उपस्थित : तक्रारदारांतर्फे : प्रतिनिधी
जाबदारांतर्फे : अड.श्री. दराडे
********************************************************************
द्वारा: मा.अध्‍यक्षा : श्रीमती प्रणाली सावंत
// नि का ल प त्र //
(1) प्रस्‍तुत प्रकरणातील जाबदार बिल्‍डरने दिलेल्‍या त्रुटीयुक्‍त सेवेबाबत योग्‍य ते आदेश होऊन मिळणेसाठी तक्रारदारांनी सदरहू तक्रार अर्ज दाखल केला आहे. जाबदार मे. एलप्रो इंटरनॅशनल लि. (ज्‍यांचा उल्‍लेख यापुढे “बिल्‍डर” असा केला जाईल) यांचेविरुध्‍द या मंचापुढे एकूण विविध 24 तक्रारी प्रलंबित असून सर्व तक्रार अर्जांमधील तक्रारींचे व मागण्‍यांचे स्‍वरुप सारखेच असून उभय पक्षकरांनी त्‍यांचा या संदर्भातील पुरावाही एकत्रितपणे मंचापुढे दाखल कलेला आहे. वर नमुद विशिष्ठ परिस्थिती लक्षात घेता तसेच सर्व प्रकरणांमधील विवादग्रस्‍त मुद्दे सामाईक आहेत याचा विचार करता वर नमुद 24 प्रकरणे सामाईक निकालपत्राद्वारे निकाली करणे योग्‍य ठरेल असे मंचाचे मत आहे. सबब हे सर्व 24 तक्रार अर्ज सामाईक निकालपत्राद्वारे निकाली करण्‍यात येत आहेत.
(2) प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रारदारांनी बिल्‍डरबरोबर सदनिका विकत घेण्‍याचा नोंदणीकृत करार केला होता. या कराराप्रमाणे दि. 31/12/2009 रोजी बिल्‍डरने तक्रारदारांना ताबा देण्‍याचे कबुल केले होते. सदनिकेची किंमत कशा पध्‍दतीने व कोणत्‍या टप्‍प्‍यांवर अदा करावयाची याबाबतचा तपशिल या करारामध्‍ये उभय पक्षकारांचे दरम्‍यान ठरला होता. आपण बरीच मोठी रक्‍कम अदा करुनही बिल्‍डरने अदयाप आपल्‍याला सदनिकेचा ताबा दिला नाही अशी तक्रारदारांची तक्रार आहे. करारात ठरलेली तारीख उलटून गेल्‍यानंतरही बिल्‍डरने अदयापही आपल्‍याला सदनिकेचा ताबा नेमका कधी देणार याबाबत काहीही कळविलेले नाही असे तक्रारदारांनी नमुद केले आहे. सदनिकेचा ताबा न देताच बिल्‍डरने आपल्‍याकडून रक्‍कम देण्‍यास झालेल्‍या विलंबासाठी व्‍याजाची मागणी केली आहे. मात्र अशाप्रकारे ताबा न घेता त्‍यांना व्‍याज आकारता येणार नाही असे तक्रारदारांनी नमुद केले आहे. आपण एवढी मोठी रक्‍कम अदा करुनसुध्‍दा बिल्‍डरने आपल्‍याला अदयापही ताबा दिला नाही याचा विचार करता सदनिकेचा ताबा नेमका कधी देणार याची तारीख बिल्‍डरने लेखी स्‍वरुपात कळवावी, झालेल्‍या विलंबाच्‍या कालावधीकरिता आपल्‍याला भाडयाची रक्‍कम व अदा केलेल्‍या रकमेवर व्‍याज दयावे तसेच बिल्‍डरच्‍या त्रुटीयुक्‍त सेवेमुळे झालेल्‍या मानसिक त्रासाची नुकसानभरपाई व सदरहू तक्रार अर्जाचा खर्च देवविण्‍यात यावा अशा तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रार अर्जामध्‍ये मागण्‍या केलेल्‍या आहेत. तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रार अर्जाच्‍या पृष्‍टयर्थ प्रतिज्ञापत्र व संबंधित करारपत्र तसेच अन्‍य काही कागदपत्रे हजर केली आहेत.
(3) सदरहू प्रकरण प्रलंबित असताना बिल्‍डरने अन्‍य सदनिका धारकांना सदनिकेचा ताबा देण्‍यास सुरुवात केलेली असल्‍यामुळे आपले सर्व हक्‍क अबाधित ठेवून आपल्‍यालाही वादग्रस्‍त सदनिकेचा ताबा देण्‍याचे निर्देश बिल्‍डरला देण्‍यात यावेत अशा आशयाचा अंतरिम अर्ज तक्रारदारांनी मंचापुढे दाखल केला. या अर्जावर बिल्‍डरचे म्‍हणणे मागवून अंतरिम अर्जावर युक्तिवाद ऐकण्‍यात आला. मात्र अंतरिम अर्जावर आदेश करण्‍यापूर्वी या प्रकरणामध्‍ये अंतरिम आदेश करण्‍याऐवजी सर्व मुळ तक्रार अर्जच अंतिमत: निकाली करण्‍यात यावे, असा अर्ज तक्रारदारांनी मंचापुढे दाखल केला. सबब मुळ तक्रार अर्ज सर्व पुराव्‍या अंती अंतिम सुनावणीसाठी ठेवण्‍यात आले.
(4) प्रस्‍तुत प्रकरणातील बिल्‍डरवरती मंचाच्‍या नोटीसीची बजावणी झाल्‍यानंतर विधीज्ञांमार्फत त्‍यांनी आपले म्‍हणणे मंचापुढे दाखल केले. आपल्‍या म्‍हणण्‍यामध्‍ये बिल्‍डरने तक्रारदारांबरोबर झालेला करार जरी मान्‍य केला असला तरीही त्‍यांनी तक्रारदारांच्‍या सर्व तक्रारी नाकारलेल्‍या आहेत. तक्रारदारांना आपण दि. 31/12/2009 रोजी जरी ताबा देण्‍याचे कबुल केले असले तरीही विज मंडळाकडून विज जोडणी न मिळाल्‍यामुळे आपल्‍याला तक्रारदारांना विहीत मुदतीत ताबा देणे शक्‍य झाले नाही असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. विज मंडळाकडे आपण वारंवार पाठपुरावा करुन तसेच त्‍यांनी सांगितलेल्‍या सर्व बाबींची पूर्तता तातडीने करुनसुध्‍दा विज मंडळाने विज पुरवठा न केल्‍यामुळे संपूर्ण प्रकल्‍पाचे बांधकाम तयार असूनही आपल्‍याला तक्रारदारांना ताबा देणे शक्‍य झाले नाही असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. आपण सर्व प्रयत्‍न करुनसुध्‍दा केवळ विज मंडळामुळे सदनिकेचा ताबा तक्रारदारांना देता येणे शक्‍य झालेले नाही याचा विचार करता विज मंडळाच्‍या चुकीसाठी आपल्‍याला दोषी धरणे अयोग्‍य व अन्‍याय्यकारक ठरेल असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. तसेही करारातील अट क्र. 8 चे अवलोकन केले असता जर अशा काही कारणांमुळे विलंब झाला तर त्‍यासाठी बिल्‍डर जबाबदार राहणार नाही अशी अट करारामध्‍ये स्‍पष्‍टपणे नमुद केलेली आढळते. तक्रारदारांनी या करारावर सहया केलेल्‍या असून हा करार नोंदणीकृत करण्‍यात आलेला आहे, याचा विचार करताही विलंबासाठी आपल्‍याला जबाबदार ठरविणे बेकायदेशीर ठरेल असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे.
