मंचाचे निर्णयान्‍वये - श्री. मिलींद केदार, सदस्‍य

(पारित दिनांक – 07/04/2011)

 

1.           तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये मंचासमोर दाखल केलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, गैरअर्जदार क्र. 2 ते 4 यांचे आम मुखत्‍यार पत्रधारक, गैरअर्जदार क्र. 1 यांचेकडून मौजा टाकळी सिम, हिंगणा टी पाईंट येथील, ख.क्र.33/1, शिट क्र.192/बी/787, प्‍लॉट क्र. 2 व 3 वरील ‘अरिहंत आर्केड 1’ या गाळे योजनेतील ए विंगवरील, चौथ्‍या माळयावरील फ्लॅट क्र. 401 हा रु.7,10,000/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याकरीता दि.24.08.2004 रोजी विक्रीचा करारनामा उभय पक्षांमध्‍ये करण्‍यात आला. करारनाम्‍याचे वेळेस तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदार क्र. 1 यांना रु.1,10,000/- दिले व उर्वरित रक्‍कम दि.05.10.2004 चे आत देण्‍यात येण्‍याचे ठरले. त्‍याकरीता तक्रारकर्त्‍याने आय.डी.बी.आय. बँकेतर्फे कर्ज घेतले व सदर रक्‍कम बँकेने गैरअर्जदार क्र. 1 यांना दिली. करारनाम्‍यातील अटीप्रमाणे इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍यावर ताबा पावती देण्‍याचे ठरले होते. परंतू संपूर्ण फ्लॅटची किंमत स्विकारुन व इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍यावरही गैरअर्जदाराने तक्रारकर्त्‍याला फ्लॅटचा ताबा दिला नाही व गैरअर्जदार मुदतीत बांधकाम करण्‍यास असमर्थ ठरले. याबाबत तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदारांना कायदेशीर नोटीस दिली असता गैरअर्जदारांनी सदर नोटीस परत पाठविली व यु.पी.सी. मार्फत पाठविलेली नोटीस स्विकारुनही त्‍याबाबत काहीही कारवाई केलेली नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन विवादित फ्लॅटचे बांधकाम करुन द्यावे, मानसिक व शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई मिळावी, नोटीसचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

2.    सदर तक्रार मंचासमोर दाखल झाल्‍यानंतर गैरअर्जदारांना नोटीस पाठविल्‍या. तसेच गैरअर्जदार क्र. 5 म्‍हणून श्री. गिरीष मधुकर पिसे यांना सदर प्रकरणी दि.09.12.2009   च्‍या आदेशांन्‍वये दाखल करुन घेण्‍यात आले. सदर तक्रारींच्‍या नोटीस प्राप्‍त होऊनही गैरअर्जदार क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारीला लेखी उत्‍तर दाखल केले नाही. गैरअर्जदार क्र. 5 यांनी लेखी उत्‍तर दाखल करुन नमूद केले आहे की, त्‍यांनी गैरअर्जदारांनी विक्रीपत्र करुन द्यावे, याकरीता दिवाणी दावा 540/2009 हा मा. दिवाणी न्‍यायाधिश, वरीष्‍ठ स्‍तर, नागपूर यांचेकडे दाखल केलेला आहे. सदर दावा हा तक्रारकर्ता व या प्रकरणातील गैरअर्जदार क्र. 4 यांचेविरुध्‍द दाखल केलेला आहे आणि त्‍यामध्‍ये ‘जैसे थे’ स्थिती ठेवण्‍याबाबत सांगितले आहे व ती 06.07.2009 पासून पुढेही चालू आहे. त्‍यामुळे तक्रार खारीज करण्‍याबाबत मागणी केलेली आहे.

3.    सदर प्रकरणामध्‍ये गैरअर्जदार क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारीला उत्‍तर दाखल केले नाही. त्‍यांनी प्रतिज्ञापत्र व लेखी युक्‍तीवाद दाखल केलेले आहेत.

