श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार ग्रा.सं.का.चे कलम 12 अन्‍वये वि.प.ने सदनिका पूर्ण न केल्याने व स्वीकारलेली रक्कम परत न केल्याने दाखल केलेली आहे.
2. तक्रारकर्त्याच्या तक्रारीनुसार, त्‍याने वि.प.च्या मौजा भिलगाँव, ता कामठी, जि नागपुर, ख.क्र. 188/1ए, 189/1ए,190/1ए, 188/2 आणि 190/2, प.ह.क्र. 15 वरील ‘’आम्रपाली नागपुर” या रहिवासी सहनिवासामधील पेंट हाऊस क्रं. 501, बी विंग, पांचवा मजला, एकूण कारपेट एरिया 1526 चौ. फु., एकूण किंमत रु.26,00,000/- असलेल्या पेंट हाऊससाठी रु.40,000/- रक्कम धनादेशाद्वारे देऊन दि.24.01.2015 देऊन नोंदणी केली. वि.प.ने सदर पेंट हाऊसचा ताबा एप्रिल 2015 पर्यन्त देण्याचे आश्वासन दिले होते. वि.प.च्या मागणीनुसार रु.8,00,000/- दि.11.05.2015 रोजी जमा केले. त्यानंतर वि.प.ने विविध कारणे सांगून विक्रीपत्र केले नाही व ताबा दिला नाही. त्यानंतर मार्च 2016 मध्ये वि.प.च्या मागणीनुसार रु.1,40,000/- मार्च 2016 मध्ये नगद जमा केले. त्यासाठी वारंवार मागणी केल्यानंतर दि.10.06.2016 रोजी रक्कमेची पावती दिली. त्यानंतर देखील वि.प.ने विक्री पत्र न करता तक्रारकर्त्यास टाळणे सुरू केले. नोंदणी केल्यानंतर जवळपास दीड वर्षापर्यंत वि.प. बांधकाम पूर्ण करण्यास, ताबा देण्यास आणि विक्रीपत्र करण्यास अपयशी ठरला. तक्रारकर्ता भारतीय वायुदलातून सेवानिवृत्त झाल्यावर स्वतःच्या घरात राहण्याचा तक्रारकर्त्याचा उद्देश पूर्ण झाला नाही व तक्रारकर्त्याला नोव्हेंबर 2015 पासून दुसर्‍या भाड्याच्या घरात राहावे लागले. तक्रारकर्त्याने दि.09.09.2016 रोजी वकिलामार्फत नोटिस पाठविला. वि.प.ने त्याचे उत्तर दि.20.10.2016 रोजी पाठविले. त्यानंतर वि.प.चे उत्तर खोटे असल्याचा दावा करत तक्रारकर्त्याने वकिलामार्फत दि.17.11.2016 रोजीच्या पत्राद्वारे नागपुर सुधार प्रन्यासने दिलेले बिल्डिंग पर्मिट, मंजूर नकाशा, ऑकुपंसी सर्टिफिकेटची प्रत देण्याची मागणी केली आणि तयार पेंट हाऊस पाहणी करण्याची व विक्रीपत्र करण्याची तारीख कळविण्यासाठी विनंती केली. वि.प.ने कारवाई न केल्यामुळे प्रस्तुत तक्रार दाखल केली. तक्रारकर्त्याच्या प्रार्थनेनुसार तक्रारकर्त्याने जमा केलेली रक्कम रु.9,80,000/- जमा केल्यापासुन द.सा.द.शे. 18% व्याजासह परत देण्याचे व झालेल्या शारीरिक आणि मानसिक त्रासाबद्दल रु.2,00,000/- नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च रु.25000/- देण्यासाठी वि.प.ला आदेशीत करण्याची मागणी केली.
3. सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 6 ला मिळाल्‍यावर वि.प.क्र. 1 ते 5 उपस्थित न झाल्यामुळे त्यांच्याविरुद्ध एकतर्फी कारवाईचे आदेश पारित करण्यात आले. वि.प.क्र. 6 ने लेखी उत्तर दाखल केले. आपल्‍या परिच्‍छेदनिहाय लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.क्र. 6 ने तक्रारकर्त्याचा त्‍यांच्‍यासोबत पेंट हाऊस खरेदीसंबंधाने दिलेली रक्कम व पेंट हाऊसचे विवरण मान्य केले पण इतर निवेदन नाकबुल केले. पुढे वि.प.ने असेही नमूद केले आहे की, तक्रारकर्त्याने एकूण रक्कम रु.26,00,000/- पैकी केवळ रु.9,80,000/- दिले व उर्वरित रक्कम मागणी करून देखील दिली नाही. तक्रारकर्त्याने वेळेवर रक्कम न दिल्याने व कराराची पूर्तता न केल्याने वाद उद्भवल्याचे नमूद केले. तक्रारकर्त्याच्या आर्थिक क्षमतेपेक्षा जास्त किंमत असल्याने सदर पेंट हाऊस घेण्यास तक्रारकर्ता उत्सुक नसल्याचे नमूद करीत वि.प.ने जबाबदारी फेटाळली. विशेष कथन करून तक्रारकर्त्याने बांधकामाच्या प्रत्येक टप्प्यानुसार रक्कम देणे आवश्यक होते आणि कुठलाही बिल्डर स्वतःच्या खिशातून खर्च करून अथवा गुंतवणूक करून बांधकाम पूर्ण करीत नाही कारण असे केल्यास सदर सदनिकेच्या किमतीत 20% वाढ होईल. प्रकल्पास मंजूरी देणार्‍या संस्थाकडून मंजूरी मिळण्यास अडचणींचा सामना करीत असल्याचे वि.प.ने निवेदन दिले. तक्रारकर्त्याच्या सर्व मागण्‍या त्‍यांनी नाकारुन सदर तक्रार खर्चासह खारिज करण्याची मागणी केलेली आहे.
4. सदर प्रकरण युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर तक्रारकर्त्याचा युक्‍तीवाद मंचाने ऐकला. विरुध्‍द पक्ष व त्यांचे वकील या मंचात प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आधीच्या तारखांवर गैरहजर होते व नंतर वेळ मागितला. शेवटची संधी दिल्यानंतर देखील विरुध्‍दपक्ष व त्यांचे वकील उपस्थित झाले नाहीत. त्यामुळे प्रकरण निकालासाठी लावण्यात आले. मंचाने सदर प्रकरणी दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन केले असता मंचाचे निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.
5. तक्रारकर्त्याने वि.प.च्या मौजा भिलगाँव, ता कामठी, जि नागपुर, ख.क्र. 188/1ए, 189/1ए,190/1ए, 188/2 आणि 190/2, प.ह.क्र. 15 वरील ‘’आम्रपाली नागपुर” या रहिवासी सहनिवासामधील पेंट हाऊस क्रं. 501, बी विंग, पांचवा मजला, एकूण कारपेट एरिया 1526 चौ. फु., एकूण किम्मत रु.26,00,000/- असलेल्या पेंट हाऊस साठी रु.40,000/- रक्कम धनादेशाद्वारे देऊन दि. 24.01.2015 देऊन नोंदणी केल्याचे (तक्रार दस्तऐवज III) दिसते. केली. वि.प.च्या मागणीनुसार रु 8,00,000/- दि.11.05.2015 रोजी व रु 1,40,000/- मार्च 2016 मध्ये नगद जमा केल्याचे (तक्रार दस्तऐवज IV/V) स्पष्ट होते. वि.प.क्र. 6 ने लेखी उत्‍तरामध्‍ये वि.प.क्र. 6 ने तक्रारकर्त्याकडून पेंट हाऊस खरेदीसंबंधी दिलेली रक्कम मिळाल्याचे व पेंट हाऊसचे विवरण मान्य केल्याचे दिसते. तसेच वि.प.च्या वरील योजनेचे महितीपत्रक (तक्रार दस्तऐवज I/II) पाहिले असता वि.प.ने बर्‍याच सेवा आश्वासित केल्याचे दिसते. वरील वस्तुस्थितीचा विचार करता उभय पक्षात ‘ग्राहक’ व ‘सेवा पुरवठादार’ असे संबंध असल्याचे स्पष्ट होते. वि.प.च्या सेवेतील त्रुटिमुळे तक्रारकर्त्याने पेंट हाऊस साठी जमा केलेली रक्कम 9,80,000/- व्याजासह परत मिळण्याची मागणी केल्याने प्रस्तुत तक्रार मंचाच्या अधिकार क्षेत्रात असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. वि.प.ने पेंट हाऊसचा ताबा अथवा विक्रीपत्र तक्रारकर्त्यास दिले नाही किंवा आणि तक्रारकर्त्याकडून पेंट हाऊस साठी घेतलेले पैसे आजतागायत परत न केल्याने तक्रारीचे कारण सतत घडत असल्याने (continuous cause of action) प्रस्तुत तक्रार मुदतीत असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
6. वि.प.क्र. 1 ते 5 उपस्थित न झाल्यामुळे त्यांच्या विरुद्ध एकतर्फी कारवाईचे आदेश पारित करण्यात आले. त्यामुळे तक्रारकर्त्याचे तक्रारीतील निवेदन त्यांना मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास मंचास हरकत वाटत नाही.