आपण तक्रारदारांकडून सदनिकेच्‍या रकमेची मागणी केल्‍यानंतर त्‍यांनी विहीत मुदतीत ही रक्‍कम देणे त्‍यांचेसाठी कराराप्रमाणे बंधनकारक होते. मात्र मागणी केल्‍यानंतर तक्रारदारांनी विलंबाने ही रक्‍कम अदा केलेली असल्‍यामुळे झालेल्‍या विलंबासाठी करारातील अट क्र. 7 (i) प्रमाणे 24% दराने तक्रारदारांकडून व्‍याजाची मागणी करण्‍यात आलेली आहे असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. तक्रारदारांनी स्‍वत: रक्‍कम विलंबाने अदा केलेली असल्‍यामुळे त्‍यांना आता व्‍याज नाकारण्‍याचा करारानेच अधिकार नाही या वस्‍तुस्थितीचा विचार करता तक्रारदारांची मागणी नामंजूर करण्‍यात यावी अशी बिल्‍डरने विनंती केली आहे. आपण तक्रारदारांकडून मागणी केलेल्‍या सर्व रकमा या कराराप्रमाणेच देय होत असल्‍यामुळे त्‍यांनी या संदर्भात केलेल्‍या सर्व तक्रारी बेकायदेशीर ठरतात. सबब तक्रारदारांचा हा अर्ज खर्चासह नामंजूर करण्‍यात यावा अशी बिल्‍डरने विनंती केली आहे. बिल्‍डरने आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पृष्‍टयर्थ प्रतिज्ञापत्र व काही कागदपत्रे हजर केली आहेत.
(5) बिल्‍डरचे म्‍हणणे दाखल झाल्‍यानंतर तक्रारदारांनी आपले पुराव्‍याचे प्रतिज्ञापत्र मंचापुढे दाखल केले. यानंतर तक्रारदारांनी व बिल्‍डरने काही ऑथॉरिटीज ग्राहक तक्रार अर्ज क्रमांक एपीडीएफ/232/11 मध्‍ये मंचापुढे दाखल केल्‍या. तसेच उभय पक्षकारांनी आपला लेखी युक्तिवाद मंचापुढे दाखल केला व यानंतर तक्रारदारांतर्फे प्रतिनिधी श्री. वेलणकर व बिल्‍डरतर्फे अॅड.श्री. दराडे यांचा युक्तिवाद ऐकून सदरहू प्रकरणे निकालासाठी नेमण्‍यात आले.
(6) प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रारअर्ज, म्‍हणणे, दाखल कागदपत्रे व उभयपक्षकारांचा युक्तिवाद यांचे साकल्‍याने अवलोकन केले असता पुढील मुद्दे (points for consideration) मंचाच्‍या विचारार्थ उपस्थित होतात.
मुद्दे उत्‍तरे
1 ताबा देण्‍यास विलंब झाल्‍यामुळे बिल्‍डर
त्रुटीयुक्‍त सेवेसाठी जबाबदार ठरतात का ? ... नाही.
2 तक्रारदार व्‍याज, नुकसानभरपाई व भाडयाची
रक्‍कम मिळण्‍यास पात्र ठरतात का ? ... नाही.
3 बिल्‍डरची तक्रारदारांकडून विलंबाच्‍या कालावधीकरिता
व्‍याज मागण्‍याची कृती योग्‍य व समर्थनिय आहे का ? ... नाही.
4 तक्रारदारांकडून व्‍हॅटची रक्‍कम घेऊन बिल्‍डर
मुदतठेवीच्‍या स्‍वरुपात संरक्षित करु शकतात का ? ... नाही.
5 वादग्रस्‍त मिळकती संदर्भातील नो चार्ज सर्टीफिकेट
देण्‍याची जबाबदारी बिल्‍डरची आहे का ? ... होय.
6 तक्रार अर्ज मंजूर होण्‍यास पात्र ठरतो का ? ... अंशत:.
7 काय आदेश ? … अंतिम आदेशाप्रमाणे
विवेचन :-
(i) प्रस्‍तुत प्रकरणामधील विवादग्रस्‍त मुद्दांबाबत विवेचन करण्‍यापूर्वी एका बाबीचा उल्‍लेख करणे मंचाचे दृष्‍टीने आवश्‍यक ठरते. सदरहू प्रकरणामध्‍ये तक्रारदारांनी मुळ तक्रार अर्जामध्‍ये न केलेल्‍या पाणी जोडणीसंदर्भातील काही तक्रारी सर्वात प्रथम लेखी युक्तिवादामध्‍ये केलेल्‍या आहेत. अशाप्रकारे वस्‍तुस्थि‍तीबाबत सर्वात प्रथम तक्रार लेखी युक्तिवादात करण्‍यास बिल्‍डरने आक्षेप घेतलेला आहे. बिल्‍डरचा हा आक्षेप कायदेशीर आहे असा मंचाचा निष्कर्ष असल्‍याने मुळ तक्रार अर्जामध्‍ये उल्‍लेख नसलेल्‍या तक्रारींबद्दल कोणताही मुद्दा न काढता त्‍याबद्दल काहीही उहापोह करण्‍यात आलेला नाही. मात्र तक्रारदारांनी व्‍हॅट संदर्भात मुळ तक्रार अर्जामध्‍ये उल्‍लेख न करताही तो मुद्दा कायदेशीर मुद्दा आहे असे नमुद करुन बिल्‍डरतर्फे अड.श्री. दराडे यांनी या मुद्दाबाबत सविस्‍तर युक्तिवाद केला. सबब यासंदर्भात स्‍वतंत्र मुद्दा काढून त्‍याबाबत विवेचन करुन निष्कर्ष काढण्‍यात आले. तसेच या सर्व चोवीस प्रकरणांमध्‍ये बिल्‍डरने तक्रारदारांबरोबर करार केल्‍याची तारीख जरी भिन्‍न असली तरी बिल्‍डरने या सर्व तक्रारदारांना सदनिकेचा ताबा दि. 31/12/2009 रोजी देण्‍याचे कबुल केलेले आढळते.
