँक्‍ट कलम5(i)-7नुसार 3नुसार, 3वर्षानंतर तक्रार दाखल झालेली मुदत बाहय ठरते हा मुद्दा नामंजुर करणेत आला आहे. तक्रारदार यांनी ताबा 2005मध्‍ये घेतलेनंतर सोसायटी मार्फत 2006 पासून पत्रव्‍यवहार व मागणी अपुर्ण कामाची केलेली आहे. पण विरुध्‍दपक्षकार यांनी काम पुर्ण केलेले नाही व रक्‍कमही परत दिलेली नाही. म्‍हणून सदर तक्रार अर्ज मुदतीत आहे. या मंचास चालविण्‍याचा अधिकार आहे व विरुध्‍दपक्षकार यांनी सेवेत त्रुटी,निष्‍काळजीपणा व हलगर्जीपणा केला आहे. म्‍हणून संपुर्ण कॉम्‍प्‍लेक्‍सची दुरुस्‍ती करुन देणे सर्व हिशोब देणे व जादा स्विकारलेली रक्‍कम परत करणे न्‍यायोचित, विधीयुक्‍त व संयुक्‍तीक आहे.

c)बेकायदेशीर बांधकाम केले असल्‍यास त्‍वरीत ते काढून टाकावे. यदाकदाचित

4/-

कायदेशीर आहे असे मत विरुध्‍दपक्षकाराचे असेल तर तसा कायदेशीर पुरावा तक्रारदार यांनी दाखवावा व विषय संपुष्‍ठात आणावा. दाखल प्‍लॅनमध्‍ये हे मुद्दे स्‍पष्‍ट होत नाहीत. म्‍हणून आदेश असे देण्‍यात आलेले आहेत. तक्रारदार यांनी कुठे बेकायदेशीर बांधकाम आहे हे दाखविले व स्‍पष्‍ट नमुद केलेले नाही. त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षकार यांनी दाखल केलेली तक्रार तेच बांधकाम अधिकृत किंवा अनाधिकृत आहे हे मंचासमोर स्‍पष्‍ट होत नाही, झालेले नाही.

d)विरुध्‍दपक्षकार यांनी तक्रारदार सोसायटीस त्‍यांचे मागणी प्रमाणे सर्व हिशोब तक्‍ता सविस्‍तर दयावा.

e)विरुध्‍दपक्षकार यांनी ड्रेनेज व्‍यवस्‍था करुन देणे आवश्‍यक आहे. त्‍यांची कारणे वर स्‍पष्‍ट केलेली आहेत. अँक्‍युपेशन सर्टीफिकेट दिले त्‍यावेळी ड्रेनेज चांगले होते व ते पाहुनच सर्टीफिकेट देण्‍यात आले आहे हे म्‍हणणे जरी खरे व बरोबर असले तरी जेव्‍हा ड्रेनेजचा वापर सुरु होतो. तदनंतर 2वर्षात त्‍यात जर दोष,अपुर्णता निर्माण झालेस ती दुरुस्‍ती करुन देणेचे कर्तव्‍य व जबाबदारीने व्‍यवस्थित वापर केला नाही. याबाबत कोणतांही पुरावा विरुध्‍दपक्षकार यांनी सिध्‍द केलेले नाही. म्‍हणून म्‍हणणे गृहीत धरणेत आलेले नाही.

f)विरुध्‍दपक्षकार यांनी कंपाऊंड वॉल पुर्ण बांधून दिली होती. पण तक्रारदार यांनी त्‍यांची व्‍यवस्थित देखभाल न केल्‍याने वॉल/भिंत पडलेली आहे असे नमुद केले आहे. यावरुन सदर मिळकती भोवती कंपाऊंड वॉल नाही हे सिध्‍द होते. तथापी उभयपक्षकारांनी आपली कोणतीही चुक नाही हे दाखवण्‍यासाठी कोणताही कागदोपत्री पुरावा दाखल केलेला नाही. तथापी कंपाऊंड वॉल होती हे जरी गृहीत धरले तरी 2005 पासून 2007 या दोन वर्षात कंपाऊंड वॉल खराब होण्‍याचे कारण काय? जर बांधकाम चांगले केले असते तर कमीत कमी 10वर्षे कंपाऊंडवॉल कांहीही होत नाही. म्‍हणून दोष होते हे गृहीत धरणे न्‍यायोचित, विधीयुक्‍त व संयुक्‍तीक आहे. तथापी उभयतांना नैसर्गिक न्‍याय मिळणेसाठी सर्व वाद बाजुला ठेवून आदेश करणेत येतात की, उभय पक्षकारांनी कंपाऊंड वॉल दुरुस्‍त करुन घ्‍यावी व येणारा एकुण सर्व खर्च निम्‍मा निम्‍मा करणे न्‍यायोचीत, विधीयुक्‍त व संयुक्‍तीक आहे असे गृहीत धरणेत आलेले आहे.

