तक्रारदारातर्फे         :  वकील श्री.आनंद पटवर्धन

सामनेवाले क्र 1 तर्फे :  वकील श्री. दिनेश मळेकर,

सामनेवाले क्र 2 ते 4 :  वकील श्री. उदय वावीकर,

                   (युक्‍तीवादाच्‍या वेळी)

निकालपत्रः- श्री. एम.वाय.मानकर अध्‍यक्ष,  -ठिकाणः बांद्रा

                                                                                     निकालपत्र

                                                               (दिनांक 15/07/2017 रोजी घोषीत )      

1. तक्रारदारांनी ते सदस्‍य असलेल्‍या सहकारी गृहनिर्माण संस्‍थेविरूध्‍द त्‍यांचे पदाधिकारी व विकासक यांचेविरूध्‍द त्‍यांना इमारतीमध्‍ये सदनिका न दिल्‍याबाबत, वाढविलेल्‍या दराबाबत विलंब झाल्‍याबाबत प्रामुख्‍याने ही तक्रार दाखल केली. सामनेवाले यांना मंचाची नोटीस प्राप्‍त झाल्‍यानंतर उपस्थित राहीले व लेखीकैफियत सादर केली व त्‍यानंतर सामनेवाले क्र 1, 2 ते 4 यांनी स्‍वतंत्रपणे वेगवेगळी अतिरीक्‍त लेखीकैफियत सादर केली. उभयपक्षकारांनी कागदपत्रे दाखल केली.   

2.   तक्रारदार यांचेनूसार ते सामनेवाले क्र 2 यांच्‍या 16 असलेल्‍या मूळ सदस्‍यांपैकी ते एक आहेत. सामनेवाले क्र 2 यांनी भूमीचे विकास करणेकामी सामनेवाले क्र 1 विकासक, यांच्‍यासोबत दि. 06/02/2004 चा करार केला. तक्रारदार यांना सामनेवाले क्र 2 यांचे दि.  14/05/2005 च्‍या पत्राप्रमाणे सदनिका क्र 401 आवंटीट करण्‍यात आली होती. तिचे क्षेत्रफळ 905 चौ.फुट व दर रू. 450/-,प्रती चौ.फुट दर्शविण्‍यात आला. परंतू,  सामनेवाले क्र 1 यांनी सामनेवाले क्र 2 यांचेमार्फत रू. 18,15,015/-,ची मागणी केली व 905 चौ.फुट क्षेत्रफळाऐवजी त्‍यांना 550 चौ.फुट क्षेत्रफळाकरीता पात्र ठरविण्‍यात आले. तसेच बांधकामाचा खर्च दुप्‍पट दर्शविण्‍यात आला.

