तक्रारदारातर्फे : वकील श्री. उदय वावीकर
सामनेवाले : एकतर्फा
*-*-*-*-*-**-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
निकालपत्रः- मा. श्री.ज.ल.देशपांडे, अध्‍यक्ष ठिकाणः बांद्रा
*-*-*-*-*-*-*-*--*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
न्‍यायनिर्णय
1. सामनेवाले क्रमांक 1 ही विकासक बिल्‍डर भागीदारी आहे. तर सामनेवाले क्रमांक 2 हे सामनेवाले क्रमांक 1 कंपनीचे भागीदार असून सामनेवाले क्रमांक 3 ही सहकारी गृह निर्माण संस्‍था आहे. तक्रारदारांनी सामनेवाले क्रमांक 1 यांचेकडून करारनाम्‍याद्वारे सदनिका विकत घेतली, व तक्रारदार सदनिका क्रमांक 701 च्‍या दिनांक 15/8/2005 पासून ताब्‍यात आहेत. तक्रारदारांच्‍या तक्रारीतील कथनाप्रमाणे तक्रारदारांनी सामनेवाले क्रमांक 1 यांचेकडे इमारतीचा मंजूर नकाशा, भोगवटा प्रमाणपत्र व इमारत पूर्णत्‍वाचा दाखला यांची सतत मागणी केली. ज्‍याकडे सामनेवाले क्रमांक 1 यांनी दुर्लक्ष केले. तक्रारदारांच्‍या तक्रारीतील कथनाप्रमाणे इमारतीस तडे गेले असून व सामनेवाले क्रमांक 1 यांनी केलेले बांधकाम निकृष्‍ट दर्जाचे आहे. सामनेवाले यांनी इमारतीच्‍या गच्चीवर बांधकाम केले असून त्‍याकामी सदनिका धारकांची परवानगी घेण्‍यात आलेली नाही. त्‍याचप्रमाणे तक्रारदारांनी संस्‍थेच्‍या जागेचे हस्‍तांतरणपत्र अद्याप करुन दिलेले नाही. याप्रकारे सामनेवाले यांनी महाराष्‍ट्र सदनिका मालकी हक्‍क कायदा 1963 चा भंग केला असून तक्रारदारांना सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसूर केलेली आहे.
2. तक्रारीची नोटीस सामनेवाले यांना पाठविण्‍यात आलेली होती. परंतु नोटीशीची बजावणी होऊन देखील सामनेवाले क्रमांक 3 संस्‍था गैरहजर राहील्‍याने तक्रारदारांनी नोटीस बजावल्‍याबद्दल शपथपत्र दाखल केले. त्‍यानंतर सामनेवाले क्रमांक 3 यांच्‍याविरुध्‍द एकतर्फा आदेश पारित करण्‍यात आला.
3. सामनेवाले क्रमांक 1 व 2 विकासक/बिल्‍डर यांनी वकीलामार्फत हजर होऊन कैफीयत दाखल करणेकामी मुदती घेतल्‍या. परंतु आपली कैफीयत दाखल केलेली नाही. अंतिमतः सामनेवाले क्रमांक 1 व 2 यांच्‍याविरुध्‍द दिनांक 18/6/2011 रोजी बिना कैफीयत एकतर्फा आदेश पारित करण्‍यात आला. त्‍यानंतर सामनेवाले क्रमांक 1 व 2 यांनी दिनांक 28/2/2012 रोजी कैफीयत स्विकारण्‍याचा अर्ज केला परंतु मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाचा हितेंद्र पाठक विरुध्‍द अच्‍युत काशिनाथ कारेकर या प्रकरणातील न्‍यायनिर्णयाप्रमाणे बिनाकैफीयत/एकतर्फा आदेश रद्द करण्‍याचा अधिकार जिल्‍हा मंचाला नसल्‍याने तो अर्ज रद्द करण्‍यात आला. सामनेवाले क्रमांक 1 ते 3 यांनी कैफीयत दाखल करुन तक्रारदाराच्‍या तक्रारीतील कथनास नकार दिलेला नाही. परिणामतः तक्रारदारांची तक्रारीतील कथने अबाधित राहतात.
4. तक्रारदारांनी आपले पुराव्‍याचे शपथपत्र, व कागदपत्रे दाखल केले. तक्रारदारांच्‍या वकीलांचा तोंडी युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला.
5. प्रस्‍तुत मंचाने तक्रारदारांची तक्रार, पुराव्‍याचे शपथपत्र, कागदपत्रे यांचे वाचन केले. त्‍यावरुन तक्रार निकालकामी खालील मुद्दे कायम करण्‍यात येतात.
