(पारित दिनांक – 13/06/2013)

 

1.                        विरुध्‍द पक्ष विकासकांनी कबुल केलेल्‍या सोयी सुविधा, भुखंडासोबत न पुरविल्‍याने व्‍यथीत होऊन तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार ग्राहक संरक्षण अधिनियम, 1986 च्‍या कलम 12 अन्‍वये दाखल केलेली आहे.

 

 

            तक्रारकर्त्‍याचे कथन थोडक्‍यात येणेप्रमाणे...

 

2.          विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ही नोंदणीकृत भागीदारी संस्‍था असुन विरुध्‍द पक्ष क्र.1-अ ते 1-ड या भागीदारांमार्फत काम करते. विरुध्‍द पक्ष क्र.2 ही देखिल भागीदारी संस्‍था असुन विरुध्‍द पक्ष क्र. 3 ते 5 हे सदर भागीदारी संस्‍थेचे भागीदार आहेत.

3.         मौजा-डोंगरगाव, तह. जि. नागपूर, प.ह.नं.76, भाग वर्ग 1, खसरा क्र.3/1, 3/2 व 4/1, 4/2 मधील प्‍लॉट क्र.1 ते 85 चे विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 मालक आहेत. सदर प्‍लॉट विक्रीचा व विकसीत करण्‍याचा करार विरुध्‍द पक्ष क्र.1 व 2 यांच्‍यामधे दि.20.06.2008 रोजी झाला. यानंतर विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ने विरुध्‍द पक्ष क्र.2 यांना दि.23.09.2008 अन्‍वये प्‍लॉट क्र.19,21,23,31,36,33 ते 85 या प्‍लॉटच्‍या योग्‍य खरेदीदारास विक्रीकरीता मुखत्‍यारपत्र दिले. विरुध्‍द पक्षांनी सदर प्‍लॉटमधे सिल्‍वर लिफ या नावाने व्‍यापारी व रहीवासी प्रयोजनार्थ योजना जाहीर केली. सदर योजनेस नगर रचना विभागाने मंजूरी दिली. सदर योजनेतील प्‍लॉटमधे रस्‍ते, विद्यूतीकरण, कंपाऊंड, ड्रेनेज इत्‍यादी सोयी-सुविधा (Amenities) पुरविण्‍यांत येईल असे विरुध्‍द पक्षांनी सदर योजनेच्‍या माहीती पत्रकामधे नमुद केले आहे.

4.          सदर योजनेची माहीती मिळाल्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांचे कार्यालयात व प्रत्‍यक्ष मोक्‍यावर जाऊन जागेची पाहणी केली व निवासाकरता प्‍लॉट विकत घेण्‍याची तयारी दर्शविली. विरुध्‍द पक्षांनी पुरविलेल्‍या माहिती पत्राकाचा तक्रारकर्त्‍याने अभ्‍यास केला. माहिती पत्रकात नमुद असलेल्‍या सर्व सोयी उदा. रस्‍ते, विद्युतीकरण,  कंपाऊंड, ड्रेनेज इत्‍यादी सोयी सुविधा पुरविण्‍यांत येईल असे आश्‍वासन विरुध्‍द पक्षांनी माहिती पत्रकामधे दिले. त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने विक्रीपत्र दि.06.04.2010 नोंदणी अनु. क्र.01847 अन्‍वये मौजा डोंगरगाव येथील सदर योजने मधील प्‍लॉट क्र.20, क्षेत्रफळ 403 चौ.मीटर रु.13,07,000/- मोबदला देऊन विकत घेतला. परंतु विरुध्‍द पक्षांनी त्‍यांचे माहीतीपत्रकामधे कबुल केल्‍याप्रमाणे सोयी-सुविधा पुरविल्‍या नाहीत. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला घराचे बांधकाम करण्‍यांस अडचणी येत आहेत व या अडचणींमुळे तो घराचे बांधकाम करु शकत नाही. वारंवार तोंडी व लेखी विनंती करुन देखिल विरुध्‍द पक्षांनी आश्‍वासीत केलेल्‍या सोयी, सुविधा पुरविल्‍या नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यास मानसिक त्रास, संताप व आर्थीक नुकसान सहन करावे लागत आहे, करीता तक्रारकर्त्‍याने सदरची तक्रार दाखल केली आहे.

