श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. यांनी तक्रारकर्त्‍याला भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन ताबा न दिल्‍याने आणि रक्‍कमही परत न केल्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे. वि.प. ही एक सहकारी संस्‍था असून मे. गुरुछाया को-ऑपरेटिव्‍ह हाऊसिंग सोसायटी या नावाने  भुखंड विकसित करुन खरेदी विक्रीचा व्‍यवसाय करतात.

2.               तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.च्‍या मौजा-सोमलवाडा, ता.जि. नागपूर, ख.क्र. 93/1-2, प.ह.क्र.44 वरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 32-ए, एकूण क्षेत्रफळ 1230 चौ.फु. हा प्रती चौ.फु.260/- प्रमाणे विकत घेऊन विक्रीपत्र करुन दिले व ताबाही दिला. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.संस्‍थेचे अध्‍यक्ष सोळंकी यांना विकास शुल्‍काबाबत त्‍यांनी भरलेले रु.1000/- पावती मागितली. परंतु पुढे त्‍यांचे निधन झाल्‍याने ते पावती देऊ शकले नाही. सन 2015 पर्यंत ते तक्रारकर्तीला पावती देऊ शकले नाही. पुढे तक्रारकर्तीला तिच्‍या भुखंडाचा बोर्ड काढून भुखंड क्र. 33 चा बोर्ड लावलेला दिसला. वि.प.क्र. 2 ने संस्‍थेच्‍या कारभाराची सुत्रे आपल्‍या हातात घेतल्‍यावर वि.प.क्र. 2 ने लेआऊटचा नकाशा बदलविल्‍याचे व भुखंडाचे क्रमांक बदलवून तोच भुखंड क्रमांक 33 दर्शवून अन्‍य एका व्‍यक्‍तीस विकल्‍याचे समजले. तक्रारकर्तीला ती ना.सु.प्र. कडे विकास शुल्‍क भरण्‍याकरीता गेली असता भुखंड क्र. 32-ए हा भुखंड क्र. 33 मध्‍ये समाविष्‍ट केला असल्‍याचे समजले. तक्रारकर्तीने याबाबत पोलिसांकडे तक्रार केली असता वि.प.क्र. 2 ने पोलिस स्‍टेशनला तीन महिन्‍याचे आत भुखंड हस्‍तांतरीत करण्‍याची हमी दिली. वि.प.क्र. 1 चे अध्‍यक्ष श्री सोळंकी यांचे निधनानंतर त्‍यांची सुन श्रीमती अन्‍नपूर्णा सोळंकी हीला वि.प.क्र. 3 माजी अध्‍यक्ष यांची पत्‍नी ने करेक्‍शन डीड सन 2014 मध्‍ये नोंदणीकृत केले. जर वि.प.क्र. 2 वि.प.क्र. 1 संस्‍थेचे चे अध्‍यक्ष होते तर वि.प.क्र. 3 यांनी कुठल्‍या अधिकारांतर्गत हे करेक्‍शन डीड केले. सन 2008 मध्‍ये माजी अध्‍यक्षांचे निधनानंतर संस्‍थेच्‍या सभेमध्‍ये प्रस्‍ताव पारित करुन वि.प.क्र. 2 अध्‍यक्ष म्‍हणून तर वि.प.क्र. 3 सदस्‍य असा प्रस्‍ताव पारित करण्‍यात आला होता. तक्रारकर्तीने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस सन 2019 मध्‍ये बजावली. परंतू वि.प.ने नोटीसमध्‍ये नमूद केलेल्या मागणीची अंमलबजावणी केली नाही. शेवटी तक्रारकर्तीने आयोगासमोर तक्रार दाखल करुन तिने खरेदी केलेल्या विवादित भुखंडाचा नकाशाप्रमाणे सुधारणा करुन ताबा द्यावा, मानसिक व शारिरीक त्रासापोटी नुकसान भरपाई भुखंडाचा ताबा देणे शक्‍य नसल्‍यास तितक्‍याच क्षेत्रफळाचा त्‍याच भागामध्‍ये भुखंड द्यावा हेही शक्‍य नसल्‍यास भुखंडाची आजच्‍या दराप्रमाणे किंमत क्षतिपूर्तीसह मिळावी आणि तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1, 3 नोटीस तामिल झाल्‍यावरसुध्‍दा ते  आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला. वि.प.क्र. 2 चे लेखी उत्‍तर दाखल केले नसल्याचा अहवाल अभिलेखावर उपलब्ध आहे. प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचा तोंडी युक्‍तीवाद हा त्‍यांच्‍या वकीलांमार्फत ऐकला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित राहीलेले मुद्दे आणि त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता कुठली दाद मिळण्‍यास पात्र आहे ?               अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

