श्री मनोहर चिलबुले, अध्‍यक्ष यांचे कथनांन्‍वये.
- आदेश -
(पारित दिनांक – 03/05/2014)
तक्रारकर्ता डॉ. सैयद असलम परवेज यांनी ग्राहक संरक्षण अधिनियम 1986 चे कलम 12 प्रमाणे सदर तक्रार दाखल केली आहे. सदर तक्रारीची संक्षिप्‍त पार्श्‍वभूमी पुढीलप्रमाणे –
1. वि.प.क्र.1 मेसर्स हिंगणीकर डेव्‍हलपर्स अँड बिल्‍डर्स ही भागीदारी फर्म असून वि.प.क्र. 2 व 3 हे सदर फर्मचे भागिदार आहेत व तेच फर्मचा व्‍यवहार पाहतात. वि.प.क्र. 1 फर्म प्‍लॉट खरेदी करुन अगर विकसनासाठी घेवून त्‍यावर सदनिका बांधून गरजु ग्राहकांना विकण्‍याचा व्‍यवसाय करते. सदर फर्मने 1992 साली परमानंद अपार्टमेंट, रेडक्रास रोड, सदर नागपूर ही योजना बाजारात आणली. सदरची योजना ही शिट क्र. 39/18,चालता क्र. 22, सिटी सर्वे क्रमांक 1513,कार्पोरेशन घर क्र. 22 आणि 23/05 नागपूर सुधार प्रन्‍यासचे हद्दीत 11524.5 वर्गफुटाचे भुखंडावर बांधावयास घेतली. सदरची जागा ही श्रीमती लक्ष्‍मीबाई परमानंद कश्‍यप आणि इतरांच्‍या मालकीची होती. त्‍यांच्‍याशी विकसन करार करुन वि.प.ने सदर जागेवर 30 निवासी गाळयांचे बांधकाम केलेले आहे.
तक्रारकर्त्‍याने 2 डिसेंबर, 1994 रोजी वरील परमानंद अपार्टमेंट मधील दुस-या मजल्‍यावरील निवासी गाळा क्रमांक 206, रु.3,50,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा वि.प. बरोबर करार केला. मंजूर नकाशाप्रमाणे इमारतीचे व गाळयाचे बांधकाम करुन देण्‍याचे व ओपन व कव्‍हर्ड पार्कींग देण्‍याचे, तसेच सदरची संपूर्ण इमारत निवासी उद्देशासाठी असल्‍याचे वि.प.ने करारनाम्‍याचे वेळी कबूल केले. करारनाम्‍यात ठरल्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने गाळयाची ठरलेली किंमत रु.3,50,000/- वेळोवेळी वि.प.ला दिलेली आहे व दि. 16 नोव्‍हेंबर 1994 रोजीच्‍या आवंटण पत्राव्‍दारे वि.प.ने सदर गाळयाचा ताबा तक्रारकर्त्‍यास दिलेला आहे. तसेच तक्रारकर्ता सौदी अरेबियात वास्‍तव्‍यास असल्‍यामुळे तक्रारकर्ता भारतात येईल तेव्‍हा त्‍यांच्‍या सोईप्रमाणे सदर गाळयाचे खरेदीखत लिहून व नोंदवून देण्‍याचे वि.प.ने मान्‍य केले आहे. तक्रारकर्त्‍यास गाळयाचा ताबा मिळाल्‍यावर खालील त्रुटी आढळून आल्‍या.
1) आजतागायत सदर गाळयाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही. गाळेधारकांची सोसायटी करुन देण्‍याची जबाबदारी वि.प.ची होती. परंतू त्‍यांनी आजतागायत सोसायटी रजिस्‍टर्ड करुन दिली नाही.
2) लिफ्टसंबंधीचे टेस्‍टींग, हस्‍तांतरण, कागदपत्रांचे हस्‍तांतरण, ड्युप्‍लीकेट चावी आणि त्‍याचे माहितीपुस्‍तक इ. गोष्‍टी आजतागायत देण्‍यात आलेल्‍या नाही.
3) सोसायटीचे नावे विजेचे मिटर करुन देण्‍यात आले नाही.
4) अपूरी पार्किंग असून मंजूर आराखड्यानुसार नाही आणि मॉडेलनुसार नाही जे ठराविक मानकानुसार नाही आणि मान्‍य केल्‍यानुसार नाही.