5.          मंचाने जारी केलेल्‍या नोटीसची बजावणी झाल्‍यानंतर विरुध्‍द पक्षांनी प्रकरणामधे हजर होऊन लेखी उत्‍तर दाखल केले. विरुध्‍द पक्षांचे कथनानुसार त्‍यांना प्‍लॉटच्‍या विक्रीपोटी संबंधीत शासकीय कर, भाडे, अकृषक कर, ग्रामपंचायत कर, विकसीत भाडे, उपकर व इतर टॅक्‍सेस ‘सिल्‍वर लिफ’, नावाच्‍या अभिन्‍यासातील भुखंड धारकांना भुखंडाचा ताबा देणे पर्यंत भरणा केला आहे. या सर्व बाबींची जाणीव ठेऊन तक्रारकर्त्‍याने प्‍लॉट क्र. 20 ची खरेदी केलेली आहे.

            विरुध्‍द पक्षांनी पुढे असे कथन केले आहे की, सदर योजनेतील जमीनीवर विरुध्‍द पक्षाने खडी रोडची सुविधा केलेली आहे. अभिन्‍यासातील 20% जमीन खुली जागा व लोकोपयोगी सोयींकरीता राखीव ठेवलेली आहे. भुखंड धारकांना पाण्‍याची गैरसोय होऊ नये म्‍हणून विरुध्‍द पक्षांनी विहीर उपलब्‍ध करुन दिलेली आहे. विरुध्‍द पक्षांच्‍या कथनानुसार विकासक संस्‍था (Development Authority)  ग्रामपंचायत यांचे नियमानुसार करांचा भरणा केलेला आहे. परंतु ग्रामपंचायतीने विरुध्‍द पक्षांकडून सदर अभिन्‍यासामधे Interceptor Line उपलब्‍ध करुन दिलेली नाही आणि म्‍हणून सदर अभिन्‍यासामधे ड्रेनेज (नाली) ची सोय उपलब्‍ध करुन देण्‍यांस अडचण निर्माण होत आहे.

6.          विरुध्‍द पक्षाने असेही कथन केले आहे की, त्‍याचे व्‍यवसायामधे मंदी असल्‍याने व त्‍यांचेकडे पुरेसा निधी उपलब्‍ध नसल्‍यामुळे विरुध्‍द पक्षांना विद्युतीकरणाची सोय उपलब्‍ध करुन देण्‍यांस अडचण निर्माण होत आहे. तक्रारकर्त्‍याकडून अतिरिक्‍त किंमत घेऊन कंपाऊंड बांधुन देण्‍यांस तयार असल्‍याचे व ही बाब तक्रारकर्त्‍याला पुर्वीच कळविली असल्‍याचे कथन विरुध्‍द पक्षांनी केले आहे. सेवेतील कमतरतेचे आरोप नाकारुन विरुध्‍द पक्षांनी तक्रार खारिज करण्‍याची विनंती मंचास केली आहे.

7.          तक्रारकर्त्‍याचे विनंतीवरुन मंचाने संदर्भांकीत प्‍लॉटची मोका पाहणी करुन मंचास अहवाल सादर करण्‍याकरता कमिश्‍नरची नियुक्‍ती केली. त्‍यानुसार मंचाव्‍दारे नियुक्‍त कनिश्‍नर यांनी आपला अहवाल अभिलेखावर दाखल केला आहे.

            तक्रारकर्त्‍याने पुराव्‍याचे प्रतिज्ञापत्र आणि संदर्भांकीत प्‍लॉटची व अभिन्‍यासाची स्थिती दर्शविणारी छायाचित्रे अभिलेखावर दाखल केली आहे.

8.          तक्रारकर्त्‍याने आणि विरुध्‍द पक्षांनी लेखी युक्तिवाद दाखल केला तसेच उभय पक्षांचा वकीलामार्फत युक्तिवाद ऐकला. अभिलेखावर दाखल कागदपत्रांचे परिशिलन केले. प्रस्‍तुत प्रकरणी मंचाचे निर्णयार्थ उपस्थित होणारे मुद्दे व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालिल प्रमाणे आहेत.

 

                 मुद्दे                           निष्‍कर्ष

कमतरता सिध्‍द होते काय ?                                    होय

2. आदेश ?                              तक्रार अंशतः मंजूर.

9.          तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत विरुध्‍द पक्षांनी जारी केलेल्‍या ‘सिल्‍वर लिफ’, या योजनेचे माहितीपत्रक, नोंदणीकृत विक्रीपत्र दि.06.04.2010, विरुध्‍द पक्षांना वेळोवेळी लिहीलेली पत्रे  इत्‍यादी कागदपत्रांच्‍या प्रति अभिलेखावर दाखल केलेल्‍या आहेत.