अ.क्र. | मुद्दे | उत्‍तर |
1 | प्रस्‍तुत तक्रारीमध्‍ये सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना आवश्‍यक त्‍या कागदपत्रांची पूर्तता केली नाही, व सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसूर केली ही बाब तक्रारदार सिध्‍द करतात काय ? | होय, अंशतः |
2 | तक्रारदार त्‍याबद्दल सामनेवाले यांचेकडून तक्रारीत मागितलेली दाद मिळणेस पात्र आहेत काय ? | होय. |
3 | अंतीम आदेश? | तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते. |
कारण मिमांसा
6. तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारीसोबत सदनिका करारनाम्‍याची प्रत दाखल केलेली आहे. त्‍यातील तरतुदींचे मंचाने वाचन केले आहे. करारनाम्‍याप्रमाणे तक्रारदारांनी सदनिकेची संपूर्ण किंमत सामनेवाले यांना अदा केलेली आहे. सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना सदनिकेचा ताबा दिनांक 15/8/2005 रोजी दिला असून तक्रारदारांनी सामनेवाले यांचेकडे भोगवटाप्रमाणपत्र, इमारत पूर्णत्‍वाचा दाखला व इतर प्रमाणपत्र यांची सतत मागणी केली. परंतु सामनेवाले यांनी त्‍याची पूर्तता करण्‍यास टाळाटाळ केली. मुंबई शहर विकास नियमावलीच्‍या तरतुदीप्रमाणे विकासक/बिल्‍डर यांनी इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍यानंतर सदनिकेचा ताबा देण्‍यापूर्वी इमारतीस भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्‍त करणे आवश्‍यक असते. प्रस्‍तुतच्‍या प्रकरणात वर्ष 2005 मध्‍ये इमारतीचे बांधकाम पूर्ण होऊन देखील, व सदनिका खरेदी धारकांना सदनिकेचा ताबा दिल्‍यानंतर देखील सामनेवाले विकासक/बिल्‍डर यांनी अद्याप इमारतीस भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्‍त केल्‍याचे दिसून येत नाही. याप्रकारे सदनिका धारकांचा आपल्‍या सदनिकांवरील असलेला ताबा कायदेशीर होऊ शकत नाही. त्यातही इमारतीस भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्‍त केले नसेल तर सदनिका धारकांना जादा दराने पाणीपट्टी अदा करावी लागते, व परिणामतः सदनिका धारकांचे आर्थिक नुकसान होते. हीच बाब इमारत पूर्णत्‍वाच्‍या दाखल्‍यास देखील लागू होते व इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍यानंतर इमारत पूर्णत्‍वाचा दाखला प्राप्‍त करण्‍याची जबाबदारी विकासकावर असते. अद्याप सामनेवाले यांनी तक्रारदारांची सदनिका असलेल्या इमारतीस भोगवटा प्रमाणपत्र व इमारत पूर्णत्‍वाचा दाखला प्राप्‍त केला नसल्‍याने सामनेवाले यांनी तक्रारदारांना सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसूर केली असा निष्‍कर्ष नोंदविण्‍यात येतो.
7. तक्रारदारांनी हस्‍तांतरणपत्राच्या संदर्भात, तसेच इमारतीचे निकृष्‍ट बांधकाम या संदर्भात तक्रारी केलेल्‍या आहेत. त्‍याचप्रमाणे इमारतीच्‍या टेरेसवर सामनेवाले क्रमांक 1 हयांनी तात्‍पुरती लोखंडी केबिन उभारलेली आहे व त्‍याकामी सदनिका धारकांची परवानगी घेतलेली नाही असे देखील कथन केले.
8. या संदर्भात मोफा कायद्याचे कलम 11 नियम 9 चे तरतुदीप्रमाणे सदनिका धारकांची संस्‍था स्‍थापन झाल्‍यानंतर विकासकाने संस्‍थेच्‍या हक्‍कामध्‍ये हस्‍तांतरणपत्र करुन देणे आवश्‍यक असते. सबब हस्‍तांतरणपत्राबाबतची तक्रार संस्‍था करु शकते. परंतु वैयक्तिक सभासद करु शकत नाहीत. हीच बाब इमारतीचे निकृष्‍ट दर्जाचे बांधकाम अथवा इमारतीच्‍या टेरेसवर अनाधिकाराने केलेले कच्‍चे बांधकाम यास लागू होते. सामनेवाले क्रमांक 3 ही सदनिका धारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था असल्‍याने या वरील मुद्दयावर सामनेवाले क्रमांक 3 संस्‍था यांनी तक्रार दाखल करणे आवश्‍यक होते. सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन झाल्‍यानंतर इमारत व खुल्‍या जागेचा ताबा व देखरेख ही संस्‍थेची जबाबदारी असते, व त्‍यामध्‍ये सदनिका धारकांची वैयक्तिक मालकी असू शकत नाही. सबब या मुद्दयावर तक्रारदारांना दाद मिळू शकत नाही.
9. वरील चर्चेनुरुप व निष्‍कर्षानुरुप पुढीलप्रमाणे आदेश करण्‍यात येतो.
आदेश
- तक्रार क्रमांक 61/2011 अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
- सामनेवाले क्रमांक 1 व 2 यांनी तक्रारदारांना भोगवटा प्रमाणपत्र व इमारत पूर्णत्‍वाचा दाखला या संदर्भात सेवासुविधा पुरविण्‍यात कसूर केली असे जाहिर करण्‍यात येते.
- सामनेवाले क्रमांक 1 व 2 यांनी तक्रारदार यांना न्‍यायनिर्णयाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून तीन महिन्‍याच्या आत इमारतीचे भोगवटा प्रमाणपत्र व इमारत पूर्णत्‍वाचा दाखला प्राप्‍त करुन त्‍याची प्रत तक्रारदारांना द्यावी. असे आदेश सामनेवाले यांना देण्‍यात येतात.
- तक्रारदारांची तक्रार सामनेवाले क्रमांक 3 यांच्‍याविरुध्‍द रद्द करण्‍यात येते.
- याव्‍यतिरिक्‍त सामनेवाले क्रमांक 1 व 2 यांनी तक्रारदारांना तक्रारीच्‍या खर्चाबद्दल रुपये 10,000/- अदा करावेत.
- न्‍यायनिर्णयाच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्‍य पाठविण्‍यात याव्‍यात.
ठिकाणः मुंबई.
दिनांकः 07/01/2014
( एस. आर. सानप ) (ज.ल.देशपांडे)
सदस्‍य अध्‍यक्ष
एम.एम.टी./-
