*********************************************************************
तक्रारदारांतर्फे - अॅड. श्रीमती. जयश्री कुलकर्णी
जाबदारांतर्फे - अॅड. के.के. संचेती अॅण्‍ड असोसिएटस
// निकाल //
द्वारा: मा. सदस्‍य : श्रीमती सुजाता पाटणकर
तक्रारदार यांची तक्रार संक्षिप्‍त स्‍वरुपात खालीलप्रमाणे :-
(1) जाबदार यांनी नियोजित केलेल्‍या बांधकामामधील सर्व्‍हे नं. 147 पिंपळे सौदागर, ता. हवेली, जिल्‍हा पुणे येथील जागेमध्‍ये फलॅटचे बांधकाम सुरु करण्‍याचे असल्‍याने इच्‍छूक ग्राहकांना मोठया प्रमाणात आमंत्रित केले होते. सदरहू नियोजित बांधकामामध्‍ये तक्रारदार यांनी फलॅट क्रमांक जी-2, तळमजला, विंग सी चटई क्षेत्रफळ 571 चौ.फुट आणि गार्डन एरिया 582 चौ. फुट असे विकत घेण्‍याचे ठरविले. सदरचा फलॅट रक्‍कम रु.6,00,000/- एवढया किंमतीस विकत घेण्‍याचे ठरलेवरुन तक्रारदार व जाबदार यांचेमध्‍ये उप.निबंधक, कार्यालय यांचे कार्यालयात नोंदणीकृत करार झालेला आहे. त्‍या कराराचा क्रमांक 6821/2005 असून करार दि. 31/10/2005 रोजीचा आहे. तक्रारदारांनी तक्रार अर्जात नमुद केल्‍याप्रमाणे, फलॅटच्‍या एकूण मोबदल्‍यापैकी रक्‍कम रु.1,50,000/- आणि उर्वरित रक्‍कम आय्.डी.बी.आय्. बँकेच्‍या कर्जातून देण्‍याचे ठरले. त्‍यासाठी लागणारी आवश्‍यक ती कागदपत्रे जाबदारांनी देण्‍याचे करारपत्राप्रमाणे ठरले. तक्रारदारांनी उर्वरित रकमेसाठी विदया सहकारी बँक यांचेकडे अर्ज केलेबाबतची जाबदार यांना माहिती होती. त्‍यासाठी विदया सहकारी बँकेला जाबदार यांचे ना हरकत प्रमाणपत्र आवश्‍यक होते. त्‍यानंतर विदया सहकारी बँकेने रक्‍कम रु.4,95,000/- चे कर्ज मंजूर केले. परंतु जाबदार यांनी हेतूपुर:स्‍सर ना हरकत प्रमाणपत्र देण्‍याचे टाळल्‍याने तक्रारदार यांना कर्ज वितरीत केले गेले नाही. आजही तक्रारदार राहिलेली रक्‍कम भरण्‍यास तयार आहेत. परंतु जाबदार हे सदनिकेचा ताबा देण्‍याचे नाकारीत आहेत आणि सदरचा करार रद्द करणेसाठी तक्रारदार यांचेवर दबाव आणत आहेत. करारातील कलम 2 मध्‍ये जाबदार यांनी बांधकामातील स्‍लॅबप्रमाणे रकमेबाबत परिशिष्‍ठ दिलेले आहे. आजअखेर जाबदार यांनी बांधकाम पूर्णत्‍वाचे प्रमाणपत्र स्‍थानिक अॅथॉरिटीकडून मिळवलेले नाही. तसेच बांधकामाच्‍या स्‍टेज, बांधकामाचा नकाशा मंजूर झाला आहे का आणि केव्‍हा मंजूर झाला याबाबत जाबदारांनी कुठेही नमुद केलेले नाही. जाबदारांनी सहा महिन्‍यांमध्‍ये सदनिकेचा ताबा आणि पूर्णत्‍वाचा दाखला देण्‍याचे कबुल केले होते. परंतु आजअखेर जाबदार यांनी बांधकाम पूर्ण केलेले नाही आणि पूर्णत्‍वाचा दाखला मिळविलेला नाही त्‍यामुळे जाबदार हे दोषी आहेत. जाबदार यांनी ताबा देण्‍याचे आणि ना हरकत प्रमाणपत्र देण्‍याचे नाकारल्‍याने तक्रारदारांनी या मे. मंचात तक्रार दाखल केलेली आहे. जाबदारांनी एन्.ओ.सी. दिल्‍यानंतर तक्रारदारांना कर्ज मिळाल्‍यानंतर उर्वरित रक्‍कम देण्‍यास तक्रारदार तयार आहेत. परंतु जाबदार यांनी कर्जासाठी आवश्‍यक असणारी कागदपत्रे म्‍हणजेच ना हरकत प्रमाणपत्र दिले नसल्‍यामुळे तक्रारदारांना कर्ज मंजूर करुन घेता आले नाही त्‍यामुळे तक्रारदारांचे नुकसान झालेले आहे. सध्‍याच्‍या काळात सदनिकेच्‍या किंमती वाढल्‍या असल्‍याने तक्रारदारांना दुसरीकडेही फलॅट घेता आला नाही. जाबदारांनी ना हरकत प्रमाणपत्र देण्‍याचे टाळलेले आहे तसेच फलॅटचा ताबा देण्‍याचेही टाळलेले आहे. त्‍यामुळे जाबदारांनी तक्रारदारांना सेवा देण्‍यामध्‍ये कमतरता केली असल्‍याने जाबदारांविरुध्‍द तक्रारदारांनी सदरची तक्रार या मे. मंचामध्‍ये दाखल केलेली आहे आणि विनंती कलमामध्‍ये खालीलप्रमाणे मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.