5) कॉरीडोर आणि टेरेमध्‍ये पाण्‍याचा निचरा होण्‍याकरीता व्‍यवस्‍था नाही, म्‍हणून येणा-या जाण्‍या-यांच्‍या अंगावर पाणी सांडत असते.
6) स्‍वच्‍छतेसाठी ओव्‍हरहेड टाकीकडे जाण्‍यासाठी सोपा मार्ग आणि जिना दिलेला नाही.
7) कमीत कमी 100 वर्ग फुट पार्किंग दोन दुचाकी आणि 100 वर्गफुट एक चारचाकी वाहनांकरीता देण्‍याचे मान्‍य केले, परंतू तशी व्‍यवस्‍था मुळातच केलेली नाही, त्‍याचा सर्व राहिवाश्‍यांना त्रास आहे. जास्‍तीचे पैसे मोजूनसुध्‍दा पार्किंग अपूरे दिलेले आहे. जे करारनाम्‍यातील अटींच्‍या विरुध्‍द आहे.
8) एम एस इ बी च्‍या सिक्‍युरीटी डिपॉझिटचे हीशोब आणि रसिदा पूर्ण स्‍कीमच्‍या दिलेल्‍या नाहीत.
9) सदोष बांधकामामुळे गळती, ओलावा हा पार्किंग आणि प्रवेशद्वाराजवळ रोजचा भाग आहे, ज्‍याचा सर्वांना फार त्रास आहे आणि पाणी साचल्‍यामुळे आरोग्‍यास अपाय निर्माण झालेला आहे.
ड्रॅनेज आऊटलेटद्वस नेहमी बुजतात, ज्‍यामुळे पार्किंग आणि प्रवेशाचे ठिकाणी गोंधळ उडतो.
10) वायरींग कंसील्‍ड केलेले नाही.
11) तळमजल्‍यावरील दोन गाळयांचे अवैध बांधकाम आणि एका सभागृहाचे अवैध बांधकाम केलेले असल्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍यांना आणि इतर राहिवाश्‍यांना वाहने ठेवणे, जागा बदलणे यासाठी जागेचा अभाव निर्माण झालेला आहे आणि यामुळे एफ एस आय सुध्‍दा कमी झालेला आहे. विरुध्‍द बाजू इमारतीचा व्‍यावसायिक वापर करीत आहेत.
12) जरी विरुध्‍द बाजूची विक्री करारनामा करुन देण्‍याची प्राथमिक जबाबदारी आहे आणि पूर्ण पैसे त्‍यांनी घेतलेले आहेत, तरीही गाळा क्र. 206 जे तक्रारकर्त्‍यांनी खरेदी केलेले आहे, त्‍याचे विक्रीपत्र करुन दिलेले नाही, जी सेवेतील प्रमुख त्रुटी आहे.
वरील त्रृटी दूर कराव्‍या म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने फोनव्‍दारे, तसेच लेखी विनंत्या केल्‍या. परंतु वि.प.ने केवळ खोटी आश्‍वासने देऊन आजपर्यंत खरेदीखत करुन दिले नाही आणि अन्‍य त्रुटी दूर केलेल्‍या नाहीत. त्‍यामुळे तक्रारदाराने दि. 23.12.2011 रोजी आपल्‍या वकीलांमार्फत कायदेशीर नोटीस पाठविली, ती वि.प.ला दि. 29.12.2011 रोजी प्राप्‍त झाली. परंतु तरीही वि.प.ने नोटीसची पूर्तता केली नाही. गाळयाच्‍या वापरासाठी वरील त्रुटी दूर करण्‍यासाठी तक्रारकर्त्‍यास स्‍वतः खर्च करावा लागत आहे आणि मानसिक व शारिरिक त्रास सोसावा लागत आहे. तक्रारकर्त्‍याने दुरुस्‍तीपोटी केलेल्‍या खर्चाची बिले तक्रारीसोबत जोडली आहे.