3. सुरूवातीला  इमारतीचे बांधकाम करण्‍याकरीता में. आर.एच.बिल्‍डर्स यांची नेमणुक करण्‍यात आली होती. परंतू त्‍यांनी बांधकाम अर्धवट सोडून दिले. त्‍यानंतर, सामनेवाले क्र 1 सोबत करार करण्‍यात आला. सामनेवाले क्र 2 व त्‍यांचे पदाधिकारी, सामनेवाले क्र 3 व 4 यांनी विलंबानी ताबा दिल्‍याबाबत सामनेवाले क्र 1 विरूध्‍द कार्यवाही केली नाही. तक्रारदारानी दि. 10/08/2005 च्‍या धनादेशाद्वारे रू. 81,450/-, सामनेवाले क्र 2 यांनी अदा केले व त्‍यानंतर दि. 22/05/2007 च्‍या धनादेशाद्वारे रू. 2,00,000/-,सामनेवाले क्र 4 यांच्‍याकडे दिले. परंतू तो धनादेश वटविण्‍यात आला नाही. तक्रारदार हे सामनेवाले क्र 1, 2 यांच्‍याकडे भेट देऊन समेट घडून आणण्‍याबाबत प्रयत्‍न केला. सामनेवाले क्र 1 यांनी तक्रारदारांना धमकी देऊन पहिले वाटपपत्र परत करण्‍याकरीता सांगीतले व न केल्‍यास त्‍यांना सदनिकेचा ताबा मिळणार नाही. दि. 06/02/2004 च्‍या करारपत्राप्रमाणे संपूर्ण एफ.एस.आय उपयोगात आणून . मूळ 16 सदस्‍यांसाठी सदनिका बांधणे आवश्‍यक होते परंतू सामनेवाले क्र 1 यांनी 25 सदनिका बांधल्‍या आहेत. तक्रारदार यांना या केलेल्‍या बदलाबाबत काही सूचना देण्‍यात आली नव्‍हती. यावरून, सामनेवाले क्र 1 यांचा वाईट हेतू स्‍पष्‍ट होतो. तक्रारदार यांना सामनेवाले क्र 2 कडून दि. 17/05/2009 चे पत्र प्राप्‍त झाले व त्‍यामध्‍ये शासन निर्णय दि. 09/07/1999 चा उल्‍लेख होता व तक्रारदार फक्‍त 550 चौ.फुट बिल्‍टप एरीया करीता पात्र  असल्‍याचे कळविले. सामनेवाले क्र 1 यांनी 100 टक्‍के बांधकाम पूर्ण झाल्‍याबाबत क‍ळविले परंतू वस्‍तुस्थिती तशी नव्‍हती. तक्रारदारानी दोनदा रक्‍कम अदा केल्‍यामूळे त्‍यांच्‍याकडून रक्‍कम अदा करण्‍याकरीता विलंब झालेला नाही. सामनेवाले क्र 2 यांनी तक्रारदार यांना  दि. 17/05/2009 च्‍या पत्राप्रमाणे रक्‍कम अदा करण्‍यास सांगीतले व विलंब झाल्‍यास व्‍याज घेण्‍यात येईल असे कळविले. दि. 14/05/2005 च्‍या पत्रामध्‍ये व्‍याज दर 18 टक्‍के दर्शविण्‍यात आला होता. परंतू तक्रारदार यांच्‍याकडून 21 टक्‍के व्‍याजाची मागणी करण्‍यात आली. सामनेवाले क्र 1 यांनी ताबा देण्‍यास विलंब केल्‍यामूळे ते व्‍याज व पेनॉलटी देण्‍यास जबाबदार आहेत. तक्रारदार हे दि. 14/05/2005 च्‍या पत्राप्रमाणे संपूर्ण रक्‍कम अदा करण्‍यास तयार आहेत. परंतू सामनेवाले यांनी त्‍यांना त्‍या सदनिकेचा ताबा दयावा. सामनेवाले क्र 1 यांच्‍या सांगण्‍यावरून सामनेवाले क्र 2 यांनी बांधकामाचा दर वाढविला. तक्रारदारांनी सामनेवाले यांच्‍या नोटीसला अंतरीम जबाब पाठविला परंतू तो सामनेवाले क्र 3 यांनी स्विकारला नाही. त्‍यानंतर, दि. 16/06/2009 ला सामनेवाले क्र 1, 3 व 4 यांना वकीलामार्फत नोटीस पाठविण्‍यात आली.

4.  तक्रारदार हे कायदेशीर दृष्‍टया 905 चौ.फुट क्षेत्रफळ असलेल्‍या सदनिकेकरीता पात्र आहेत व त्‍याकरीता रू. 450/-,चौ.फुट चा दर ठरला होता. सामनेवाले हे तक्रारदारांचा शासन निर्णय परिपत्रकाच्‍या आधारावर दिशाभुल करण्‍याचा प्रयत्‍न करीत आहेत. तक्रारदारांनी ही तक्रार दाखल करून सामनेवाले क्र 1 यांना सदनिकेचे वाटप करण्‍याबाबत मनाई करण्‍यात यावी., सामनेवाले क्र 1 यांनी तक्रारदार यांना 905 चौ.फुट क्षेत्रफळ असलेली सदनिका रू. 450/-,प्रती चौ.फुट दरानी दयावी. सामनेवाले क्र 1 यांनी तक्रारदार यांना दिलेल्‍या रकमेवर दि. 10/08/2005 पासून रू. 81,450/-,वर 24 टक्‍के व्‍याज दयावे. सामनेवाले यांना तक्रारदाराकडून रू. 18,15,015/-ची मागणी करण्‍याबाबत मनाई करण्‍यात यावी. तक्रारदारांना मानसिक त्रासासाठी रू. 2,00,000/-,तसेच तक्रारीचा खर्च रू. 50,000/-,अशी मागणी केली.

