आदेश

(दिः 05/05/2011)

ैद्वारा श्री.एम.जी.रहाटगावकर - मा.अध्‍यक्ष

1. तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे थोडक्‍यात खालील प्रमाणेः-

दि.29/04/1978रोजी त्‍यांच्‍या 40 सभासदांची मधुमालती सहकारी गृहनिर्माण संस्‍था लिमिटेड नोंदवण्‍यात आली. विरुध्‍द पक्ष इमारत बांधकाम व्‍यवसायक असुन त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याची निवासी सदनिका असणारी टिक्‍का क्र.21, सी.टि.एस 40,41,44, नवपाडा, ठाणे येथे बांधली. जुलै 1976 मध्‍ये या इमारतीला वापर परवाना जारी करण्‍यात आला. संस्‍थेचे सभासदांना 1978 साली सदनिकेचा ताबा देण्‍यात आला. संस्‍थेच्‍या लाभात वादग्रस्‍त इमारत मालमत्‍ता हसतांतरण लेख नोंदवुन देण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍द पक्षाची होती, 29 वर्षापेक्षा जास्‍त कालावधी लोटुनही विरुध्‍द पक्षांनी आपली जबाबदारी पार पाडली ना‍ही. या कालावधीत अनेकवेळा विरुध्‍द पक्षाशी संपर्क साधण्‍यात आला. मे 1989 मध्‍ये संस्‍थेनी मालमत्‍ता हस्‍तांतरण लेखाचा मसुदा विरुध्‍द पक्षाकडे पाठवि‍ला मात्र विरुध्‍द पक्षानी त्‍याची समाधानकारक दखल घेतली नाही. दि.22/08/1989 रोजी व त्‍यानंतर दरवेळी पाठपुरावा करण्‍यात आला. विरुध्‍द पक्षानी

.. 2 .. (तक्रार क्र. 430/2008)

कारवाई न केल्‍याने प्रार्थनेत नमुद केल्‍यानुसार संस्‍थेच्‍या लाभात मालमत्‍ता हस्‍तांतरण लेख विरुध्‍द पक्षानी नोंदवुन द्यावा तसेच नुकसान भरपाई व न्‍यायिक खर्च मंजुर करण्‍यात यावा या उद्देशाने तक्रार दाखल करण्‍यात आली आहे.

निशाणी 2 अन्‍वये तक्रारीच्‍या समर्थनार्थ प्रतिज्ञापत्र तसेच निशाणी 3(1) ते 3(16) अन्‍वये कागदपत्रे दाखल केली. यात प्रामुख्‍याने संस्‍था नोंदणी वापर परवाना, विरुध्‍द पक्ष व श्री.शानबाग सदन‍िकाधारक यांचेतील करारनामे, संस्‍थेचा ठराव नोटीस विरुध्‍द पक्षाला पावठलेले पत्र यांच्‍या प्रतिंचा समावेश आहे.

2. विरुध्‍द पक्ष 1 ने आपला लेखी जबाब दाखल केला त्‍याचे म्‍हणणे थोडक्‍यात खालील प्रमाणे-