विरुध्‍द पक्षाने गाळयाचे खरेदीखत करुन न दिल्‍यामुळे, सदर गाळयाबाबत महापालिका, सिटीसर्व्‍हे, नागपूर सुधार प्रन्‍यास, महाराष्‍ट्र राज्‍य विद्युत मंडळ इत्‍यादी कार्यालयात खरेदी केलेल्‍या गाळयाची नोंद तक्रारकर्त्‍याच्‍या नावाने करता आलेली नाही, त्‍यामुळे कर, विजबिल, पाणीपट्टी आजही मुळ जागा मालकाच्‍याच नावाने भरावा लागत आहे. तसेच सदर गाळयाच्‍या मालकी हक्‍काची नोंद तक्रारर्त्‍याच्‍या नावाने झालेली नसल्‍यामुळे त्‍याला सदर गाळा विकता देखील येत नाही.
तक्रारकर्ता व्‍यवसाय/नोकरी निमित्‍य सध्‍या सौदी अरेबियात वास्‍तव्‍यात असल्‍याने, त्‍याने सदरची तक्रार त्‍याचा मुलगा व आममुख्‍त्‍यार डॉ. सैयद मोहसीन परवेझ यांचेमार्फत दाखल केली आहे. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत खालील मागणी केली आहे –
1. वि.प.तक्रारीतील गाळयाचे खरेदीखत तक्रारकर्त्‍यास करुन देण्‍याचा आदेश व्‍हावा.
2. तक्रारीत नमुद इतर सर्व त्रृटी दूर करण्‍याचा वि.प. ला आदेश व्‍हावा.
3. तक्रारकर्त्‍यास कराव्‍या लागलेल्‍या बांधकाम दुरुस्‍ती खर्चाची रक्‍कम रु.98,000/- देण्‍याचा वि.प.ला आदेश व्‍हावा.
4. तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरिक व मानसिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई रु.1,00,000/- देण्‍याचा वि.प.ला आदेश व्‍हावा.
2. वि. प. क्र. 1 व 2 ने लेखी जबाब दाखल करुन तक्रार अर्जास सक्‍त विरोध केला. वि. प. क्र. 3 ला नोटीस प्राप्‍त होऊन ते हजर झाले, परंतू त्‍याने लेखी जवाब दाखल केला नाही व तक्रारकर्त्‍याची तक्रार नाकारली नाही.
3. वि.प. क्र. 1 व 2 यांनी आपल्‍या लेखी जबाबात, तक्रारीत नमुद गाळा तक्रारकर्त्‍यास रु.3,50,000/- मध्‍ये विकण्‍याचा दि.2.12.1994 रोजी करार कला होता व त्‍यानुसार पूर्ण पैसे मिळाल्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍यास सदर गाळयाचा ताबा दि.25.03.1995 रोजी दिला असल्‍याचे मान्‍य केले आहे. सदरचा करारनामा हा फक्‍त गाळा क्र. 206, टाईप ए बद्दलचा आहे. सन 1995 मध्‍ये गाळयाचा ताबा दिल्‍यापासून तक्रारकर्त्‍याने दि.23.12.2011 पर्यंत म्‍हणजे 16 वर्षांपर्यंत कोणतीही तक्रार केली नाही. यावरुन तक्रारीस कोणतेही कारण घडले नसून सदरची तक्रार पूर्णता खोटी व बनावट असल्‍याचे दिसून येते. त्‍यांचे पुढे म्‍हणणे असे कि, दि.25.03.1995 रोजी ताबा दिल्‍यानंतर नोंदणी मुद्रांक भरुन खरेदीखत करुन घेण्‍याची जबाबदारी तक्रारकर्त्‍याची होती, परंतु त्‍यांनी नोंदणी मुद्रांक/शुल्‍क दिले नाही व त्‍याबद्दलची तयारीही दर्शविलेली नाही आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याच्‍या दिरंगाईमुळे खरेदीखताचे निष्‍पादन व नोंदणी होऊ शकली नाही.