अ. जाबदारांनी तक्रारदारांना ना हरकत प्रमाणपत्र दयावे आणि उर्वरित रक्‍कम स्विकारुन सदनिकेचा ताबा तक्रारदारांना दयावा आणि योग्‍य त्‍या कायदेशीर पूर्ततेनंतर ताबापत्र तसेच इतर अनुषंगिक कागदपत्रे तक्रारदारांना दयावीत किंवा जाबदारांनी तक्रारदारांना करारनामा करुन दयावा आणि करारात नमुद मोबदल्‍यात, क्षेत्रफळाची व त्‍याच परिसरातील पर्यायी सदनिका तक्रारदारांना हस्‍तांतरित करावी असे आदेश जाबदारांना व्‍हावेत.
ब. जाबदारांनी दिलेल्‍या सेवेतील कमतरतेमुळे तक्रारदारांना झालेल्‍या मानसिक
त्रासापोटी आणि झालेल्‍या गैरसोईपोटी नुकसानभरपाईपोटी रक्‍कम
रु.45,000/- जाबदारांनी तक्रारदारांना दयावेत असे आदेश व्‍हावेत.
क. तक्रारीचा खर्च जाबदारांनी तक्रारदारांना दयावा.
ड. इतर न्‍यायाचे योग्‍य ते हुकूम व्‍हावेत.
इ. जाबदारांनी तक्रारदारांना 18% व्‍याजदराने रक्‍कम रु.1,50,000/-
दयावेत असे आदेश व्‍हावेत.
फ. सन 2005 आणि सन 2011 या वर्षांमध्‍ये सदनिकेच्‍या बाजारभावामध्‍ये
फरक झाल्‍यामुळे जाबदारांनी तक्रारदारांना रक्‍कम रु.18,00,000/-
फरकापोटी देणेबाबत आदेश व्‍हावेत.
तक्रारदारांनी दुरुस्‍त तक्रार अर्जापृष्‍टयर्थ शपथपत्रही दाखल केले आहे. तक्रारदारांनी कागदयादीने तक्रार अर्जासोबत तक्रारी पृष्‍टयर्थ कागदपत्रे दाखल केली आहेत.
(2) जाबदारांनी तक्रार अर्जावर त्‍यांचे म्‍हणणे दाखल करुन तक्रार अर्ज अमान्‍य केला आहे. दि. 30/10/2005 रोजी नोंदणीकृत करारनामा झाल्‍यानंतर 14 महिन्‍यांची संधी दिल्‍यानंतर जाबदारांनी करारानामा रद्द केला तसेच त्‍याबाबतची नोटीस दि. 26/12/2006 रोजी तक्रारदारांना प्राप्‍त झाल्‍याचे जाबदारांनी नमुद केले आहे. त्‍यामुळे तक्रारदारानी तक्रारदारांची तक्रार करारनामा रद्द झालेपासून एक वर्षाचे आत दाखल करावयास हवी होती असे जाबदारांनी कथन केले आहे. सदरची तक्रार ही ताब्‍याबाबत असल्‍यामुळे या मे. मंचास तक्रार चालविण्‍याचे अधिकारक्षेत्र नाही. तसेच तक्रारीचा विषय हा दिवाणी स्‍वरुपाचा असल्‍यामुळे मा. दिवाणी न्‍यायालयच या दाव्‍याचा निर्णय देऊ शकतात. तसेच तक्रारदारांनी तक्रारदारांची तक्रार करारनामा रद्द झालेपासून तीन वर्षानंतर दाखल केलेली असल्‍यामुळे तक्रार मुदतीच्‍या मुद्दावर खारीज करण्‍यात यावी. जाबदार डेव्‍हलपर व बिल्‍डर असल्‍याचे मान्‍य करतात. जाबदारांचे म्‍हणण्‍यानुसार तक्रारदारांनी जाबदारांना नेमकी किती रक्‍कम दिली याबाबत उल्‍लेख केलेला नाही. तक्रारदारांनी करारनामा नोंदणी करतेवेळेस आय्.डी.बी.आय्. बँकेकडे कर्जासाठी ते अर्ज देणार आाहेत असे सांगितले त्‍यामुळे तक्रारदारांच्‍या विनंतीनुसार जाबदारांनी त्‍यांना दि. 13/1/2006 रोजी सदनिका गहाण ठेवण्‍यासाठी ना हरकत प्रमाणपत्र दिले. त्‍यामुळे जाबदारांच्‍या माहितीनुसार तक्रारदारांनी आय्.डी.बी.