तक्रारदारातर्फे : वर नमूद केल्‍याप्रमाणे
सामनेवालेतर्फे : एकतर्फा
*-*-*-*-*-**-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
निकालपत्रः- मा. श्री.ज.ल.देशपांडे, अध्‍यक्ष ठिकाणः बांद्रा
*-*-*-*-*-*-*-*--*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
एकत्रित न्‍यायनिर्णय
1. प्रस्‍तुतच्‍या सर्व तक्रारींमध्‍ये सामनेवाले क्रमांक 1 ही विकासक/बिल्‍डर व्‍यवहार करणारी भागीदारी असून सामनेवाले क्रमांक 2 हे सामनेवाले क्रमांक 1 चे भागीदार आहेत. सामनेवाले यांनी त्‍यांचे कोफ्राड, ता. वसई, जि. ठाणे येथे जे. पी. नगर प्रकल्‍प उभारण्‍याचे ठरविले. तक्रारदारांनी वैयक्तिकरित्‍या सामनेवाले यांचे कोफ्राड येथील प्रकल्‍पामध्‍ये सदनिका खरेदी करण्‍याचे ठरविले, व सदनिकेच्या किंमतीपोटी तक्रारदारांनी सामनेवाले यांचेकडे काही रक्‍कम अदा केली. सामनेवाले यांनी सदनिका खरेदीदारास सदनिकेचे वाटपपत्र जारी केले. त्‍याचप्रमाणे प्राप्‍त झालेल्‍या रकमांबद्दल पावत्‍या देखील दिल्‍या. सामनेवाले यांनी तक्रारदारांच्‍या हक्‍कामध्‍ये सदनिका खरेदीबद्दल नोंदणीकृत करारनामा करुन दिलेला नाही. त्‍याचप्रमाणे प्रकल्‍पाचे बांधकाम पूर्ण करुन तक्रारदारांना सदनिकेचा ताबा देखील दिलेला नाही. तक्रारदार त्‍याबद्दल सामनेवाले यांचेकडे वेळोवेळी मागणी करीत होते. परंतु सामनेवाले यांनी प्रकल्‍पाचे बांधकाम पूर्ण करुन तक्रारदारांना सदनिकेंचे ताबे दिलेले नाहीत. त्‍याचप्रमाणे मूळची रक्‍कम देखील परत केलेली नाही. त्‍यानंतर तक्रारदारांनी सामनेवाले यांच्‍याविरुध्‍द वेगवेगळया तक्रारी दाखल केल्‍या.
2. काही तक्रारींमध्‍ये तक्रारदारांनी विलंब माफीचे अर्ज दिले होते. सामनेवाले यांना तक्रारींची, तसेच विलंब माफीच्‍या अर्जांच्या नोटीसा प्रत्येक तक्रारीत पाठविण्‍यात आल्‍या होत्‍या. सामनेवाले यांनी आपले आक्षेपांचे म्हणणे दाखल केलेले नसल्‍याने ते विलंब माफीचे अर्ज त्‍या त्‍या तक्रारींमध्‍ये मंजूर करण्‍यात आले. त्‍यानंतर सामनेवाले हे प्रकरणात हजर झाले नसल्‍याने व त्‍यांनी कैफीयत दाखल केली नसल्‍याने सामनेवाले यांच्‍याविरुध्‍द प्रत्येक तक्रारीत एकतर्फा आदेश पारीत करण्‍यात आले.
3. प्रत्येक तक्रारदारांनी तक्रारीत पुराव्‍याचे शपथपत्र व कागदपत्रे दाखल केलेले आहेत. तक्रारदारांच्‍या वकीलांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. सर्व तक्रारींमध्‍ये सामनेवाले हे समान असल्‍याने तसेच प्रत्येक तक्रारदारांचे तक्रारीतील कथन व प्रत्येक तक्रारीत मागितलेली दाद यांचे स्‍वरुप समान असल्‍याने वरिल सर्व तक्रारी एकत्रित न्‍यायनिर्णयाद्वारे निकाली काढण्‍यात येतात. त्‍यातही सर्व तक्रारींमध्‍ये तक्रारदारांनी रक्‍कम परत मिळणेबाबत दाद मागितलेली आहे. ज्‍या तक्रारींमध्‍ये वेगळी बाब नमूद करणे आवश्‍यक आहे ती बाब त्‍याप्रमाणे वेगळी नमूद करण्‍यात आलेली आहे.
