तक्रारदार क्र 1 व 2  : श्रीमती. जिनीता शाह यांचे मार्फत हजर.

                           सामनेवाले   : श्री. रफेल डिसुजा यांचे मार्फत हजर.

*-*-*-*-*-**-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*  

निकालपत्रः- श्री.ज.ल.देशपांडे, अध्‍यक्ष                 ठिकाणः बांद्रा

*-*-*-*-*-*-*-*--*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*

न्‍यायनिर्णय

1.      सा.वाले हे विकासक/बिल्‍डर आहेत. तर तक्रारदार हे पती पत्‍नी आहेत. तक्रारदारांनी सा.वाले विकसीत करीत असलेल्‍या वसई तालुक्‍यातील लोक उपहार या प्रकल्‍पातील एक सदनिका नोंदणीकृत करारनामा दिनांक 8.11.1996 प्रमाणे खरेदी केली व त्‍याबद्दल तक्रारदारांनी सा.वाले यांना सदनिकेची संपूर्ण किंमत रु.4,70,800/- अदा केली. सा.वाले यांनी सदनिकेचवा ताबा तक्रारदारांना दिनांक 31.12.1998 रोजी देण्‍याचे कबुल केले. अन्‍यथा सदनिकेची किंमत 9 टक्‍के व्‍याजासह परत करण्‍यात येईल हे देखील मान्‍य केले.

2.       सा.वाले यांनी लोक उपहार प्रकल्‍प पूर्ण केला नाही, व तक्रारदारांनी सदनिकेच्‍या ताब्‍या बद्दल तगादा लावल्‍यानंतर तक्रारदार व सा.वाले यांचेमध्‍ये चर्चा होऊन सा.वाले यांनी तक्रारदारांना सदनिकेची किंमत परत करण्‍याचे कबूल केले.

3.       त्‍यानंतर 1999 मध्‍ये सा.वाले यांनी तक्रारदारांना असे सांगीतले की, त्‍यांनी एव्‍हरशाईन बिल्‍डर या विकासका बरोबर समन्‍वय केला असून सा.वाले एव्‍हरशाईन बिल्‍डर यांच्‍या प्रकल्‍पातील एक सदनिका तक्रारदारांना देतील व त्‍याबद्दल तक्रारदारांना फक्‍त रु.9,300/- ज्‍यादा अदा करावे लागतील. तक्रारदारांनी त्‍या प्रमाणे सा.वाले यांना दिनांक 4.1.1999 रोजी रु.9,300/- धनादेशाव्‍दारे अदा केले व पूर्वी अदा केलेले रु.4,70,800/- अधिक रु 9,300/- असे एकंदर रु.4,80,100/- असे एव्‍हरशाईन मधील सदनिकेची किंमत ठरली. तक्रारदार सा.वाले यांचेकडे एव्‍हरशाईन मधील सदनिकेच्‍या ताब्‍या बद्दल पाठपुरावा करीत होते. तक्रारदारांनी त्‍याबद्दल सा.वाले यांना 1999 ते जून 2002 चे दरम्‍यान अनेक नोटीसा पाठविल्‍या. व सा.वाले तक्रारदारांना रक्‍कम परत करण्‍यात येईल असे आश्‍वासन देत होते.

4.        त्‍यानंतर सा.वाले यांनी तक्रारदारांना चार वेगवेगळया धनादेशाव्‍दारे रु.2,62,500/- सदनिकेच्‍या किंमतीची परतफेड म्‍हणून अदा केले.

5.       त्‍यानंतर सा.वाले यांनी वर्ष 2004-2005 मध्‍ये पूर्वीच्‍या लोक उपहार प्रकल्‍पाच्‍या जागी लोक प्रभात नावाचा प्रकल्‍प उभारावयाचा आहे असे सांगीतले व तक्रारदारांनी लोक प्रभात प्रकल्‍पामध्‍ये एक सदनिका खरेदी करावी असे तक्रारदारांना सूचविले. तक्रारदारांनी एव्‍हरशाईन प्रकल्‍पातील सदनिकेच्‍या किंमती बद्दल सा.वाले यांचेकडे रु.4,80,100/- जमा केले होते. व त्‍यापैकी सा.वाले यांनी तक्रारदारांना रु.2,62,500/- परत केले होते व शिल्‍लक रक्‍कम  व त्‍यावरील व्‍याज असे रु.2,16,611/- त्‍यावर व्‍याज व सदनिकेच्‍या करारनाम्‍याचे स्‍टॅम्‍प डयुटी व नोंदणीचा खर्च एकंदर रु.4,61,451/-  अशी लोक प्रभात मधील सदनिकेची किंमत ठरली. त्‍यानंतर उभयपक्षी चर्चा होऊन सा.वाले यांचेकडे तक्रारदारांची रु.4,39,320/- जमा आहे असे ठरले. तर प्रकल्‍प लोक प्रभात मधील सदनिकेची किंमत रु.4,25,800/- ठरविण्‍यात आली. या प्रमाणे तक्रारदारांना सा.वाले यांचेकडून रु.4,39,320/- रक्‍कम येणे होते. व सदनिकेची किंमत रु.4,25,800/- वजा केल्‍यास तक्रारदारांच्‍या कथना प्रमाणे तक्रारदारांचे सा.वाले यांचेकडे रु.13,570/- शिल्‍लक होते.

