श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का. अन्‍वये वि.प.ने  भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरीता रक्‍कम घेऊन विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने व दिलेली रक्‍कम परत न केल्‍याने दाखल केलेली आहे. वि.प. मे. साई-धाम लँड डेव्‍हलपर्सचे प्रोप्रायटर असून ते जमिनी खरेदी विक्रीचा, ती विकसित करण्‍याचा आणि भुखंड पाडून विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.

2.               वि.प.च्‍या अशा एका मौजा-म्‍हसखापरा, प.ह.क्र. 56, ख.क्र.90-91, ता.काटोल, जि.नागपूर मधील 1800 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 2 हा रु.52,500/- मध्‍ये घेण्‍याचा करार दि.14.05.2014 रोजीचे बयानानुसार करण्‍यात आला. तक्रारकर्त्‍याने रोख रक्‍कम दिल्‍याने वि.प.ने त्‍यांना भुखंडाच्‍या किंमतीत सूट देऊन रु.46,500/- मध्‍ये टोकन बयाना पत्र ऑगस्‍ट 2014 मध्‍ये करुन दिले. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने वारंवार वि.प.ला विक्रीपत्राकरीता विचारले असता तो दस्तऐवज तयार झाले नाही म्‍हणून टाळू लागला. नंतर तक्रारकर्त्‍याला असे माहित पडले की, जमिनीच्‍या मुळ मालकाचा आणि वि.प.चा जमिनीबाबत वाद सुरु आहे, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला त्‍याने दिलेली रक्‍कम परत मागितली. परंतू वि.प.ने त्‍याकडे दुर्लक्ष केले. दि.15.05.2019 रोजी तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली. परंतू वि.प.ने त्‍याला प्रतिसाद दिला नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन त्‍याने दिलेली रक्‍कम रु.46,500/- ही व्‍याजासह परत मिळावी, मानसिक आणि शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशी मागणी केलेली आहे.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.ला पाठविली असता त्‍यांना नोटीस प्राप्‍त होऊनही ते आयोगासमोर हजर झाले नाही, म्‍हणून आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.