मे. डिलक्‍स एन्‍टरप्रायजेस सध्‍या अस्थितवात नाही तसेच अरुणकुमार ठक्‍कर हे त्‍यांचे भागीदार नाहीत. ग्रा‍हक कायदा अस्तित्‍वात येण्‍याआधिचा विषय या तक्रारीत आहे. ज्‍‍या जागेवर वादग्रस्‍त इमारत उभी आहे ती जागा मे. नवभारत पॉटरीज प्रा. लि., यांची आहे. त्‍यांनी मे. राजेश्‍वरी बिल्‍डर्स यांचे सोबत या जागे संबंधी करार केला होता. नौपाडा येथील एक भुखंड श्रीमती कांता शिंदे यांच्‍या मालकीचा होता तो विकण्‍याचा करार त्‍यांनी राजेश्‍वरी बिल्‍डर सोबत केला. नौपाडा येथील भुखंड मे. डिलक्‍स एन्‍टरप्रायजेस यांना विकण्‍याचा करार केला. अशा प्रकारे लगतचे तीन भुखंड ए‍कत्र केल्‍यावर इमारत उभी करण्‍यासाठी मे. राजेश्‍वरी बिल्‍डर यांचेकडे हक्‍क देण्‍यात आले. त्‍यानंतर ते हक्‍क मे. डिलक्‍स ऐंटरप्रायजेस यांचेकडे हस्‍तांतरित करण्‍यात आले. सुरवातीस असे ठरले होते की, भुखंडाच्‍या मुळ मालकांना मे. डिलक्‍स ऐंटरप्रायजेस यांनी मालमत्‍ता हस्‍तांतरण करण्‍यासाठी विनंती करायची दरम्‍यानचे काळात युएलसी कायदा अस्तित्‍वात आला त्‍यामुळे मालमत्‍ता हसतांतरण करण्‍याचे बाबतीत परवानगी मिळव‍िणे आवश्‍क आहे. नवभारत पॉटरीज प्रा. लि., यांनी मे. राजेश्‍वरी बिल्‍डर्स व तक्रारकर्ता संस्‍था यांना 1993 साली कळविले व त्‍यांचा भुखंड मे. राजेश्‍वरी बिल्‍डर्सला विकण्‍याची तैयारी दर्शवली मात्र ठरल्‍यानुसार त्‍यांना रक्‍कम न मिळाल्‍याने हे काम झाले नाही. 1993 नंतर आता इतक्‍या विलंबाने विरुध्‍द पक्षाला मे. नवभारत पॉटरीज लिमिटेड अथवा कांताबाई शिंदे व इतरांचे पत्‍ते माहित नाहीत. त्‍यामुळे मंचाने सदर तक्रार खर्चासह खारीज करावी.

3. विरुध्‍द पक्ष 3 चे लेखी जबाबात म्‍हणणे खालीलप्रमाणे-

त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याकडुन कोणतीही रक्‍कम घेतलेली नसल्‍याने तक्रारकर्ता त्‍यांचे ग्राहक नाहीत. तक्रारकर्त्‍यान सोबत केलेला करारनामा विरुध्‍द पक्ष 1 मे. डिलक्‍स ऐंटरप्राययजेस यांनी केलेला आहे. त्‍यामुळे मालमत्‍ता हस्‍तांतरणाची कारवाई पुर्ण करण्‍याची जबाबदारी त्‍यांची आहे. सर्व्‍हे नं. 29 टिक्‍का क्र.31 सीटीएस 40, 39, येथील 2073 स्‍के.यार्ड जमीन नौपाडा ठाणे, विरुध्‍द पक्ष 3 च्‍या मालकीची होती. दि.13/04/1973 रोजी मे. राजेश्‍वरी बिल्‍डर्स यांचे सोबत या जमीनीचा व‍िक्रीचा करारनामा त्‍यांनी केला. दि.23/07/1993 रोजीचे विरुध्‍द पक्ष 3 चे पत्राचे आधारे

.. 3 .. (तक्रार क्र. 430/2008)

असे आढळते की, विरुध्‍द पक्ष 3 ला भरपाईची रक्‍कम मिळणे आवश्‍यक आहे. यात त्‍यांची कोणतीही चुक नसल्‍याने त्‍यांचे विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍यात यावी असे विरुध्‍द पक्षाचे म्‍हणणे आहे.

त्‍यांनी आपल्‍या म्‍हणण्‍याचे समर्थनार्थ प्रतिज्ञापत्र दाखल केले.

3. विरुध्‍द पक्ष 2 ने आपले लेखी जबाब दाखल केले त्‍यात त्‍यांचे म्‍हणणे थोडक्‍यात खालीलप्रमाणेः-