आय्. बँकेकडे कर्जासाठी अर्ज केला होता विदया सहकारी बँकेकडे नाही. आय्.डी.बी.आय्. बॅंकेने तक्रारदारांना गृह कर्ज मंजूर केल्‍याचे पत्रही दिलेले आहे. त्‍यामुळे तक्रारदारांचे म्‍हणणे की जाबदारांनी हेतूपुरस्‍सर तक्रारदारांना ना हरकत प्रमाणपत्र दिले नाही आणि त्‍यामुळे त्‍यांना कर्ज वितरण झाले नाही हे जाबदारांना मान्‍य नाही. तक्रारदारांना करारनाम्‍याप्रमाणे करारनामा व त्‍यामधील इतर स्‍पेसीफिकेशनप्रमाणे फलॅट नं. जी2 सी विंग याकरिता रक्‍कम रु.6,00,000/- आणि व्‍याजाची रक्‍कम मान्‍य होते. तक्रारदारांनी जाबदारांना आय्.डी.बी.आय्. बँकेने दिलेले गृहकर्जाबाबतच्‍या मंजूरीचे पत्र दि. 26/11/2005 रोजी दिले. त्‍यानंतरच बिल्‍डरने तक्रारदारांना फलॅट विक्रीबाबत मान्‍य केले. त्‍यानंतर तक्रारदारांनी खालीलप्रमाणे रकमा देण्‍याचे मान्‍य केले.
DETAILS |
AMOUNT (Rs.) |
Agreement Cost |
6,00,000/- |
Extra Work Agreement |
1,05,000/- |
M.S.E.B. |
66,000/- |
Total |
7,71,000/- |
Add interest Jan 06 to Aug 06 |
1,23,360/- |
Less Amount Received |
1,25,000/- |
Balance Amount for Payment |
7,69,360/- |
तक्रारदारांनी मान्‍य केल्‍याप्रमाणे विहीत कालावधीत ठरलेली रक्‍कम दिली नसल्‍यामुळे जाबदार बांधकाम, विकसन आणि तद्नु‍षंगि‍क ताबा विहीत कालावधीत सदनिकाधारकांना देऊ शकले नाहीत. जाबदारांनी तक्रारदारांना दि.12/8/2006, दि.17/10/2006 रोजी पत्र पाठवून आणि दि.18/09/2006 रोजी नोटीस पाठवून पैसे विहीत मुदतीत देण्‍याबाबत कळविले होते. तथापि तक्रारदारांनी पत्राचे उत्‍तरही दिले नाही किंवा पैसेही दिले नाहीत. तक्रारदारांनी जाबदारांबरोबर झालेल्‍या करारानाम्‍यातील अटी व शर्तींचे पालन केलेले नाही. जाबदारांनी तक्रारदारांना शेवटचे रिमाईंडर पत्र पाठविल्‍यानंतरही तक्रारदारांनी रक्‍कम अदा केली नसल्‍यामुळे जाबदारांना दुसरा कुठला पर्याय न राहिल्‍यामुळे दि.26/12/2006 रोजी तक्रारदारांना पंधरा दिवसात पैसे भरण्‍याबाबत सांगितले होते तसेच पैसे न भरल्‍यास तक्रारदारांना सदनिका विकत घेण्‍यामध्‍ये स्‍वारस्‍य नसल्‍यामुळे करारनामा रद्द समजण्‍यात येईल आणि जाबदार ति-हाईत इसमास सदरहू फलॅटची विक्री करतील आणि सदनिका बुकींग करतेवेळी म्‍हणेच दि. 30/10/2005 रोजी दिलेली रक्‍कम रु.1,25,000/- बिनव्‍याजी परत करतील असे कळविले होते. तक्रारदारांनी नोटीसीला उत्‍तरही दिले नसल्‍यामुळे तक्रारदारांना सदनिका विकत घेण्‍यामध्‍ये स्‍वारस्‍य नाही त्‍यामुळे तक्रारदारांचा सदनिकेवर कुठलाही कायदेशीर अधिकार नाही. दि.26/12/2006 रोजी नोटीसीत नमुद केल्‍याप्रमाणे, जाबदारांनी यापूर्वीच करारनामा रद्द केला आहे. तक्रारदारांनी बुकींगपोटी दिलेली रक्‍कम रु.1,25,000/- जाबदारांना मिळाल्‍याचे ते मान्‍य करतात परंतु त्‍यानंतर तक्रारदारांकडून त्‍यांना रक्‍कम मिळाली