(ii) प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रार अर्ज, म्‍हणणे व सर्व दाखल कागदपत्रे यांचे एकत्रित अवलोकन केल्‍यानंतर तक्रारदारांचा करार नेमका कोणत्‍या तारखेला झाला, जाबदारांनी ताबा देण्‍याची तारीख कोणती कबुल केली होती, सदनिकेची व इतर खर्चाची रक्‍कम किती ठरली होती यापैकी तक्रारदारांनी किती रक्‍कम अदा केली आहे याचा तपशिल तक्रारदारांनी तक्रार अर्जात सविस्‍तर नमुद केलेला आढळतो तसेच प्रत्‍येक प्रकरणामध्‍ये तक्रारदारांना सदनिकेची किंमत अदा करण्‍यास किती विलंब झालेला आहे व या विलंबासाठी किती व्‍याज आकारले असून अंतिम किती व्‍याज देय होते याचा तपशिल बिल्‍डरने प्रत्‍येक प्रकरणामध्‍ये स्‍वतंत्र निशाणी अन्‍वये दाखल केलेला आहे. तकार अर्ज व बिल्‍डरचा वर नमुद तपशिल पुढीलप्रमाणे सर्व 24 प्रकरणांमध्‍ये नमुद आहे.
अ.क्र. | तक्रार अर्ज क्रमांक | कराराचा दिनांक | सदनिकेची किंमत | इतर खर्च | सदनिकेची अंतिम किंमत | तक्रारदारांनी अदा केलेली रक्‍कम | जाबदारांतर्फे दाखल व्‍याजाच्‍या तपशिलाची निशाणी |
1 | 232/11 | 19/7/2008 | 3166980/- | 241508/- | 3408488/- | 3103291/- | नि. 16 |
2 | 242/11 | 29/1/2009 | 3411050/- | 241500/- | 3652558/- | 3495952/- | नि. 14 |
3 | 247/11 | 21/10/2009 | 4122400/- | 270252/- | 4392652/- | 4053370/- | नि. 15 |
4 | 243/11 | 26/08/2011 | 4323000/- | 276876/- | 4599876/- | 3912135/- | नि. 15 |
5 | 189/11 | 21/11/2009 | 3746600/- | 276876/- | 4023476/- | 3671668/- | नि. 19 |
6 | 246/11 | 10/09/2008 | 4998965/- | 251876/- | 5250841/- | 4898986/- | नि. 17 |
7 | 245/11 | 01/04/2009 | 3651800/- | 267480/- | 3919280/- | 3740180/- | नि. 15 |
8 | 221/11 | 09/09/2009 | 3573680/- | 251876/- | 3825556/- | 3502206/- | नि. 18 |
9 | 207/11 | 15/11/2008 | 3364930/- | 241508/- | 3606438/- | 3379010/- | नि. 17 |
10 | 190/11 | 06/09/2008 | 4819275/- | 251876/- | 5071151/- | 4722890/- | नि. 20 |
11 | 216/11 | 26/08/2008 | 4997660/- | 251876/- | 5049536/- | 4701707/- | नि. 16 |
12 | 188/11 | 26/10/2010 | 4448380/- | 295252/- | 4743632/- | 4359412/- | नि. 21 |
13 | 203/11 | 22/10/2008 | 4159800/- | 251876/- | 4411676/- | 4259800/- | नि. 20 |
14 | 255/11 | 15/11/2008 | 5150270/- | 276876/- | 5427146/- | 5047027/- | नि. 16 |
15 | 237/11 | 10/11/2008 | 3328400/- | 241508/- | 3569908/- | 3495952/- | नि. 16 |
16 | 192/11 | 08/05/2009 | 3998575/- | 271260/- | 4269835/- | 3918604/- | नि. 20 |
17 | 263/11 | 20/03/2009 | 2923000/- | 242480/- | 3165480/- | 2863790/- | नि. 34 |
18 | 238/11 | 11/08/2008 | 4208275/- | 246260/- | 4527535/- | 4195650/- | नि. 16 |
19 | 215/11 | 12/11/2009 | 4535475/- | 46260/- | 4581735/- | 4353548/- | नि. 14 |
20 | 253/11 | 22/07/2008 | 3524800/- | 242480/- | 3767280/- | 3530304/- | नि. 15 |
21 | 234/11 | 05/08/2009 | 2658555/- | 245252/- | 2903807/- | 2605384/- | नि. 17 |
22 | 233/11 | 12/09/008 | 3376460/- | 241508/- | 3617968/- | 3076460/- | नि. 16 |
23 | 202/11 | 16/06/2008 | 3525885/- | 270252/- | 3796137/- | 3455238/- | नि. 18 |
24 | 191/11 | 13/10/2008 | 4797660/- | 251876/- | 5049536/- | 4701827/- | नि. 19 |
उभय पक्षकारांतर्फे दाखल वर नमुद सर्व वस्‍तुस्थिती व तपशिलांच्‍या पार्श्‍वभूमीवर विवादग्रस्‍त मुद्दांबाबत मंचाचे पुराव्‍यांच्‍या आधारे मुद्देनिहाय विवेचन पुढीलप्रमाणे :-
(7) मुद्दा क्र.1 व 2 :- (i) हे दोन्‍ही मुद्दे एकमेकांशी संलग्‍न असल्‍याने त्‍यांचे एकत्रित विवेचन करण्‍यात आले आहे. प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रारदारांच्‍या तक्रार अर्जाचे अवलोकन केले असता बिल्‍डरने कबुल केलेल्‍या मुदतीमध्‍ये आपल्‍याला ताबा दिलेला नाही व ताबा देण्‍याची कोणतीही तारीख कळविलेली नाही अशी तक्रारदारांची तक्रार असून ताबा देण्‍याची तारीख तक्रारदारांना लेखी स्‍वरुपामध्‍ये कळविण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देण्‍यात यावेत अशी त्‍यांनी विनंती केलेली आढळते. तक्रार अर्ज दाखल झाल्‍यानंतर बिल्‍डरला विदयुत जोडणी मिळालेली असल्‍यामुळे त्‍यांनी आता ताबा देण्‍यास सुरुवात केलेली आहे असे नमुद करुन आपल्‍याला सदनिकेचा ताबा देण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देण्‍यात यावेत असा अंतरिम अर्ज तक्रारदारांनी कालांतराने मंचापुढे दाखल केला होता. मात्र उभय पक्षकारांच्‍या विनंतीनुसार अंतरिम अर्जावर आदेश न करताच मुळ तक्रार अर्जच निकालासाठी ठेवण्‍यात आला होता. करारात कबुल केलेल्‍या मुदतीपेक्षा अत्‍यंत विलंबाने बिल्‍डरने आपल्‍याला ताबा दिलेला आहे याचा विचार करता विलंबाच्‍या कालावधीकरिता आपण अदा केलेल्‍या रकमेवर व्‍याज, दरम्‍यानच्‍या काळात आपण भरलेले घरभाडे व बिल्‍डरच्‍या या संदर्भातील त्रुटीयुक्‍त सेवेमुळे आपल्‍याला झालेला शारीरिक व मानसिक त्रास यासाठी नुकसानभरपाई तक्रारदारांनी तक्रार अर्जामध्‍ये मागितली आहे. बिल्‍डरने हजर होऊन आपले म्‍हणणे दाखल करताना तक्रारदारांची ही तक्रार व मागणी दोन्‍हीही नाकारलेली असून विलंबासाठी आपण जबाबदार नाही अशी भूमिका घेतली आहे. दाखल पुराव्‍यांच्‍या आधारे तक्रारदारांची तक्रार योग्‍य आहे अथवा बिल्‍डरची भूमिका याबाबत मंचाचे विवेचन पुढीलप्रमाणे :-
(ii) प्रस्‍तुत प्रकरणातील उभय पक्षकारांचे दरम्‍यान असलेला वर नमुद विवादग्रस्‍त मुद्दाच्‍या अनुषंगे करारातील अट क्र. 8 ही अत्‍यंत महत्‍वाची व विवादग्रस्‍त प्रश्‍नाच्‍या मुळाशी जाणारी ठरते. करारातील अट क्र. 8 मध्‍ये पुढीलप्रमाणे उल्‍लेख आढळून येतो.