4. प्रस्‍तुत मंचाने प्रत्येक तक्रारदारांची तक्रार, पुराव्‍याचे शपथपत्र, कागदपत्रे, दाखल केले आहेत त्याचे मंचाने वाचन केले त्‍यावरुन सर्व तक्रारींच्‍या एकत्रित न्‍यायनिर्णयाकामी खालील मुद्दे कायम करण्‍यात येतात.
क्र. | मुद्दे | उत्‍तर |
1 | सामनेवाले यांनी प्रत्येक तक्रारदार यांना प्रकल्‍पातील इमारतीचे बांधकाम पूर्ण करुन सदनिकेचा ताबा दिला नसल्‍याने प्रत्येक तक्रारदारास त्‍या संदर्भात सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसूर केली ही बाब तक्रारदार सिध्‍द करतात काय ? | होय |
2 | प्रत्येक तक्रारदार सामनेवाले यांना अदा केलेली मूळ रक्‍कम व्‍याजासह परत मिळण्‍यास पात्र आहेत काय ? | होय, मूळ रक्‍कम 18 टक्‍के व्‍याजासह |
2 | अंतीम आदेश? | सर्व तक्रारी अंशतः मंजूर करण्‍यात येतात. |
कारण मिमांसा
5. प्रत्येक तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीसोबत सामनेवाले यांना अदा केलेल्‍या रकमांच्या पावत्‍यांच्‍या, तसेच सदनिकांचे वाटपपत्रांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. काही तक्रारींमध्‍ये सामनेवाले यांनी तक्रारदारांसोबत सदनिकांचे करारनामे केलेले आहेत त्‍यांच्‍या प्रती सुध्‍दा दाखल आहेत. त्‍या सर्वांचे वाचन केल्‍यानंतर प्रत्येक तक्रारीतील तक्रारदार अथवा त्‍यांचे कुटूंब प्रमुख यांचेकडून सामनेवाले यांनी सदनिकेच्या किंमतीपोटी काही हप्‍त्‍यांमध्‍ये रकमा स्विकारल्‍या, परंतु प्रकल्‍पातील इमारतीचे बांधकाम पूर्ण करुन आश्‍वासन दिल्‍याप्रमाणे सदनिकांचे ताबे तक्रारदारांना दिले नाहीत ही बाब सिध्‍द होते. महाराष्‍ट्र सदनिका मालकी हक्‍क कायदा 1963 प्रमाणे सदनिका खरेदीदाराकडून विकासक बिल्‍डर यांनी रक्‍कम स्विकारल्‍यानंतर सदनिकेचा नोंदणीकृत करारनामा करुन देणे आवश्‍यक आहे. त्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे इमारतीचे बांधकाम पूर्ण करुन सदनिकेचा ताबा देणे आवश्‍यक आहे. प्रस्‍तुतच्‍या प्रकरणात सामनेवाले यांनी ही पूर्तता केली नसल्‍याने सामनेवाले यांनी मोफा कायद्याचा भंग करुन तक्रारदारांना सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसूर केली ही बाब सिध्‍द होते.
6. त्‍यातही सामनेवाले यांनी प्रत्येक तक्रारीमध्‍ये हजर होऊन आपली कैफीयत दाखल केली नाही, व तक्रारदारांच्‍या तक्रारीतील कथनास नकार दिलेला नाही. यावरुन प्रत्येक तक्रारदारांची तक्रारीत केलेली कथने अबाधित राहतात.