मे. राजे‍श्‍वरी ब‍िल्‍डर्स नावाची भागीदारी संस्‍था सध्‍या अस्तित्‍वात नाही. अरुणकुमार ठक्‍कर हे त्‍यांचे भागिदार नाहीत. सदर प्रकरण ग्राहक कायदा अस्तित्‍वात येण्‍याचे आधिचे आहे. नव भारत पॉटरीज लिमिटेड या कंपनीने मे. राजेश्‍वरी बिल्‍डर्स यांना भुखंड कराराप्रमाणे दिला आहे. या भुखंड मालमत्‍तेचे हस्‍तांतरण मे. राजेश्‍वरी बिल्‍डर्सच्‍या नावाने झालेले नव्‍हते. मे. राजेश्‍वरी बिल्‍डर्स ने मे. डिलक्‍स ऐंन्‍टरप्राजेस यांना भुखंड हस्‍तांतरीत केले. त्यांनी भुखंडाचे मुळ मालक यांचे सह्‍या मालमत्‍ता हस्‍तांतरण लेखावर घेण्‍याचे मान्‍य केले आहे. मे. डिलक्‍स एन्‍टाप्रायजेस यांनी कन्‍व्‍हेयन्‍स डिडचा मसुदा मुळ भुखंड मालकाकडे पाठविला आहे मात्र त्‍यांना प्रतिसाद मिळालेला नाही. भुखंड मुळ‍ मालक श्री.कांता शिंदे व इतर यांचेबाबत त्‍यांना माहिती नाही. मे. डिलक्‍स ऐंटाप्रायजेस ही कंपनी देखील विसर्जीत झालेली आहे. संस्‍था नोंदवुन द्यावयाचे मालमत्‍ता हस्‍तांतरण लेखावर मुळ भुखंड मालकाची स्‍वाक्षरी आवश्‍यक आहे. नव भारत पॉटरीजचे शिंदे यांनी स्‍वरक्ष-या कराव्‍यात अशी विनंती करण्‍यात आली आहे मात्र त्‍याचेकडुन प्रतिसाद मिळालेला नाही.या सर्व प्रकरणी त्‍याची चुक नसल्‍याने तक्रार खारीज करण्‍यात यावी असे विरुध्‍द पक्षाचे म्‍हणणे आहे.

आपल्‍या म्‍हणण्‍याचे समर्थनार्थ त्‍यांनी प्रतिज्ञापत्र दाखल केले.

4. मंचाने तक्रारकर्तो तसेच विरुध्‍द पक्ष 1, 2 व 3 यांचा युक्तिवाद विचारात घेतला तसेच त्‍यांनी दाखल केलेले कागदपत्राचे अवलोकन त्‍याआधारे तक्रारीच्‍या निरारकर्णाथ खालील प्रमुख मुद्दांचा विचार करण्‍यात आला.

मुद्दा क्र. 1 - विरुध्‍द पक्ष सदोष सेवेसाठी जबाबदार आहे काय ?

उत्‍तर – होय.

मुद्दा क्र. 2 - तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाकडुन नुकसान भरपाई व न्‍यायिक खर्च मिळणेस पात्र आहे काय ?

उत्‍तर – होय.

स्‍पष्टिकरण मुद्दा क्र. 1 -

सर्व पक्षांनी दाखल केलेल्‍या लेखी पुराव्‍याची छाननी केल्‍यानंतर मंचाचे असे निदर्शनास आले की तक्रारकर्ता ही एक सहकारी कायद्यान्‍वये नोंदनी झालेले गृहनिर्माण संस्‍था आहे. या संस्‍‍थेची नोंदणी दि.29/04/1978 रोजी झाली. संस्‍थेच्‍या सदस्‍यांनी इमारतीचे बांधकाम केलेल्‍या मे. डिलक्‍स ऐंटरप्रायजेस म्‍हणजे विरुध्‍द पक्ष 1 यांचे सोबत सदनिका खरेदीसाठी वेगवेगळया तारखांना करार केला. सदनिकांचे ताबे त्‍यांना

.. 4 .. (तक्रार क्र. 430/2008)

विरुध्‍द पक्ष 1 कडुन मिळाले. ज्‍‍या इमारतीत संस्‍थेचे सभासदांची सदनिका आहे. ती इमारत व त्‍या भुखंडावर संस्‍थेची इमारत उभी आहे तो भुखंड यांच्‍या मालकीचे हस्‍तांतरणाचे लेख संस्‍थेच्‍या लाभात नोंदवुन देण्‍यात यावे अशी तक्रारकर्त्‍यांची मागणी आहे.