नसल्‍याचे त्‍यांचे म्‍हणणे आहे. तक्रार दाखल करण्‍याकरिता तीन वर्षांपेक्षा अधिक कालावधी झाल्‍याचे त्‍यांनी नमुद केले आहे. तक्रारदार करारानाम्‍यातील अटी व शर्तीप्रमाणे रक्‍कम देण्‍यास बांधील आहेत. जाबदारांनी तक्रारदार व त्‍यांचेमधील झालेल्‍या करारानाम्‍यातील काही अटी व शर्तींचा उल्‍लेख त्‍यांच्‍या लेखी जबाबात केल्‍याचे दिसून येते. जाबदारांनी श्री. तानाजी सिताराम डोईफोडे यांना दि. 19/5/2007 रोजी नोंदणीकृत करारनामा करुन सदनिका विकल्‍याचे म्‍हंटलेले आहे. तक्रारदारांनी त्‍यांची तक्रार दि. 17/6/2009 रोजी म्‍हणजेच ति-हाईत इसमास वादातीत सदनिका विक्री केल्‍याची माहिती झाल्‍यानंतर दाखल केलेली आहे. तक्रारदारांनी सदरहू तक्रार तीन वर्षांनंतर दाखल केली असल्‍यामुळे सदरची तक्रार मे. मंच चालवू शकत नाही. तथापि जाबदारांची तक्रारदारांकडून मिळालेली रक्‍कम परत करण्‍याची तयारी आहे. तक्रारदारांनी तीन वर्षानंतर दुरुस्‍त तक्रार अर्ज दाखल करुन तफावतीपोटी रक्‍कम रु.18,00,000/- तसेच 18% व्‍याज जाबदारांकडून मिळावे अशी जी मागणी केलेली आहे, ती जाबदारांना मान्‍य नाही. तसेच महाराष्‍ट्र ओनरशिप फलॅट अॅक्‍ट, 1963 प्रमाणे व्‍यवहार झाल्‍याने तक्रारदारांना व्‍याजाची रक्‍कम मागण्‍याचा हक्‍क नाही. तक्रारदारांनी कराराप्रमाणे पूर्तता न केल्‍यामुळे बांधकामास उशीर झाल्‍यामुळे रक्‍कम रु.50,000/- जाबदारांना तक्रारदारांनी नुकसानभरपाईपोटी दयावेत. वरील परिस्थितीमध्‍ये तक्रारदार हे दोषी आहेत जाबदार नाहीत ही बाब स्‍पष्‍ट होत आहे. तक्रारदारांकडून कराराप्रमाणे पूर्तता करण्‍यामध्‍ये कमतरता राहिलेली आहे याउलट जाबदार हे तक्रारदारांना व्‍याजाव्‍यतिरिक्‍त रक्‍कम देण्‍यास तयार आहेत. त्‍यामुळे तक्रारदारांच्‍या दुरुस्‍ती तक्रार अर्जासह विनंती कलमातील मागण्‍या खर्चासहित नामंजूर व्‍हाव्‍यात. जाबदारांना तक्रारदारांकडून दंडात्‍मक रक्‍कम म्‍हणून रु.50,000/- मिळावेत तसेच इतर न्‍यायाचे हुकूम जाबदारांच्‍या बाजूने व्‍हावेत असे जाबदारांनी त्‍यांच्‍या लेखी म्‍हणण्‍यामध्‍ये नमुद केले आहे. लेखी म्‍हणण्‍याच्‍या पृष्‍टयर्थ त्‍यांनी त्‍यांचे शपथपत्र व कागदयादीसह कागदपत्रे दाखल केली आहेत.
(3) प्रस्‍तुत प्रकरणातील तक्रारअर्ज, दुरुस्‍त तक्रार अर्ज, म्‍हणणे, जादा म्‍हणणे, मे. मंचाने दुरुस्‍तीबाबत केलेले आदेश, दाखल कागदपत्रे व जाबदारांचा लेखी युक्तिवाद व इतर संबंधित कागदपत्रे यांचे अवलोकन केले असता खालील मुद्दे (points for Consideration) मंचाच्‍या विचारार्थ उपस्थित होतात.
मुद्दे उत्‍तरे
मुद्दाक्र . 1:- तक्रारदार हे जाबदार यांचे ग्राहक
आहेत का ? ... होय.
मुद्दा क्र. 2 :-जाबदार यांनी तक्रारदार यांना सेवा देण्‍यामध्‍ये
कमतरता केली आहे काय ? ... होय.
मुद्दाक्र . 3:- काय आदेश ? ... अंतिम आदेशाप्रमाणे.