10.         मौजा- डोंगरगाव, तह. जि. नागपूर येथील प्‍लॉट क्र.20 तक्रारकर्त्‍याने एकूण मोबदला रु.13,07,000/- मधे विरुध्‍द पक्षांकडून विकत घेतल्‍याबाबत कोणताही वाद नाही. विरुध्‍द पक्षांच्‍या ‘सिल्‍वर लिफ’, या योजनेचे माहितीपत्रक तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत दस्‍तावेज क्र.1, पृष्‍ठ क्र. 8 ते 11 अन्‍वये अभिलेखावर दाखल केले आहे. सदर माहितीपत्रकामधे सोयी, सुविधा या सदराखाली खालिल बाबी नमुद केलेल्‍या आहेत.

            Wide Roads, Electrification, Drains, Landscaping, 100% Assured Security, Individual Plot Fencing (Optional).

 

11.         सदरचे माहितीपत्रक विरुध्‍द पक्षांनी जारीकरुन तक्रारकर्त्‍याला दिल्‍याबाबत आणि ह्या माहितीपत्रकामधे सोयी, सुविधा देण्‍याचे कबुल केल्‍याबाबत कोणताही वाद नाही. ग्रामपंचायतीने सहकार्य न केल्‍यामुळे व पुरेसा निधी उपलब्‍ध नसल्‍यामुळे विद्युतीकरणाची सोय पुरविण्‍यांस असमर्थ असल्‍याचे विरुध्‍द पक्षांनी नमुद केले आहे. विरुध्‍द पक्षांच्‍या कथनानुसार त्‍यांनी सदर अभिन्‍यासामधे खडीरोडची सुविधा पुरविली असुन प्‍लॉटचे डिमार्केशन सुध्‍दा केलेले आहे. तसेच पाण्‍याची गैरसोय होऊ नये याकरीता विहीर सुध्‍दा उपलब्‍ध करुन दिलेली आहे.

12.         मंचाने नियुक्‍त केलेले कमिश्‍नर श्री. राजेश खरे यांनी प्रत्‍यक्ष मोक्‍यावर पाहणी करुन आपला स्थितीदर्शक अहवाल आणि छायाचित्रे अभिलेखावर दाखल केलेले आहे. नियुक्‍त कमिश्‍नर यांनी आपल्‍या अहवालामधे खालिलप्रमाणे निष्‍कर्ष नोंदविलेले आहे.

      1)    साईटवर W.B.M. रोड आहे परंतु सध्‍याच्‍या स्थितीत रोडची स्थिती ठीक

            नाही रोडची देखभाल (Maintenance) केलेली नाही हे फोटो मधे दर्शवित

            आहे.

      2)    साईट वर विद्यूत सुविधा उपलब्‍ध नाही.

      3)    साईट वर ड्रेन सुविधा उपलब्‍ध नाही

      4)    लेंड स्‍केपींग केलेले नाही.

           अशाप्रकारे नियुक्‍त कमिश्‍नर यांनी अभिलेखावर दाखल केलेल्‍या छायाचित्रांवरुन देखिल सदर अभिन्‍यास (ले-आऊट) पूर्णतः अविकसीत असुन त्‍यामधे आश्‍वासीत केलेल्‍या कोणत्‍याही सोयी-सुविधा उपलब्‍ध नसल्‍याचे दिसुन येते. तक्रारकर्त्‍याने अभिलेखावर दाखल केलेल्‍या छायाचित्रांवरुन देखिल हीच बाब दिसुन येते.

13.         नियुक्‍त कमिश्‍नर यांनी उभय पक्षांच्‍या उपस्थितीत मोका पाहणीकरुन सदरचा अहवाल अभिलेखावर दाखल केलेला आहे. सदरचा अहवाल चुकीचा अथवा शंकास्‍पद असल्‍याबाबत कोणताही आक्षेप विरुध्‍द पक्षांनी आज पावेत उपस्थित केलेला नाही. त्‍यामुळे मंचाव्‍दारे नियुक्‍त कमिश्‍नर यांचा वस्‍तुनिष्‍ठ अहवाल ग्राह्य धरण्‍यांस हरकत नाही असे मंचाचे मत आहे.