6.       वरील चर्चेप्रमाणे सा.वाले यांनी तक्रारदारांना लोक प्रभात प्रकल्‍पातील विंग बी-2 मधील सदनिका क्रमांक 303 विक्री करण्‍याचे ठरविले व दिनांक 11.7.2005 रोजी नोंदणीकृत करारनामा सदनिकेची किंमत रु.2,25,800/- असा नोंदविण्‍यात आला. सा.वाले यांनी या सदनिकेचा ताबा तक्रारदारांना दिनांक 11.7.2005 पर्यत देण्‍याचे कबुल केले. तथापी सा.वाले यांनी प्रकल्‍प पूर्ण केला नाही व तक्रारदारांना ताबा देखील दिला नाही. तक्रारदार सा.वाले यांचेकडे सारखा सदनिकेच्‍या ताब्‍या बद्दल तगादा करीत होते.

7.        तक्रारदारांनी सदनिकेचा ताबा मिळणे अथवा रक्‍कम परत मिळणे या बद्दल सा.वाले यांचेकडे सारखा तगादा लावल्‍यानंतर सा.वाले यांनी तक्रारदारांना लोक प्रभात प्रकल्‍पातील सदनिकेची किंमत परत करण्‍याचे ठरविले. त्‍या प्रमाणे तक्रारदारांनी सा.वाले यांना असे सूचविले की, सा.वाले यांनी तक्रारदारांची सदनिका खुल्‍या बाजारात विक्री करावी व त्‍या बद्दलचे पत्र तक्रारदारांनी सा.वाले यांना दिनांक 11.12.2006 रोजी दिले, जे सा.वाले यांना प्राप्‍त झाले. त्‍यानंतर सा.वाले यांनी तक्रारदारांना लोक प्रभात मधील सदनिकेची मुळ किंमत जी तक्रारदारांनी सा.वाले यांना अदा केली होती. त्‍याचे परताव्‍याचे धनादेश तक्रारदारांना प्राप्‍त झाले. व तक्रारदाराच्‍या कथना प्रमाणे त्‍यांना सा.वाले यांचेकडून एकंदर रक्‍कम रु.3,06,800/- प्राप्‍त झाले. परंतु त्‍यानंतर सा.वाले यांनी उर्वरित रक्‍कम तक्रारदारांना अदा केली नाही. त्‍याच प्रमाणे सा.वाले यांनी तक्रारदारांची लोक प्रभात प्रकल्‍पातील सदनिका क्रमांक 303 एका अन्‍य व्‍यक्‍तीस बाजारभार दराप्रमाणे विक्री करुन किंमत रु.8,77,500/- वसुल केले. परंतु ती रक्‍कम सा.वाले यांनी तक्रारदारांना अदा केली नाही. त्‍यानंतर तक्रारदारांनी सा.वाले यांना दिनांक 3.10.2008 रोजी पत्र पाठवून सदनिकेची किंमत रु.8,77,500/- तक्रारदारांना अदा करावी अथवा सदनिकेचा ताबा द्यावा अशी मागणी केली. त्‍यास सा.वाले यांनी प्रतिसाद दिला नाही. त्‍यानंतर तक्रारदारांनी वकीलांमार्फत दिनांक 20.10.2009 रोजी कायदेशीर नोटीस पाठविली. त्‍यास सा.वाले यांनी खोटया मजकुराचे उत्‍तर दिले व तक्रारदारांची मागणी फेटाळली. त्‍यानंतर तक्रारदारांनी प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल केली व त्‍यामध्‍ये सा.वाले यांनी बाजारभावाप्रमाणे वसुल केलेली सदनिकेची किंमत रु.8,77,500/- वजा सा.वाले यांनी तक्रारदारांना अदा केलेली रक्‍कम रु.3,06,800/- शिल्‍लक रक्‍कम रु.5,70,700/- तक्रारदारांना 12 टक्‍के व्‍याजासह अदा करावी. अन्‍यथा सदनिका क्रमांक 303 चा ताबा द्यावा अशी दाद मागीतली.