विवेचन :-
मुद्दा क्र. 1 :- तक्रारदार व जाबदार यांचेमध्‍ये सदनिका खरेदीपोटी करार झालेला आहे. सदरचा करार तक्रारदार यांनी तक्रार अर्जासोबत या तक्रार अर्जाचे कामी दाखल केलेला आहे. सदर करारावरुन तक्रारदार व जाबदार यांचेमध्‍ये सदनिका खरेदीपोटी व्‍यवहार झाल्‍याचे दिसून येत आहे. सदरचा करार जाबदार यांनी त्‍यांचे लेखी म्‍हणणे व शपथपत्रामध्‍ये नाकारलेला नाही. तक्रारदार यांचा तक्रार अर्ज, शपथपत्र, त्‍यांनी दाखल केलेला करार यांचा विचार होता, तक्रारदार हे जाबदार यांचे ग्राहक आहेत. सबब मुद्दा क्र. 1 चे उत्‍तर होकारार्थी देण्‍यात येत आहे.
मुद्दा क्र. 2:- (i) दि. 31/10/2005 रोजी तक्रारदार व जाबदार यांचेमध्‍ये सदनिका खरेदीपोटी करार झालेला आहे ही बाब उभय पक्षकारांना मान्‍य आहे. जाबदार यांचे म्‍हणण्‍यानुसार जाबदार यांनी दि.26/12/2006 रोजी तक्रारदार यांच्‍यासोबतचा करार नोटीस पाठवून रद्द केलेला आहे. सदरची नोटीस जाबदार यांनी तक्रारदार यांना मिळाली असल्‍याचे कथन केलेले आहे. परंतु जाबदार यांनी दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता जाबदार यांनी तक्रारदार यांना पाठविलेली दि.26/12/2006 रोजीची नोटीस तक्रारदारांना मिळाल्‍याचे दिसून येत नाही तसेच इतर कोणताही पुरावा या मे. मंचासमोर दाखल झालेला नाही. जाबदारांनी दाखल केलेल्‍या रजिस्‍टर्ड पोहोच पावतीवर पोस्‍टाचा कुठलाही शिक्‍का आढळून येत नाही. तसेच तक्रारदारांना नोटीस मिळालेबाबत रजिस्‍टर्ड पोहोच पावतीवर तक्रारदारांची सही दिसून येत नाही. त्‍यामुळे जाबदार यांनी त्‍यांच्‍या लेखी म्‍हणण्‍यामध्‍ये तक्रारदारांना करारनामा रद्द करणेपूर्वी नोटीस पाठविली होती या कथनास कोणताही कायदेशीर अर्थ उरत नाही. सदरची नोटीस तक्रारदारांना मिळाली नाही ही बाब तक्रारदार यांनी त्‍यांच्‍या पुराव्‍याच्‍या शपथपत्रामध्‍ये नमुद केली आहे. वास्‍तविक जाबदारांनी करार रद्द करणेपूर्वी तक्रारदारांना नोटीस पाठविणे व ती नोटीस मिळाली असलेबाबतचा पुरावा मे. मंचात दाखल करणे आवश्‍यक होते.
(ii) तक्रारदार व जाबदार यांचेमध्‍ये सदनिका आरक्षित करणेसाठी सन 2005 मध्‍ये करार झालेला आहे. सदर करारानुसार तक्रारदार यांना जाबदार यांचेकडून ना हरकत प्रमाणपत्र न मिळाल्‍यामुळे तक्रारदारांना कर्ज वितरण झाले नाही व त्‍यामुळे तक्रारदार पुढील रक्‍कम जाबदार यांना अदा करु शकले नाहीत असे तक्रारदारांनी त्‍यांच्‍या तक्रार अर्जामध्‍ये नमुद केले आहे. सदरच्‍या कथनाच्‍या पृष्‍टयर्थ तक्रारदार यांनी विदया सहकारी बँक लि. यांचे दि.27/4/2006 रोजीचे बँकेचे पत्र तसेच तक्रारदार व विदया सहकारी बँक यांचेमध्‍ये झालेले दि.2/5/2006 रोजीचे गहाणखत दाखल केलेले आहे. सदर कागदपत्रांबाबत जाबदार यांनी त्‍यांच्‍या लेखी म्‍हणण्‍यामध्‍ये कोणताही उहापोह केलेला नाही. जाबदारांनी त्‍यांच्‍या लेखी म्‍हणण्‍यासोबत आय्.डी.बी.आय्. बँकेचे दि.26/11/2005 रोजीचे पत्र दाखल केलेले आहे. जाबदारांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार जाबदारांनी आय्.डी.बी.आय्. बँकेला ना हरकत प्रमाणपत्र दिलेले होते. ते त्‍यांनी त्‍यांच्‍या लेखी म्‍हणण्‍यासोबत दाखलही केलेले आहे. कोणत्‍या वित्‍त संस्‍थेकडून कर्ज घ्‍यावयाचे हा तक्रारदारांचा पूर्णत: ऐच्छिक विषय आहे. त्‍यामुळे जाबदारांनी तक्रारदारांना त्‍याबाबत आवश्‍यक असणारी योग्‍य ती कागदपत्रांची पूर्तता केल्‍याचे दिसून येत नाही.