मंचाचे निदर्शनास येते की, नौपाडा, ठाणे येथील वादग्रस्‍त इमारत उभी असणा-या भुखंडापैकी तीसरा भाग विरुध्‍द पक्ष 3 ने (नवभारत पॉटरीज) विरुध्‍द पक्ष 2 ला(राजेश्‍वरी बिल्‍डर्स) 13/04/1971 साली विकली या भुखंडाच्या लेगतचा काही भाग दि.03/05/1971 रोजी मुळ भुखंड मालक कांता मारुती शिंदे हिने विरुध्‍द पक्ष 2ला राजेश्‍वरी बिल्‍डला विकला व भुखंडाचा तिसरा भाग दि.25/04/1974 ला मुळ मालक मोरे यांनी विरुध्‍द पक्ष 1 ला विकला. अशा प्रकारे आज ज्‍या ठिकाणी इमारत उभी आहे त्‍या भुखंडाचे 2 भाग विरुध्‍द पक्ष 2 च्‍या ताब्‍यात आलेत व तीसरा भाग विरूध्‍द पक्ष 1 च्‍या ताब्‍यात होता. त्‍यानंतर 29/04/1974 रोजी विरुध्‍द पक्ष 2 ने (मे. राजेश्‍वरी बिल्डर्स) आपल्‍या ताब्‍यातील भुखंडाचे दोन भाग विरुध्‍द पक्ष 1 ला (मे. डिलक्‍स एन्‍टरप्रायजेस) यांना विकले व अशा प्रकारे भुखंडाचे तीनही भाग एकत्रीतरित्‍या विरुध्‍द पक्ष 1 च्‍या ताब्‍यात आलेत. विरुध्‍द पक्ष 1 चे म्‍हणजेच डिलक्‍स एंन्‍टरप्रायजेस यांनी सलग तीनही भाग एकत्र करुन भुखंड विकसित केला व वादग्रस्‍त इमारतीचे बांधकाम केले. या इमारतीतील वेगवेगळया सदनिका विरुध्‍द पक्ष 1 ने वेगवेगळया सभासदांना विकल्‍या. तक्रारीसोबत एका सदनिकाधारकाची नमुन्‍याची करारप्रत दाखल केलेले आहे. या कराराखाली विरुध्‍द पक्ष 1 ची स्‍वाक्षरी आहे. मंचाला असे निदर्शनास येते की, 1978 साली संस्‍था नोंदणी झाली नाही आजपावेतो 32 वर्षाचा कालावधी लोटलेला आहे. परंतु अद्यापही इमारतीची व भुखंडाची मालकीची नोंद अधीकृतरित्‍या संस्‍थेच्‍या नावाने नाही. संस्‍थेच्‍या सभासदांनी केलेले करारनामे विरुध्‍द पक्ष 1 सोबत केलेले होते. त्‍यामुळे महाराष्‍ट्र सदनिका मालकी हक्‍क कायदा 1963 च्‍या तरतुदींची दखल घेतली असता नोंदनि‍कृत सहकारी संस्‍थेचे लाभात इमारतीचे मालकी हस्‍तांतरणाचे लेख नोंदवुन देण्‍याची जबाबदारी बिल्‍डर या नात्‍याने विरुध्‍द पक्ष 1 ची होती, परंतु त्‍यांने आपले कायदेश‍िर जबाबदारी पार पाडली नाही. ही त्‍याची कृती ग्राहक कायद्याचे कलम 2(1)(ग) अन्‍वये सदोषपुर्ण सेवा ठरते. विरुध्‍द पक्ष 2 व 3 स‍हकार्य करत नाही, मुळ भुखंड माल‍क स्‍वाक्ष-या करण्‍यास तयार नाही त्‍यामुळे हस्‍तांतरण करुन देता येत नाही ही विरुध्‍द पक्षाची सबब अयोग्‍य असल्‍याने मंचास मान्‍य नाही. त्‍याकरीता विरुध्‍द पक्ष 1 नी भुखंड विकत घेतला त्‍याचे करारात नोंदणीची फेरफार करून घण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍द पक्ष 1 ची होती. विरुध्‍द पक्ष 1 नी सदनिकेद्वारा ग्राहकाकडुन रक्‍कम वसुल केली त्‍यांचे सोबत करारनामा केले इमारतीचे बांधकाम केले व सदनिका त्‍यांचे ताब्‍यात दिल्‍या, मात्र कायद्याने जे त्‍यासाठी बंधनकारक होते ते जाणीवपूर्वक ठाळले. मुळ भुखंड मालकाचे सहकार्य कसे मिळवायचे ही विरुध्‍द पक्षाची जबाबदारी आहे व त्‍याचेशी तक्रारकर्त्‍याचा का‍ही एक संबंध नाही. सबब मंच या निष्‍कर्षाप्रत आला की विरुध्‍द पक्ष सदोष सेवेसाठी जबाबदारी आहे. त्‍याने अंतिम आदेशात नमुद केल्‍याप्रमाणे संस्‍थेच्‍या लाभात हस्‍तांतरण लेख नोंदवुन

.. 5 .. (तक्रार क्र. 430/2008)

द्यावा व या कामासाठी आवश्‍यक ते सर्व सहकार्य विरुध्‍द पक्ष 2 व 3 यांनी करावे. तांत्रीक पुर्ततेसाठी तक्रारकर्त्‍याने देखील विरुध्‍द पक्ष 1 ला सहकार्य करावे.

