श्री नरेश बनसोड, सदस्‍य यांचे कथनांन्‍वये.
- आदेश -
(पारित दिनांक – 31/01/2012)
1. तक्रारकर्त्‍यांनी सदर तक्रार या ग्रा.सं.का.1986 चे कलम 12 अंतर्गत दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीद्वारे तक्रारकर्त्‍याने मागण्‍या केल्‍या की, त्‍यांचा गाळा गैरअर्जदाराने रद्द करण्‍याची कृती ही अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणारी आहे, गाळयाच्‍या हप्‍त्‍याची रक्‍कम विनाव्‍याज गैरअर्जदारांनी स्विकारावी, बांधकामाकरीता घेतलेल्‍या वैधानिक मंजूरीच्‍या प्रती पुरवाव्‍यात, गाळयाचा ताबा काम पूर्ण करुन मिळावा व नुकसान भरपाई मिळावी.
2. तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने गैरअर्जदाराच्‍या सहारा सिटी होम्‍स योजनेत, युनिट क्र. बी-7/706, 7 व्‍या मजल्‍यावरील गाळा, रु.17,66,283/- मध्‍ये विकण्‍याचा करार दि.23 डिसेंबर 2004 च्‍या तक्रारकर्त्‍याने केलेल्‍या अर्जानुसार केला. तक्रारकर्त्‍याने नियमितपणे गाळयाचे हप्‍ते भरले. परंतू 30 जून 2009 पर्यंत रु.99,890/- थकीत असल्‍याचे व 15 टक्‍के व्‍याजासह भरण्‍याचे गैरअर्जदारांनी पत्र दिले. तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार त्‍यांनी गैरअर्जदाराच्‍या एजंटला सदर धनादेश दिलेले होते, त्‍यांनी ते वटविलेले नाहीत. इमारत मंजूरीबाबत नगर रचना प्राधिका-याकडे वाद होता व संपूर्ण बांधकामावर निर्बंध लावण्‍याची शक्‍यता असल्‍याचे तक्रारकर्त्‍याला कळले होते. याबाबत गैरअर्जदाराकडे चौकशी केली असता, त्‍यांनी कायदेशीर अडचणी दूर करण्‍यात येतील असे सांगितले. गैरअर्जदारांना पत्र प्राप्‍त झाल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याने कायदेशीर नोटीस पाठविला. परंतू त्‍यांनी वैधानिक मंजूरी असल्‍याबाबतचे दस्‍तऐवज उपलब्‍ध करुन दिले नाही. उलट 05.07.2010 रोजी गैरअर्जदाराने बुकींग रद्द झाल्‍याचे खोटे उत्‍तर पाठविले. तक्रारकर्त्‍याच्‍या मते गैरअर्जदाराला बांधकाम करण्‍याची उचित मंजूरी नसतांना त्‍याने गाळे विकले, त्‍यामुळे कागदपत्रे पाहण्‍याचा त्‍याला अधिकार आहे व त्‍याच्‍या प्रती पुरविण्‍याचे गैरअर्जदाराचे कर्तव्‍य आहे, ते पार न पाडून गैरअर्जदाराने अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे आहे. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत एकूण 10 दस्‍तऐवज दाखल केलेले आहेत.
3. सदर तक्रारीची नोटीस गैरअर्जदार क्र. 1 व 2 यांना मिळाली असता त्‍यांनी तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल केले. आपल्‍या प्राथमिक आक्षेपात गैरअर्जदारांनी कराराप्रमाणे अटी व शर्ती पूर्ण केल्‍या नाही. तसेच तक्रारकर्ता हा ग्राहक व्‍याख्‍येत बसत नाही. तसेच तक्रारकर्त्‍याने नोंदणी करतांना ज्‍या अर्जावर सह्या केल्‍या त्‍याचे मागिल बाजूस अटी व शर्ती नमूद आहेत, त्‍यानुसार दोन्‍ही पक्षामधील वाद हा आरबीट्रेशनमार्फत सोडविण्‍यात येईल असे नमूद आहे. तक्रारकर्त्‍याने दिलेले चेक हे वेगवेगळ्या बँकेचे आहेत, यावरुन अनेक खात्‍यामधून चेक देऊन नंबर वेगवेगळे दर्शविण्‍याचा प्रयत्‍न केलेला आहे, यावरुन पूर्वनियोजित तयार केलेली तक्रार दिसून येते. म्‍हणून या सर्व बँकेचे खाते विवरण दाखल करण्‍यास लावावे, जेणेकरुन या खात्‍यांमध्‍ये रकमा होत्‍या की नाही हे उघडकीस येईल. तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागण्‍या मंचाचे अधिकारक्षेत्राबाहेरच्‍या आहेत. कुठल्‍याही दस्‍तऐवजाशिवाय तक्रार दाखल करुन मंचाची दिशाभूल करण्‍याचा प्रयत्‍न तक्रारकर्ता करीत आहे, म्‍हणून तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी गैरअर्जदाराने केलेली आहे.
4. आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय उत्‍तरामध्‍ये गैरअर्जदाराने तक्रारकर्त्‍याचे तक्रारीतील कथन दस्‍तऐवजाशिवाय असल्‍याने अमान्‍य केले आहे व तक्रारकर्ता मासिक हप्‍ते भरण्‍यास चुकल्‍याने पॉलिसीप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याचे युनिट रद्द करण्‍यात आल्‍याची बाबत नमूद केली. 2010 मध्‍ये एकदाच अनेक थकीत हप्‍त्‍याची रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याने भरणे म्‍हणजेच तक्रारकर्ता मासिक हप्‍ते भरण्‍याबाबत अनियमित होत असा होतो. त्‍यामुळे 2010 मध्‍ये पाठविलेले चेक स्विकारण्‍याचा व त्‍याची रसीद देण्‍याचा प्रश्‍नच येत नाही असे गैरअर्जदाराने नमूद केले आहे. तक्रारकर्त्‍याला पत्र पाठवून त्‍याची जमा रक्‍कम ही अटी व शर्तीप्रमाणे 5 टक्‍के वजा करुन नेण्‍यास सांगितले. परंतू तक्रारकर्ता कधीच आला नाही. तक्रारकर्त्‍याने गाळा नोंदणी करतांनाच सर्व मंजूरी आहेत की नाही याची पाहणी करुन, नंतर युनिट बुक केले होते. तसेच गैरअर्जदारांना कोणत्‍याही बांधकामाच्‍या मंजूरीबाबत चौकशी समन्‍स आजतागायत आलेला नाही. तक्रारकर्त्‍याचे इतर कथन गैरअर्जदाराने नाकारले असून सदर तक्रार दंडासह खारीज करण्‍याची मागणी केलेली आहे. गैरअर्जदाराने उत्‍तरासोबत अटी व शर्ती आणि नंतर बँकेच्‍या खात्‍याचे विवरण दाखल केले.
5. दोन्‍ही पक्षांच्‍या वकिलांचा युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. तसेच दाखल कागदपत्रांचे अवलोकन केले. युक्‍तीवादाचे टप्‍यात तक्रारकर्त्‍याने मंचासमोर गैरअर्जदारास देणे असलेल्‍या रकमेपोटी रु.10,00,893/- चा धनाकर्ष जमा करण्‍याची परवानगी मागितली. त्‍यावर गैरअर्जदाराचे वकिलांनी आक्षेप घेतला व नमूद केले की, तक्रारकर्त्‍याचे बुकींग रद्द झालेले आहे, जर तक्रारकर्त्‍यास रक्‍कम भरण्‍याची मंजूरी दिल्‍यास, त्‍यांनी विलंब व्‍याजासह रक्‍कम जमा करावी असे म्‍हटले. मंचाने तक्रारकर्त्‍याचा अर्ज मंजूर करुन धनादेशाद्वारे रक्‍कम जमा करण्‍याची मागणी मंजूर केली.
-निष्‍कर्ष-
6. गैरअर्जदाराचे कथनावरुन हे स्‍पष्‍ट झाले आहे की, सदनिका मुलतः श्री.गुरुदीपकौर यांचे नावाने होती व त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याच्‍या नावाने हस्तांतरीत करण्‍यात आले व ग्रा.सं.का.चे कलम 2 (i) (o) नुसार तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदाराची सेवा गृहबांधणीसंबंधी प्राप्‍त केली होती. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता ग्रा.सं.का.चे कलम 2 (i) (d) (i i) नुसार ग्राहक ठरतो व ग्राहक नसल्‍याबाबतचे गैरअर्जदाराचे म्‍हणणे मंचाने नाकारले.