 

4.    तक्रारकर्त्‍याने सदर प्रकरणी नि.क्र.45-ए वर शपथपत्र दाखल केलेले आहे व त्‍यात नमूद केले आहे की, ऍड. श्री. मॅथ्‍यु ह्यांनी 27.06.2007 ला दिलेल्‍या नोटीसनुसार त्‍यांच्‍यातील करारनामा मान्‍य केला आहे. त्‍यांनी पुढे असे नमूद केले आहे की, सदर नोटीस त्‍यांना पाठविण्‍यापूर्वी ते मुंबईला राहत होते, तेथील पत्‍ता बदलल्‍यामुळे नोटीस त्‍यांना मिळालेला नाही. त्‍यांनी आपल्‍या प्रतिज्ञापत्रात रु.6,00,000/- चे कर्ज आय.डी.बी.आय. बॅंकेने मंजूर केले होते व त्‍या कर्जाची रक्‍कम गैरअर्जदारांना देण्‍यात आली. नोंदणीकृत असलेला करारनामा हा साध्‍या पत्राने रद्द करता येत नाही. सदर प्रतिज्ञापत्रावर दिपीका डेव्‍हलपर्स यांनी प्रती प्रतिज्ञालेख दाखल केलेले आहे. त्‍यामध्‍ये त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याचे प्रतिज्ञालेख खोटे असल्‍याचे नमूद केले आहे व त्‍यांचा पत्‍ता बदललेला होता याबाबतचा कोणताही दस्‍तऐवज दाखल केलेला नसल्‍याचे म्‍हटले आहे. पुढे त्‍यांनी रु.1,10,000/- दिल्‍याचे अमान्‍य केले आहे. त्‍याबाबतची पावती दाखल केलेली नाही. तसेच आय.डी.बी.आय. बँकेने गैरअर्जदार क्र. 1 ला रु.6,00,000/- दिल्‍याची बाब मान्‍य केलेली आहे. त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याचे इतर सर्व आरोप व प्रतिज्ञालेख अमान्‍य केले आहे व तक्रार खारीज करण्‍याची मागणी केलेली आहे.

5.    सदर तक्रार मंचासमक्ष 29.03.2011 युक्‍तीवादाकरीता आली असता गैरअर्जदार क्र. 5 यांनी लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला व तक्रारकर्ते यांचा युक्‍तीवाद त्‍यांच्‍या वकिलांमार्फत मंचाने ऐकला. गैरअर्जदार क्र. 1 ते 4 युक्‍तीवादाचेवेळेस गैरहजर. मंचासमोर सदर प्रकरणी उभय पक्षांमार्फत दाखल करण्‍यात आलेली कथने, दस्‍तऐवज व प्रतिज्ञालेख यांचे अवलोकन केले असता मंच खालील निष्‍कर्षाप्रत आले.

6.    तक्रारकर्ते ह्यांनी गैरअर्जदार क्र. 1 यांचेसोबत ‘अरिहंत आर्केड 1’ या गाळे योजनेतील ए विंगवरील, चौथ्‍या माळयावरील फ्लॅट क्र. 401 हा रु.7,10,000/- मध्‍ये खरेदी करण्‍याकरीता दि.24.08.2004 रोजी नोंदणीकृत विक्रीचा करारनामा केला होता ही बाब तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवज क्र. 1 वरुन स्‍पष्‍ट होते. सदर करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता त्‍यामध्‍ये रु.1,10,000/- ही रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदारांना दिली असल्‍याचे नमूद आहे व फ्लॅटची किंमत ही रु.7,10,000/- नमूद आहे. यावरुन ही बाब स्‍पष्‍ट होते की, तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदार क्र. 1 सोबत सदर फ्लॅटच्‍या खरेदीसंबंधाने विक्रीचा नोंदणीकृत करारनामा केला होता व त्‍या करारनाम्‍यावर गैरअर्जदार क्र. 2, 3 व 4 तर्फे त्‍यांचे आम मुखत्‍यार पत्रधारक म्‍हणून गैरअर्जदार क्र. 1 ने स्‍वाक्षरी केलेली आहे. त्‍यामुळे गैरअर्जदार क्र. 1 ते 4 चा तक्रारकर्ता ग्राहक ठरतो असे मंचाचे मत आहे. सदर करारनाम्‍यानंतर, गैरअर्जदार क्र. 1 ने गैरअर्जदार क्र. 5 सोबत दि.25.10.2008 ला करारनामा केल्‍याचे, गैरअर्जदार क्र. 5 यांनी आपल्‍या लेखी उत्‍तरात नमूद केले आहे. यावरुन ही बाब स्‍पष्‍ट होते की, तक्रारकर्त्‍यासोबत करारनामा केल्‍यानंतर चार वर्षानंतर गैरअर्जदार क्र. 5 सोबत त्‍याच फ्लॅटचा विक्रीचा करारनामा करण्‍यात आलेला आहे व गैरअर्जदार क्र. 5 यांनी मा. दिवाणी न्‍यायाधिश, वरीष्‍ठ स्‍तर, नागपूर यांचेकडे विशेष दिवाणी दावा 540/2009 दाखल केलेला आहे. त्‍यांचे असे म्‍हणणे आहे की, सदर दावा हा प्रलंबित असल्‍यामुळे तक्रार खारीज करण्‍यात यावी. तसेच गैरअर्जदार क्र.1 यांनी सुध्‍दा आपल्‍या प्रतिज्ञापत्रामध्‍ये सदर दावा प्रलंबित असल्‍यामुळे त्‍यामध्‍ये मा. दिवाणी न्‍यायाधिश, वरीष्‍ठ स्‍तर, नागपूर यांची ‘जैसे थे’ स्थिती असल्‍यामुळे तक्रार खारीज करावी असे म्‍हटले आहे. परंतू तक्रारकर्त्‍याचे वकिलांनी युक्‍तीवादाचेवेळी सांगितले की, सदर दावा हा तक्रार दाखल केल्‍यानंतर दाखल केलेला आहे. अशावेळेस जर तक्रार दाखल केल्‍यानंतर दावा दाखल केलेला असेल तर तक्रार खारीज करण्‍याचे काहीच प्रयोजन राहत नाही व दोन्‍ही न्‍यायालयाचे व मंचाचे कार्यक्षेत्र हे वेगवेगळे आहे. तसेच दिवाणी न्‍यायालयात दावा हा गैरअर्जदार क्र. 5 यांनी दाखल केलेला आहे. जे मुळतः सदर प्रकरणात विरुध्‍द पक्ष नव्‍हते व तक्रारकर्त्‍यांनी त्‍यांचेविरुध्‍द तक्रारीत कोणतीही मागणी केलेली नाही. मा. राष्‍ट्रीय आयोगाच्‍या अनेक निवाडयांमध्‍ये नमूद केले आहे की, तक्रार दाखल झाल्‍यानंतर जर दिवाणी दावा दाखल केला असेल तर तक्रार चालविण्‍याचा मंचाला अधिकार असतो, त्‍यानुसार मंचाला सदर प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत असे मंचाचे मत आहे.