5.  सामनेवाले क्र 1 ते 4 यांनी दि. 05/04/2011 ला एकत्रितदाखल केलेल्‍या लेखीकैफियतीनूसार  तक्रारदाराना दि. 17/05/2009 च्‍या पत्राप्रमाणे शासन निर्णय दि.09/07/1999 बाबत कळविण्‍यात आले होते. तक्रारदार हे 550 चौ.फुट बिल्‍टप एरीया किंवा 450 चौ.फुट चटई क्षेत्रफळाकरीता पात्र होते. तक्रारदार यांनी सदनिका क्र 401 ऐवजी सदनिका क्र 501 चा विचार करण्‍याबाबत कळविण्‍यात आला होता. तसेच रू. 18,15,015/-,अदा करण्‍याबाबत कळविले होते. बांधकामाचा खर्च वाढल्‍यामूळे  रक्‍कम वाढविण्‍यात आली व या रक्‍कमेमध्‍ये व टी.डी.आर चा खर्च सम्‍मीलीत होता. रू. 900/-,प्रती चौ.फुट प्रमाणे रक्‍कम अदा करावी याबाबत सामनेवाले क्र 2 यांनी दि. 14/04/2008 ला ठराव पारीत केला होता. तक्रारदारानी कोणतीही रक्‍कम अदा केलेली नव्‍हती.

6.  सामनेवाले क्र 1 यांनी दाखल केलेल्‍या  अतिरीक्‍त लेखीकैफियतीनूसार तक्रारदार यांना खजिनदाराच्‍या पदा‍वरून ठराव पारीत करून काढण्‍यात आले होते. त्‍यामुळे तक्रारदारांनी आकसबुध्‍दीने ही तक्रार दाखल केली. सर्व पक्षांच्‍या सोयीकरीता ताप्‍तुरता करार दि. 06/02/2004 ला करण्‍यात आला होता व हा करार शासन निर्णय, परिपत्रक व शासनाच्‍या आदेशाच्‍या अधीन होता. सामनेवाले क्र 1 यांनी निर्धारीत वेळेत कामकाज पूर्ण केले व त्‍याबाबत त्‍यांच्‍याकडे एलोरा प्रोजेक्‍ट कंन्‍स्लटंटचे पत्र आहे. बांधकामाच्‍या खर्चामध्‍ये भरमसाठ वाढ झाल्‍यामूळे ही बाब सामनेवाले क्र 2 च्‍या सदस्‍यांनी त्‍याबाबत चर्चा केली व विशेष सर्वसाधारण सभा दि.  14/04/2008 ला घेण्‍यात आली. सामनेवाले क्र 1 यांनी वाढीव दर रू. 1,200/-, प्रती चौ.फुटाची मागणी केली आहे. परंतू सामनेवाले क्र 2 यांच्‍या शब्‍दाला मान देऊन ती रक्‍कम 900 प्रती चौ.फुट ठरविण्‍यात आली. याबाबत ठराव पारीत करण्‍यात आल्‍यामूळे तक्रारदारानी त्‍या ठरावाला मा. सहकार न्‍यायालयात आव्‍हान देऊ शकतात. या  मंचास ही तक्रार चालविण्‍याचा अधिकार नाही. टि.डी.आर च्‍या कामामध्‍ये सुध्‍दा वाटप झाल्‍यामूळे बांधकामाची रक्‍कम वाढविण्‍यात आली.