8. (i) “ Subject to what is mentioned herein the Developer shall endeavour to offer possession of the said Apartment to the Purchaser/s by 31/12/2009 hereof together with six months grace period (hereinafter referred to as the “Possession Date”). PROVIDED THAT the Developer shall not be liable for consequences arising from any delay in handing over possession of the said Apartment by the Possession Date, if the delay is attributable to :-
(a) non-availability of labour, steel, cement, other building materials, water or electric supply/connection, or drainage/sewage connection…………” (Emphasis supplied)
असा त्‍यामध्‍ये उल्‍लेख आढळतो. आपण संबंधित प्रकल्‍पासाठी विज जोडणी मिळण्‍यासाठी प्रकल्‍प सुरु करण्‍यापूर्वीच अर्ज केला होता व त्‍यादृष्‍टीने आपण विज मंडळाशी वारंवार लेखी व प्रत्‍यक्ष संपर्क साधला. मात्र त्‍यांनी आपल्‍याला जोडणी विहीत मुदतीत दिली नाही असे बिल्‍डरने नमुद केलेले आढळते. बिल्‍डरने आपल्‍या या म्‍हणण्‍याच्‍या पृष्‍टयर्थ तक्रार अर्ज क्र एपीडीएफ/232/11 मध्‍ये निशाणी 20 अन्‍वये त्‍यांनी विज मंडळाशी केलेल्‍या संपूर्ण पत्रव्‍यवहाराचा एक संच मंचापुढे दाखल केलेला आहे. तसेच विज मंडळाकडे नेमका कोणत्‍या पध्‍दतीने पत्रव्‍यवहार व त्‍याचा पाठपुरावा करण्‍यात आला याचा संक्षिप्‍त सारांश त्‍यांनी ग्राहक तक्रार अर्ज क्र.एपीडीएफ/232/11 मध्‍ये निशाणी 27 अन्‍वये मंचापुढे दाखल केला आहे. या सर्व कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता बिल्‍डरने दि. 2/7/006 रोजी सर्वात प्रथम यासंदर्भात विज मंडळाला पत्र लिहीलेले असून यानंतर त्‍यांनी विज मंडळाने सांगितलेली सर्व पुर्तता तातडीने केलेली आढळते. सब स्‍टेशन उभारण्‍यासाठी विज मंडळाने सुरुवातीला बिल्‍डरला जमिन मागितली. जमिन दिल्‍यानंतर बिल्‍डरनेच त्‍यांच्‍या आर्कीटेक्‍टकडून हे सब स्‍टेशन बांधून घ्‍यावे असे त्‍यांना सांगितले. या सर्व बाबींची बिल्‍डरने पूर्तता केली. विज मंडळाने कळविल्‍यानंतर सब स्‍टेशनची सर्व डिझाईन्‍स घेऊन त्‍यासंदर्भातील पुढील कार्यवाही बिल्‍डरने सुरु केलेली आढळते. एकूणच या सर्व पत्रव्‍यवहाराचे व कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता विज मंडळाने सांगितलेली सर्व पूर्तता बिल्‍डरने तत्‍परतेने केली. मात्र तरीसुध्‍दा विज मंडळाकडूनच विज जोडणी मिळण्‍यास उशीर झाला ही बाब सिध्‍द होते.
(iii) तक्रारदारांच्‍या पुराव्‍याच्‍या प्रतिज्ञापत्राचे अवलोकन केले असता विज जोडणी विलंबाने मिळणेसाठी बिल्‍डरचा निष्‍काळजीपणा अथवा निष्क्रियता (lethargy or inaction) कशाप्रकारे जबाबदार होती याचे सविस्‍तर निवेदन त्‍यांनी यामध्‍ये केलेले आढळून येत नाही. नेमक्‍या कोणत्‍या गोष्‍टींबाबत बिल्‍डरने पूर्तता न केल्‍यामुळे विज जोडणीस विलंब झाला याचा सविस्‍तर तपशिल तक्रारदारांच्‍या पुराव्‍याच्‍या प्रतिज्ञापत्रामध्‍ये आढळून येत नाही. बिल्‍डरने मंचापुढे जी कागदपत्रे हजर केलेली आहेत त्‍यावरुन विज मंडळाकडे कागदपत्रांबाबत पूर्तता होणेसाठी त्‍यांच्‍याकडून विलंब झाला नव्‍हता ही बाब सिध्‍द होते तर विज जोडणी मिळणेसाठी बिल्‍डर जबाबदार आहेत असा एक ढोबळ मानाने आरोप करण्‍यापलिकडे तक्रारदारांनी यासंदर्भात कोणतेही ठोस निवेदन अथवा पुरावा दाखल केलेला नाही. अशा परिस्थितीत विज जोडणी मिळणेसाठी झालेल्‍या विलंबासाठी बिल्‍डर जबाबदार होते असा निष्कर्ष काढणे शक्‍य नाही असे मंचाचे मत आहे.
(iv) वर नमुद वस्‍तुस्थितीच्‍या पार्श्‍वभूमीवर करारातील अट क्र. 8 चे अवलोकन केले असता विज जोडणी मिळण्‍यास विलंब झाला म्‍हणून सदनिकेचा ताबा करारात कबुल केलेल्‍या तारखेला देणे शक्‍य झाले नाही तर यासाठी बिल्‍डरला जबाब राहणार नाही असा यामध्‍ये स्‍पष्‍ट उल्‍लेख आढळतो. तक्रारदारांनी या करारावरती सहया केलेल्‍या असून या करारातील अटीची त्‍यांना संपूर्ण कल्‍पना होती. विज जोडणी मिळण्‍यासाठी झालेल्‍या विलंबासाठी बिल्‍डर जबाबदार नाहीत ही वस्‍तुस्थिती व वर नमुद केलेली करारातील अट क्र. 8 यांचे एकत्रित अवलोकन केले असता ताबा देण्‍यास झालेल्‍या विलंबामुळे त्रुटीयुक्‍त सेवेसाठी बिल्‍डरला जबाबदार धरता येणार नाही असा मंचाचा निष्कर्ष आहे.