(iii) तक्रारदार यांनी जाबदार यांचेसोबत दोघांनाही मान्‍य असलेली म्‍हणजे रक्‍कम रु.1,25,000/- अदा केल्‍यानंतर जाबदार यांचेबरोबर सदनिकेचा ताबा मिळणेबाबत कोणताही कागदोपत्री पत्रव्‍यवहार केल्‍याचे दाखल कागदपत्रांवरुन दिसून येत नाही. तक्रारदारांनी दाखल केलेल्‍या कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता तक्रारदार व जाबदार यांचेमधील करार सन 2005 मध्‍ये झाल्‍याचे दिसून येत आहे. त्‍यानंतर तक्रारदार यांनी या मे. मंचामध्‍ये दि.22/06/2009 रोजी तक्रार दाखल केलेली आहे म्‍हणजेच सन 2005 पासून तक्रार दाखल करेपर्यंत तक्रारदार यांनी सदनिका खरेदी करणेबाबत अगर जाबदार यांचेकडून पूर्तता करुन घेणेबाबत कोणतेही प्रयत्‍न केल्‍याचे दाखल कागदपत्रांवरुन दिसून येत नाही. तक्रारदार यांच्‍या म्‍हणण्‍यानुसार जाबदारांनी पाठविलेली करार रद्द करणेबाबतची दि.26/12/2006 रोजीची नोटीस तक्रारदार यांना मिळाली नसली तरी तक्रारदार यांनी सन 2005 पासून सन 2009 पर्यंत सदनिकेचा ताबा मिळविणेसाठी कोणतेही प्रयत्‍न केलेबाबतचा कोणताही कागदोपत्री पुरावा या मे. मंचात दाखल केलेला नाही.
(iv) जाबदार यांनी त्‍यांच्‍या लेखी म्‍हणण्‍यामध्‍ये नमुद केल्‍याप्रमाणे, जाबदारांनी तक्रारदारांना करार रद्द करणेबाबतची पाठविलेली नोटीस तक्रारदारांना मिळालेली आहे. परंतु तसा कोणताही कागदोपत्री पुरावा जाबदारांनी मे. मंचासमोर दाखल केला नसल्‍यामुळे तक्रारदार व जाबदार यांचेमध्‍ये करारातील अटी व शर्तीनुसार करार रद्द झाला असे म्‍हणता येणार नाही. तक्रारदारांना कोणतीही माहिती न देता जाबदार यांनी तक्रारदार यांनी आरक्षित केलेली सदनिका जाबदार यांनी ति-हाईत इसमास सन 2007 मध्‍ये विकलेली आहे. सन 2009 मध्‍ये तक्रारदार यांनी तक्रार दाखल केली त्‍यावेळी तक्रारदार यांना याबाबत कोणतीही माहिती असल्‍याचे दिसून येत नाही कारण तक्रारदार यांनी त्‍यांच्‍या विनंती कलमामध्‍ये सदनिकेच्‍या ताब्‍याची मागणी केल्‍याचे दिसून येत आहे. सन 2005 मध्‍ये जाबदार यांनी तक्रारदार यांचेकडून सदनिका आर‍क्षणासाठी दोघांनाही मान्‍य असलेली म्‍हणजेच रक्‍कम रु.1,25,000/- ही आजअखेर स्‍वत:कडे ठेवून घेतलेली आहे. सदरची रक्‍कम तक्रारदार यांना सदनिकेबाबतचा करार रद्द केलेनंतर जाबदारांनी अदा केली असलेबाबत कोणताही कागदोपत्री पुरावा जाबदार यांनी त्‍यांच्‍या पुराव्‍याचे कामी दाखल केलेला नाही. जाबदार यांनी या मे. मंचात या अर्जाचे कामी दि.9/2/2010 रोजी कागदयादीने रक्‍कम रु.1,25,000/- चा तक्रारदार यांचे नावचा चेक दि.9/2/2010 व तक्रारदार यांचे नावचा दि.9/2/2010 रोजीचा चेक रक्‍कम रु.40,000/- असे दोन चेक्‍स् दाखल केलेले आहेत. जाबदार यांनी तक्रारदार यांचेकडून रक्‍कम रु.1,25,000/- सदनिकेपोटी स्विकारुन तक्रारदार यांना सदनिका दिलेली नाही अगर सदरची रक्‍कम तक्रारदार यांना आजअखेर दिलेली नाही म्‍हणजेच सदर रक्‍कम आजअखेर जाबदार यांचेकडे आहे व सदरच्‍या रकमेचा जाबदार हे उपभोग घेत आहेत ही बाब स्‍पष्‍ट होत आहे, याचा विचार होता जाबदारांनी तक्रारदारांकडून सदनिकेच्‍या बुकींगपोटी रक्‍कम स्विकारुन तक्रारदारांना सदनिकेचा ताबाही दिलेला नाही अगर बुकींगपोटी तक्रारदारांकडून घेतलेली रक्‍कमही आजअखेर अदा केलेली नाही. म्‍हणजेच जाबदारांनी तक्रारदारांना सेवा देण्‍यामध्‍ये कमतरता केलेली आहे असे या मंचाचे मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे उत्‍तर होकारार्थी देण्‍यात येत आहे.