8.       सा.वाले यांनी आपली कैफीयत दाखल केली व त्‍यामध्‍ये तक्रारदारासोबतचा लोक उपहार प्रकल्‍पातील सदनिके बद्दलचा करारनामा दिनांक 8.11.1996 (प्रथम ) मान्‍य केला. सा.वाले यांनी एव्‍हरशाईन प्रकल्‍पातील सदनिके बद्दलचा व्‍यवहार मान्‍य केला. त्‍यानंतर तिसरा व्‍यवहार म्‍हणजे लोक प्रभात प्रकल्‍पातील सदनिका क्रमांक 303 करारनामा दिनांक 11.7.2005 हा व्‍यवहार देखील मान्‍य केला. परंतु सा.वाले यांच्‍या कथना प्रमाणे तक्रारदारांनी लोक प्रभात प्रकल्‍पातील सदनिका क्रमांक 303 खरेदी करीत असतांना सदनिकेची किंमत रु.4,25,800/- ठरली होती. त्‍यापैकी पूर्वी तक्रारदारांना अदा केलेले रु.2,62,500/- वजा जाता सा.वाले यांचेकडे रु.2,17,600/- शिल्‍लक होते. व या प्रकारे तक्रारदारांकडून सदनिकेच्‍या किंमतीपोटी (लोकप्रभात-303 ) रु.2,08,200/- अधिक इतर खर्च रु.41,590/-  असे येणे होते. सा.वाले यांनी लोक प्रभात प्रकल्‍प पूर्ण केला. परंतु तक्रारदारांनी सदनिकेचा व्‍यवहार रद्द करण्‍याचे सा.वाले यांना सूचविले व तक्रारदार फार आग्रही असल्‍याने सा.वाले यांनी तो व्‍यवहार रद्द केला. व तक्रारदारांना सदनिकेच्‍या मुळ किंमतीपोटी स्विकारलेले रु.2,17,600/- अधिक व्‍याज रु,1,88,275/- एकूण रु.4,05,875/- सा.वाले यांनी तक्रारदारांना परत करण्‍याचे ठरले. त्‍यापैकी रु.19,204/- अनामत आयकर (टीडीएस) वजा करुन रु.3,86,671/- सा.वाले यांनी तक्रारदारांना परत करण्‍याचे ठरविले. त्‍याप्रमाणे सा.वाले यांनी तक्रारदारांना दिनांक 13.6.2007 ते दिनांक 6.3.2008 चे दरम्‍यान आठ वेग वेगळया धनादेशाव्‍दारे एकूण रक्‍कम रु.3,06,800/- तक्रारदारांना परत केली. टीडीएस रु.19,204/- शासनाकडे जमा केला व उर्वरित रक्‍कम रु.79,871/- सा.वाले तक्रारदारांना देणे आहे परंतू तक्रारदारांनी लोक प्रभात प्रकल्‍पातील सदनिकेचा करारनामा दिनांक 11.7.2005 रद्द करुन देण्‍याचा करारनामा केल्‍यावर ती रक्‍कम परत करण्‍यात येईल असेही कथन केले. सा.वाले यांनी तक्रारदारांची सदनिका खुल्‍या बाजारभावात विक्री करुन त्‍याची किंमत तक्रारदारांना अदा करण्‍यात येईल असे कबुल केले होते या तक्रारदारांच्‍या कथनास सा.वाले यांनी स्‍पष्‍ट नकार दिला व केवळ सदनिकेची मुळ किंमत तक्रारदारांना परत करण्‍याचे ठरविले होते व त्‍यापैकी रु.3,06,800/- तक्रारदारांना परत करण्‍यात आलेले आहेत व ऊर्वरित रक्‍कम रु.79,871/- सा.वाले तक्रारदारांना परत करण्‍यास तंयार आहे असेही कथन केले.

9.       सा.वाले यांनी आपले पुराव्‍याचे शपथपत्र, कागदपत्र, व लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. तक्रारदारांनी तक्रारीसोबत एक शपथपत्र दाखल केले. व यादीसोबत कागदपत्र दाखल केले. सा.वाले यांनी मुदतीच्‍या संदर्भात एक आक्षेपाचा अर्ज दाखल केला. त्‍यास तक्रारदार यांनी म्‍हणणे दाखल केले. सा.वाले यांच्‍या वकीलांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. 

