श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               तक्रारकर्तीने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे. सदर तक्रारीतील वि.प. मे. प्राईड रीयल इस्‍टेट बिल्‍डर्स अँड डेव्‍हलपर्स यांनी तक्रारकर्तीकडून प्‍लॉटच्‍या किमतीबाबत रक्‍कम घेऊन व तिला शेत जमिनीवर प्रस्‍तावित लेआऊटमधील प्‍लॉट दर्शवून अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब केल्‍याने दाखल केलेली आहे.   

2.                              तक्रारकर्तीला वि.प.ने मौजा – म्‍हसेपठार, प.ह.क्र.14, शेत क्र. 6/2, मधील 1980 चौ.फु. क्षेत्रफळ असलेला प्‍लॉट क्र. 11 हा रु.1,38,600/- मध्‍ये घेण्‍याचा करार दि.13.03.2008 रोजीच्‍या बयानापत्रानुसार रु.20,000/- देऊन केला. यानंतर दि.21.01.2008 ते दि.28.12.2010 या कालावधीत तक्रारकर्तीने वि.प.ला रु.1,08,000/- दिले. असे एकूण रु.1,28,000/- तक्रारकर्तीने वि.प.ला दिले. वि.प.ने तक्रारकर्तीला कधीही सदर जमिन गैरकृषी करण्‍यात आल्‍याबाबत, प्रस्‍तावित नकाशाला मंजूरी मिळाल्‍याबाबत न कळविल्‍याने तिने सदर जमिनीचा 7/12 काढला असता वि.प.सह अन्‍य दोन व्‍यक्‍तींचे नाव मालक म्‍हणून दर्शविण्‍यात आले. सदर जमिन ही पडीत असून त्‍यावर कुठलाही विकास केलेला नसल्‍याचे दिसून आले. तक्रारकर्तीने दि. 24.07.2017 रोजी वि.प.ला पत्र पाठवून व त्यानंतर दि.10.08.2017 व दि.02.11.2017 रोजी स्मरणपत्र पाठवून घेण्‍यात आलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत मिळण्‍याची मागणी केली व होत असलेल्‍या गैरसोयीबाबत भरपाई मागितली असता वि.प.ने त्‍यास कुठलाही प्रतिसाद दिला नाही. तसेच दिलेल्‍या रकमेपैकी आंशिक रक्‍कम परत करण्‍याकरीता दिलेले 3 धनादेश न वटल्‍याने वि.प.विरुध्‍द पोलिस स्‍टेशन, बजाजनगर यांचेकडे दि.15.09.2017 रोजी तक्रार केलेली होती. तक्रारकर्तीच्‍या मते वि.प.ने किंमतीच्‍या जवळपास रक्‍कम घेतल्‍यानंतरही प्रस्‍तावित नकाशा मंजूर केला नाही व संबंधित परवानगी घेतलेली नसल्‍याने वि.प.ने त्‍यांना त्रुटीपूर्ण सेवा दिलेली आहे, म्‍हणून तक्रारकर्तीने सदर तक्रार दाखल करुन रु.1,28,000/- ही रक्‍कम 24% व्‍याजासह परत मिळावी, शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत रु.25000/- नुकसान भरपाई मिळावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा आणि दंडात्‍मक नुकसान भरपाई रु.1000/- प्रती दिवस मिळावी अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.वर बजावण्‍यात आली असता  ‘’घेण्‍यास नकार’’ या पोस्‍टाच्‍या शे-यासह ती परत आली. वि.प. मंचासमोर हजर न झाल्‍याने मंचाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश दि.09.07.2018 रोजी पारित केला. मंचाने सदर प्रकरणी तक्रारकर्तीचा युक्‍तीवाद तिच्‍या वकिलांमार्फत ऐकला.

