मा. सदस्या श्रीमती चंद‍्रिका बैस, यांच्‍या आदेशान्‍वये

1. तक्रारदाराने सदर ग्राहक सरंक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 अन्वये दाखल केलेली आहे.
2. वि.प. क्रं.1 न्यु विराज बिल्डर्स व डेव्हलपर्स ही प्रोप्रायटरी फर्म असुन वि.प.क्रं.2 हे त्याचे सर्वेसर्वा आहेत. तक्रारदाराने वि.प.क्रं.2 कडील न्यु विराज बिल्डर्स व डेव्हलपर्स ‘ विराज क्लासीक अपार्टमेंट’ मधील तिस-या माळयावरील सदनिका क्रं.एफ-३०२, ज्याचे एकुण क्षेत्रफळ १०६४ चौ.फुट असे असुन त्यांचा अविभाज्य भाग (undivided share of land) 5.345% असा होता. सदर जागेचा घर क्रं.2997/1 आणि 2997/2 असा आहे. या संपूर्ण जागेचे क्षेत्रफळ 10760 चौ.फुट असे असुन ते मौजा–वाडी अमरावती रोड येथे स्थीत आहे. तक्रारदाराने दिनांक २५.६.२००९ रोजी वि.प.सोबत सदर सदनिकेचा एकुण रुपये 9,51,000/- मधे विकत घेण्‍याचा करार केला. त्यानूसार वि.प. ला जुलै -2009 रोजी सदर सदनिकेचा शेवटचा हप्ता रुपये 4,38,400/- विक्रीपत्र नोंदणी करतेवेळी देण्‍याचे ठरले. त्याचवेळी वि.प. ने तक्रारदाराचे नावे कायदेशीरित्या नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन सदनिकेचा प्रत्यक्ष ताबा देण्‍याचेही ठरले होते. तक्रारदाराने ठरल्याप्रमाणे सन-2009 मधे वि.प.ला सदरच्या सदनिकेचा शेवटचा हप्ता दिला व वि.प.ने सुध्‍दा तक्रारदाराला सदनिकेचा प्रत्यक्ष ताबा दिला व त्या सदनिकेचा त्यांनी तक्रारदाराला कागदोपत्री (possession letter) ताबा सुध्‍दा दिला. त्यानंतर वारंवार तक्रारकर्ता वि.प.कडे सदरच्या सदनिकेची नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरिता विनंती करीत होते. परंतू वि.प. ने त्यांना सांगीतले की, सदर जागेवर पाण्‍याची व विद्युत व्यवस्था उपलब्ध होऊ शकत नाही.
3. त्यामुळे तक्रारदारास विविध त्रास होऊ लागले. त्यामूळे तक्रारदाराने दिनांक 02.03.2017 रोजी वि.प.ला कायदेशीर नोटीस पाठविली. वि.प.क्रं. 2 यांना नोटीस प्राप्त होऊन सुध्‍दा सदर नोटीसची दखल घेतली नाही. त्यामूळे तक्रारदारास या मंचासमक्ष तक्रार दाखल करणे भाग पडले.
4. तक्रारदाराने सदर तक्रार दाखल करुन पूढील प्रमाणे मागणी केली आहे. वि.प.ने उपरोक्त सदनिका क्रं. एफ-३०२ चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे. तसेच कायदेशीररित्या अथवा तांत्रि‍करित्या ते शक्य नसल्यास तक्रारदाराची सदनिकेचे खरेदीकरिता त्यांचेकडे जमा असलेली रक्कम रुपये 9,51,000/- व त्यावर द.सा.द.शे. 24 टक्के दराने येणारी रक्कम परत करावी. तसेच तक्रारदारास झालेल्या मानसिक व शारिरिक त्रासापोटी रुपये 10,00,000/- ची मागणी केली आहे.