त्‍यांचे पुढे म्‍हणणे असे कि, प्‍लॉटच्‍या जमिनीतील अविभाज्‍य हिश्‍याचे हक्‍क विकण्‍याचे किंवा हस्‍तांतरणाचे अधिकार वि.प. 1 व 2 यांना कधीच नव्‍हते व याची पूर्ण कल्‍पना तक्रारकर्त्‍यास होती. ज्‍यांना जमिनीतील अविभाज्‍य हिस्‍सा हस्‍तांतरण करण्‍याचा अधिकार आहे, त्‍या जमिन मालकास सदरच्‍या तक्रारीत आवश्‍यक पक्ष म्‍हणून जोडणे आवश्‍यक असतांना तक्रारकर्त्‍याने जमिन मालकास सदरच्‍या तक्रारीत वि.प.म्‍हणून जोडले नसल्‍याने, सदरची तक्रार कायद्याप्रमाणे अग्राह्य आहे. वि.प.1 व 2 यांनी खरेदीखत करुन देण्‍यांस कधीही नकार दिलेला नाही. तक्रारकर्त्‍याने मुद्रांक शुल्‍क व नोंदणीशुल्‍क देण्‍याची तयारी दर्शविल्‍यास ते आजही गाळयाचे खरेदीखत करुन देण्‍यांस तयार आहेत. परंतु जमीनीतील अविभाज्‍य हक्‍काचे खरेदीखत करुन देण्‍याचे अधिकार त्‍यांच्‍याकडे नसून जमिन मालकाकडे असल्‍याने वि.प.1 व 2 हे त्‍याबद्दलचे खरेदीखत करुन देण्‍यास असमर्थ आहेत.
वि.प.चे पुढे म्‍हणणे असे कि, तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीचे परिच्‍छेद क्र. 6 मध्‍ये ज्‍या 1 ते 12 त्रृटी दर्शविल्‍या आहेत त्‍या सर्व खोटया असून दि.25.03.1995 रोजी ताबा हस्‍तांतरीत केला तेव्‍हा अस्तित्‍वात नव्‍हत्‍या व म्‍हणून त्‍याबाबतची मागणी तक्रारकर्ता करु शकत नाही.
वि.प.चे म्‍हणणे असे कि, वि.प.क्र.3 हा वि.प.क्र.1 चा भागिदार नाही. वि.प.क्र.1 ही
प्रोप्रायटरी फर्म आहे. वि. प. क्र. 1 ला आपले वास्‍तव्‍य नागपूरच्‍या बाहेर स्‍थापित करावयाचे असल्‍याने त्‍यांनी जमीन मालकांबरोबरच्‍या दि.12.02.1992 च्‍या करारातील आपले सर्व हक्‍क दि.15.05.1993 च्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे वि.प.क्र.3 ला हस्‍तांतरीत केले व त्‍यानंतर सदर सदनिकेची सर्व कामे वि.प.क्र.3 यांनी केले. वि.प.क्र. 1 व 2 यांचे दि.12.02.1992 च्‍या करारनाम्‍यामध्‍ये नांव असल्‍यामुळे त्‍यांनी फक्‍त कागदोपत्री सह्या केलेल्‍या आहेत. दि.15.05.1993 चा हस्‍तांतरणाचा करारनामा उत्‍तरासोबत जोडला आहे. सदर हक्‍क हस्‍तांतरणाची माहिती तक्रारकर्त्‍यास अगोदरपासूनच होती हे कब्‍जापत्रातून स्‍पष्‍ट होते. वरील वस्‍तुस्थितीचा विचार करता सदरची तक्रार खोटी असल्‍याने खारीज करावी अशी विनंती वि.प. 1 व 2 यांनी केली आहे.
4. तक्रारकर्ता व वि.प.च्‍या परस्‍परविरोधी कथनावरुन खालील मुद्दे मंचाच्‍या विचारार्थ घेण्‍यात आले. त्‍यावरील मंचाचे निष्‍कर्ष व त्‍याबाबतची कारणमिमांसा खालीलप्रमाणे.
मुद्दे निष्‍कर्ष
1) तक्रारकर्त्‍याने मुळ जमिन मालकास सदर तक्रारीत आवश्‍यक पक्ष म्‍हणून
जोडले नसल्‍याने तक्रार खारीज होण्‍यास पात्र आहे काय ? नाही.
2) वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी सेवेत न्‍यूनतापूर्ण व्‍यवहार केला आहे काय ? होय.
3) तक्रारकर्ता मागणीप्रमाणे दाद मिळण्‍यास पात्र आहे काय ? अंशतः पात्र आहे.
4) अंतिम आदेश काय ? तक्रार अंशतः मंजूर.