• नि ष्‍क र्ष –

4.               सदर प्रकरणी दस्‍तऐवज क्र. अ-1 चे अवलोकन केले असता तक्रारकर्ती व वि.प.मध्‍ये मौजा – म्‍हसेपठार, प.ह.क्र.14, शेत क्र. 6/2, मधील 1980 चौ.फु. क्षेत्रफळाचा  प्‍लॉट क्र. 11 हा रु.1,38,600/- मध्‍ये घेण्‍याचा करार दि.13.03.2008 रोजी बयानापत्र होऊन रु.20,000/- देऊन केल्‍याचे दिसून येते. पृष्‍ठ क्र. 10 वर वि.प.ने सदर लेआऊटच्‍या प्रस्‍तावित नकाशाची प्रत दाखल केलेली आहे. सदर प्रकरणी दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून रु.1,08,000/- घेतल्‍याचे दिसून येते. तक्रारकर्तीने पृ.क्र.21 वर दाखल केलेल्‍या पोलिस स्‍टेशनला केलेल्‍या तक्रारीच्‍या प्रतीचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्तीने त्‍यात असे नमूद केले आहे की, प्रस्‍तावित ले-आऊटच्‍या नकाशाला मंजूरी मिळविलेली नाही आणि पुढे रक्‍कम परत करण्‍याचे अनुषंगाने देण्‍यात आलेले 3 चेक एकूण रु.88,000/- सुध्‍दा खात्‍यामध्‍ये पैसे नाहीत या कारणाने परत आले. मंचाचे मते वि.प.ला त्‍याचा प्रस्‍तावित लेआऊट नकाशाला मंजूरी न मिळाल्‍याचे ज्ञात असल्‍यामुळे त्‍याने तक्रारकर्तीला रक्‍कम परत करण्‍याची तयारी दर्शवून 3 चेक एकूण रु.88,000/- चे तिला दिले व ते वि.प.च्‍या खात्‍यामध्‍ये पूरेशी रक्‍कम नसल्‍याने वटविल्‍या गेले नाही. वि.प.ची सदर कृती ही अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणारी आहे.

5.               तक्रारकर्तीने तक्रारीसोबत वि.प.च्‍या नावावर असलेल्‍या जमिनीचा 7/12 ची प्रत दाखल केलेली आहे. त्‍यावर वि.प.चे नाव असून सदर जमिन ही पडित जमिन म्‍हणून नोंदविण्‍यात आलेली आहे. तक्रारकर्तीने दि.24.07.2017, 10.08.2017 व 02.11.2017 रोजी वि.प.ला पत्र देऊन सन 2010 ला विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मुदत उलटून गेल्‍याने, वि.प.च्‍या लेआऊटला मंजूरी मिळाली किंवा नाही, मिळाली असल्‍यास मंजूर नकाशाची प्रत व 7/12 चा उता-याची प्रत पाठवण्‍याबाबत कळविले आहे. तसेच लेआऊटला मंजूरी नसेल तर स्विकारलेली रक्‍कम ही 18 टक्‍के व्‍याजासह परत करण्‍याची मागणी सुध्‍दा करण्‍यात आलेली आहे. परंतू वि.प.ने तक्रारकर्तीच्‍या सदर पत्राची व स्मरण पत्रांची दखल घेतली नाही. ज्‍या प्‍लॉटकरीता वि.प.ने तक्रारकर्तीकडून रक्‍कम स्विकारलेली आहे, तो जर अस्तित्‍वातच नसेल किंवा लेआऊट मंजूर नसेल तर ती रक्‍कम तक्रारकर्तीस परत करणे अपेक्षित होते. परंतू वि.प.ने इतक्‍या कालावधीपासून तक्रारकर्तीकडून रक्‍कम स्विकारुन लेआऊट मंजूर आहे किंवा नाही वा विक्रीपत्र करण्‍यास काही तांत्रिक किंवा कार्यालयीन अडचण आहे ही बाब वारंवार तक्रारकर्तीने विचारणा करुनही कळविली नाही. वि.प.चे सदर वर्तन सेवेतील निष्‍काळजीपणा दर्शविते आणि म्‍हणून तक्रारकर्तीची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे मंचाचे मत आहे.

6.               सदर तक्रारीमध्‍ये वि.प.ने प्‍लॉटच्‍या किंमतीदाखल संपूर्ण रक्‍कम स्विकारुन आजतागायत विक्रीपत्र करुन दिले नसल्‍याने तक्रारीचे कारण अखंड सुरु आहे. त्यासाठी हे न्‍यायमंच मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने महत्वाचे तत्व नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.

7.               बयाणा पत्रात नमूद उल्लेखानुसार लेआऊट नियमितीकरण करण्याची, त्यानंतर प्लॉटच्या नकाशात/क्षेत्रफळात बदल झाल्यास ते कळविण्याची व प्लॉटचा ताबा रजीस्ट्रीच्या वेळेस देण्याची जबाबदारी वि.प ची होती. त्यामुळे तक्रारकर्ता व  वि.प. यांच्यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवा पुरवठादार’ असे संबंध असल्याचे मंचाचे मत आहे. तसेच सदर तक्रारीचे कारण हे मंचाचे कार्यक्षेत्रात घडल्याने मंचाला सदर तक्रार चालविण्‍याचा अधिकार आहे.