5. तक्रादाराची तक्रार दाखल करुन वि.प.नोटीस काढण्‍यात आली. तक्रारीची नोटीस मिळुन वि.प. तक्रारीत हजर झाले व त्यांनी आपले लेखी उत्तर दाखल केले.
6. वि.प. ने आपले जवाबात हे मान्य केले आहे की, ते सदर फर्म चे मालक आहेत. परंतु ते घर क्रं.2997/1 आणि 2997/2, ग्रामपंचायत वाडी या संपूर्ण जागेचे मालक नाही. सदर विराज अपार्टमेंन्टचे बिल्डींग प्लान बनवुन ते ग्रामपंचात मधे सादर केले व त्याचा बिल्डींग परमिट क्रमांक 713 असा असुन दिनांक 20.2.2000 असा असल्याचे अमान्य करुन त्यासंबंधी त्यांनी पुरावा दाखल केलेला आहे.  वि.प. पूढे नमुद करतात की, त्यांनी तक्रारदारासोबत दिनांक 25.6.2009 रोजी सदरच्या सदनिकेचे विक्रीबाबत करार रुपये 9,51,000/- केल्याची बाब मान्य केली आहे. तसेच तक्रारदाराने रुपये 4,38,4000/- सदर सदनिकेच्या खरेदीपोटी नोंदणीकृत विक्रीपत्र देण्‍याचे उभयपक्षात ठरले होते ही बाब मान्य केली आहे व तक्रारदारास वि.प.ने सदरच्या सदनिकेचा प्रत्यक्ष ताबा नोंदणीकृत विक्रीपत्र संपूर्ण करुन देण्‍याचे आपसात ठरले होते. परंतु तक्रारदाराने वि.प. कडे रक्कम जमा केल्यानंतर कधीही नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देण्‍याकरिता आले नाही. वि.प.आपले जवाबात पूढे असे नमुद करतात की, तक्रारदाराकडे सदर सदनिकेचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नसल्याने तकारदारास पाणी व विदयुत पुरवठा देण्‍याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. वि.प.ने तक्रारदारास त्याचे नावे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन दिले नाही कारण तक्रारदाराने सदनिकेचे खरेदी पोटी भरावयाची रक्कम वि.प.कडे जमा केलेली नाही. त्यामूळे वि.प. तक्रारदारास सदर सदनिकेचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देण्‍यास बाध्‍य नाही तसेच वि.प. ने आपले उत्तरात तक्रारदाराच्या ईतर मागण्‍या अमान्य केलेल्या असुन तक्रारदाराची सदर तक्रार मुदतबाह्य असल्याची बाब नमुद केलेली आहे. वि.प.चे सेवेत त्रुटी आहे असे तक्रारदाराचे म्हणणे आहे.
7. तक्रारदाराने आपल्या तक्रारीत पूढील प्रमाणे मागणी केली आहे. त्याकरिता तक्रारदाराने वि.प.कडुन आर्थिक, मानसिक व शारिरिक त्रासापोटी रुपये 4,50,000/- व तक्रारीचे खर्चापोटी 20,000/- मिळावे मागणी केलेली आहे.
8. सदर प्रकरणाची विरुध्‍द पक्षाला नोटीस पाठविण्‍यात आली. परंतु नोटीस मिळूनही वि.प.हजर झाले नाही म्हणुन दिनांक १४.७.२०२१ प्रकरण त्यांचे विरुध्‍द एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.  
9. तक्रारदाराची तक्रार व दाखल दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता खालील मुद्दे उपस्थीत होतात.

