तक्रारदार : त्‍यांचे वकीलामार्फत हजर.
सामनेवाले : त्‍यांचे वकीलामार्फत हजर.
-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-**-*-*-*-*--
निकालपत्रः- श्री.ज.ल.देशपांडे, अध्‍यक्ष ठिकाणः बांद्रा
*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-
न्‍यायनिर्णय
1. तक्रारदार क्र.1 ही विकासक/बिल्‍डर असलेली भागीदारी संस्‍था आहे. तर सा.वाले क्र.2 व 3 सा.वाले क्र.1 भागीदारीचे भागीदार आहेत. तक्रारदार ही गृह निर्माण संस्‍था आहे. व संस्‍थेचे 12 सदस्‍य आहेत. सा.वाले यांनी भव्‍य निकेतन नावाची ईमारत बांधली व त्‍यातील सदनिका इच्‍छुक व्‍यक्‍तींना विक्री केल्‍या. व त्‍या सदनिका धारकांनी सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन केली, ती तक्रारदार संस्‍था आहे.
2. तक्रारदार संस्‍थेचे तक्रारीत असे कथन आहे की, संस्‍थेची नोंदणी दिनांक 30.12.2002 रोजी झाल्‍यानंतर मोफा कायद्याप्रमाणे सा.वाले यांनी चार महिन्‍याचे आत संस्‍थेच्‍या हक्‍कात हस्‍तांतरणपत्र करुन देणे आवश्‍यक होते. तथापी सा.वाले यांनी देण्‍यास टाळाटाळ केली. तक्रारदार संस्‍थेने दिनांक 22.2.2008 रोजी सा.वाले यांना वकीलामार्फत नोटीस पाठविली. तरी देखील सा.वाले यांनी हस्‍तांतरणपत्राची कार्यवाही केली नाही. त्‍यानंतर तक्रारदार संस्‍थेच्‍या कार्यकारी मंडळाने ठराव पारीत केला व प्रस्‍तुतची तकार दाखल केली.
3. सा.वाले यांनी आपली कैफीयत दाखल केली व त्‍यामध्‍ये असे कथन केले की, संस्‍थेची 2002 मध्‍ये नोंदणी झाल्‍यानंतर 2008 पर्यत तक्रारदार संस्‍थेने हस्‍तांतरण पत्राची मागणी केली नाही. व आपल्‍या अधिकाराची जाणीव सा.वाले यांना दिली नाही. सा.वाले यांनी असे कथन केलें की, कराराप्रमाणे हस्‍तांतरणपत्र करुन देण्‍यास ते नेहमीच तंयार होते, व त्‍या संबंधात योग्‍य ती कार्यवाही देखील त्‍यांनी सुरु केली होती.
4. तक्रारदार संस्‍थेचे कार्यकारी मंडळाचे सदस्‍य सुनिल गिडवानी यांनी प्रति उत्‍तराचे शपथपत्र दाखल केले. व त्‍यामध्‍ये सा.वाले यांना सदनिकेच्‍या किंमतीपोटी सर्व रक्‍कम वसुल झाल्‍याने सा.वाले यांना हस्‍तातरणपत्र करुन देण्‍यामध्‍ये कुठलेही अडचण नाही असे कथन केले.
5. दोन्‍ही बाजुंनी कागदपत्र व लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला. प्रस्‍तुत मंचाचे तक्रार, कैफीयत, शपथपत्र, कागदपत्रे व लेखी युक्‍तीवाद यांचे वाचन केले. त्‍यावरुन तक्रारीचे निकालीकामी पुढील मुद्दे कायम करण्‍यात येतात.
क्र. | मुद्दे | उत्‍तर |
1 | सा.वाले यांनी सदनिका धारकांची सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन झाल्‍यानंतर विहीत मुदतीत संस्‍थेच्‍या हक्‍कात हस्‍तांतरणपत्र करुन दिले नाही व तक्रारदार संस्‍थेला सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर केली ही बाब तक्रारदार सिध्‍द करतात काय ? | होय. |
2 | अंतीम आदेश | तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते. |
कारण मिमांसा
6. तक्रारदार संस्‍था ही वर्षे 2002 मध्‍ये नांदविण्‍यात आली व संस्‍थेच्‍या नोंदणीचे प्रमाणपत्राची प्रत तक्रारदारांनी आपल्‍या तक्रारी सोबत दाखल केलेली आहे. मोफा कायद्याच्‍या कलम 11 व नियम 9 प्रमाणे सदनिका धारकांची सहकारी गृह निर्माण संस्‍था स्‍थापन झाल्‍यानंतर करारनाम्‍याप्रमाणे व करारनाम्‍यामध्‍ये मुदत ठरलली नसल्‍यास संस्‍था नोंदणीकृत झाल्‍यापासून चार महिन्‍याचे आत विकासकांनी संस्‍थेच्‍या हक्‍कात हस्‍तांतरणपत्र करुन देणे आवश्‍यक असते. सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीसोबत करारनाम्‍याची प्रत हजर केली आहे. व त्‍या करारनाम्‍याचे कलम 53 प्रमाणे सा.