4.               प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा युक्‍तीवाद त्‍यांचे अधि. रवि निकुले यांचेमार्फत ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ काही मुद्दे उपस्थित झाले. त्‍यावरील निष्‍कर्ष आणि कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दि.14.05.2014 रोजीची टोकन बयाना रसिद दाखल केलेली आहे. त्‍यामध्‍ये मौजा-म्‍हसखापरा, प.ह.क्र. 56, ख.क्र.90-91, ता.काटोल, जि.नागपूर मधील 1800 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला भुखंड क्र. 2 हा रु.52,500/- मध्‍ये घेण्‍याचा करार उभय पक्षांमध्‍ये होऊन टोकन बयाना म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने रु.5,500/- दिल्‍याचे दिसून येते. उर्वरित रक्‍कम रु.46,700/- ही केव्‍हापर्यंत द्यावयाची तो कालावधी काहीही नमूद न करता कोरा ठेवण्‍यात आलेला आहे. सदर पावतीवर वि.प.च्‍या संस्‍थेचा ‘’साई लँड डेव्‍हलपर्स’’ चा शिक्‍का आणि स्‍वाक्षरी आहे. वि.प.च्‍या शिर्षकावरुन तो जमिन विकसित करण्‍याचे काम करीत असल्‍याचे निष्‍पन्‍न होते. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याच्‍या सदर लेआऊट मंजूरीबाबत असलेले दस्‍तऐवज पुरविले नसल्‍याने सदर अभिन्‍यास हा प्रस्‍तावित असल्‍याचे आणि वि.प. तो विकसित करुन आवश्‍यक त्‍या परवानग्‍या घेऊन नियमित करण्‍याची जबाबदारी वि.प.ची असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआऊट विकास समाविष्ट असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या टोकन बयाना रसिद आणि पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला 14.05.2014 रोजी भुखंड क्र. 2 आवंटित केलेला आहे. विवादित भुखंडाच्‍या किंमतीच्‍या मोबदल्‍याची रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याने 14.05.2014 पासून 08.08.2014 पर्यंत दिल्‍याचे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. दि.14.05.2014 पासून रक्‍कम स्विकारुनसुध्‍दा वि.प.ने आजतागायत तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले नाही किंवा जर तो विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ होता तर त्‍याने तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेली रक्‍कम त्‍याला तक्रारकर्त्‍याने नोटीस पाठविल्‍यानंतरसुध्‍दा परत केलेली नाही किंवा विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्‍यक पावले उचलली नाहीत. त्‍यामुळे वादाचे कारण हे सतत सुरु आहे.  मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 3 – टोकन बयाना रसिदमधील अटींचे अवलोकन केले असता  वि.प.ने वरील तारखेत बुकींगची रक्‍कम संस्‍थेत जमा न केल्‍यास आपण दिलेली टोकन बयाना जप्‍त केल्‍या जाईल व आपला प्‍लॉट रद्द करण्‍यात येऊन तो प्‍लॉट दुस-या सदस्‍यास देण्‍यात येईल असे नमूद केले आहे. परंतू जर वि.प.तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम स्विकारुनसुध्‍दा प्‍लॉट देण्‍यास असमर्थ ठरला तर त्‍याची कृती काय राहील याबाबत कोठेही नमूद करण्‍यात आले नाही. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याकडून रु.46,500/- घेतल्‍याचे दाखल पावत्‍यांच्‍या आणि हप्‍ता पुस्तिकेवरुन दिसून येते. रु.52,500/- ठरविलेल्‍या किमतीपैकी तक्रारकर्त्‍याने रु.46,500/- दिल्‍याचे व वि.प.ला रोख रक्‍कम दिली म्‍हणून उर्वरित  किमतीची रकमेत त्‍याने सूट दिली असे म्‍हटले आहे. परंतू वि.प. आयोगासमोर न आल्‍याने आणि तक्रारकर्त्‍याने पाठविलेल्या नोटीसला लेखी उत्‍तर न दिल्‍याने सदर बाब स्‍पष्‍ट होऊ शकत नाही. असे जरी असले तरी तक्रारकर्त्‍याने रु.46,500/- ही रक्‍कम वि.प.ला प्‍लॉटच्‍या किंमतीबाबत दिलेली आहे ही बाब सिध्‍द होते आणि तक्रारकर्त्‍याने एकूण देय रक्कम रु.52,500/- पैकी रु.46,500/- (जवळपास 88%) रक्कम वि.प.ला दिलेली असतांना वि.प.ने त्‍याला कधीही विक्रीपत्र नोंदणीकरीता बोलावीले नाही किंवा नकाशाला मंजूर, लेआऊटचा विकास, अ‍कृषक परवानगी, नगर रचना विभागाची मंजूर आणि आवश्‍यक परवानग्‍या मिळाल्‍याचे अभिलेखावर दाखल दस्‍तऐवजावरुन कळविलेले दिसून येत नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम त्‍याने स्वताच्या फायद्याकरीता वापरली आहे. वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करणारी असून सेवेतील त्रुटी दर्शविते. त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. अशाप्रकारे वि.प.ने अविकसित भुखंडाची विक्री करुन तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम घेऊन अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केल्याचे आयोगाचे मत आहे. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

8.               तक्रारकर्त्याची तक्रार आयोगात दाखल झाल्‍यानंतर नोटिस बजावल्‍यानंतरही वि.प. आयोगासमोर उपस्थित झाला नाही अथवा तक्रारीस व दस्‍तऐवजांना समर्पक उत्‍तर देऊन ते खोडून काढलेले नाही. त्‍यामुळे वि.प.ला या सर्व बाबी मान्‍य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही.

9.               तक्रारकर्त्‍याने सदर प्रकरणी विवादित प्लॅाटच्‍या जमिनीबाबत मुळ जमिन मालक आणि वि.प. यांच्‍यामध्‍ये वाद असल्‍याचे नमूद केले आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्‍यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation            Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्याने अदा केलेली एकूण रक्‍कम रु.46,500/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध राहील.

10.              तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंडाच्‍या किमतीबाबत 88% रक्‍कम अदा करुन देखील वि.प.ने लेआउटचे मालकी हक्‍क, भुखंडाची मंजूरी व विक्रीपत्र नोंदविण्‍याकरीता आवश्‍यक दस्‍तऐवज तयार न केल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचा उपभोग घेता आला नाही व भुखंडाचे वैध हक्‍क प्राप्‍त झाले नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक त्रास सहन करावा लागला आणि आयोगासमोर येऊन सदर वाद मांडावा लागल्‍याने तक्रारकर्ता सदर त्रासाची नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

                            - अं ति म आ दे श –

1)         तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो    की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रु.46,500/- ही रक्‍कम द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह शेवटचे भुगतान दिल्याच्या दि.08.08.2014 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.

2)       वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक त्रासाबद्दल  रु.20,000/- नुकसान भरपाई द्यावी.

3)   वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.10,000/- द्यावे.

4)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी.

5)   निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.