(v) तक्रारदार यांनी त्‍यांच्‍या तक्रार अर्जामध्‍ये रक्‍कम रु.1,50,000/- जाबदारांनी 18 टक्‍के व्‍याजासहित दयावी अशी मागणी केलेली आहे. परंतु रक्‍कम रु.1,50,000/- तक्रारदारांनी जाबदारांना अदा केल्‍याचा कोणताही कागदोपत्री पुरावा म्‍हणजेच रक्‍कम रु.1,50,000/- जाबदारांना दिल्‍याबाबतच्‍या पावत्‍या तक्रारदारांनी त्‍यांच्‍या कथनाच्‍या पृष्‍टयर्थ दाखल केलेल्‍या नाहीत.
Ghaziabad Development Authority v/s. Balbir Singh, II (2004) CPJ 12 (SC)
........That compensation cannot be uniform and can best of illustrated by considering cases where possession is being directed to be returned. In case where possession is being directed to be delivered the compensation for harassment will necessary have to be less because in a way that party is being compensated by increase in the value of the property he is getting. But in cases where monies are being simply returned then the party is suffering a loss inasmuch as he had deposited the money in the hope of getting a flat/plot. He is being deprived of that flat/plot. He has been deprived of the benefit of escalation of the price of that flat/plot. Therefore the compensation in such cases would necessarily have to be higher. Similarly if at the time of giving possession a higher price or other amounts is collected unjustifiably and without there being any provision for the same the direction would be to refund it with a reasonable rate of interest. If possession is refused or not given because the consumer has refused to pay the amount, then on the finding that the demand was unjustified the consumer can be compensated for harassment and a direction to deliver possession can be given. If a party who has paid the amount is told by the authority that they are not in a position to ascertain whether he has paid the amount and that party is made to run from pillar to post in order to show that he has paid the amount, there would be deficiency of service for which compensation for harassment must be awarded depending on the extent of harassment. The above shows that compensation cannot be the same in all cases irrespective of the type of loss or injury suffered. As has been set out hereinabove, the National Forum has been awarding interest at a flat rate of 18% per annum irrespective of the facts of each case. This, in our view is unsustainable. Award of compensation must be under different separate heads and must vary from case to case depending on the facts of each case. If the delay is only of one or two years the escalation in the cost of construction will not be as much as in case where the delay is of five years or more. Therefore, if compensation has to be awarded for escalation in the costs of construction, it must be done under that head after taking into consideration the amount of delay. Yet even in such cases interest at the rate 18% per annum including escalation in the cost of construction has been granted. Further in cases where the Commission/Forum has directed delivery of possession the party has to a certain extent has already got a benefit. The cost of the land/flat would have gone up in the meantime……………...
या निकालपत्राचा विचार करता जाबदार यांनी त्‍यांच्‍या लेखी म्‍हणण्‍यामध्‍ये तक्रारदार यांचेकडून रक्‍कम रु.1,25,000/- मिळाले असल्‍याचे मान्‍य केले आहे. त्‍यामुळे तक्रारदार हे जाबदार यांचेकडून रक्‍कम रु.1,25,000/- वसुल होऊन मिळणेस पात्र आहेत असे या मंचाचे मत आहे. सन 2005 पासून सदरची रक्‍कम जाबदार यांचेकडे आहे व सदर रकमेचा जाबदार हे उपभोग घेत आहेत, याचा विचार होता तक्रारदार हे दि. 31/10/2005 पासून म्‍हणजेच तक्रारदार व जाबदार यांचेमध्‍ये झालेल्‍या कराराच्‍या तारखेपासून रक्‍कम रु.1,25,000/- व त्‍यावरील 18 टक्‍के व्‍याजासह प्रत्‍यक्ष रक्‍कम पदरी पडेपर्यंत होणारी व्‍याजासह रक्‍कम जाबदार यांचेकडून वसुल करुन मिळणेस पात्र आहेत असे या मंचाचे मत आहे.