-कारणमिमांसा-
5. मुद्दा क्र. 1 बाबत – सदर प्रकरणात वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी तक्रारीचा विषय असलेला परमानंद अपार्टमेंट मधील दुस-या मजल्‍यावरील निवासी गाळा क्रमांक 206 रु.3,50,000/- मध्‍ये विकत घेण्‍याचा 2 डिसेंबर, 1994 रोजी वि.प. बरोबर करार केला आणि तक्रारकर्त्‍याकडून पूर्ण पैसे मिळाल्‍यानंतर वि.प.ने दि.25.03.1995 रोजी ताबा हस्‍तांतरीत केला. तेव्‍हापासून सदर निवासी गाळा तक्रारकर्त्‍याच्‍या ताब्‍यात आहे, याबाबत उभय पक्षांत वाद नाही. तक्रारकर्त्‍याने दि.212.1994 च्‍या एग्रीमेंट ऑफ सेल ऑफ फ्लॅटची प्रत दस्‍तऐवज क्र. 2 वर आणि दि.25.03.1995 च्‍या ताबा हस्‍तांतरण पत्राची प्रत दस्‍त क्र. 6 वर दाखल केली आहे.
6. वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी ज्‍या जागेवर परमानंद अपार्टमेंट ही इमारत उभारली आहे, ती जागा त्‍यांनी जागेचे मुळ मालक श्रीमती लक्ष्‍मीबाई परमानंद कश्‍यप आणि इतर यांच्‍याशी विकसन करार करुन सदर जागेवर निवासी गाळयांचे बाधकाम केलेले आहे. तक्रारदारास फ्लॅट विक्रीचा करारनामा केला, त्‍यावेळी वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी करारनाम्‍यात असे नमुद केले कि, विकसन करारनाम्‍याप्रमाणे त्‍यांना निवासी गाळे विकण्‍याचे संपूर्ण अधिकार आहेत. जमिनीतील अविभक्‍त हिस्‍सा विकण्‍याचे अधिकार मुळ जमिन मालकास आहेत व मुळ जमिन मालक तक्रारदारास निवासी गाळयाचे प्रमाणांत जमिनीतील अविभाज्‍य हिस्‍याचे खरेदीखत करुन देईल असा कोणताही उल्‍लेख विक्रीच्‍या करारनाम्‍यात नाही किंवा तशाप्रकारचा त्रिपक्षीय करार झालेला नाही. त्‍यामुळे जर मुळ जमिन मालक आणि विकसक यांच्‍यामध्‍ये मुळ जमिन मालकाने गाळे खरेदीदारास जमिनीतील अविभाज्‍य हिस्‍याचे खरेदीखत करुन द्यावे असा कोणताही करार असेल तर मुळ मालकाकडून जमिनीतील अविभाज्‍य हिस्‍याचे खरेदी तक्रारदारास करवून देण्‍याची कायदेशीर जबाबदारी वि.प.क्र. 1 व 2 ची आहे. मुळ जमिन मालक व तक्रारकर्ता यांच्‍यामध्‍ये निवासी गाळ्याच्‍या जागेच्‍या प्रमाणात जमिनीतील अविभाज्‍य हिस्‍याचे खरेदीखत करुन देण्‍याचा कोणताही करार अस्तित्‍वात नसल्‍यामुळे सदर तक्रारीत मुळ जमिन मालकाविरुध्‍द खरेदीखत करुन मिळण्‍याची दाद मागण्‍याचा तक्रारकर्त्‍यास अधिकार नाही व अशी दाद तक्रारकर्त्‍याने मागितली नसल्‍याने मुळ जमिन मालक सदरच्‍या तक्रारीस आवश्‍यक पक्ष नाहीत. म्‍हणून मुळ जमिन मालकांना या तक्रारीत वि.प. म्‍हणून जोडले नसल्‍याने सदरची तक्रार कायद्याने चालणारी नाही, हा वि.प.चा आक्षेप अस्विकाराहार्य आहे. वरील कारणामुळे मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष नकारार्थी नोंदविला आहे.
