| Complaint Case No. CC/80/2021 | | ( Date of Filing : 03 Feb 2021 ) |
| | | | 1. SHRI. ISHWARLAL BHAIYYALALJI KESHARWANI | | R/O. LALGANJ, RAUT CHOWK, NAGPUR | | NAGPUR | | MAHARASHTRA |
| ...........Complainant(s) | |
| Versus | | 1. M/S. JAI GANGA MAA BUILDERS & DEVELOPERS THROUGH PARTNER- SHRI. DNYANESHWAR FATTUJI DHOPATE | | KIRTI RESTORENT CHOWK, NEAR PURANA NAGPUR VIDYALAYA, NETAJI NAGAR, BHARTWADA, NAGPUR | | NAGPUR | | MAHARASHTRA | | 2. SMT. GITABAI DNYANESHWAR DHOPATE | | R/O. KIRTI RESTORENT CHOWK, NEAR PURANA NAGPUR VIDYALAYA, NETAJI NAGAR, BHARATWADA, NAGPUR | | NAGPUR | | MAHARASHTRA | | 3. SHRI. MAHESH SURYAKANT ITKALWAR | | R/O. PLOT NO.913-B, JUNI MANGALWARI, GANDLI WADA, NAGPUR-440008 | | NAGPUR | | MAHARASHTRA | | 4. SHRI. GIRISH SURYAKANT ITKELWAR | | R/O. PLOT NO.913-B, JUNI MANGALWARI, GANDLI WADA, NAGPUR-440008 | | NAGPUR | | MAHARASHTRA |
| ............Opp.Party(s) |
|
|
| Final Order / Judgement | आदेश मा. सदस्‍या, श्रीमती चंद्रिका बैस यांच्‍या आदेशान्‍वये - - तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा 35 अंतर्गत दाखल केली असून त्‍यात नमूद केले की, विरुध्‍द पक्ष 1 ते 4 हे जय गंगा मॉं बिल्‍डर्स अॅन्‍ड डेव्‍हल्‍पर्सचे भागीदार असून ते ले-आऊट विकसित करुन प्‍लॉट विकण्‍याचा व्‍यवसाय करतात. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाच्‍या मौजा- भरतवाडा, प.ह.नं. 17, खसरा क्रं. 107, 110, 111, 112, 113 व 114, या खस-या मध्‍ये टाकलेल्‍या ले-आऊट मधील गृप ई-1 मधील भूखंड क्रं. 258, एकूण क्षेत्रफळ 1570 चौ.फु. असून दि. 20.06.2008 रोजी उभय पक्षात इसारपत्र झाले होते . त्‍यानुसार तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाला रुपये 3,21,850/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा करार केला होता. या कराराप्रमाणे वि.प.ला धनादेशा द्वारे रुपये 50,000/- व रुपये 1,000/- नगदी स्‍वरुपात दिले होते व उर्वरित रक्‍कम रुपये 2,70,850/- हे मासिक किस्‍त रुपये 11,285/- प्रमाणे 24 महिन्‍यात म्‍हणजेच दि. 30.08.2010 पर्यंत अदा करावयाची होती.
- तक्रारकर्त्‍याने पुढे नमूद केले की, त्‍याने प्‍लॉटची संपूर्ण रक्‍कम विरुध्‍द पक्षाकडे दि. 23.03.2012 पर्यंत रुपये 3,21,850/- अदा केली असल्‍यामुळे विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याच्‍या नांवे वरील मालमत्‍तेचे ताबापत्र लिहून दिले असून त्‍यात नमूद केले की, भूखंडाची संपूर्ण रक्‍कम प्राप्‍त झाल्‍यामुळे कब्‍जापत्राप्रमाणे वि.प. संस्‍थेच्‍या सोयीनुसार सदरच्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या नांवे करुन देईल असे लेखी व तोंडी आश्‍वासन दिले होते. त्‍या दरम्‍यान उपरोक्‍त जमीनीच्‍या किंमती प्रचंड प्रमाणात वाढल्‍यामुळे विरुध्‍द पक्ष जाणूनबुजून आपसात वाद असल्‍याचे दर्श‍वून हेतूपुरस्‍सर तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र करुन देण्‍यास टाळाटाळ करीत आहे. त्‍यानंतर देखील तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाकडे उपरोक्‍त भूखंडाचे कायदेशीर विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची अनेक वेळा विनंती करुन सुध्‍दा विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याच्‍या नांवे भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने दि. 01.12.2020 रोजी विरुध्‍द पक्षाला कायदेशीर नोटीस पाठविली असता विरुध्‍द पक्ष 1 व 2 ने भागीदारां मध्‍ये विवाद झाल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याच्‍या नांवे विक्रीपत्र लावून देण्‍यास असमर्थ असल्‍याचे कळविले परंतु विरुध्‍द पक्ष 3 व 4 यांनी सदरच्‍या नोटीसची कोणतीही दखल न घेतल्‍यामुळे प्रस्‍तुत तक्रार आयोगा समक्ष दाखल करुन खालीलप्रमाणे मागणी केली की, विरुध्‍द पक्षाने दोषपूर्ण सेवा देऊन अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केल्‍याचे घोषित करावे. तसेच विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याच्‍या नांवे भूखंड क्रं. 258 चे कायदेशीर नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन देण्‍याचा आदेश द्यावा. किंवा कायदेशीररित्‍या विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास तक्रारकर्त्‍याला आजच्‍या बाजारभावाप्रमाणे भूखंडाची किंमत देण्‍याचा आदेश द्यावा. त्‍याचप्रमाणे शारीरिक, मानसिक त्रासाकरिता नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च देण्‍याचा ही आदेश द्यावा अशी विनंती केली आहे.