(v) मोफाच्‍या तरतुदींप्रमाणे सदनिका देण्‍याची तारीख निश्‍चि‍तपणे नमुद करण्‍याचे बंधन बिल्‍डरवर असतानाही त्‍यांनी ही अट आपल्‍या फायदयासाठी बदलली व ताबा देण्‍याचा कालावधी अनिश्चित केला असा तक्रारदारांतर्फे प्रतिनिधी श्री. वेलणकर यांनी युक्तिवाद केला. उभय पक्षकारांचे दरम्‍यान झालेल्‍या करारातील ही अटच बेकायदेशीर असल्‍यामुळे या अटीच्‍या आधारे बिल्‍डरला आपली जबाबदारी नाकारता येणार नाही असे निवेदन तक्रारदारांतर्फे करण्‍यात आले. बिल्‍डरतर्फे तक्रारदारांचे हे निवेदन अमान्‍य करण्‍यात आलेले असून मोफाप्रमाणे जो कराराचा नमुना आहे त्‍यातील ताब्‍यासंदर्भातील अटीमध्‍ये अशाप्रकारचे बदल करण्‍याची मुभा (discretion) बिल्‍डरला देण्‍यात आलेली असल्‍यामुळे तक्रारदारांचे हे निवेदन अयोग्‍य ठरते असे बिल्‍डरतर्फे अड.श्री. दराडे यांनी नमुद केले. मोफाच्‍या तरतुदींचे अवलोकन केले असता बिल्‍डरच्‍या म्‍हणण्‍यामध्‍ये तथ्‍य आढळत असल्‍याने तक्रारदारांचा या संदर्भातील आक्षेप अमान्‍य करण्‍यात येत आहे. बिल्‍डरला वादग्रस्‍त सदनिकेचा ताबा देण्‍यास विलंब झालेला असल्‍यामुळे आपण अदा केलेल्‍या रकमेवर व्‍याज, दरम्‍यानच्‍या कालावधीची भाडयाची रक्‍कम व नुकसान भरपाईची रक्‍कम आपल्‍याला देवविण्‍यात यावी अशी तक्रारदारांनी मागणी केली आहे. मात्र सदनिकेचा ताबा देण्‍यास झालेल्‍या विलंबासाठी बिल्‍डर स्‍वत: जबाबदार नाही असा मंचाने निष्कर्ष काढलेला असताना या अनुषंगे तक्रारदारानी व्‍याज भाडे व नुकसानभरपाईची केलेली मागणी अयोग्‍य व असमर्थनीय ठरते असा मंचाचा निष्कर्ष आहे. बिल्‍डरला विलंबासाठी जबाबदार धरलेले नसल्‍यामुळे तक्रारदार विलंबामुळे झालेले नुकसान मिळणेस पात्र ठरत नाहीत असा मंचाचा निष्कर्ष आहे.
वर नमुद विवेचनावरुन ताबा देण्‍यासाठी झालेल्‍या विलंबाला बिल्‍डर जबाबदार नाहीत व त्‍यामुळे तक्रारदार व्‍याज, नुकसानभरपाई व भाडयाची रक्‍कम मिळण्‍यास पात्र ठरत नाहीत ही बाब सिध्‍द होते. सबब त्‍याप्रमाणे मुद्दा क्र. 1 व 2 चे उत्‍तर नकारार्थी देण्‍यात आले आहे
मुद्दा क्र. 3 :- (i) प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रारदारांना सदनिकेची किंमत देणेसाठी काही कालावधीचा विलंब झालेला आहे. या विलंबाच्‍या कालावधीचे बिल्‍डरने 24% दराने आकारलेले व्‍याज तक्रारदारांना अमान्‍य असून ही व्‍याजाची रक्‍कम बिल्‍डरने आपल्‍याकडून वसुल करु नये अशी त्‍यांची मागणी आहे. बिल्‍डरने तक्रारदारांची ही मागणी संपूर्णत: अमान्‍य केलेली असून कराराप्रमाणे विलंबाच्‍या कालावधीचे हे व्‍याज देण्‍याचे बंधन तक्रारदारांवरती आहे असे त्‍यांनी नमुद केले आहे. दाखल पुरावे व सर्व वस्‍तुस्थिती यांचे अवलोकन करुन बिल्‍डरची विलंबाच्‍या कालावधीकरिता व्‍याज मागण्‍याची कृती योग्‍य व समर्थनीय ठरते का याबाबत मंचाचे विवेचन पुढीलप्रमाणे :-
(ii) प्रस्‍तुत प्रकरणातील बिल्‍डरने परिच्‍छेद क्र. (ii) मधील तपशिलामध्‍ये नमुद केल्‍याप्रमाणे प्रत्‍येक तक्रारदाराला सदनिकेची रककम देण्‍यासाठी किती दिवसांचा विलंब झालेला आहे व यासाठी किती व्‍याजाची रक्‍कम येणे आहे याचा तपशिल प्रत्‍येक प्रकरणामध्‍ये स्‍वतंत्र निशाणी अन्‍वये दाखल केलेला आहे. या सर्व प्रकरणांमध्‍ये नोंद घेण्‍याजोगी एक अत्‍यंत महत्‍वाची बाब म्‍हणजे तक्रारदारांनी बँकेकडून कर्ज घेऊन बिल्‍डरला रक्‍कम अदा केलेली आहे. बिल्‍डरने कबुल केलेल्‍या मुदतीपेक्षा बहुंताशी प्रकरणांमध्‍ये ताबा देण्‍यासाठी बिल्‍डरला साधारण एक वर्षापेक्षा जास्‍ती कालावधीचा विलंब झालेला आहे. मंचापुढील 24 प्रलंबित प्रकरणांपैकी 13 जणांचा करार सन 2008, नऊ जणांचा 2009 व प्रत्‍येकी एक सन 2010 व 2011 मध्‍ये झालेला आहे. यावरुन मंचापुढे प्रलंबित 24 प्रकरणांपैकी 22 प्रकरणांमध्‍ये करार केल्‍यापासून साधारण 2 ते 3 वर्षे कालावधीकरिता तक्रारदार बँकेचे व्‍याज भरीत आहेत तसेच काही तक्रारदार भाडयाची रक्‍कमही भरत आहेत ही बाब सिध्‍द होते. विज जोडणी मिळणेस विलंब झाल्‍यामुळे तक्रारदारांना सदनिकेचा ताबा देण्‍यास बिल्‍डरला विलंब झालेला आहे. या विलंबाच्‍या कालावधीसाठी बिल्‍डर जबाबदार नसल्‍यामुळे त्यांचेविरुध्द कोणताही प्रतिकुल निष्कर्ष काढण्‍यात आलेला नाही. मात्र या सर्व विलंबाच्‍या कालावधीसाठी तक्रारदार बँकेकडील कर्जाचे हप्‍ते व भाडे दोन्‍ही भरत होते ही या प्रकरणातील नोंद घेण्‍याजोगी महत्‍वाची वस्‍तुस्थिती आहे. बिल्‍डरला अदा केली जाणारी रककम बँकेकडून अदा केली जात होती बिल्‍डरच्‍या बांधकामाची प्रगती आवश्‍यकतेप्रमाणे नसल्‍यामुळे बँकेकडून कर्जवाटप होणेस विलंब झाला असे तोंडी निवेदन तक्रारदारांतर्फे प्रतिनिधी श्री. वेलणकर यांनी केले. या संदर्भातील काही कागदपत्रे त्‍यांनी ग्राहक तक्रार अर्ज क्रमांक एपीडीएफ/203/11 मध्‍ये निशाणी 26 अन्‍वये हजरही केलेली आहेत. मात्र दाखल पुराव्‍याच्‍या अनुषंगे तक्रारदारांचे लेखी निवेदन (pleadings) मंचापुढे असल्‍याशिवाय व या निवेदनाला प्रति पुरावा देण्‍याची बिल्‍डरला संधी दिल्‍याशिवाय या मुद्दाच्‍या संदर्भात श्री. वेलणकर यांनी केलेले केवळ तोंडी निवेदन स्विकारुन त्‍याआधारे कोणताही निष्कर्ष काढणे अयोग्‍य व बेकायदेशीर ठरेल असा मंचाचा निष्कर्ष आहे. सबब तक्रारदारांतर्फे करण्‍यात आलेले हे निवेदन कोणत्‍याही निष्‍कर्षासाठी आधार म्‍हणून घेण्‍यात आलेले नाही.