7.  सामनेवाले क्र 2 ते 4 यांनी दि. 04/08/2011 ला अतिरीक्‍त लेखीकैफियत सादर केली.

8.   उभयपक्षांनी त्‍यांचे पुराव्‍याचे शपथपत्र व लेखीयुक्‍तीवाद दाखल केला. तक्रारदारांतर्फे वकील श्री. आनंद पटवर्धन, सामनेवाले क्र 1 तर्फे वकील श्री. दिनेश मळेकर व सामनेवाले क्र 2 ते 4 तर्फे वकील श्री. उदय वावीकर यांचा तोंडीयुक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला.

9.   उपरोक्‍त बाबी विचारात घेता, खालील बाबी हया मान्‍य आहेत. असे समजता येईल.

       1.  तक्रारदार हे सामनेवाले क्र 2 या सहकारी गृहनिर्माण संस्‍थेच्‍या मूळ 16 सदस्‍यांपैकी एक आहेत. सामनेवाले क्र 1 हे विकासक आहेत. सामनेवाले क्र 3 व 4 हे सामनेवाले क्र 2 च्‍या कार्यकारणीचे पदाधिकारी आहेत. सामनेवाले क्र 1 व 2 यांच्‍यामध्‍ये भूमीच्‍या विकासाबाबत दि. 06/02/2004  ला करार झाला होता. तक्रारदार यांना दि. 14/05/2005 च्‍या वाटप पत्राप्रमाणे 905 चौ.फुट क्षेत्रफळाची सदनिका रू. 450/-,प्रती चौ.फुट दरानी देण्‍याचे ठरले. सामनेवाले क्र 2 यांचे दि. 17/05/2009 च्‍या पत्रानूसार तक्रारदार यांना 550 चौ.फुट बिल्‍टप एरिया करीता पात्र दाखविण्‍यात आले. त्‍याकरीता महाराष्‍ट्र शासनाचा दि. 09/07/1999 च्‍या शासन निर्णयाचा आधार घेण्‍यात आला. बांधकामाचा दर रू. 450/-,वरून वाढवून तो रू. 900/-,प्रती चौ.फुट करण्‍यात आला. सामनेवाले क्र 1 यांनी इमारतीमध्‍ये 25 सदनिका/गाळे बांधले.

10.    ही तक्रार निकाली काढण्‍याकरीता खालील मुद्दे महत्‍वाचे ठरतात.    

     (अ)   सामनेवाले क्र 1 यांनी 16 ऐवजी 25 सदनिका/गाळे बांधून कराराचा भंग केला आहे काय ?

      (अ-1)  दि. 06/02/2004 च्‍या करार पत्राच्‍या परिच्‍छेद 1.08 नूसार मूळ सदस्‍यांच्‍या 16 सदनिकेकरीता संपूर्ण एफएसआय वापरणे आवश्‍यक होते. अशा परिस्थितीमध्‍ये संपूर्ण प्‍लॉट/जागेकरीता किती एफएसआय उपलब्‍ध होता व मूळ सदस्‍यांच्‍या 16 सदनिकेकरीता सामनेवाले क्र 1 यांनी किती एफएसआय वापरला याबाबत तक्रारीमध्‍ये काही उल्‍लेख नाही. सामनेवाले क्र 1 यांनी एफएसआय कमी वापरला की जास्‍त वापरला हे सुध्‍दा समजून येत नाही. त्‍यामुळे याबाबत निर्णय घेणे जोखमीचे आहे.

     (अ-2)  सामनेवाले क्र 1 यांनी 16 ऐवजी 25 सदनिका/गाळे बांधून कराराचा भंग केला आहे काय ? तर होकारार्थी उत्‍तर देणे बरोबर होणार नाही. कराराच्‍या परिच्‍छेद 6.1 प्रमाणे संस्‍थेनी प्रस्‍तावित सदस्‍यांसाठी सदनिका/गाळे बांधण्‍याकरीता सामनेवाले क्र 1 यांनी परवानगी दयावी असे नमूद  आहे. प्रस्‍तावित सदस्‍याबाबत परिच्‍छेद 1.10 मध्‍ये सुध्‍दा उल्‍लेख आहे. अशा परिस्थितीमध्‍ये सामनेवाले क्र 1 यांनी अतिरीक्‍त सदनिका/गाळे बांधून कराराचा भंग केला असे म्‍हणणे योग्‍य होणार नाही.