7. मुद्या क्र. 2 बाबत - वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून त्‍यांस विकलेल्‍या निवासी गाळ्याच्‍या किंमतीपोटी पूर्ण रक्‍कम रु.3,50,000/- घेतले आहेत व पूर्ण किंमत मिळाल्‍यावर दि.25.03.1995 रोजी ताबाही दिलेला आहे. मात्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या संमतीशिवाय वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी वि.प.क्र.3 कडून रु.22,50,000/- मोबदला घेवून दि.15 मे 1993 च्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे परमानंद अपार्टमेंट ही संपूर्ण स्किम वि.प.क्र.3 ला हस्‍तांतरीत केली आहे. सदर करारनाम्‍याची प्रत वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी यादीसोबत दस्‍तऐवज क्र. 1 वर दाखल केली आहे. त्‍यामुळे वि.प.क्र.1 व 2 यांनी तक्रारकर्त्‍याशी केलेल्‍या कराराची पूर्तता करण्‍याची जबाबदारी वैयक्तिक व संयुक्‍तपणे वि.प.क्र. 1 ते 3 वर आहे.
8. सदरच्‍या प्रकरणांत वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी अद्यापपर्यंत तक्रारकर्त्‍यास विकलेल्‍या निवासी गाळयाचे खरेदीखत करुन दिलेले नाही ही वस्‍तुस्थिती आहे. तसेच खरेदीखत लिहून देण्‍यास वि.प.क्र. 1 व 2 सदैव तयार होते व आजही तयार असल्‍याचे त्‍यांनी आपल्‍या लेखी जबाबत म्‍हटले आहे. विकसकाने ग्राहकाकडून गाळयाची पूर्ण रक्‍कम घेवून ताबा दिला. परंतु सन 1995 पासून खरेदीखत लिहून व नोंदवून दिले नाही ही ग्राहकाप्रती सेवेतील न्‍यूनता आहे आणि खरेदीखत लिहून व नोंदवून देण्‍याच्‍या मागणीसाठी कारण जोपर्यंत खरेदीखत लिहून व नोंदवुन दिले जात नाही, तोपर्यंत सतत चालू राहणार आहे (Continuing cause of action), म्‍हणून सदर मागणीसाठी सदरची तक्रार जरी ताबा दिल्‍यापासून 16 वर्षांनी दाखल केली असली तरी तिला मुदतीची बाधा येत नाही. म्‍हणून मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविला आहे.
9. मुद्दा क्र.3 – सदर प्रकरणात वि.प.क्र.1 व 2 यांनी तक्रारकर्त्‍यासोबत निवासी गाळा विकत देण्‍याचा करार केला. त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून गाळ्याची पूर्ण किंमत मिळाल्‍यावर तक्रारकर्त्‍यास गाळ्याचा प्रत्‍यक्ष ताबाही 1995 साली दिला आहे. अशा परिस्थितीत वि.प.क्र.1 व 2 यांनी आणि तक्रारकर्त्‍याच्‍या संमतीशिवाय त्‍यांचे हितसंबंध हस्‍तांतरीत करुन घेणा-या वि.प.क्र. 3 यांनी वैयक्तिक व संयुक्‍तरित्‍या तक्रारकर्त्‍यास गाळ्याच्‍या जागेच्‍या प्रमाणात अविभाज्‍य हिस्‍याचे व त्‍यावरील गाळ्याच्‍या बांधकामाचे खरेदीखत लिहून व नोंदवून देणे व त्‍यासाठी आवश्‍यक असल्‍यास मुळ जमिन मालकाच्‍या खरेदीखत करुन देणार म्‍हणून सहया घेण्‍यासाठी आवश्‍यक कारवाई करणे ही त्‍यांची कायदेशीर जबाबदारी आहे. परंतू त्‍यांनी ती पार न पाडता जमिनीतील अविभाज्‍य हिश्‍याचे हस्‍तांतरणाचे अधिकार त्‍यांना नाहीत ही सबब पुढे करुन खरेदीखत लिहून व नोंदवून देण्‍यास टाळाटाळ करीत असल्‍याने तक्रारकर्ता वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी आवश्‍यक असल्‍यास मुळ जमिन मालकाच्‍या सहया प्राप्‍त करुन तक्रारकर्त्‍याचे हितात परमानंद अर्पामेंटमधील निवासी गाळा क्र. 206 चे खरेदीखत लिहून व नोंदवून द्यावे असा आदेश मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे.
10. तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे असे की, वि.प. नी जास्‍तीचे अनधिकृत बांधकाम केले आहे. तसेच कबूल केल्‍याप्रमाणे पार्किंग व इतर सोयी करुन दिलेल्‍या नाहीत. तक्रारकर्त्‍याने बांधकामातील त्रुटी दूर करण्‍यासाठी रु.98,000/- खर्च केले तो खर्च मिळावा अशीही तक्रारीत मागणी केली आहे. सदरच्‍या मागण्‍यासंबंधाने तक्रारकर्त्‍याने पुरेसा पुरावा सादर केलेला नाही. ज्‍यावेळी तक्रारकर्त्‍याने निवासी गाळयाचा ताबा घेतला तेंव्‍हाच सदर त्रृटी अस्तित्‍वात असतील तर त्‍याबाबतची तक्रार तक्रारकर्त्‍याने 2 वर्षाचे आंत करावयास पाहिजे होती, परंतु तक्रारकर्त्‍याने तसे केले नाही म्‍हणून 16 वर्षांनंतर वरील मागण्‍यासंबंधाने दाद मंजूर करणे योग्‍य होणार नाही.
11. वि.प.क्र.1 व 2 यांनी तक्रारकर्त्‍याबरोबर केलेल्‍या करारनाम्‍यात अनुच्‍छेद 11 आणि 12 मध्‍ये असे नमुद केले आहे कि, महाराष्‍ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स रुल्‍स 1964 च्‍या तरतुदींप्रमाणे गाळेधारकांची सोसायटी स्‍थापन करण्‍यात येईल व विकसक आपले उर्वरित सर्व हक्‍क सदर सोसायटीस हस्‍तांतरीत करील व अपार्टमेंटचे पुढील व्‍यवस्‍थापन हे गाळेधारकांची सोसायटी करील. मात्र अद्यापपर्यंत वि.प.1 ते 3 यांनी गाळेधारकांची सोसायटी स्‍थापन केली नाही व त्‍यांचे उर्वरीत हक्‍क सोसायटीस हस्‍तांतरीत केले नाही. सदरची बाब ही कायद्याने आवश्‍यक असल्‍यामुळे ती पुर्ण करण्‍याची वि.पं.ची जबाबदारी आहे व म्‍हणून सदर दाद मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे.
12. वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी सन 1995 पासून तक्रारकर्त्‍याकडून निवासी गाळयाची पूर्ण किंमत घेऊनही खरेदीखत करुन दिलेले नाही. म्‍हणून तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासापोटी रु.15,000/- नुकसान भरपाई, तसेच सदर तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.5,000/- देण्‍याचा आदेश होणे न्‍यायोचित होईल असे मंचास वाटते. म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष त्‍याप्रमाणे नोंदविले आहेत.
वरील निष्‍कर्षास अनुसरुन मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
-आदेश-
तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
1) वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी दि.2 डिसेंबर 1994 च्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे तक्रारकर्त्‍यास ‘परमानंद अपार्टमेंट’ मधील दुस-या मजल्‍यावरील निवासी गाळा क्र. 206 चे व त्‍या गाळयाच्‍या प्रमाणातील भुखंडातील अविभाज्‍य हिश्‍याचे खरेदीखत आवश्‍यक असल्‍यास मुळ जमिन मालकांच्‍या सहयांनिशी लिहून व नोंदवून द्यावे. तसेच आवश्‍यक डीड ऑफ डिक्‍लेरेशन लिहून व नोंदवून द्यावे.
2) वि.प.ने सदर गाळयातील विद्युत मिटर तक्रारकर्त्‍याचे नावाने हस्‍तांतरीत करुन द्यावा.
3) वि.प.क्र.1 ते 3 ने महाराष्‍ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स रुल्‍स 1964 च्‍या तरतुदींप्रमाणे गाळेधारकांची सोसायटी स्‍थापन करावी आणि परमानंद अर्पामेंटमधील आपले उर्वरित सर्व हक्‍क सदर सोसायटीस अपार्टमेंटचे पुढील व्‍यवस्‍थापनासाठी हस्‍तांतरीत करावे.
4) वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी संयुक्‍तपणे व व्‍यक्‍तीशः तक्रारकर्त्‍यास मानसिक व शारिरीक त्रासापोटी रु.15,000/- आणि तक्रारीच्‍या खर्चापोटी रु.5,000/- तक्रारकर्त्‍यास द्यावे.
5) आदेशाची पूर्तता आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍याच्‍या तारखेपासून दोन महिन्‍याचे आत वि.प.क्र. 1 ते 3 यांनी करावी.
6) सदर आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य द्यावी.