4.                              मुद्दा क्र. 1 - सदर प्रकरणी दाखल विक्रीपत्राचे अवलोकन केले असता वि.प.ने मौजा-सोमलवाडा, ता.जि. नागपूर, ख.क्र. 93/1-2, प.ह.क्र.44 वरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 32-ए, एकूण क्षेत्रफळ 1230 चौ.फु. साठी रक्कम रु 73800/- स्वीकारून तक्रारकर्त्यास दि 17.05.2006 रोजी विक्रीपत्र करुन दिले व ताबाही दिला. तक्रारकर्तीनुसार तिच्‍या भुखंडाचा बोर्ड काढून भुखंड क्र. 33 चा बोर्ड लावलेला दिसल्यानंतर वि.प.क्र. 2 ने लेआऊटचा नकाशा बदलविल्‍याचे व भुखंडाचे क्रमांक बदलवून तोच भुखंड क्रमांक 33 दर्शवून अन्‍य एका व्‍यक्‍तीस विकल्‍याचे समजले. तक्रारकर्तीला ती ना.सु.प्र. कडे विकास शुल्‍क भरण्‍याकरीता गेली असता भुखंड क्र. 32-ए हा भुखंड क्र. 33 मध्‍ये समाविष्‍ट केला असल्‍याचे समजले. तक्रारकर्तीने याबाबत पोलिसांकडे तक्रार केली असता वि.प.क्र. 2 ने पोलिस स्‍टेशनला तीन महिन्‍याचे आत भुखंड हस्‍तांतरीत करण्‍याची हमी दिली पण प्रत्यक्षात कुठलही कारवाई न केल्याने उभय पक्षात वाद उद्भवल्याचे दिसते. वि.प.ने शेत जमिनीवर विकसित केलेल्या लेआउट नकाश्यामध्ये नागपूर सुधार प्रन्‍यासने फेरबदल सुचविल्यास ते मान्य करण्याचे व आकारलेले विकास शुल्‍क (Development Charges) संस्थेमार्फत भरण्याचे बंधन तक्रारकर्त्यावर टाकल्याचे दिसते. त्‍यामुळे प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 1 ते 3 यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या ‘M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC)’  या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे लेआउट विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. सबब, मुद्दा क्र. 1 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नों‍दविण्‍यात येतात.

5.               मुद्दा क्र. 2 - प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.ने विक्रीपत्रानुसार तक्रारकर्त्‍याकडून भुखंडाच्‍या किंमतीबाबत रक्‍कम स्वीकारलेली आहे. वि.प.ने विक्रीपत्र करून दिले असले तरी लेआऊटचा नकाशा बदलविल्‍याचे व भुखंडाचे क्रमांक बदलवून तोच भुखंड क्रमांक 33 दर्शवून अन्‍य एका व्‍यक्‍तीस विकल्‍याचे व पोलीस तक्रारी नंतर तीन महिन्यात अन्य भूखंड देण्याचे कबुल करून देखील तक्रारकर्त्‍याला आजतागायत भूखंड दिला नसल्याने तक्रार दाखल करण्‍याचे कारण सतत घडत असल्याचे (Continuous cause of action)  आयोगाचे मत आहे. त्‍यामुळे वि.प.चा सदर तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप निरर्थक ठरतो. मा. राष्ट्रीय आयोगाच्या “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). या प्रकरणात दिलेल्या निवाड्यावर भिस्त ठेवण्यात येते. सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे फार्मलँड/भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तसेच तक्रारकर्त्‍याची मागणी पाहता ती आयोगाचे आर्थिक मर्यादेत असल्‍याचे दिसून येत असल्‍याने मुद्दा क्र. 2 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