(vi) दोन्‍ही पक्षकारांतर्फे पुराव्‍यापोटी दाखल झालेल्‍या कागदपत्रांवरुन तक्रारदार व जाबदार यांचेमध्‍ये सदनिका खरेदीपोटी करार झालेला होता ही बाब निर्विवाद आहे. जाबदार यांनी तक्रारदार यांची रक्‍कम रु.1,25,000/- एवढी रक्‍कम सन 2005 पासून स्‍वत:कडे ठेवून घेतलेली आहे. करार रद्द केलेबाबतची कोणतीही नोटीस तक्रारदार यांना मिळाली नसल्‍याचे दाखल कागदपत्रांवरुन स्‍पष्‍ट झालेले आहे. जाबदारांनी तक्रारदारांसाठी आरक्षित केलेली सदनिका ति-हाईत इसमास विकल्‍याचे स्‍पष्‍ट झालेले आहे. जाबदार यांच्‍या या कृत्‍यामुळे तक्रारदारांना निश्‍चि‍तपणे मानसिक त्रास सहन करावा लागला आहे तसेच जाबदार यांचे या कृत्‍यामुळे तक्रारदारांची गैरसोय झालेली आहे. तसेच रक्‍कम रु.1,25,000/- एवढी तक्रारदारांची रक्‍कम जाबदारांकडे गुंतून पडल्‍यामुळे आर्थिक त्रासही सहन करावा लागला आहे. याचा विचार होता तक्रारदार हे जाबदार यांचेकडून नुकसानभरपाईपोटी रक्‍कम रु.25,000/- वसुल करुन मिळणेस पात्र आहेत असे या मंचाचे मत आहे. तक्रारदारास या जाबदारांविरुध्‍द सदनिकेचा ताबा मिळणेसाठी आहे आणि रक्‍कम रु.1,25,000/- जाबदार यांचेकडून व्‍याजासह परत मिळणेसाठी या मे. मंचात अर्ज करावा लागला आहे व त्‍याअनुषंगाने खर्चही करावा लागला आहे. त्‍यामुळे तक्रारदार हे जाबदार यांचेकडून अर्जाचे खर्चापोटी रक्‍कम रु.3,000/- खर्चापोटी वसुल होऊन मिळणेस पात्र आहेत.
(vii) तक्रारदारांनी त्‍यांच्‍या विनंती कलमातील कलम फ प्रमाणे रक्‍कम रु.18,00,000/- सदनिकेच्‍या रकमेच्‍या फरकापोटी मागितलेली आहे. परंतु सन 2005 मध्‍ये करार केल्‍यानंतर सन 2009 पर्यंत म्‍हणजेच या मे. मंचात तक्रार दाखल करेपर्यंत सदनिका ताब्‍यात घेणेबाबत तक्रारदार यांनी कोणतेही प्रयत्‍न केले असल्‍याचे दाखल कागदपत्रांवरुन सिध्‍द झाले नाही अगर तक्रारदार यांनी जाबदार यांचेकडून सदनिका ताब्‍यात घेणेबाबत कोणते प्रयत्‍न केले याबाबतचा कागदोपत्री पुरावा तक्रारदार यांनी त्‍यांचे कथनाचे पृष्‍टयर्थ दाखल केलेला नाही. त्‍यामुळे तक्रारदार यांचा सदरच्‍या मागणीचा विचार केलेला नाही.
(viii) जाबदारांनी त्‍यांचे लेखी म्‍हणण्‍यामध्‍ये सदरची तक्रार मुदतीत दाखल केली नाही असा आक्षेप नोंदविलेला आहे. तक्रारदार व जाबदार यांचेमध्‍ये करार सन 2005 मध्‍ये झालेला असला तरीही तक्रारदार यांची मुळ तक्रार अर्जातील मागणी सदनिकेच्‍या ताब्‍याबाबतची असल्‍याने सदर अर्जास मुदतीच्‍या कायदयाचा बाध येत नाही. कारण जाबदार हे करारानुसार तक्रारदार यांना जोपर्यंत ताबा देत नाहीत तोपर्यंत अर्जास कारण सतत घडत असल्‍यामुळे सदरची तक्रार मुदतीत आहे असे या मंचाचे मत आहे.
(4) वर नमुद सर्व विवेचन व मा. वरिष्‍ठ न्‍यायालयाच्‍या निकालाच्‍या आधारे प्रस्‍तुत प्रकरणात पुढीलप्रमाणे आदेश करण्‍यात येत आहेत.
// आदेश //
1. तक्रार अर्ज अंशत: मंजूर करण्‍यात
येत आहे.
2. जाबदारांनी तक्रारदारांना रक्‍कम रु.1,25,000/- (रक्‍कम रु. एक लाख पंचवीस हजार मात्र) दयावेत व सदर रकमेवर द.सा.द.शे. 18 टक्‍के व्‍याजदराने दि.31/10/2005 पासून प्रत्‍यक्ष रक्‍कम पदरी पडेपर्यंत व्‍याजासह होणारी एकूण रक्‍कम दयावी.
3. जाबदार यांनी तक्रारदारांना नुकसानभरपाईपोटी रक्‍कम रु. 25,000/- (रक्‍कम रु. पंचवीस हजार मात्र) दयावी. तसेच अर्जाच्‍या खर्चापोटी रक्‍कम रु.3,000/- (रक्‍कम रु. तीन हजार मात्र) दयावेत.
4. वर कलम 1 ते 3 च्‍या आदेशाची पूर्तता जाबदारांनी हा आदेश प्राप्‍त झाल्‍यापासून पंचेचाळीस दिवसांचे आत करावयाची आहे.
5. निकालपत्राच्‍या प्रती दोन्‍ही पक्षकारांना नि:शुल्‍क पाठविण्‍यात याव्‍यात.