10.       प्रस्‍तुत मंचाने तक्रार, कैफीयत, शपथपत्रे, कागदपत्रे, व लेखी युक्‍तीवाद यांचे वाचन केले. त्‍यावरुन तक्रारीचे निकालीकामी पुढील मुद्दे कायम करण्‍यात येतात.

कारण मिमांसा

11.       तक्रारदारांनी तक्रारीमध्‍ये आपला निवासाचा पत्‍ता दिलेला आहे. त्‍यावरुन तक्रारदार मुंबई उपनगरातील अंधेरी (पूर्व), येथे रहात होते असे दिसून येते. वादग्रस्‍त सदनिका ही ठाणे जिल्‍हयातील वसई तालुक्‍यातील एका खेडयामध्‍ये आहे. साहजीकच तक्रारदारांनी वादग्रस्‍त सदनिका म्‍हणजे लोक प्रभात प्रकल्‍प सदनिका क्र.303 ही मालमत्‍तेतील गुंतवणूक म्‍हणून खरेदी करण्‍याचे ठरविले होते हे स्‍पष्‍ट होते. त्‍यातही तक्रार प्रलंबीत असतांना तक्रारदारांनी आपली अंधेरी(पूर्व), येथील सदनिका सोडून एका अन्‍य ठिकाणी राहावयास गेले असून त्‍यांचा रहाण्‍याचा पत्‍ता बदललेला आहे असे सा.वाले यांना कळविले. त्‍या बद्दल तक्रारदारांनी सा.वाले यांना दिलेले पत्र दिनांक 11.12.2006 यामध्‍ये तक्रारदारांचा बदललेला पत्‍ता दिलेला आहे. ऐवढेच नव्‍हेतर बदललेल्‍या पंत्‍याबद्दलची वेगळी सूचना देखील तक्रारदारांनी सा.वाले यांना दिलेली होती. म्‍हणजे तक्रारदारांकडे तक्रारीचे मुख्‍य मथळयामध्‍ये नमुद केलेली एक सदनिका, त्‍यानंतर तक्रारदार तक्रार प्रलंबीत असतांना राहावयास गेलेले दुसरी सदनिका व वादग्रस्‍त अशी तिसरी सदनिका हया तिन सदनिकांचे मालक होते असे दिसून येते. या प्रकारे तक्रारदारांनी निवास करणेकामी वादग्रस्‍त सदनिका लोक प्रभात 303 खरेदी केलेली नसल्‍याने व मालमत्‍तेतील एक गुंतवणूक म्‍हणून ती खरेदी केलेली असल्‍याने तक्रारदार ग्राहक संरक्षण कायद्याचे कलम 2(1), (डी) प्रमाणे सा.वाले यांचे ग्राहक होत नाहीत.

मुद्दा क्रमांक 2

12.       तक्रारदारांनी आपले तक्रारीचे परिच्‍छेद क्र. 25 मध्‍ये असे कथन केलेले आहे की, तक्रारदार व सा.वाले यांचे दरम्‍यान चर्चा होऊन तक्रादारांनी सध्‍याचे दराप्रमाणे सा.वाले यांचे मार्फत सदनिका विक्री करण्‍याचे ठरविले व तक्रारदारांनी सा.वाले यांना दिनांक 11.12.2006 रोजी त्‍याबद्दलचे पत्र दिले ज्‍याची प्रत तक्रारीचे निशाणी ‘क’ वर दाखल आहे. निशाणी ‘फ’ चे वाचन केले असतांना असे दिसून येते की, तक्रारदारांनी लोकप्रभात प्रकल्‍पातील त्‍यांनी खरेदी केलेले सदनिका क्र. 303 विक्री करण्‍याचे अधिकार सा.वाले यांना दिले.  