7. प्रस्तुत प्रकरणी देखील संपूर्ण घटनाक्रम पाहिला असता असे निष्‍पन्‍न होते की, तक्रारकर्त्याने वारंवार विनंती करून देखील वि.प. ने पेंट हाऊस बांधकाम पूर्ण करून ताबा अथवा विक्रीपत्र करून देण्याबद्दल कुठलीच कारवाई केल्याचे दिसत नाही. तक्रारकर्त्याने दि.09.09.2016 रोजी वकिलामार्फत नोटिस पाठविल्याचे दिसते पण वि.प.ने त्याचे उत्तर दि.20.10.2016 रोजी पाठविले असले तरी तक्रारकर्त्याने वकिलामार्फत दि.17.11.2016 रोजीच्या पत्राद्वारे नागपुर सुधार प्रन्यासने दिलेले बिल्डिंग पर्मिट, मंजूर नकाशा, ऑकुपंसी सर्टिफिकेटची प्रत देण्याची मागणी केल्याचे व तयार पेंट हाऊस पाहणी करण्याची व विक्रीपत्र करण्याची तारीख कळविण्यासाठी विनंती केल्यानंतर वि.प. ने त्याला उत्तर दिल्याचे दिसत नाही किंवा सदर दस्तऐवज/माहिती मंचासमोर देखील सादर केली नाही. उलट वि.प.ने प्रकल्पास मंजूरी देणार्‍या संस्थाकडून मंजूरी मिळण्यास अडचणींचा सामना करीत असल्याचे निवेदन दि.08.03.2018 रोजी मंचासमोर सादर केलेल्या लेखी उत्तरात दिल्याचे स्पष्ट दिसते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्या आधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहे. सदर निरीक्षण प्रस्तुत प्रकरणास लागू असल्याचे व वि.प.ची सदर कृती अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. त्यामुळे तक्रारकर्त्याची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“It would be unfair trade practice, if the builder, without any planning and without obtaining any effective permission to construct building/apartments, invites offers and collects money from the buyers.”
प्रस्तुत प्रकरणात देखील वि.प.ला ‘’आम्रपाली नागपुर” साठी संबंधित विभागाद्वारे आवश्यक मंजूरी मिळाली नसताना तक्रारकर्त्याकडून रक्कम स्वीकारून एकप्रकारे फसवणूक केल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने एकूण रु.26,00,000/- पैकी रु.9,80,000/- (जवळपास 38%) रक्कम अदा करुन व उर्वरित देण्याची तयारी असून देखील सदर पेंट हाऊसच्या लाभापासून वंचित राहावे लागले. मंचाचे मते वि.प. जर सदर योजना अंमलात आणू शकत नव्हता नव्हता तर तसे त्‍याने तक्रारकर्त्याला त्याची अडचण कळवून स्विकारलेली रक्कम ही व्याजासह वेळेत परत करणे आवश्यक होते पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प. आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते.
8. वि.प.ने लेखी उत्तरात संपूर्ण जबाबदारी तक्रारकर्त्यावर ढकलण्याचा प्रयत्न केल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने बांधकामाच्या प्रत्येक टप्प्यानुसार रक्कम देणे आवश्यक होते आणि कुठलाही बिल्डर स्वताच्या खिशातून खर्च करून अथवा गुंतवणूक करून बांधकाम पूर्ण करीत नाही असे निवेदन दिले तरी वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडे पैसे जमा करण्याची मागणी केली आणि तक्रारकर्त्याने ती पूर्ण केली नाही असा कुठलाही दस्तऐवज मंचासमोर सादर केला नाही. उलट मंचासमोर सादर लेखी उत्तरातील विशेष कथनामधील परिच्छेद (d) मधील रिकाम्या जागा (योजनेमध्ये किती टावर होते, किती मजले होते, किती फ्लॅट होते व योजना किती एकर जमिनीवर होती) वि.प.चा कमालीचा निष्काळजीपणा व खोटारडेपणा दर्शवितो. वि.प.चे लेखी उत्तर अत्यंत मोघम स्वरूपाचे व निरर्थक असल्याचे मंचाचे मत आहे.