 

14.         विरुध्‍द पक्षांनी आश्‍वासन दिल्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याला सोयी सुविधा पुरविल्‍या नाही ही बाब उपलब्‍ध पुरावे व दस्‍तावेजांवरुन सिध्‍द होते, असे मंचाचे मत आहे. तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या कथनाचे पृष्‍ठयर्थ अनेक न्‍यायालयीन निवाड्यांचा हवाला दिला आहे. त्‍यापैकी मा. गोवा राज्‍य आयोग, पणजी यांनी Central Planning and Development Authority –v/s- Rashmi A. Sirsat & Others, I (1993) CPJ 92 या प्रकरणात दिलेला आणि मा. पश्चिम बंगाल राज्‍य आयोग, कलकत्‍ता यांनी “Prasanta Kumar Datta –v/s- Partha Kumar Mukherjee & Ors”, III (1999) CPJ 607 या प्रकरणात दिलेला निकाल प्रस्‍तुत प्रकरणी लागू होतो असे मंचाचे मत आहे.

            मा. गोवा राज्‍य आयोग, पणजी यांनी उपरोक्‍त प्रकरणामधे खालिल प्रमाणे मत नोंदविलेले आहे...

            “That a developed plot for housing implies a plot with all the basic essential facilities necessary for regular construction on under normal situation and the consideration for such plot includes the cost of land as well as the cost of development”.

                        तसेच मा. पश्चिम बंगाल राज्‍य आयोग, कलकत्‍ता यांनी उपरोक्‍त प्रकरणामधे खालिल प्रमाणे नोंदविलेले आहे...

            “If some of the jobs are still unfinished as per the agreement the same is required to be completed, no matter whether there has been escalation of prices of building materials or not in that view of the matter we think that a direction should be issued to the appellant to complete the unfinished job as per the specification in the agreement within a period of six months from this date which we hereby do”.

 

15.         विरुध्‍द पक्षाने आपल्‍या कथनाचे पृष्‍ठयर्थ मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाने “U.T. Chandigarh Administration –v/s- Amarjeet Singh & Ors” या प्रकरणात दिलेल्‍या निकालाचा हवाला दिला आहे. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाचेसमोर असलेल्‍या प्रकरणातील तथ्‍ये आणि प्रस्‍तुत प्रकरणातील तथ्‍यांमधे (facts)  मधे फरक असल्‍याने मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाचा सदरचा निर्णय प्रस्‍तुत प्रकरणी लागू होत नाही असे मंच विनम्रपणे नमुद करीत आहे.

16.         तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांच्‍या ‘सिल्‍वर लिफ’, या योजनेतील भुखंड रहीवासी प्रयोजनार्थ मोबदला देऊन विकत घेतला, परंतु विरुध्‍द पक्षांनी आश्‍वासनाप्रमाणे सोयी सुविधा न पुरविल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला घराचे बांधकाम करता आले नाही, ही बाब अभिलेखावर दाखल कागदपत्रांवरुन दिसुन येते. तसेच प्राप्‍त परिस्‍थीतीत विरुध्‍द पक्षांनी दिलेल्‍या सेवेतील कमतरता सिध्‍द होते असे मंचाचे मत आहे.

 

            विरुध्‍द पक्षांच्‍या याप्रकारच्‍या वागण्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यास शारीरिक, मानसिक त्रास, संताप, आर्थीक नुकसान होणे स्‍वाभाविक आहे. करीता पुढील प्रमाणे आदेश करण्‍यांत येतो.

 

 

 

1)    तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यांत येते.

2)    विरुध्‍द पक्षांना निर्देश देण्‍यांत येते की, त्‍यांनी संयुक्‍तपणे अथवा पृथकपणे      तक्रारकर्त्‍यास आश्‍वासीत केलेल्‍या सोयी, सुविधा जसे Wide Roads,  Electrification, Drains, Landscaping,  Individual Plot Fencing आदेशाची प्रत  मिळाल्‍याचे दिनांकापासुन 6 महिन्‍यांचे कालावधीत तक्रारकर्त्‍याकडून कोणताही  मोबदला न घेता पुरवाव्‍यात.

3)    विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारीरिक, मानसिक व आर्थीक त्रासापोटी  नुकसान भरपाई म्‍हणून रु.15,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चापोटी रु. 5,000/- अदा

      करावे.

4)    उपरोक्‍त नमुद आदेशातील आदेश क्र. 3 ची पुर्तता विरुध्‍द पक्षांनी आदेशाची     प्रत मिळाल्‍याचे दिनांकापासुन 30 दिवसांचे आंत करावी.  

5)    उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रत निशुल्‍क द्यावी.