7. गैरअर्जदाराने प्राथमिक आक्षेपात आरबीट्रेटर सदर बाब निकाली काढतील असे करारानुसार ठरले होते असे म्‍हटले. परंतू गैरअर्जदाराने सदर बाबतीत आरबीट्रेशन प्रोसीडींग सुरु न केल्‍यामुळे गैरअर्जदाराच्‍या तथाकथीत करारनाम्‍यानुसार उर्वरित रक्‍कम परत न केल्‍यामुळे व ग्रा.सं.का.चे कलम 3 अंतर्गत व खालील निकालपत्रानुसार Additional Remedy उपलब्‍ध असल्‍यामुळे सदर तक्रार मंचासमोर चालविण्‍याचे अधिकारक्षेत्र आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे व मंचासमोर तक्रार चालविण्‍यायोग्‍य आहे याबाबत सर्वोच्‍च न्‍यायालयाचे 20.08.1996 Fare air engineers Pvt. Ltd. V/s. N.K.Modi या निकालपत्रास आधारभूत मानले आहे. त्‍यानुसार सदर तक्रार मंचास चालविण्‍याचे अधिकारक्षेत्र आहे व त्‍याबाबत असलेल्‍या गैरअर्जदाराचे म्‍हणणे मंचाचे पूर्णतः नाकारले.
7.
8. युक्‍तीवादाचे शपथपत्रात तक्रारकर्त्‍याने 16.01.2012 चे पत्रानुसार व करारनाम्‍यानुसार निर्धारित झालेली रक्‍कम रु.17,66,283/- पैकी रु.7,65,390/- तक्रारकर्त्‍याने जमा केले होते व उर्वरित रक्‍कम रु.10,00,893/- तक्रारकर्त्‍याने युक्‍तीवादाचेवेळी 16.01.2012 ला मंचात जमा केले, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने पूर्ण रकमेचे विलंबाने का होईना गैरअर्जदारास भुगतान केलेले आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट आहे. गैरअर्जदाराने त्‍याचे उत्‍तरात म्‍हटले आहे की, सदनिका रद्द झाल्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने चेक पाठविल्‍यामुळे ती जमा करुन घेण्‍याची गरज नव्‍हती व त्‍यांनी ते जमा करुन घेतले नाही असे म्‍हटले आहे. नैसर्गिक न्‍याय तत्‍वाचा विचार केल्‍यास तक्रारकर्त्‍याने रु.7,65,365/- एवढी रक्‍कम भरल्‍यानंतर व तक्रारकर्त्‍यास थकीत हप्‍त्‍याबाबत वेळोवेळी सुचना न देता सरसकट एका सुचनेनंतर सदनिका रद्द करणे व तक्रारकर्त्‍याचा चेक वटविण्‍यास नाकारणे हे गैरअर्जदाराचे वर्तन व्‍यापार पध्‍दतीच्‍या अनुरुप नसून गैरअर्जदाराने तक्रारकर्त्‍यास नियोजित गाळयापासून वंचित ठेवण्‍याकरीता हेतूपुरस्‍सर कृती केलेली आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. कारण की, मध्‍यंतरीच्‍या काळात सदनिकेच्‍या किमती ब-याच वाढल्‍याचे सर्वांना माहित आहे. त्‍या गोष्‍टीचा फायदा घेऊन गैरअर्जदाराने कदाचित सदर कृती केलेली असावी असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.