g)तसेच इलेक्‍ट्रीसिटीचे केबल हे व्‍यवस्थित नव्‍हते व टेरेस गळती होती हया मुद्दयावर तक्रारदार यांनी 2006 पासून विरुध्‍दपक्षकार यांचेकडे सातत्‍याने तक्रारी केल्‍या आहेत. लवकर दुरुस्‍त व उपलब्‍धता होवून मिळावी म्‍हणून मागणी केल्‍याची पत्रे रेकॉर्डमध्‍ये आहेत यावरुन आपुर्ण सुयोग्य सेवा विरुध्‍दपक्षकार यांनी दिली होती हे सिध्‍द होते म्‍हणून इलेक्‍ट्रीकसिटी केबल व

5/-

टेरेस गळतीची दुरुस्‍ती विरुध्‍दपक्षकार यांनी स्‍वखर्चाने करुन देणे न्‍यायोचित, विधीयुक्‍त व संयुक्‍तीक आहे.

h)विरुध्‍दपक्षकार यांनी कन्‍व्‍हेन्‍स डीड अद्याप करुन दिलेले नसल्‍याचे कथन केले आहे. तथापी कन्‍व्‍हेन्‍स डीड पुर्ण करुन देण्‍याची तयारी दाखवलेली आहे. म्‍हणून विरुध्‍दपक्षकार यांनी तक्रारदार यांचे दावा मिळकतीचे डीड ऑफ कन्‍व्‍हेन्‍स त्‍वरीत पुर्ण करुन देणे न्‍यायोचित, व‍िधीयुक्‍त व संयुक्‍तीक आहे. त्‍याचा खर्च विरुध्‍दपक्षकार हे नियमाप्रमाणे व करारानीच अटी -नियमाप्रमाणे करुन देणेची जबाबदारी होती व आहे. म्‍हणून तक्रारदार यांनी विरुध्‍दपक्षकार यांना आदेशाप्रमाणे सर्व पुर्तता करुन देण्‍यास वेळोवेळी सहकार्य करणे आवश्‍यक आहे.

विरुध्‍दपक्षकार यांनी तक्रारदार यांना2006 पासून आजतागायत वरील प्रमाणे सुविधा उपलब्‍ध करुन दिल्‍या नाहीत, कराराचे पालन करुन प्रमाणपत्रे विशिष्‍ट वेळेत पुर्ण करुन न दिल्‍याने तक्रारदार यांना सदर तक्रार अर्ज दाखल करणे भाग पडल्‍याने तक्रारदार यांचा वेळ, श्रम, व पैशांचे आर्थिक ,शारिरीक व मानसिकरित्‍या नुकसान, छळ व अबाल झालेली आहे. विरुध्‍दपक्षकार यांनी वरील घटनेप्रमाणे कांही मुद्दे मान्‍य केले असले तरी फक्‍त मान्‍यता न देता त्‍यांची परीपुर्णता करणे आवश्‍यक कायदेशीररित्‍या होते. पण कायदयाचेही वेळेत पालन केल्‍याने तक्रारदार यांना सदर अर्ज दाखल करणे भाग पडलेले आहे. विरुध्‍दपक्षकार हे अर्जाचा खर्च व नुकसान भरपाई देण्‍यास जबाबदार आहेत. म्‍हणून पारीत केले आदेश.

-आदेश -

1)तक्रारदार यांचा तक्रार अर्ज अंशतः मंजूर करण्‍यात येत आहे.

2)विरुध्‍दपक्षकार यांनी वर कारणमिमांसामध्‍ये नमुद केलेल्‍या परिच्‍छेद a ते h प्रमाणे त्‍वरीत पुर्तता करुन देणे न्‍यायोचित, विधीयुक्‍त व संयुक्‍तीक आहे. म्‍हणून त्‍वरीत करुन दयावी.

3)सदर अर्जाचा खर्च रु.10,000/-(रुपये दहा हजार फक्‍त) व नुकसान भरपाई म्‍हणून रु.20,000/-(रु.वीस हजार फक्‍त) तक्रारदार यांना दयावेत.

वरील आदेशाची तामिली 30 दिवसांचे आत सहिशिक्‍क्‍याची प्रत मिळाल्‍या तारखेपासून परस्‍पर करावी.(डायरेक्‍ट पेमेंट) अन्‍यथा वरील रकमेवर जादा दंडात्‍मक व्‍याज 3टक्‍के द.सा.द.शे दराने आदेश पारीत तारखेपासून देय होईल.

4)सदर आदेशाची प्रत उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क देण्‍यात यावी.

6/-

5)तक्रारदार यांनी मा.सदस्‍यांकरीता तक्रार दाखल केलेल्‍या दोन प्रती (फाईल)त्‍वरीत परत घेऊन जाव्‍यात.अन्‍यथा मंच जबाबदार राहणार नाही. म्‍हणून केले आदेश.

दिनांकः-31/05/2010

ठिकाणः-ठाणे

(श्री.पां.ना.शिरसाट) (सौ.शशिकला श.पाटील)

सदस्‍य अध्‍यक्षा

जिल्‍हा ग्राहक तक्रार निवारण मंच, ठाणे