7. प्रस्‍तुत मंचाने तक्रारीतील व्‍यवहाराची कल्‍पना येण्‍याच्‍या दृष्‍टीने व अंतिम आदेशामध्‍ये सुस्‍पष्‍टता राहावी या हेतूने प्रत्येक तक्रारीतील कथनाच्‍या आधारे पुढीलप्रमाणे तालिका केलेली आहे.
अ.क्रं. | तक्रार क्रमांक | सदनिकेची एकूण किंमत रक्‍कम रुपये | तक्रारदारांनी सामनेवाले यांना अदा केलेली रक्‍कम रुपये | सामनेवाले यांना शेवटची रक्‍कम अदा केल्‍याची दिनांक | वेगळी/विशेष बाब |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
1 | 289/2012 | 91,000/- | 10,001/- | 11/02/1988 | --- |
2 | 290/2012 | 91,000/- | 10,001/- | 22/08/1988 | --- |
3 | 294/2012 | 91,000/- | 30,001/- | 25/11/1990 | --- |
4 | 380/2012 | 91,000/- | 86,250/-अधिक 3,000/- | 24/02/1994 | तक्रारदारांनी रुपये 3,000/- करारनाम्‍याकरीता अदा केले |
5 | 391/2012 | 75,000/- | 61,250/- | 14/04/1994 | --- |
6 | 392/2012 | 75,000/- | 61,250/- | 14/04/1994 | --- |
7 | 431/2012 | 86,251/- | 75,000/- | 21/10/1993 | --- |
8 | 435/2012 | नमूद नाही क्षेत्रफळ 450 चौ. फू. | 41,250/- | 05/08/1992 | --- |
9 | 444/2012 | 95,000/- | 86,250/- | 05/10/1993 | --- |
10 | 486/2012 | 1,15,750/- | 86,250/- अधिक 3,000/- करारनाम्यापोटी | 02/10/1993 | नोंदणीकृत करारनामा आहे परंतु ताबा दिलेला नाही. |
11 | 487/2012 | 91,000/- | 86,250/- अधिक 3,000/- करारनाम्यापोटी | 23/10/1993 | --- |
12 | 491/2012 | 93,750/- | 51,250/- अधिक 1,700/- करारनाम्यापोटी | 02/12/1989 | नोंदणीकृत करारनामा आहे परंतु ताबा दिलेला नाही. |
13 | 496/2012 | किंमत नमूद नाही क्षेत्रफळही नमूद नाही. | 38,250/- | 09/06/1993 | --- |
14 | 531/2012 | 90,000/- | 74,251/- | 01/09/1992 | --- |
15 | 537/2012 | किंमत नमूद नाही क्षेत्रफळ 450 चौ.फू. | 86,250/- अधिक 3,000/- करारनाम्यापोटी | 22/09/1993 | --- |
16 | 538/2012 | किंमत नमूद नाही क्षेत्रफळ 450 चौ.फू. | 71,250/- अधिक 3,000/- करारनाम्यापोटी | 07/07/1992 | --- |
17 | 552/2012 | किंमत नमूद नाही क्षेत्रफळ 450 चौ.फू. | 86,250/- | 12/10/1993 | --- |
18 | 553/2012 | किंमत नमूद नाही क्षेत्रफळ 410 चौ.फू. | 86,250/- | 27/11/1993 | --- |
19 | 571/2012 | किंमत नमूद नाही क्षेत्रफळ 450 चौ.फू. | 62,950/- यामध्‍ये रुपये 1700/- करारनाम्‍याचे नमूद आहेत | 23/09/1993 | --- |
20 | 572/2012 | किंमत नमूद नाही क्षेत्रफळ 450 चौ.फू. | 71,250/- | 07/11/1993 | --- |
21 | 573/2012 | किंमत नमूद नाही क्षेत्रफळ 450 चौ.फू. | 45,000/- | 05/07/1991 | --- |
22 | 580/2012 | किंमत नमूद नाही क्षेत्रफळ 450 चौ.फू. | 41,251/- यामध्‍ये 1700/- करारनाम्यापोटी अदा केलेले आहेत | 30/01/1993 | पावत्‍यांतील रकमांची बेरीज रु. 41251/- असून ती रु. 42,951/- नव्‍हे |