- विरुध्‍द पक्ष क्रं. 1 व 2 ने आपल्‍या लेखी जबाबात तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीतील सर्व आक्षेप नाकारलेले आहेत. त्‍यांनी पुढे असे नमूद केले की, विरुध्‍द पक्ष 1 , 3 व 4 हे जय गंगा मॉं बिल्‍डर्स अॅन्‍ड डेव्‍हल्‍पर्स या नावाने व्‍यवसाय करतात याबाबत वाद नसून वि.प. 2 श्रीमती गीताबाई ज्ञानेश्‍वर धोपटे यांचा या व्‍यव व्‍यवसायाशी काहीही संबध नाही व दि. 12.06.2015 रोजी वि.प. 3 व 4 यांनी भागीदार संपुष्‍टात आणल्‍यामुळे सध्‍या सदरच्‍या फर्मचे विरुध्‍द पक्ष 1 हे एकमेव मालक आहेत. भागीदारी संस्‍था अस्तित्‍वात असतांना वि.प. 3 व 4 यांच्‍या मालकिची एकूण जागा 12 हे 7 आर., मौजा- भरतवाडा, खसरा क्रं. 107, 110, 111, 112, 113 व 114 विकसन करण्‍याकरिता घेतली होती. त्‍याकरिता वि.प. 1 व 3, 4 यांच्‍यामध्‍ये दि. 21.01.2008 रोजी भागीदारी संस्‍था निर्माण करण्‍यात आली होती. परंतु दि. 18.12.2015 रोजी वि.प. 3 व 4 यांनी वि.प. 1 ज्ञानेश्‍वर फत्‍तुजी धोपटे यांच्‍या नांवे 4 हे. 81 आर. ची नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन दिले आहे.
- विरुध्‍द पक्षाने पुढे नमूद केले की, तक्रारकर्त्‍याने गुंतवणूकिच्‍या उद्देशाने केलेले जय मॉं गंगा यांच्‍या ले-आऊट मधील खसरा क्रं. 24/1 आणि 24/2, मौजा- पोवारी, प.ह.नं. 10, तह.जि.नागपूर भूखंड 141, एकूण क्षेत्रफळ 12060 चौ.फू. ची दि. 24.11.2011 रोजी नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन दिलेले आहे. वि.प. 1 ने त.क.ला जुन 2008 मध्‍ये मौजा- भरतवाडा या ले-आऊटचा प्‍लॅन दाखविला असता तक्रारकर्त्‍याने त्‍यातील गृप ‘इ’- 1, मधील भूखंड क्रं. 258, एकूण क्षेत्रफळ 1570 चौ.फू आरक्षित केले होते. विरुध्‍द पक्ष हे तक्रारकर्त्‍याच्‍या नांवे सदरच्‍या भूखंडाचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास तयार आहे परंतु तक्रारकर्त्‍याने त्‍याकरिता मुद्रांक शुल्‍क, विकसन शुल्‍क व इतर शासकीय शुल्‍क भरणे आवश्‍यक आहे. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा ग्राहक या संज्ञेत मोडत नाही व तक्रारकर्त्‍याला सदरची तक्रार या आयोगासमक्ष चालविण्‍याचा अधिकार नाही. तक्रारकर्त्‍याची सदरची तक्रार खारीज करण्‍यात यावा अशी विनंती केलेली आहे.
- विरुध्‍द पक्ष क्रं. 3 व 4 यांना आयोगा मार्फत पाठविलेली नोटीस प्राप्‍त होऊन सुध्‍दा आयोगा समक्ष हजर झाले नाही अथवा आपला लेखी जबाब दाखल न केल्‍यामुळे विरुध्‍द पक्ष 3 व 4 विरुध्‍द प्रकरण एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश दि. 04.03.2022 रोजी पारित करण्‍यात आला.
- उभय पक्षाने दाखल केलेल्‍या सर्व दस्‍तावेजांचे, विरुध्‍द पक्ष 1 व 2 च्‍या लेखी उत्‍तर व लेखी युक्तिवादाचे अवलोकन केले असता. तसेच तक्रारकर्त्‍याच्‍या व वि.प. 1 व 2 च्‍या वकिलांनी केलेला तोंडी युक्तिवाद ऐकून घेतल्‍यावर आयोगाने खालील मुद्दे विचारार्थ घेऊन त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे नोंदविलेला आहे.