(iii) अर्थात असे जरी असले तरीही करार केल्‍यापासून ब-याच मोठया कालावधीकरिता तक्रारदार व्‍याज व भाडे भरीत आहे ही या प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती आहे. सदनिकेचा ताबा विलंबाने मिळणेसाठी जसे बिल्‍डर जबाबदार नाहीत तसेच यासाठी तक्रारदारही जबाबदार नाहीत. अशा परिस्थितीत एवढया मोठया कालावधीकरिता तक्रारदारांनी बॅकेचे हप्‍ते व घरभाडे भरायचे व शिवाय विलंबाच्‍या कालावधीकरिता 24% दराने बिल्‍डरला व्‍याजही अदा करायचे ही बाब उचित ठरणार नाही असे मंचाचे मत आहे. करारामध्‍ये जरी विलंबाच्‍या कालावधीकरिता 24% दराने व्‍याज आकारण्‍याचे बिल्‍डरला अधिकार आहेत असे नमुद केलेले असले तरीही या सर्व प्रकरणांमधील विशिष्ठ परिस्थिती लक्षात घेता विलंबाच्‍या कालावधीचे व्‍याज तक्रारदारांकडून वसुल न करण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देणे न्‍यायाचे ठरेल असे मंचाचे मत आहे. ग्राहक संरक्षण कायदयाची निर्मिती ही शोषित व पिडीत ग्राहकांच्‍या न्‍यायहक्‍कांच्‍या संरक्षणासाठी झाली आहे. सर्वसाधारणपणे करारातील अटी व शर्तींच्‍या पलिकडे जाऊन दिलासा देणे अयोग्‍य ठरत असले तरीही या प्रकरणातील विशिष्ठ वस्‍तुस्थिती लक्षात घेता समन्‍याय, सद्सद्विवेकबुध्‍दी व न्‍यायाच्‍या तराजूचा समतोल (equity, good conscience & balance of justice) या तत्‍वांचा विचार करीता तक्रारदारांकडून विलंबाच्‍या कालावधीचे व्‍याज वसुल न करण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देणे योग्‍य व न्‍याय्य ठरेल असे मंचाचे मत आहे. अशाप्रकारचा आदेश करणे ग्राहक संरक्षण कायदयाच्‍या स्‍थापनेच्‍या उद्देशाशीही सुसंगत ठरेल. करारातील अटींचे एवढे तांत्रिक विश्‍लेषण करण्‍यापेक्षा या प्रकरणातील सर्व वस्‍तुस्थितीचा एकत्रित विचार करुन नैसर्गिक न्‍यायतत्‍वास अनुसरुन विलंबाच्‍या कालावधीच्‍या व्‍याजासंदर्भात निष्कर्ष काढणे न्‍यायोचित ठरेल असे मंचाचे मत आहे. अशाप्रकारचे आदेश न केल्‍यास सदनिकेचा ताबा ब-याच मोठया कालावधीकरिता न मिळताच कर्ज, घरभाडे व 24% दराने व्‍याज भरणे तक्रारदारांसाठी आवश्‍यक होईल. मात्र या प्रकरणामध्‍ये जी विशिष्ठ परिस्थिती उपस्थित आहे तिचा विचार करता तक्रारदारांचा स्‍वत:चा दोष नसताना अशाप्रकारे या सर्व रकमा त्‍यांना भरायला भाग पाडणे त्‍यांचेवर अन्‍याय करणारे ठरेल असे मंचाचे मत आहे. सबब विलंबाच्‍या कालावधीचे व्‍याज वसुल न करण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देण्‍यात येत आहेत.
(iv) प्रस्‍तुत प्रकरणामध्‍ये वर नमुद निष्‍कर्षाच्‍या अनुषंगे अजून एक बाब मंचाच्‍या मते अत्‍यंत महत्‍वाची व नोंद घेण्‍याजोगी आहे. या प्रकरणांमधील उभय पक्षकारांचे दरम्‍यान झालेल्‍या कराराचे अवलोकन केले असता अट क्र. 4 मध्‍ये ताबा देताना तक्रारदारांनी legal charges, electricity meter deposit, club house charges, infrastructure charges व maintenance charges म्‍हणून काही रकमा ताबा घेताना देण्‍याचे उभय पक्षकारांचे दरम्‍यान ठरले होते ही बाब सिध्‍द होते (emphasis supplied). निकालपत्रातील परिच्‍छेद (ii) मध्‍ये नमुद तक्‍त्‍यातील तपशिलाचे अवलोकन केले असता ब-याचशा तक्रारदारांनी जवळजवळ 99% रक्‍कम तर काही तक्रारदारांनी 100% रक्‍कम तर काही तक्रारदारांनी सदनिकेच्‍या किंमतीपेक्षा जास्‍ती रक्‍कमसुध्‍दा अदा केलेली आढळते. तक्रारदारांनी अदा केलेल्‍या रकमांमध्‍ये अट क्र. 4 मधील नमुद रकमांचा सुध्‍दा समावेश असून ताबा घेताना दयायच्‍या रकमा तक्रारदारांनी बिल्‍डरला आगाऊ दिल्‍या होत्‍या ही या प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती आहे. तसेच बिल्‍डरने सर्व प्रकरणांमध्‍ये दाखल केलेला विलंबाच्‍या व्‍याजाचा जो तपशिल आहे त्‍याचे अवलोकन केले असता काही तक्रारदारांनी रक्‍कम देय (due) होऊन बिल्‍डरने त्‍याची मागणी करण्‍यापूर्वीच आगाऊ अदा केलेली आहे ही बाब सिध्‍द होते. करारातील कलम 4 प्रमाणे ज्‍या रकमा ताबा घेताना देण्‍याचे होते त्‍या रकमा तक्रारदारांनी बिल्‍डरला आगाऊ अदा केलेल्‍या आहेत. तसेच करार झाल्‍याबरोबर रककम due होण्‍यापूर्वीच काही तक्रारदारांनी बिल्‍डरला आगाऊ रकमा अदा केलेल्‍या आहेत. वर नमुद तक्‍त्‍याचे अवलोकन केले असता तक्रारदारांनी सदनिकेच्‍या मुळ किंमतीपैकी जवळजवळ 99% बिल्‍डरला अदा केलेली आहे ही बाब लक्षात येते. अर्थात वर नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीच्‍या आधारे सुध्‍दा तक्रारदारांकडून विलंबाच्‍या कालावधीचे व्‍याज न घेण्‍याचे निर्देश देणे न्‍याय्य ठरेल असे मंचाचे मत आहे.