13.      याउलट सा.वाले यांनी कैफियतीचे परिच्‍छेद क्र. 5 (VI)  यामध्‍ये

असे कथन केले आहे की, तक्रारदारानी सदनिका क्र 303 बद्दलचा व्‍यवहार रद्द करण्‍याचे ठरविले व तक्रारदारांचा आग्रह असल्‍याने सा.वाले यांना तक्रारदारांना रू. 405875/-,परत करण्‍याचे ठरविले व वेगवेगळया धनादेशाद्वारे रू. 306800/-,तक्रारदारांना अदा केले. याव्‍यतिरीक्‍त रू. 19204/-अग्रीम कर म्‍हणून शासनाकडे जमा केले. सा.वाले यांचे कथनाप्रमाणे शिल्‍लक रक्‍कम 79871/-,सा.वाले  तक्रारदारांना अदा करण्‍यास तयार आहेत परंतू तक्रारदारांनी सदनिका क्र. 303 चा करारनामा रद्द करून दयावा. सा.वाले यांनी आपले कथनाचे पृष्‍टर्थ प्रकरणातील दिनांक 14.05.2010 रोजी अर्ज दिला व धनादेश रक्‍कम रू. 79871/-,ची छायांकीत प्रत अर्जासोबत जोडली व मूळचा धनादेश तक्रारदारांनी सदनिका क्र 303 चा करारनामा रद्द करून दिल्‍यास अदा करण्‍यात येईल असे कथनही केले. तक्रारदारानी हा प्रस्‍ताव फेटाळला.

14.       या संदर्भात महत्‍वाची बाब म्‍हणजे तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीचे परिच्‍छेद क्र 26 मध्‍ये सा.वाले यांचेकडून वेगवेगळया धनादेशाद्वारे 306800/-,प्राप्‍त झाल्‍याचे मान्‍य केले आहे. तक्रारदारांनी जर सा.वाले यांचेमार्फत सदनिका क्र. 303 बाजारभावाप्रमाणे त्रयस्‍थ व्‍यक्‍तीस विक्री करण्‍याचे ठ‍रविले असतील निश्चितच सा.वाले यांनी तक्रारदारांना रू. 306800/-,वेगवेगळया धनादेशाद्वारे अदा केले नसते. त्रयस्‍थ व्‍यक्‍तीस सदनिका विक्री करावयाची असेल तर सा.वाले यांनी सदनिकीची किंमत तक्रारदारांना परत करण्‍याचा प्रश्‍नच निर्माण होत नाही कुठलाही विकासक सदनिका खरेदीदाराकडून प्राप्‍त झालेली सदनिकेची किंमत सदनिका खरेदीदारास परत देऊन ती सदनिका खुल्‍या बाजारात विक्री करून त्‍याची किंमत सदनिका खरेदीदारास देणार नाही. प्रस्‍तुतचे प्रकरणामध्‍ये तक्रारदारांनी सा.वाले यांचेकडून सदनिकेच्‍या किंमतीची परतफेड म्‍हणून 306800/-,रक्‍कम वेगवेगळया धनादेशाद्वारे स्विकारली ही बाब व तक्रारदाराचे वर्तन तक्रारदांराचे कथनास छेद देते व सा.वाले यांची कैफियतीमधील कथनास पुष्‍टी देते. यावरून तक्रारदारांनी सदनिका क्र. 303 चा व्‍यवहार रद्द करून सा.वाले यांचेकडून सदनिकेची किंमत स्विकारण्‍याचे ठरविले हाच निष्‍कर्ष काढावा लागतो.

15.     त्‍यातही तक्रारदारांनी आपल्‍या कथनाचे पृष्‍टर्थ पुराव्‍याचे शपथपत्र दाखल केलेले नाहीत तसेच अन्‍य कुठला पुरावा देखील सादर केलेला नाही.     मुदतीच्‍या संदर्भात मात्र असे म्‍हणता येईल की, तक्रादार व सा.वाले यांचा व्‍यवहार 1996 पासून सुरू झाला तरी सा.वाले यांचेकडून तक्रादारांना परताव्‍याचे रककमेचा शेवटचा हप्‍ता रू.76,000/-,दिनांक 06.03.2008 च्‍या धनादेशाद्वारे प्राप्‍त झाले नाही दिनांक 04.03.2010 रोजी दाखल झालेली तक्रार म्‍हणजे दोन वर्षाचे मुदतीच्‍या आत आहे.

16.     वर चर्चा केल्‍याप्रमाणे तक्रारदार सा.वाले यांचेकडून सदिनकेच्‍या संदर्भात फसवणुक, सेवासुविधा पुरविण्‍यात कसुर अथवा अनुचित व्‍यापारी प्रथचे अवलंब सिध्‍द करू शकले नसल्‍याने तक्रार रद्द होण्‍यास पात्र आहे.

17.   वरील चर्चेनुरुप व निष्‍कर्षावरुन पुढील प्रमाणे आदेश करण्‍यात येतो.

                   आदेश

1.    तक्रार क्रमांक रद्द करण्‍यात येते.   

2.    खर्चाबद्दल आदेश नाही.

3.    आदेशाच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्‍य पाठविण्‍यात

     याव्‍यात. 

ठिकाणः  मुंबई.

दिनांकः  06/07/2013