6.               मुद्दा क्र. 3 - आयोगाने सदर प्रकरणी दाखल करण्‍यात आलेल्‍या दि. 17.05.2006 रोजीच्या विक्रीपत्रानुसार वि.प.ने रु.73,800/- वेळोवेळी रोख स्विकारल्‍याचे मान्‍य केले आहे. वि.प.ने संधी मिळूनही आयोगासमोर येऊन व तक्रारीस लेखी उत्‍तर दाखल करुन दस्‍तऐवजासह नाकारली नाही. वि.प.ने विक्रीपत्रामध्ये नमूद केल्‍याप्रमाणे जमिनीची आराजी कमी जास्‍त झाल्‍यास पैशाची देवाण घेवाण सध्याच्या दराने होणार असल्याचे नमूद केले असले तरी अन्य भूखंड दिलेला नाही अथवा भूखंडाची रक्कम परत देखील केली नाही. सदर प्रकरणी दाखल वि.प.ने नकाशात केलेल्या फेरबदलाचा विचार करता तक्रारकर्त्यास करून दिलेले विक्रीपत्र हे केवळ कागदोपत्री करून दिल्याचे स्पष्ट होते. तक्रारकर्त्याच्या निवेदनानुसार वि.प.क्र. 1 चे अध्‍यक्ष श्री सोळंकी यांचे निधनानंतर त्‍यांची सुन श्रीमती अन्‍नपूर्णा सोळंकी हीला वि.प.क्र. 3 माजी अध्‍यक्ष यांची पत्‍नी ने करेक्‍शन डीड सन 2014 मध्‍ये नोंदणीकृत करून दिले. जर वि.प.क्र. 2 वि.प.क्र. 1 संस्‍थेचे चे अध्‍यक्ष होते तर वि.प.क्र. 3 यांनी कुठल्‍या अधिकारांतर्गत हे करेक्‍शन डीड केले याबाबत खुलासा वि.प.ने केला नाही. सन 2008 मध्‍ये माजी अध्‍यक्षांचे निधनानंतर संस्‍थेच्‍या सभेमध्‍ये प्रस्‍ताव पारित करुन वि.प.क्र. 2 अध्‍यक्ष म्‍हणून तर वि.प.क्र. 3 सदस्‍य असा प्रस्‍ताव पारित करण्‍यात आल्याचे स्पष्ट दिसते. तक्रारकर्तीने वि.प.ला कायदेशीर नोटीस सन 2019 मध्‍ये बजावली परंतू वि.प.ने नोटीसमध्‍ये नमूद केलेल्या मागणीची अंमलबजावणी केली नसल्याचे अथवा नोटीसला उत्तर दिले नसल्याचे स्पष्ट होते. विवादित भुखंडाच्‍या विक्रीचे संदिग्ध व्‍यवहार करण्‍याची वि.प. ची कृती ही अनुचित व्‍यापार प्रथेचा अवलंब करणारी व सेवेतील त्रुटी असल्‍याचे स्‍पष्‍ट होत असल्‍याने मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

7.               मुद्दा क्र. 4 - वि.प.ने सन 2006 पासून इतक्‍या मोठया कालावधीपासून तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम स्वताजवळ ठेवून तिचा उपयोग आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता केलेला असल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचे आर्थिक नुकसान झाले. तसेच त्‍याला करून दिलेले विक्रीपत्र हे केवळ कागदोपत्री असल्याने तक्रारकर्त्‍यास भुखंडाचे वैधानिक हक्‍कापासून व उपभोगापासून वंचित राहावे लागले. वि.प. ला संधी मिळूनही आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्त्‍याची तक्रार नाकारलेली नाही, त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याचे निवेदन वि.प.ला मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. तक्रारकर्त्‍याने 2006 पासून वि.प.ला रक्‍कम दिलेली आहे आणि  17 वर्षापासून सदर रक्‍कम वि.प.कडेच आहे.  सद्य स्थितीत भुखंडाच्‍या किंमती बघता ब-याच पटीने वाढलेल्‍या आहेत. अशा परिस्थितीमध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने सन 2006 पासून वि.प.कडे जमा केलेली रक्कम केवळ परत मिळणे ही बाब तक्रारकर्त्‍यावर अन्‍यायकारक आहे. येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, विवादीत जमीनीबाबतची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. तक्रारकर्त्याने भूखंड खरेदीसाठी वि.प.ला मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. वि.प.क्र. 2 ने पोलिस स्‍टेशनला तीन महिन्‍याचे आत भुखंड हस्‍तांतरीत करण्‍याची हमी दिल्याची लक्षात घेता तक्रारकर्त्याच्या मागणींनुसार नकाशात फेरबदल करून वि.प.ने विवादित भूखंडाचा अथवा त्याच लेआउट जवळील भागात समान क्षेत्रफळाच्या अन्य भूखंडाचा  ताबा देण्‍याचा आदेश पारित करणे न्‍यायोचित होईल असे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. सद्य स्थितीत भुखंडाच्‍या किंमती बघता ब-याच पटीने वाढलेल्‍या आहेत त्यामुळे वि.प. नकाशात फेरबदल करून विवादित भुखंडाचा ताबा देण्यास असमर्थ असतील तर त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला विवादीत भुखंडांसाठी, एकूण क्षेत्रफळ 1230 चौ.फु, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित प्रत्यक्ष अदायगीच्या वेळी असलेल्या रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य देण्याचे पर्यायी आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