     (ब)   बांधकाम पूर्ण करण्‍यास व सदनिकेचा ताबा देण्‍यास सामनेवाले क्र 1 यांनी विलंब केला आहे काय ?

         (ब-1)   तक्रारदार हे सामनेवाले क्र 1 व 2 यांच्‍यामधील कराराचे लाभार्थी आहेत. करारपत्रात नमूद केलेल्‍या अवधीला किती महत्‍व दयायचे  व त्‍याचे पालन न केल्‍यास त्‍याचा काय परिणाम होतो हे उभयपक्षांवर अवलंबून असते. सबब, या प्रकरणात विलंब झाला किंवा मुदत वाढवून दयावी हे सर्वस्‍वी सामनेवाले क्र 1 व 2 वर अवलंबून होते. परंतू दोन्‍ही पक्ष विलंबाबाबत तक्रार करीत नाहीत. त्‍यामुळे आमच्‍या मते लाभार्थीला याबाबत अधिकार प्राप्‍त होत नाही.

(क)   तक्रारदार हे 905 चौ.फुट क्षेत्रफळ असलेल्‍या सदनिकेकरीता पात्र आहेत काय ?

     (क-1)   सामनेवाले क्र 2 यांनी तक्रारदार यांना दि. 14/05/2005 च्‍या पत्राप्रमाणे 905 चौ.फुट क्षेत्रफळ असलेल्‍या सदनिकेचे आवंटन केले व त्याकरीता दर 450 प्रती चौ.फुट दर्शविण्‍यात आला होता. नंतर दि. 17/05/2009 च्‍या पत्राप्रमाणे सामनेवाले क्र 2 यांनी तक्रारदार यांना 550 चौ.फुट बिल्‍टप एरियाच्‍या सदनिकेकरीता पात्र ठरविले.  त्‍याबाबत कारण देतांना शासन निर्णय दि. 07/09/1999 नमूद करण्‍यात आले.

     (क-2)  ज्‍या भूमीवर इमारत बांधण्‍यात येत आहे ती सामनेवाले क्र 2 यांना महाराष्‍ट्र शासनानी दि. 22/08/1990 च्‍या अधिसूचने प्रमाणे प्रदान करण्‍यात आली होती ही बाब दि. 06/02/2004 च्‍या करार पत्राप्रमाणे नमूद आहे. 16 सदस्‍यांच्‍या यादीला शासनानी मान्‍यता दिली होती. त्‍यामुळे या भूमीला व  त्‍यावरील इमारतीला शासन निर्णय लागु राहतील. तक्रारदार यांना दि. 07/09/1999 शासन निर्णयानूसार 550 चौ.फुट सदनिकेकरीता पात्र ठरविण्‍यात आले. हा निर्णय तक्रारदार यांना कसा लागु नाही हे दर्शविण्‍याकरीता संचिकेत काही पुरावा नाही. तक्रारदार यांचे असे म्‍हणणे नाही की, ते ‘अ’ किंव ‘ब’ चे अधिकारी असल्‍यामूळे त्‍यांना 550 चौ.फुट पेक्षा जास्‍त असलेल्‍या क्षेत्रफळाच्‍या सदनिकेकरीता ते पात्र आहेत.  तक्रारदार यांची संपूर्ण भिस्‍त सामनेवाले क्र 2 यांचे दि. 14/05/2005 च्‍या पत्रावर आहे. उपरोक्‍त बाबींचा विचार करता हे स्‍पष्‍ट होते की, तक्रारदार हे 905 चौ.फुटाच्‍या सदनिकेकरीता पात्र ठरत नाही. सामनेवाले क्र 2 यांचे दि. 14/05/2005 चे पत्र शासन निर्णयाचा विचार  न करता देण्‍यात आल्‍यामूळे ते चुकीचे ठरते. सामनेवाले क्र 2 यांनी ही चुक नंतर दुरूस्‍त केली. यामागे सामनेवाले क्र 2 चा काही दुष्‍टहेतू आहे हे संचिकेतील पुराव्‍यावरून स्‍पष्‍ट होत नाही. सबब, तक्रारदार हे 905 चौ.फुट क्षेत्रफळाच्‍या सदनिकेकरीता पात्र ठरत नाहीत. सदरहू शासन निर्णयाप्रमाणे ‘ब’ गटातील शासकीय कर्मचारी/अधिकारी 650 चौ.फुट क्षेत्रफळाच्‍या सदनिकेकरीता पात्र ठरतो.