23 | 9/2013 | 93,750/- | 33,731/- | 20/08/1988 | नोंदणीकृत करारनामा आहे परंतु ताबा दिलेला नाही. |
24 | 33/2013 | किंमत नमूद नाही क्षेत्रफळ 410 चौ.फू. | 95,000/- | 18/06/1992 | --- |
25 | 159/2013 | 93,750/- | 21,250/- अधिक 1700/- करारनाम्यापोटी | 19/06/1992 | --- |
26 | 227/2013 | 95,000/- | 61,250/- | 13/09/1993 | सदनिकेचा व्‍यवहार तक्रारदार हिचे पती माधव पुरंदरे यांनी केला होता. तक्रारदार वारस आहेत. |
27 | 228/2013 | किंमत नमूद नाही क्षेत्रफळ 410 चौ.फू. | 86,250/- अधिक 3000/- करारनाम्यापोटी | 13/12/1993 | --- |
28 | 247/2013 | 95,000/- | 56,251/- | 08/11/1992 | --- |
29 | 248/2013 | 95,000/- | 56,251/- | 08/11/1992 | --- |
8. प्रकरणातील कागदपत्रांची तपासणी केली असता असे दिसून येते की, सामनेवाले यांनी त्‍यांच्‍या कोफ्राड येथील प्रकल्‍पात सदनिका असलेली इमारत बांधावयाचे ठरविले व सदनिकेची किंमत सदनिकेच्या आकाराप्रमाणे ठरवली, व सदनिका खरेदीदारांनी म्‍हणजेच तक्रारदारांनी त्‍या सदनिकेच्या किंमतीपोटी वेगवेगळया हप्‍त्‍यांमध्‍ये सामनेवाले यांना काही रकमा अदा केल्‍या. परंतु सामनेवाले यांनी काही थोडी प्रकरणे वगळता बहुतेक व्‍यवहारामध्‍ये सदनिकेचा करारनामा करुन दिलेला नाही. इमारतीचे बांधकाम पूर्ण करुन बांधकाम देखील पूर्ण केलेले नाही. मोफा कायद्याचे कलम 4 प्रमाणे विकासकाने सदनिका खरेदीदाराकडून 20 टक्‍क्‍यापेक्षा कमी रक्‍कम स्विकारली असेल तरी देखील विहीत नमुन्‍यात नोंदणीकृत करारनामा करुन देणे आवश्‍यक असते, व त्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये इमारतीचे बांधकाम पूर्ण करुन सदनिकेचा ताबा कधी देण्‍यात येईल हे देखील नमूद करणे आवश्‍यक असते. प्रस्‍तुतच्‍या प्रकरणामध्‍ये सामनेवाले यांनी सदनिकेचा करारनामा सदनिका खरेदीदाराच्‍या हक्‍कामध्‍ये करुन दिलेला नाही. तसेच इमारतीचे बांधकाम पूर्ण करुन सदनिकेचा ताबा देखील दिला नाही. याप्रकारे सामनेवाले यांनी मोफा कायद्याचे कलम 4 चा भंग करुन तक्रारदारांना सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसूर केली.
9. तक्रारदार व सामनेवाले यांच्‍या व्‍यवहारास जवळपास 25 वर्षे होऊन गेलेली आहेत. दरम्‍यानच्‍या काळात सामनेवाले यांनी प्रकल्‍पाचे बांधकाम सुरु केले आहे असे तक्रारदारांचे कथन नाही. त्‍याचप्रमाणे प्रकल्‍पाचे बांधकाम पूर्ण होऊन तक्रारदारांना आपल्‍या सदनिकेचा ताबा मिळणे शक्‍य आहे असे देखील तक्रारदारांचे कथन नाही. सबब ताब्‍याबद्दल आदेश दिल्‍यास त्‍याची अमंलबजावणी शक्‍य होणार नाही. मोफा कायद्याचे कलम 8 प्रमाणे विकासकाने करारनाम्‍यातील तरतुदीप्रमाणे सदनिकेचा ताबा सदनिका खरेदीदारास दिला नसेल तर मूळची रक्‍कम 9 टक्‍के व्‍याजासह परत करणे आवश्‍यक असते.