8.               वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम सन 2006 पासून स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या उपभोगापासून वंचित ठेवले. तक्रारकर्त्याने आर्थिक नुकसान, मानसिक व शारीरक त्रासासाठी रु 10,00,000/- नुकसान भरपाई मिळण्याची मागणी केली पण सदर मागणीच्या समर्थनार्थ कुठलाही मान्य करण्यायोग्य दस्तऐवज सादर केला नाही. सदर मागणी अवाजवी असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्‍यामुळे वि.प.च्‍या अशा वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, शारीरिक त्रास व आर्थिक नुकसान सहन करावा लागले. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली. त्यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारिरी‍क त्रासाची माफक नुकसान भरपाई आणि न्‍यायिक खर्चाची भरपाई मिळण्‍यास पात्र असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. करिता आयोग सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

    - अं ति म आ दे श –

1.   तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 3 ला आदेश देण्‍यात येतो की त्यांनी तक्रारकर्त्‍याला संबंधित शासकीय विभागाच्‍या मंजूरी घेऊन, नकाशात फेरबदल करून व कायदेशीर बाबींची पूर्तता करून मौजा-सोमलवाडा, ता.जि. नागपूर, ख.क्र. 93/1-2, प.ह.क्र.44 वरील लेआऊटमधील भुखंड क्र. 32-ए, एकूण क्षेत्रफळ 1230 चौ.फु. चा प्रत्‍यक्ष मोजणी करुन ताबा द्यावा अथवा शासकीय विभागाच्‍या मंजूरी घेऊन व कायदेशीर बाबींची पूर्तता करून, तक्रारकर्त्याची मान्यता असल्यास, त्याच लेआउटमधील अथवा जवळील भागात समान क्षेत्रफळाच्या अन्य भूखंडाचे विक्रीपत्र करून ताबा द्यावा. वरील आदेशाच्या पूर्ततेसाठी लागणारा खर्च वि.प.ने सहन करावा.

कायदेशीर अथवा तांत्रिक अडचणींमुळे वरील आदेशाची पूर्तता शक्य नसल्यास, वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला (एकूण क्षेत्रफळ 1230 चौ.फु.) विवादीत भुखंडासाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोनमधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य  तक्रारकर्त्‍याला द्यावे.  

2.   वि.प.क्र. 1 ते 3 ने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक, मानसिक, त्रासाच्या नुकसान भरपाईबाबत रु. 50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चादाखल रु.15,000/- द्यावे.

3.   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.क्र. 1 ते 3 ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.

4.   आदेशाची प्रमाणित प्रत उभय पक्षांना विनामूल्‍य पुरविण्‍यात यावी.

5.   वि.प. क्र. 1 ते 3 ला आदेश क्र. 1 नुसार भुखंडाचा ताबा देणे शक्‍य नसल्‍यास, पर्यायी आदेशांची पूर्तता झाल्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने  विवादित भुखंडाचे दि.17.05.2006 रोजीचे मुळ विक्रीपत्र रद्द करण्‍याकरीता वि.प. क्र. 1 ते 3 ला परत करावे. विक्रीपत्र रद्द करण्‍याची कारवाई वि.प. क्र. 1 ते 3 ने करावी व त्‍याचा खर्च वि.प. क्र. 1 ते 3 ने सोसावा.