(v) वर नमुद सर्व विवेचनावरुन बिल्‍डरला तक्रारदारांकडून विलंबाच्‍या कालावधीकरिता व्‍याज मागता येणार नाही असा मंचाचा निष्कर्ष आहे. सबब त्‍याप्रमाणे मुद्दा क्र. 3 चे उत्‍तर नकारार्थी देण्‍यात आले आहे.
(8) मुद्दा क्र. 4 : (i) व्हॅटच्या रकमेसंदर्भातील निर्णय झालेला नसताना व्‍हॅटची रककम आपल्‍याकडून घेण्‍याची बिल्‍डरची कृती अयोग्‍य व बेकायदेशीर ठरते असे तक्रारदारांचे म्‍हणणे आहे. तर व्हॅटच्या संदर्भातील प्रकरण सन्‍मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाकडे प्रलंबित असल्‍यामुळे जर व्‍हॅट वसुल करावा असा निर्णय झाला तर बिल्‍डरच्‍या हिताचे संरक्षण करण्‍याच्‍या हेतूने व्‍हॅटची रक्‍कम मुदतठेवीच्‍या स्‍वरुपामध्‍ये गुंतविण्यात यावी असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. कोणत्‍याही राष्‍ट्रीयीकृत बँकेमध्‍ये तक्रारदारांच्‍या नावावर व बिल्‍डरकडे तारण ठेवून ही रक्‍कम गुंतविण्यात यावी व व्‍हॅटसंदर्भात अंतिम निर्णय झाल्‍यानंतर मुदत ठेवीसंदर्भात पुढील कारवाई करण्‍यात यावी असे बिल्‍डरचे म्‍हणणे आहे. व्‍हॅटसंदर्भातील तक्रारदारांची तक्रार योग्‍य आहे अथवा बिल्‍डरची भूमिका यासंदर्भात मंचाचे विवेचन पुढीलप्रमाणे :-
(ii) तक्रारदार व बिल्‍डर यांचे निवेदन पाहिले असता व्‍हॅटची रककम तक्रारदारांनी भरणे आवश्‍यक आहे याबाबत त्‍यांचेमध्‍ये विवाद नाही ही बाब लक्षात येते. सन्‍मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाकडे प्रकरण प्रलंबित असल्‍यामुळे व्‍हॅट दयावा लागणार आहे अथवा नाही तसेच दयावा लागल्‍यास तो नेमका किती दयावा लागणार याबाबत सद्द परिस्थितीमध्‍ये संदिग्‍धता आहे. सन्‍मा. न्‍यायलायाच्‍या निर्णयानंतर ही बाब स्‍पष्‍ट होणार आहे हा निर्णय लागण्‍यास किती कालावधी लागणार आहे हेही या स्थितीला स्‍पष्‍ट झालेले नाही. अशापरिस्थितीत बिल्‍डर म्‍हणतात त्‍याप्रमाणे रक्‍कम मुदत ठेव गुंतवणुकीमध्‍ये गुंतवून विशेष हेतू साध्‍य होणार नाही असे मंचाचे मत आहे. अर्थात बिल्‍डरने ज्‍या पध्‍दतीने ही व्‍हॅटची रककम सुरक्षित करण्‍याचा प्रयत्‍न केला आहे तो त्‍यांचेदृष्‍टीने जरी योग्‍य असला तरीही या व्‍यवस्‍थेमुळे विशेष हेतू साध्‍य होणार नाही असे मंचाचे मत आहे. करारातील अटीप्रमाणेच व्‍हॅटची रक्‍कम भरण्‍याची जबाबदारी तक्रारदारांची आहे याबाबत उभय पक्षकारांमध्‍ये विवाद नाही. त्‍यातून व्‍हॅट हा सरकारचा कर असल्‍यामुळे तो न भरल्‍यास होणा-या परिणामाला सं‍बंधितांना सामोरे जावे लागणार आहे. कराराप्रमाणे व्‍हॅट वसुल करण्‍याची जबाबदारी जरी बिल्‍डरची असली तरीही कराराप्रमाणेच ती भरण्‍याची जबाबदारी अंतिमत: सदनिकाधारकांनी स्विकारलेली आहे व ही रक्‍कम भरण्‍याचे त्‍यांनी करारामध्‍येच कबुल केलेले आहे ही या प्रकरणामधील अत्‍यंत महत्‍वाची बाब आहे. व्हॅटच्या रकमेबाबत अनिश्चितता असताना तक्रारदारांना व्‍हॅटची रक्‍कम मुदत ठेवीच्‍या योजनेमध्‍ये गुं‍तविण्‍याचे बंधन तक्रारदारांना घालण्‍यापेक्षा व्‍हॅट भरण्‍याचा जर निर्णय झाला व जर तक्रारदारांनी ती रक्‍कम भरली नाही तर अशा तक्रारदारांविरुध्‍द ग्राहक न्‍यायमंचामध्‍ये अंमलबजावणी अर्ज दाखल करण्‍याची मुभा बिल्‍डरला देण्‍याचे आदेश करणे योग्‍य व न्‍याय्य ठरेल असे मंचाचे मत आहे.
(iii) वर नमुद विवेचनावरुन बिल्‍डर व्‍हॅटची रक्‍कम मुदत ठेवीच्‍या स्‍वरुपामध्‍ये संरक्षित करु शकणार नाहीत हि बाब सिध्‍द होते. सबब त्‍याप्रमाणे मुद्दा क्र. 4 चे उत्‍तर नकारार्थी देण्‍यात आले आहे.
मुद्दा क्र. 5 :- (i) आपल्‍या मिळकती तारण ठेवून बिल्‍डरने त्‍यांचेवरती कर्जाची उभारणी केलेली आहे याचा विचार करता ताबा देण्‍यापूर्वी वादग्रस्‍त मिळकतीवर अन्‍य कोणाचाही बोजा नाही असे नो चार्ज सर्टीफिकेट देण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देण्‍यात यावेत अशी तक्रारदारांनी विनंती केली आहे. ही वस्‍तुस्थिती बिल्‍डरला मान्‍य असून नो चार्ज सर्टीफिकेट देण्‍याचे त्‍यांनी कबुल केले आहे. अर्थातच ताबा देण्‍यापूर्वी सर्व मिळकत बोजाविरहीत करुनच देण्‍याची कायदेशीर जाबाबदारी बिल्‍डरची असल्‍याने व ही जबाबदारी त्‍यांनी नाकारलेली नसल्‍याने नो चार्ज सर्टीफिकेट देण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देण्‍यात येत आहेत.