 

7.    गैरअर्जदार क्र. 1 यांनी तक्रारकर्त्‍यासोबत नोंदणीकृत करारनामा केल्‍यानंतर तो करारनामा रद्द न करता व सदर करारनामा नोंदणीकृत असल्‍यामुळे कायदेशीर पध्‍दतीने रद्द करण्‍याकरीता कोणत्‍याही कायदेशीर पध्‍दतीचा अवलंब न केल्‍यामुळे, गैरअर्जदार क्र. 5 यांचेसोबत केलेला करारनामा केला, या गैरअर्जदारांच्‍या कृतीवरुन गैरअर्जदार क्र. 1 ते 4 यांनी अनुचित व्‍यापार पध्‍दतीचा अवलंब केल्‍याचे व सेवेत त्रुटी केल्‍याचे स्‍पष्‍ट होत असल्‍याचे मंचाचे मत आहे.

 

8.    सदर प्रकरणामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने आय.डी.बी.आय. बँकेने सदर फ्लॅट खरेदी करण्‍याकरीता कर्ज मंजूर केले होते ही बाब तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या दस्‍तऐवजांवरुन स्‍पष्‍ट होते. सदर दस्‍तऐवजांवरुन गैरअर्जदार क्र. 1 ला आय.डी.बी.आय. बँकेने रु.6,00,000/- कर्जाची रक्‍कम दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. तसेच गैरअर्जदार क्र. 1 ने आपल्‍या प्रतिज्ञालेखामध्‍ये सुध्‍दा त्‍यांना रु.6,00,000/- मिळाल्‍याचे मान्‍य केलेले आहे. तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या बँकेच्‍या डिसबर्समेंट लेटरचे अवलोकन केले असता शेवटचा हफ्ता 23.05.2005 ला दिल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते. गैरअर्जदाराने तक्रारकर्त्‍याकडून संपूर्ण रक्‍कम स्विकारल्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र करुन ताबा देणे हे करारनाम्‍यातील अटी व शर्तीनुसार आवश्‍यक होते. परंतू तसे त्‍यांनी केल्‍याचे निदर्शनास येत नाही.