8.               तक्रारकर्तीने सन 21.01.2008 ते 28.12.2010 पर्यंत रकमा वि.प.ला दिलेल्‍या आहेत. वि.प.ने त्‍यावर कुठलीही ना हरकत न दर्शविता स्विकारलेल्‍या आहेत. रकमा स्विकारल्‍या मात्र प्‍लॉटचे विक्रीपत्र किंवा ते होत नसल्‍यास रक्‍कम परत करण्‍याकरीता दिलेले धनादेश वटविल्‍या गेले नाही तर रोख रक्‍कम किंवा पुढे ते देण्‍याची जबाबदारी वि.प.ची होती. विक्रीपत्र करुन देण्‍यास वि.प. असमर्थ असतील म्‍हणूनच त्‍यांनी तक्रारकर्तीला रक्‍कम परत करण्‍याकरीता आंशिक रक्‍कम रु.88,000/- चे धनादेश दिले होते असे त्‍यातून निष्‍पन्‍न होते. याचाच अर्थ वि.प.ला माहिती होती की, ते विवादित प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन देऊ शकत नाही. तसेच वि.प. ने तक्रारकर्तीला प्‍लॉटचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही व पैसे परत न करता त्याचा वापर आजतागायत करीत असल्याचे स्पष्ट होते. यावरुन वि.प.ने दिलेल्या सेवेतील त्रुटीसोबत अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे दिसून येते. 

9.               मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅटचा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍यांचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, नुकत्‍याच मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य मुंबई यांनी दिलेला निवाड्यामधील, (“Smt. Mugdha M. Dhongade and others –Versus- Money Magnum Construction, Mumbai, Complaint No. CC/13/484, Order Dated 4.5.2018.”) नोंदविलेल्‍या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवत व प्रस्‍तुत प्रकरणी झालेला विलंब तसेच वि.प.चा व्यवहार लक्षात घेता तक्रारकर्तीची विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असलेली रक्‍कम रु.1,28,000/- व्याजासह परत मिळण्‍यास अथवा झालेले संभाव्य नुकसान भरून निघण्यासाठी आजच्या बाजारभावाने येणारी रक्‍कम (तक्रारकर्तीने विवादीत व्यवहार प्रकरणी ठरलेल्या एकूण देय रकमेपैकी प्रत्यक्ष जमा केलेल्या रकमेच्या प्रमाणानुसार) मिळण्यास तक्रारकर्ती पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे. त्यामुळे तक्रारकर्तीने मागितलेली दंडात्मक नुकसान भरपाई रु.2,00,000/- अमान्य करण्यात येते.

10.              येथे विशेष नमूद करण्यात येते की मंचासमोर प्रकरण दाखल झाल्‍यावरही त्‍यांनी हजर होऊन सदर तक्रार नाकारलेली नाही. याचाच अर्थ त्‍यांना तक्रारकर्तीचे कथन मान्‍य आहे. तसेच तक्रारकर्तीला लेआऊट मंजूर आहे किंवा नाही ही बाब तपासून पाहण्‍याकरीता वारंवार वि.प.ला पत्र पाठवावे लागले, मंचामध्‍ये तक्रार दाखल करावी लागली. त्‍यामुळे तिला साहजिकच मानसिक, शारिरीक त्रास सहन करावा लागला व कार्यवाहीचा खर्चही सोसावा लागला, म्‍हणून तक्रारकर्ती सदर प्रकरणी मानसिक व शारिरीक त्रासाची माफक नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे मंचाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.

                 उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन व तक्रारकर्ती वरिष्ठ नागरिक असल्याचे विचारात घेऊन मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

• आ दे श –

            तक्रारकर्तीची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

1 )        वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्तीला रु.1,08,000/- ही             रक्‍कम शेवटचे भुगतान केल्याच्या दि.28.12.2010 पासून रकमेच्‍या                 प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे. 15% टक्‍के व्‍याजासह परत करावी.

                 किंवा

           सदर विवादीत व्यवहार प्रकरणी, शासन निर्धारित आजच्या बाजारभावाने              येणारी रक्‍कम (तक्रारकर्तीने विवादीत व्यवहार प्रकरणी ठरलेल्या एकूण देय          रकमेपैकी प्रत्यक्ष जमा केलेल्या रकमेच्या प्रमाणानुसार) वि.प. ने तक्रारकर्तीस          द्यावी.

           वरील आदेशीत दोन्ही पर्यायामधील जास्त देय असलेली रक्कम वि.प. ने                  तक्रारकर्तीस द्यावी.

2)         वि.प.ने तक्रारकर्तीला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत          रु.20,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु. 5,000/- द्यावे.

3)         सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प. ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून                  एक महिन्‍याचे आत करावी अन्यथा वि.प. ग्रा.सं.कायद्याच्या कलम 25/27           मधील तरतुदींनुसार कारवाईस पात्र राहील.

4)         वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील                  देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला                अतिरिक्त नुकसान भरपाई रु.25/- प्रती दिवस प्रत्‍यक्ष अदायगी पर्यंत             द्यावेत.

5)         आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.