9. गैरअर्जदाराने त्‍याचे उत्‍तरात म्‍हटले की, कराराच्‍या अटी व शर्तीनुसार 5 टक्‍के वजा करुन जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍याचे मान्‍य केले. परंतू तक्रारकर्ता गैरअर्जदाराकडे गेला नाही. गैरअर्जदाराने दाखल केलेल्‍या अटी व शर्तीचे अवलोकन केले असता हे स्‍पष्‍ट होते की, त्‍या अटी व शर्तीवर तक्रारकर्त्‍याची सही नाही. उलट त्‍यास एक फॉर्मेटचे रुप आहे. त्‍यामुळे सदर तथाकथीत करारपत्राचे परिच्‍छेद क्र. 4 नुसार रक्‍कम कपात करुन परत करण्‍याची तयारी असल्‍याचे म्‍हटले. हे गैरअर्जदाराचे कथन पूर्णतः तथाकथीत अटी व दस्‍तऐवज क्र. 4 आधारे पूर्णतः चुकीचे असल्‍यामुळे मंचाने त्‍याबाबतचे गैरअर्जदाराचे म्‍हणणे नाकारले. मंचाचे असे सुध्‍दा मत आहे की, गैरअर्जदाराने तक्रारकर्त्‍यास करार झाल्‍याबाबतचे दस्‍तऐवज व इतर वस्‍तूनिष्‍ठ मंचापासून लपविले आहे. कारण त्‍यांनी हेतूपुरस्‍सर मंचासमोर तक्रारकर्त्‍याची स्‍पष्‍ट मागणी असतांनासुध्‍दा दाखल न केल्‍यामुळे गैरअर्जदाराविरुध्‍द Adverse inference काढण्‍यात येतो. वरील विवेचनावरुन हे स्‍पष्‍ट झाले की, सदनिकेच्‍या हप्‍त्‍याची रक्‍कम भरण्‍यास तत्‍पर होता, परंतू गैरअर्जदाराच्‍या प्रतिनिधीच्‍या निष्‍काळजीपणामुळे सदर संपूर्ण प्रकार घडलेला आहे असे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत वाटते. म्‍हणून गैरअर्जदाराने 16.01.2012 चे आक्षेपानुसार व दि.07.04.2010 चे पत्रात तक्रारकर्त्‍याने सहमती दर्शविल्‍यानुसार, त्‍यावेळेस शिल्‍लक असलेल्‍या रकमेवर द.सा.द.शे.15% व्‍याज आकारणी करुन, ती रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याकडून प्राप्‍त करावी व ती रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याने दिल्‍यास गैरअर्जदाराने स्विकारुन न्‍यायोचित बदल व तक्रारकर्त्‍याचे मागणीनुसार बांधकामासंबंधी असलेल्‍या वैधानिक मंजूरीच्‍या सत्‍यप्रती पुरविणे, तसेच उपरोक्‍त फ्लॅट, तक्रारकर्त्‍यास काम पूर्ण करुन द्यावे. वरील विवेचनावरुन हे सुध्‍दा स्‍पष्‍ट झाले की, काही अंशी तक्रारकर्त्‍याचे दुर्लक्ष स्‍पष्‍ट होते. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता कुठलीही नुकसान भरपाई मिळण्‍यास पात्र नाही. गैरअर्जदाराने तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रु.3,000/- तक्रारकर्त्‍यास द्यावे. म्‍हणून खालीलप्रमाणे आदेश.
-आदेश-
1) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2) गैरअर्जदारास आदेश देण्‍यात येतो की, तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचे 07.04.2010 चे पत्रात सहमती दर्शविल्‍यानुसार, त्‍यावेळेसच्‍या शिल्‍लक रकमेवर द.सा.द.शे.15% व्‍याज आकारणी करुन तक्रारकर्त्‍यास तसे कळवावे आणि तक्रारकर्त्‍याने ती रक्‍कम पत्र प्राप्‍त झाल्‍यापासून 15 दिवसाचे आत अदा करावी. गैरअर्जदाराने रक्‍कम प्राप्‍त झाल्‍यानंतर उपरोक्‍त गाळयाचा ताबा द्यावा.
3) गैरअर्जदाराने तक्रारकर्त्‍यास तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.3,000/- द्यावे.
4) गैरअर्जदाराने वरील आदेशाची अंमलबजावणी आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी अन्‍यथा ताबा देण्‍यास होणा-या प्रत्‍येक दिवसाच्‍या विलंबाकरीता प्रतीदिवस रु.50/- रक्‍कम देण्‍यास बाध्‍य राहील.