10. प्रस्‍तुतच्‍या प्रकरणात सामनेवाले यांचेकडून तक्रारदारांनी मूळची रक्‍कम 21 टक्‍के व्‍याजासह परत मागितलेली आहे. त्‍याशिवाय वेगळी नुकसानभरपाई देखील मागितलेली आहे. दरम्‍यानच्‍या काळामध्‍ये मुंबई महानगराच्‍या आसपास जागेंच्‍या किंमतीमध्‍ये प्रचंड वाढ झालेली असल्‍याने तक्रारदारांचे मोठया प्रमाणावर नुकसान झालेले आहे. सदरील परिस्थितीमध्‍ये सामनेवाले यांनी तक्रारदारांकडून सदनिकेच्या व करारनाम्‍याच्‍या किंमतीपोटी स्विकारलेली रक्‍कम जी वरील तालिकेच्‍या रकाना 4 मध्‍ये नमूद केलेली आहे ती रक्‍कम शेवटची रक्‍कम दिलेल्‍या दिनांकापासून म्‍हणजेच वरील तालिकेतील रकाना 5 मध्‍ये नमूद केलेल्‍या दिनांकापासून 18 टक्‍के व्‍याजासह तक्रारदारांना अदा करावी असा आदेश देणे योग्‍य व न्‍याय्य राहील असे प्रस्‍तुत मंचाचे मत आहे. त्‍याव्‍यतिरिक्‍त प्रत्येक तक्रारीतील तक्रारीचा खर्च रुपये 5,000/- वेगळा राहील. तक्रारदारांना मूळची रक्‍कम 18 टक्‍के व्‍याजासह परत मिळणार असल्‍याने नुकसानभरपाईबद्दल वेगळा आदेश करण्‍याची आवश्‍यकता नाही.
11. वरील चर्चेनुरुन व निष्‍कर्षानुरुप पुढीलप्रमाणे आदेश करण्‍यात येतो.
आदेश
1) तक्रार क्रमांक 289/2012, 290/2012, 294/2012, 380/2012, 391/2012, 392,/2012, 431/2012, 435/2012, 444/2012, 486/2012, 487/2012,491/2012, 496/2012, 531/2012, 537/2012, 538/2012, 552/2012, 553/2012, 571/2012, 572/2012, 573/2012, 580/2012, 9/2013, 33/2013, 159/2013 227/2013, 228/2013, 247/2013 व 248/2013 अंशतः मंजूर करण्‍यात येतात.
2) वरील सर्व तक्रारींमध्‍ये सामनेवाले यांनी प्रत्येक तक्रारदारांना प्रकल्‍पातील इमारतीचे बांधकाम पूर्ण करुन सदनिकेचा ताबा देण्‍या संदर्भात सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसूर केली असे जाहिर करण्‍यात येते.
3) प्रत्येक तक्रारीतील सामनेवाले यांनी प्रत्येक तक्रारदारांना वर नमूद केलेल्‍या तालिकेतील रकाना क्रमांक 4 मध्‍ये नमूद केलेली रक्‍कम त्‍यावर 18 टक्‍के व्‍याज रकाना क्रमांक 5 मधील दिनांकापासून ते संपूर्ण रक्‍कम अदा होईपर्यंत याप्रमाणे अदा करावी असे आदेश सामनेवाले यांना देण्‍यात येतात.
4) या व्‍यतिरिक्‍त सामनेवाले यांनी प्रत्येक तक्रारीतील तक्रारदारांना तक्रारीच्‍या खर्चाबद्दल प्रत्‍येकी रुपये 5,000/- अदा करावेत असेही आदेश सामनेवाले यांना देण्‍यात येतात.
ठिकाणः मुंबई.
दिनांकः 07/01/2014