मुद्दे उत्‍तर - तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय? होय
- विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला दोषपूर्ण सेवा देऊनअनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केला काय? होय
- काय आदेश ? अंतिम आदेशानुसार
निष्‍कर्ष - मुद्दा क्रमांक 1 ते 3 बाबत – तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्ष 1 जय गंगा मॉं बिल्‍डर्स अॅन्‍ड डेव्‍हल्‍पर्स यांच्‍या मौजा- भरतवाडा, प.ह.नं. 17, खसरा क्रं. 107, 110, 111, 112, 113 व 114, या ले-आऊट मधील गृप ई-1 मधील भूखंड क्रं. 258, एकूण क्षेत्रफळ 1570 चौ.फु. हा रुपये 3,21,850/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा बयानापत्र/ईसारपत्र दि. 30.06.2008 रोजी उभय पक्षात करण्‍यात आला होता हे नि.क्रं. 2 वर दाखल दस्‍तावेजावरुन दिसून येते. यावरुन तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्ष 1 चा ग्राहक असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. विरुध्‍द पक्ष 1 ला तक्रारकर्त्‍याकडून उपरोक्‍त भूखंड विक्रीपोटी संपूर्ण रक्‍कम प्राप्‍त झाल्‍यानंतर विरुध्‍द पक्ष 1 ने तक्रारकर्त्‍याच्‍या नांवे दि. 22.03.2012 रोजी कब्‍जापत्र लिहून दिले असून त्‍यात संपूर्ण रक्‍कम प्राप्‍त झाली असल्‍याचे स्‍पष्‍टपणे नमूद आहे. विरुध्‍द पक्ष 1 ला तक्रारकर्त्‍याकडून भूखंड विक्री पोटी असलेली संपूर्ण रक्‍कम प्राप्‍त झाल्‍यानंतर देखील विरुध्‍द पक्ष 1 ने तक्रारकर्त्‍याच्‍या नांवे कायदेशीर विक्रीपत्र करुन दिले नाही ही विरुध्‍द पक्ष 1 ची दोषपूर्ण सेवा असून अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणारी कृती आहे असे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे.
तसेच नि.क्रं. 2 वर दाखल बयानापत्र व कब्‍जापत्रावर विरुध्‍द पक्ष 1 चे नांव असून विरुध्‍द पक्ष 1 ने भूखंड विक्री पोटी संपूर्ण रक्‍कम स्‍वीकारलेली असल्‍यामुळे तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्ष 1 चा ग्राहक होतो, त्‍यामुळे भूखंडाचे कायदेशीर विक्रीपत्र करुन देण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍द पक्ष 1 ची आहे. उपरोक्‍त भूखंडाचे कायदेशीर विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास विरुध्‍द पक्ष 1 ने तक्रारकर्त्‍याकडून स्‍वीकारलेली रक्‍कम परत करण्‍याची सर्वस्‍वी जबाबदारी वि.प. 1 ची आहे असे आयोगाचे स्‍पष्‍ट मत आहे. म्‍हणून विरुध्‍द पक्ष 2, 3 व 4 यांना सदर प्रकरणातून वगळण्‍यात येते. सबब खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारित. अंतिम आदेश - तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर.
- विरुध्‍द पक्ष 1 ने तक्रारकर्त्‍याच्‍या नांवे मौजा- भरतवाडा, प.ह.नं. 17, खसरा क्रं. 107, 110, 111, 112, 113 व 114, तह.जि.नागपूर येथील ले-आऊट मधील गृप ई-1 मधील भूखंड क्रं. 258, एकूण क्षेत्रफळ 1570 चौ.फु. चे कायदेशीररित्‍या नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन जागेचा प्रत्‍यक्ष ताबा द्यावा. तसेच तक्रारकर्त्‍याने भूखंड विक्रीपत्राकरिता लागणारा खर्च सोसावा. किंवा
उपरोक्‍त आदेशाची अंमलबजावणी करणे कायदेशीररित्‍या किंवा तांत्रिक दृष्‍टया शक्‍य नसल्‍यास विरुध्‍द पक्ष 1 यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून भूखंडा पोटी स्‍वीकारलेली एकूण रक्‍कम रुपये 3,21,850/- व त्‍यावर तक्रार दाखल दि.15.02.2021 पासून ते प्रत्‍यक्ष रक्‍कम अदायगीपर्यंत द.सा.द.शे. 12 टक्‍के दराने व्‍याजासह रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याला अदा करावी. - विरुध्‍द पक्ष 1 यांनी तक्रारकर्त्‍याला शारीरिक, मानसिक त्रासाकरिता रुपये 1,00,000/- व तक्रारीचा खर्च म्‍हणून 20,000/- द्यावे.
- विरुध्‍द पक्ष क्रं. 2, 3 व 4 यांना सदर प्रकरणातून वगळण्‍यात येते.
- उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रत निःशुल्‍क द्यावी.
- तक्रारकर्त्‍याला तक्रारीची ब व क फाईल परत करावी.
| |