     मुद्दे                               उत्तरे

1. तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय?     होय
2. विरुध्‍द पक्षाने तक्राराचे सेवेत त्रुटी व अनुचित

व्यापारी प्रथेचा अवलंब केला आहे काय ?          होय

3. आदेश?                            अंतीम आदेशाप्रमाणे

             का र ण मि मां सा

10. वि.प. क्रं.1 न्यु  बिल्डर्स व डेव्हलपर्स  ही प्रोपायटरी फर्म असुन वि.प.क्रं.2 हे त्याचे सर्वेसर्वा आहे. तक्रारदाराने वि.प.क्रं.2 कडील ‘ विराज क्लसीक अपार्टमेंट’ मधील तिस-या माळयावरील सदनिका क्रं.एफ-३०२, ज्याचे एकुण क्षेत्रफळ १०६४ चौ.फुट असे असुन त्यांनी अविभाज्य भाग (undivided share of land) 5.345% असा होता. सदरची जागा घर क्रं.2997/1 आणि 2997/2 असा असुन या संपूर्ण जागेचे क्षेत्रफळ 10760 चौ.फुट असे असुन ते मौजा –वाडी अमरावती रोड येथे स्थीत आहे. तक्रारदाराने दिनांक २५.६.२००९ रोजी वि.प.सोबत सदर सदनिका एकुण रुपये 9,51,000/- मधे विकत घेण्‍याचा करार केला. त्याची मूळ प्रत तक्रारदाराने अभिलेखावर दाखल केली आहे. त्यानूसार वि.प. ला जुलै -2009 रोजी सदर सदनिकेचा शेवटचा हप्ता रुपये 4,38,400/- विक्रीपत्र नोंदणी करतेवेळी देण्‍याचे ठरले. तसेच त्याचवेळी वि.प. ने तक्रारदाराचे नावे कायदेशीररित्या नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन सदनिकेचा प्रत्यक्ष ताबा देण्‍याचे ठरले होते. तक्रारदाराने ठरल्याप्रमाणे 2009 मधे वि.प.ला सदरच्या सदनिकेचा शेवटचा हप्ता  दिला त्याबाबत वि.प.ची कोणतीही हरकत नाही व त्यामूळे वि.प.ने सुध्‍दा तक्रारदाराला सदनिकेचा प्रत्यक्ष ताबा दिला व त्या सदनिकेचा कागदोपत्री (possession letter) ताबा दिल्याचे ताबापत्राची मूळ प्रत अभिलेखावर दाखल आहे. यावरु असे दिसुन येते यामूळे की, तकारदाराने वि.प.बरोबर दिनांक 25.6.2009 रोजी झालेल्या नोटरी करारानुसार तक्रारदाराने संपूर्ण रक्कम वि.प.कडे जमा केलेली आहे व त्यावर वि.प.चा कोणताही आक्षेप नाही व त्यामूळे त्यावेळी वि.प.ने सुध्‍दा तक्रारदारास उपरोक्त सदनिकेचा प्रत्यक्ष व कागदोपत्री ताबा दिल्याचे दाखल मूळ कागदपत्रांवरुन स्पष्‍ट दिसुन येते. तक्रारदाराने आपले तक्रारीचे पृष्‍ठय्थ न्यायनिवाडे दाखल केले आहे.
11. वि.प.ने त्यांचे लेखी उत्तरात हा आक्षेप घेतला आहे की, सदरचा करार 2009 मधे झालेला असल्याने सदर तक्रार मुदतबाह्य आहे. परंतु तक्रारीचे कारण सतत घडत असल्यामूळे  ( continues cause of action) सदरची तक्रार ही मुदतबाह्य आहे असे म्हणता येणार नाही. वि.प. आपल्या लेखी उत्तरात  पूढे नमुद करतात की, तक्रारदाराने कराराप्रमाणे संपूर्ण रक्कम जमा केल्यानंतर ते वि.प.कडे सदनिकेच्या विक्रीपत्राकरिता कधीही आले नाही. परंतु तक्रारदाराने दिनांक 2.3.2017 रोजी वि.प.ला वकीलामार्फत कायदेशीर नोटीस पाठवून सदनिकेचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देण्‍याची मागणी केल्याचे दाखल नोटीसवरुन स्पष्‍ट होते. वि.प.ने आपले उत्तराचे पृष्‍ठयर्थ्‍  सर्वोच्च न्यायालय यांचे यांचे (2015) 16 Supreme Court Cases 20  तसेच II (2017)CPJ 170(NC) हे न्यायनिवाडे दाखल केले आहे. परंतु सदर न्यायनिवाडयाती वस्तुस्थीती व आमच्या समोरीत प्रकरणातील वस्तुस्थीनी भिन्न असल्याने वि.प. ने दाखल केलेले न्यायनिवाडे सदर प्रकरणात लागू होत नाही. 
12. सबब वि.प. क्रं.1 व 2 यांनी तक्रारदारासोबत अनुचित व्यापारी प्रथेचा अवलंब करुन सेवेत त्रुटी केल्याचे स्पष्‍ट होते. सबब खालीलप्रमाणे आदेश पारित करण्‍यात येतो.

अंतीम आदेश

1. तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2. वि.प.क्रं.1 व 2 यांना आदेशीत येते की, त्यांनी तक्रारदाराला वर नमुद न्यु विराज बिल्डर्स व डेव्हलपर्स येथील सदनिका क्रं.एफ-३०२, चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन द्यावे. नोंदणी खर्च तक्रारदाराने सोसावा.  
3. तसेच वि.प.क्रं.1 व 2 ने तक्रारदाराचे सदनिकेकरिता पाणी व विद्युत पुरवठयाची व्यवस्था करावी.
4. वि.प. ने तक्रारदारास झालेल्या मानसिक,शारिरिक व आर्थिक नुकसानापोटी रुपये 50,000/- व तक्रारीचे खर्चापोटी रुपये 10,000/- तकारदारास द्यावे.
5. सदर आदेशाचे पालन वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून 30 दिवसाचे आत करावे.
6. उभयपक्षकारांना आदेशाची प्रथम प्रत निःशुल्‍क देण्‍यात यावी.
7. तक्रारीची ब व क प्रत तक्रारकर्त्यास परत करण्‍यात यावी.