(ii) वादग्रस्‍त मिळकती संदर्भातील नो चार्ज सर्टीफिकेट देण्‍याची जबाबदारी बिल्‍डरची आहे ही बाब वर नमुद विवेचनावरुन सिध्‍द होत असल्‍यामुळे त्‍याप्रमाणे निष्कर्ष काढून मुद्दा क्र. 5 चे उत्‍तर होकारार्थी देण्‍यात आले आहे.
(9) मुद्दा क्र 6 :- (i) प्रस्‍तुत 24 प्रकरणांपैकी ग्राहक तक्रार अर्ज क्रमांक एपीडीएफ/232/11 या तक्रार अर्जामध्‍ये सामाईक टॉयलेटमध्‍ये भारतीय पध्‍दतीची व्‍यवस्‍था करण्‍याचे बिल्‍डरने कबुल केले होते. सबब त्‍यांना आपल्‍या सुचनेप्रमाणे बदल करण्‍याचे निर्देश देण्‍यात यावेत अशी या प्रकरणातील तक्रारदारांनी मागणी केली आहे. तक्रारदारांच्‍या या तक्रारीच्‍या अनुषंगे बिल्‍डरचे म्‍हणणे पाहिले असता त्‍यांनी आपल्‍या म्‍हणण्‍यातील परिच्‍छेद क्र. 17-डी मध्‍ये ही बाब नाकारलेली आढळते. बिल्‍डरचे म्‍हणणे दाखल झाल्‍यानंतर त्‍यांनी खरोखर अशाप्रकारे सामाईक टॉयलेटचे डिझाईन बदलण्‍याचे कबूल केले होते ही बाब सिध्‍द होऊ शकेल असा पुरावा तक्रारदारांनी दाखल केलेला नाही. सबब तक्रारदारांची ही तक्रार योग्‍य पुराव्‍याअभावी मंजूर करणे शक्‍य नाही असा मंचाचा निष्कर्ष आहे. सबब ती नामंजूर करण्‍यात येत आहे.
(ii) प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रारदारांची व्‍याज, भाडे व नुकसानभरपाईची रक्‍कम मिळण्‍याची मागणी अमान्‍य झालेली आहे तर व्‍याज माफ करुन मिळावे, व्‍हॅटची रक्‍कम मुदतठेवींच्‍या स्‍वरुपात संरक्षित करण्‍याचे बंधन घालू नये व नो चार्ज सर्टीफिकेट मिळावे या तक्रारदारांच्‍या मागण्‍या मंजूर झालेल्‍या आहेत. अर्थातच तक्रारदारांच्‍या काही मागण्‍या नामंजूर तर काही मागण्‍या मंजूर झालेल्‍या आहेत. यावरुन तक्रारदारांचा तक्रार अर्ज अंशत: मंजूर झालेला आहे ही बाब सिध्‍द होत असल्‍यामुळे त्‍याप्रमाणे मुद्दा क्र. 6 चे उत्‍तर देण्‍यात आले आहे.
(10) मुद्दा क्र 7 :- प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रारदारांच्‍या लेखी निवेदनाचे अवलोकन केले असता विलंबाच्‍या कालावधीचे व्‍याज सोडून उर्वरित अन्‍य सर्व रकमा देण्‍याची त्‍यांची तयारी असून या रकमांबाबत त्‍यांनी विवाद उत्‍पन्‍न केलेला नाही ही बाब लक्षात येते. या प्रकरणांमधील बहुतांश तक्रारदारांनी सदनिकेच्‍या किंमतीपैकी 95% वा त्‍यापेक्षा अधिक रकमा बिल्‍डरला अदा केलेल्‍या असून काही तक्रारदारांनी 100% किंवा त्‍यापेक्षा जास्‍ती रकमा बिल्‍डरला अदा केलेल्‍या आहेत ही या प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती आहे. बिल्‍डरला तक्रारदारांकडून विलंबाच्‍या कालावधीचे व्‍याज मागता येणार नाही असा मंचाने निष्कर्ष काढला आहे. सबब तक्रारदारांकडून विलंबाच्‍या कालावधीचे व्‍याज वगळून उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन तातडीने व जास्‍तीत जास्‍त 7 दिवसांचे आत सदनिकेचा ताबा देण्‍याचे बिल्‍डरला निर्देश देणे योग्‍य व न्‍याय ठरेल असे मंचाचे मत आहे. सबब त्‍याप्रमाणे निर्देश देण्‍यात येत आहेत. तसेच प्रत्‍येक तक्रारदाराला सदरहू तक्रार अर्जाचा खर्च म्‍हणून रु.3,000/- देण्‍याचे निर्देश देण्‍यात येत आहेत.
वर नमुद सर्व निष्कर्ष व विवेचनांच्‍या आधारे प्रस्‍तुत प्रकरणात पुढील प्रमाणे आदेश निर्गमित करण्‍यात येत आहेत.
सबब मंचाचा आदेश की,
// आदेश //
(1) यातील बिल्‍डरने तक्रारदारांकडून विलंबाच्‍या कालावधीचे व्‍याज वगळून कराराप्रमाणे देय होणा-या अन्‍य रकमा स्विकारुन तातडीने व जास्‍तीत जास्‍त सात दिवसांचे आत सदनिकेचा ताबा तक्रारदारांना दयावा.
(2) यातील बिल्‍डरने सदनिकेचा ताबा देताना तक्रारदारांना नो चार्ज सर्टीफिकेट दयावे.
(3) यातील बिल्‍डरने व्‍हॅटची रक्‍कम मुदतठेवीच्‍या स्‍वरुपात संरक्षित करुन मागू नये.
(4) यातील बिल्‍डरने तक्रारदारांना सदरहू तक्रार अर्जाचा खर्च म्‍हणून प्रत्‍येक तक्रारदारास निकालपत्राची प्रत मिळालेपासून तीस दिवसांचे आत रक्‍कम रु.3,000/- मात्र अदा करावेत.
(5) वर नमुद आदेशांची अंमलबजावणी बिल्‍डरने विहीत मुदतीत न केल्‍यास तक्रारदार त्यांचेविरुध्द ग्राहक संरक्षण कायदयाच्‍या तरतूदी अंतर्गत अंमलबजावणी अर्ज दाखल करु शकतील.
(6) सन्‍मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या निकालानंतर व्‍हॅट देणे आवश्‍यक झाल्‍यास जे तक्रारदार व्‍हॅटची रककम मागणी केल्‍यानंतर तातडीने अदा करणार नाहीत त्यांचेविरुध्द बिल्‍डर ग्राहक संरक्षण कायदयाच्‍या तरतूदी अंतर्गत अंमलबजावणी अर्ज दाखल करु शकतील.
(7) या निकालपत्राची मुळ प्रत, ग्राहक तक्रार अर्ज क्रमांक एपीडीएफ/232/11 मध्‍ये ठेवण्‍यात येऊन अन्‍य प्रकरणांमध्‍ये त्‍याची सत्‍यप्रत ठेवण्‍यात यावी.