     (ड)  सामनेवाले क्र 2 यांनी बांधकामाच्‍या दरामध्‍ये केलेली वाढ योग्‍य आहे काय ?  

      (ड-1)  सामनेवाले क्र 2 यांनी दि.  14/04/2008 ला सभेमध्‍ये ठराव पारीत करून बांधकामाची रक्‍कम वाढविली. हा मंच कोणत्‍याही वस्‍तुचे किंवा सेवेचे मुल्‍य निर्धारीत करू शकत नाही किंवा इच्छित नाही. वाढीव रकमेबाबत आदेश देणे म्‍हणजे सामनेवाले क्र 2 यांनी पारीत केलेल्‍या  ठरावाबाबत ऊहापोह करून निर्णय देणे  होईल. तो अधिकार या मंचास प्राप्‍त नाही.  शिवाय, तक्रारदार यांनी त्‍यांच्‍या पुराव्‍याच्‍या शपथपत्रातील परिच्‍छेद क्र 7 मध्‍ये नमूद केले की, ते या ठरावास मा. दुय्यम निबंधक “के”.वार्ड कडे आव्‍हान देणार आहेत. हा मंच सामनेवाले क्र 2 यांनी त्‍यांच्‍या सदस्‍यांकडून सदनिकेकरीता किती रक्‍कम वसुल करावी हे ठरवू शकत नाही.

10.  उपरोक्‍त चर्चेवरून हे स्‍प्‍ष्‍ट होते की, या तक्रारीमध्‍ये सेवेच्‍या त्रृटीबदल वाद दिसून येत नाही. सामनेवाले क्र 1 व 2 यांनी तक्रारदार यांना सेवा देण्‍यात कसुर केल्‍याचे स्‍पष्‍ट होत नाही. त्‍यामुळे त्‍यांना किंवा त्‍यांचा  पदाधिका-यांना जबाबदार ठरविता येत नाही. तक्रारदार यांची प्रमुख मागणी ही 905 चौ. फुट असलेल्‍या सदनिकेचे वाटप करण्‍याबाबत व त्‍याकरीता आकारण्‍यात येत असलेल्‍या दराबाबत आहे. आमच्‍या मते ही बाब सेवेच्‍या व्‍याख्‍येमध्‍ये समाविष्ट होत नाही.

11.   वरील चर्चेनुरूप व निष्‍कर्षावरून आम्‍ही  खालील आदेश पारीत करीत आहोत.

12.    या मंचाचा कार्यभार पाहता व इतर प्रशासकीय कारणांमुळे ही तक्रार यापूर्वी निकालात काढता येऊ शकली नाही. सबब खालीलः-                     

                 आदेश

1.   तक्रार क्रमांक 690/2009  खारीज करण्‍यात येते.

2.   खर्चाबाबत आदेश नाही.

3.   आदेशाची प्रत उभयपक्षांना विनामुल्‍य पाठविण्‍यात यावी.  

 4.   अतिरीक्‍त संच तक्रारदार यांना परत करण्‍यात यावे. 

npk/-