वाले यांनी प्रकल्‍प पूर्ण झाल्‍यानंतर इमारत पूर्णत्‍वाचा दाखला व भोगवट प्रमाणपत्र प्राप्‍त करणे व त्‍यानंतर संस्‍थेच्‍या हक्‍कात हस्‍तांतरणपत्र करुन देणे हया बाबी मान्‍य केलेल्‍या होत्‍या. सा.वाले यांनी भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्‍त केलेले आहे, त्‍याबद्दल वाद नाही. प्रकल्‍प पूर्ण झालेला नाही असे सा.वाले यांचे कैफीयतीमध्‍ये कथन नाही. या वरुन सा.वाले यांना हस्‍तांतरणपत्र करुन देण्‍यामध्‍ये काही प्रत्‍यवाय नव्‍हता. तक्रारदार संस्‍थेने संस्‍था नोंदणी झाल्‍यानंतर 2008 मध्‍ये प्रथमच वकीलामार्फत नोटीस दिली. व तो पर्यत हस्‍तांतरण पत्राची मागणी केली नाही असे सा.वाले म्‍हणतात. इथे एक बाब नमुद करणे आवश्‍यक आहे की, मोफा कायद्याच्‍या कलम 11 व नियम 9 प्रमाणे संस्‍था स्‍थापन झाल्‍यानंतर संस्‍थेच्‍या हक्‍कात चार महिन्‍याचे आत हस्‍तांतरणपत्र करुन देण्‍याची कायदेशीर जबाबदारी विकासक/बिल्‍डर यांची असते. व त्‍याकामी संस्‍थेने मागणी करण्‍याची आवश्‍यकता नव्‍हती. या प्रकारची कायदेशीर जबाबदारी विकासक/बिल्‍डर यांचेवर असल्‍याने त्‍या मागणीस मुदतीची बाधा येऊ शकत नाही. तसेच गृह निर्माण संस्‍थेने हस्‍तांतरण पत्राची मागणी करावी अशी विकासकांनी संस्‍थेकडून अपेक्षा ठेवू नये. मोफा कायद्यातीलतरतूदी या बाबतीत स्‍पष्‍ट आहेत. व कायदेशीर जबाबदारी सा.वाले विकासकांची असल्‍याने विकासकांनी संस्‍था स्‍थापन झाल्‍यानंतर स्‍वतःहून हस्‍तांतरणपत्राकामी पुढील कार्यवाही करणे आवश्‍यक असते. सबब तक्रारदार संस्‍थेने ब-याच दिवसानंतर म्‍हणजे 2008 मध्‍ये मागणी केली व दरम्‍यान तक्रारदार संस्‍थेला आपल्‍या हक्‍काचा विसर पडला होता या सा.वाले यांच्‍या कथनामध्‍ये तथ्‍य नाही.
7. सा.वाले कैफीयतीमध्‍ये असेही कथन करतात की, नागरी जमीन धारणा कायद्या अंतर्गत परवानगीची आवश्‍यकता असल्‍याने सा.वाले यांनी त्‍या बद्दल पत्र व्‍यवहार केला. या संदर्भात सा.वाले यांनी आपल्‍या कैफीयतीसोबत निशाणी 3 वर काही कागदपत्रे दाखल केलेली आहेत. सा.वाले यांचे असेही म्‍हणणे आहे की, नागरी जमीन धारणा कायद्या अंतर्गत सक्षम अधिकारी वेग वेगळया कागदपत्रांची मागणी करीत आहेत. तथापी हा प्रश्‍न सा.वाले यांनी सोडविणेचा असून तक्रार प्रलंबीत असतांना म्‍हणजे मागील तिन वर्षाच्‍या काळात सा.वाले यांनी प्रयत्‍न करुन त्‍या प्रकारची योग्‍य ती परवानगी मिळविणे आवश्‍यक होते. सबब नागरी जमीन धारणा कायद्याप्रमाणे परवानगीची आवश्‍यकता आहे ही सबब लंगडी ठरते.
8. सा.वाले यांनी आपल्‍या लेखी युक्‍तीवादात असे कथन केले आहे की, नागरी जमीन धारणा कायदा प्रस्‍तुतच्‍या भुखंडास लागू होणार नाही. तसे असेल तर सा.वाले यांनी तक्रारदारांच्‍या हक्‍कामध्‍ये म्‍हणजे तक्रारदार संस्‍थेच्‍या हक्‍कात हस्‍तांतरणपत्र करुन देण्‍यास कुठलीही अडचण नाही.
9. वरील परिस्थितीत सा.वाले यांनी तक्रारदार संस्‍थेच्‍या हक्‍कात करारनाम्‍याप्रमाणे हस्‍तांतरणपत्र करुन देणे आवश्‍यक होते. व ते करुन दिले नसल्‍याने तक्रारदार संस्‍थेला सेवा सुविधा पुरविण्‍यात कसुर केली असा निष्‍कर्ष काढावा लागतो.
10. वरील चर्चेनुरुप व निष्‍कर्षावरुन पुढील आदेश करण्‍यात येतो
आदेश
1. तक्रार क्रमांक 240/2008 अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2. सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्‍थेच्‍या हक्‍कात करारनाम्‍याप्रमाणे संस्‍थेच्‍या ताब्‍यात असलेल्‍या मालमत्‍तेचे हस्‍तांतरणपत्र न्‍याय निर्णयाची प्रत मिळाल्‍यापासून तिन महिन्‍याचे आत करावे असा आदेश देण्‍यात येतो.
3. या व्‍यतिरिक्‍त सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्‍थेला तक्रारीच्‍या खर्चाबद्दल रुपये 5000/- अदा करावेत असाही आदेश देण्‍यात येतो.
4. आदेशाच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना विनामुल्‍य पाठविण्‍यात याव्‍यात.