9. मा. सर्वोच्य न्यायालयाने खालील 2 निवाड्यामध्ये संबंधितांनी किंवा त्‍यांच्‍यामुळे व्यवहार रद्द झाल्‍यास तक्रारकर्त्याचे होणारे नुकसान भरून निघण्यासाठी त्याची रक्कम 18% व्याजासह परत करण्याबाबत नोंदविलेल्या निरीक्षणांवर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Kusum Agarwal . vs M/S. Harsha Associates Pvt. Ltd, CIVIL APPEAL NO. 16814/2017, Judgment Dated 12.10.2017”
“Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.”
तसेच, मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य मुंबई यांनी दिलेला निवाड्यामधील नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते. वि.प.ने विवादीत योजनेसाठी बांधकामाची सद्यस्थिती, नागपुर सुधार प्रन्यासने दिलेले बिल्डिंग पर्मिट, मंजूर नकाशा व ऑकुपंसी सर्टिफिकेट याबाबत कुठलाही दस्तऐवज सादर केला नसल्याने वि.प.ची सेवेतील त्रुटि व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब निर्विवादपणे सिद्ध होतो. त्यामुळे तक्रारकर्त्याने जमा केलेल्या रक्कमेचे दंडात्मक व्याजासह परतीचे आदेश न्यायोचित व आवश्यक असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
“Shri. Shaukat Yusuf Deora – Versus- M/s. Aakash Associates Infrastructures, Mumbai & Ors., Complaint No. CC/16/485, Judgment Dated 28.01.2019.”)
[5] It is fact of common knowledge that builder/developer/promoter do promise construction of building in the city of Mumbai or around accepts vast amounts as advance from the gullible flat purchasers and try to hoodwink the flat purchasers by denying the transaction and diverting the amount by misappropriating the same or otherwise……………………………………………………………. Considering the provisions of Maharashtra Ownership of Flats Act, 1963 it is the duty of the builder/ developer/ promoter to construct the building in accordance with sanctioned plan and to fulfil the promise, enter into sale agreement with the flat purchaser and to deliver the vacant and peaceful possession of the flat constructed to the prospective flat purchaser. If this is not done then it is a case of not only deficiency in service but also unfair trade practice on the part of builder/ promoter/ developer who failed to fulfil the promise made to the innocent flat purchaser. Such builder/developer/promoter must compensate justly and reasonably.
मंचाचे मते तक्रारकर्त्याने एकूण रु.26,00,000/- पैकी रु.9,80,000/- (जवळपास 38%) रक्कम अदा केल्याचे वि.प.लाही मान्य आहे. वि.प.ने स्विकारलेली रक्कम रु 9,80,000/- तक्रारकर्त्याने भुगतान केल्यापासून प्रत्यक्ष अदायगीपर्यन्त द.सा.द.शे. 18% व्याजासह परत मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे.
10. नागपुर शहरा नजीकच्या जमिनीच्या/सदनिकांच्या किंमती दिवसेंदिवस वाढत आहेत आणि प्रस्तुत प्रकरणात तक्रारकर्त्याने दिलेल्या रकमेचा वि.प.ने आजतागायत वापर केल्याचे दिसते. वि.प.ने सन 2015/16 मध्ये पैसे स्वीकारून पेंट हाऊस पूर्ण करण्यासंबंधी आश्वासन देऊनही त्याची पूर्तता न केल्याने व घेतलेली रक्कम परत न केल्याने तक्रारकर्ता पेंट हाऊस मिळण्याच्या/रक्कम परत मिळण्याच्या अधिकारापासून वंचित राहिल्‍याने जो मानसिक व शारीरिक त्रास सहन करावा लागला त्यासाठी रु 2,00,000/- नुकसान भरपाई तक्रारकर्त्याने मागितली आहे. सदर त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे मंचाचे स्पष्ट मत आहे. तसेच तक्रारकर्त्याची रक्कम परत न केल्याने तक्रारकर्त्याला मंचासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ता सदर तक्रारीचा खर्च मिळण्यास पात्र असल्याचे मंचाचे मत आहे.
11. उपरोक्‍त निष्‍कर्षावरुन व दाखल दस्‍तऐवजावरुन मंच सदर प्रकरणी खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- आ दे श –
तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्यात येते.
1 ) वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेली रक्कम रु.9,80,000/- प्रत्येक रक्कम स्विकारल्याच्या दिनांकापासून प्रत्यक्ष रकमेच्‍या अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18 टक्‍के व्याजासह परत करावी.
2) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु. 25,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु. 5,000/- द्यावेत.
3) सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने संयुक्‍तपणे किंवा पृथ्‍थकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसात करावी. आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी वि.प.ने तक्रारकर्त्याला अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई (Punitive Damages) रुपये 100/- प्रती दिवस प्रत्यक्ष अदायगी पर्यंत द्यावेत.
4) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