स्‍पष्टिकरण मुद्दा क्र. 2 -

मुद्दा क्र. 2 चे संदर्भात मंचाचे निदर्शनास येते की, 32 वर्षाचे दीर्घ कालावधी लोटुनही अद्यापपावेतो संस्‍थेचे लाभात इमारत मालकी हस्‍तांतरण लेख विरुध्‍द पक्ष 1 ने करुन दिलेला नाही. वास्‍तविकतः महाराष्‍ट्र सदनिका मालकी हक्‍क कायद्यानुसार ही सपुर्ण जबाबदारी बिल्‍डर या नात्‍याने विरुध्‍द पक्ष 1ची आहे. ग्राहक कायद्या जन्‍माला येण्‍याआधीचा हा कालावधी असल्‍याने ग्राहक मंचाला या मुद्दाचा विचार करता येणार नाही तसेच प्रकरण मुदतबहाय्य झाले आहे व deemed नसल्‍यास ‍या तरतुदीनुसार स्‍वतः पुर्तता करुन द्यावी हे अनाहुत सल्‍ला विरुध्‍द पक्षानी दिलेली आहे. मंचाचे मते विरुध्‍द पक्षाची सदर भुमीका देखील टाळाटाळ करण्‍याची आहे. मालकी हस्‍तांतरण लेख करुन देणे हे विरुध्‍द पक्ष 1 ची कायदेशीर जबाबदारी त्‍यांनी पुर्ण करण्‍यासाठी मुदतीची बाधा येत नाही व वादाचे करण सतत घडणारे आहे ही बाब स्‍पष्‍ट आहे. विरुध्‍द पक्षाच्‍या दोषपुर्ण सेवेमुळे तक्रारकर्ता संस्‍थेचे सर्व सदस्‍यांना देखील 32 वर्षापासुन मनस्‍ताप सहन करावा लागत आहे. त्‍यामुळे न्‍यायाचे दृष्टिने विरुध्‍द पक्ष 1 तक्रारकर्ता संस्‍थेला एकत्रीत नुकसान भरपाई रु.1,‍00,‍000/- देण्‍यास जबाबदार आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याचा सततच्‍या पाठपुराव्‍याची कोणतीही समाधानकारक दखल न घेतल्‍याने त्‍यांना सदर प्रकरण मंचात दाखल करणे भाग पडले म्‍हणुन तक्रारकर्ता रु.10,000/- न्‍यायिक खर्च मिळण्‍यास पात्र आहेत.

5. सबब अंतिम आदेश पारित करण्‍यात येतो-

आदेश

1.तक्रार क्र.430/2008 मंजूर करण्‍यात येतो.

2.विरुध्‍द पक्ष 1 ने आदेश तारखेपासुन 3 महिन्‍याचे आत तक्रारकर्ता संस्‍थेचे लाभात वादग्रस्‍त इमारत व भुखंड यांचे मिळकत हस्‍तांतरण लेख नोंदवुन द्यावा या कामात आवश्‍यक सर्व सहाय्य विरुध्‍द पक्ष 2 व विरुध्‍द पक्ष 3 ने करावे.

3.विरुध्‍द पक्ष 1 ने तक्रारकर्त्‍यास नुकसान भरपाई रु.1,00,000/- (रु.एक लाख फक्‍त) तसेच न्‍यायिक खर्चाचे रु.10,000/-(रु. दहा हजार फक्‍त) द्यावेत.

4.विहित मुदतीत उपरोक्‍त आदेशाचे पालन विरुध्‍द पक्षानी न केल्यास तक्रारकर्ता उपरोक्‍त संपुर्ण रक्‍कम विरुध्‍द पक्षाकडुन आदेश तारखेपासुन ते प्रत्‍यक्ष रक्‍कम मिळेपर्यंत द.सा.द.शे 12% दराने व्‍याजासह वसुल करण्‍यास पात्र राहतील.

दिनांक – 05/05/2011

ठिकाण - ठाणे

(ज्‍योती अय्यर) (एम.जी.रहाटगावकर )

सदस्‍या अध्‍यक्ष