 

9.    गैरअर्जदाराने त्‍यांच्‍या इमारतीचे बांधकाम पूर्ण करुन ते ताबा घेण्‍यास योग्‍य असल्‍याचे पत्रावरुन स्‍पष्‍ट होते. तसेच त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला पाठविलेली नोटीस चुकीच्‍या पत्‍यावर पाठविल्‍याचे सदर प्रकरणी स्‍पष्‍ट होते. गैरअर्जदाराने तक्रारकर्त्‍याला एक साधे पत्र पाठवून करारनामा रद्द केल्‍याचे म्‍हटले आणि ती बाब गैरकायदेशीर आहे. नोंदणीकृत करारनामा रद्द करण्‍याकरीता कायदेशीर मार्गांचा अवलंब केल्‍याचे सदर प्रकरणी दिसून येत नाही. सदर प्रकरणामध्‍ये गैरअर्जदार क्र. 5 यांनी त्‍यांचेसोबत झालेला विक्रीचा करारनामा दाखल केलेला आहे. गैरअर्जदार क्र.1 यांनी तक्रारकर्ता व गैरअर्जदार क्र. 5 सोबत करारनामा केल्‍याचे स्‍पष्‍ट होते व गैरअर्जदार क्र. 5 यांनी याबाबत मा. दिवाणी न्‍यायाधिश, वरीष्‍ठ स्‍तर, यांचेकडे दावा दाखल केलेला आहे. सदर प्रकरणात असलेली वस्‍तूस्थितीवरुन व दस्‍तऐवजांवरुन मंचाचे असे मत आहे की, गैरअर्जदार क्र. 1 ते 4 यांनी करारनाम्‍यात नमूद ‘अरिहंत आर्केड 1’ योजनेतील ए विंगवरील, चौथ्‍या माळयावरील फ्लॅट क्र. 401, ज्‍याचे क्षेत्रफळ 620 चौ.फु. बांधकामाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याला करुन द्यावे. सदर विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सोसावा. सदर प्रकरणात मंचाने घेतलेले निष्‍कर्ष दिवाणी दाव्‍यात विचारात घेऊ नये.

10.   तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या मानसिक व शारिरीक त्रासाकरीता क्षतिपूर्तीबाबत रु.20,000/- गैरअर्जदार क्र. 1 ते 4 ने द्यावे. तसेच तक्रारीच्‍या खर्चाकरीता रु.5,000/- गैरअर्जदार क्र. 1 ते 4 ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावे. सदर प्रकरणात गैरअर्जदार क्र. 5 यांनी घेतलेले आक्षेप मा. दिवाणी न्‍यायालयात प्रलंबीत आहेत, त्‍यामुळे त्‍यावर निर्णय घेणे उचित नाही. तसेच गैरअर्जदार क्र. 5 यांनी मा. दिवाणी न्‍यायालयाने ‘जैसे थे’ आदेश पारित केला ही बाब नमूद केली. पण त्‍याबद्दल कोणतेच दस्‍तऐवज दाखल केले नाही. तसेच सदर प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याने गैरअर्जदार क्र. 1 ते 4 विरुध्‍द दाद मागितली आहे. त्‍यामुळे गैरअर्जदार क्र. 5 विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍यात येते. तसेच त्‍याच्‍या आक्षेपाचा विचार करण्‍यात येत नाही. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन मंच खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.

1)    तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.

2)    गैरअर्जदार क्र. 1 ते 4 यांना आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला मौजा       टाकळी सिम, हिंगणा टी पाईंट येथील, ख.क्र.33/1, शिट क्र.192/बी/787, प्‍लॉट       क्र. 2 व 3 वरील ‘अरिहंत आर्केड 1’ या गाळे योजनेतील, ए विंगवरील, चौथ्‍या      माळयावरील फ्लॅट क्र. 401, ज्‍याचे क्षेत्रफळ 620 चौ.फु. बांधकामाचे आहे, त्‍याचे  विक्रीपत्र करुन द्यावे व ताबा द्यावा. विक्रीपत्राचा खर्च तक्रारकर्त्‍यांनी सोसावा.

3)    तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक त्रासाच्‍या क्षतिपूर्तीबाबत रु.20,000/-     गैरअर्जदार क्र. 1 ते 4 ने द्यावे. तसेच तक्रारीच्‍या खर्चाकरीता रु.5,000/-    गैरअर्जदार क्र. 1 ते 4 ने तक्रारकर्त्‍याला द्यावे.

4)    गैरअर्जदार क्र. 5 विरुध्‍दची तक्रार खारीज करण्‍यात येते.

5)    सदर आदेशाचे पालन गैरअर्जदार क्र.1 ते 4 ने आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासून 30       दिवसाचे आत संयुक्‍तपणे किंवा एकलपणे करावे.