तक्रारदार व त्‍यांचे वकील - श्री.शिरीष देशपांडे.
सामनेवाले व त्‍यांचे वकील - श्री.पी.एम.शहा/पी.एम.देसाई
आदेश - मा. श्री. ए. झेड. तेलगोटे, अध्‍यक्ष. ठिकाणः बांद्रा
निकालपत्र
(दिनांक 01/06/2015 रोजी घोषित)
1. सामनेवाले यांनी दोषपूर्ण सेवा दिल्‍याचा आरोप करून तक्रारदार गृहनिर्माण संस्थेने प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल केली आहे.
2. तक्रार थेाडक्‍यात खालीलप्रमाणे आहे.
3. तक्रारदार ही गृहनिर्माण संस्‍था असून सामनेवाले क्र 1 ही बिल्‍डर/विकासक आहे तर सामनेवाले 2 व 3 तिचे भागीदार आहेत. सामनेवाले यांनी तुरेल पकाडी मालाड (प.), मुंबई याठिकाणी बांधलेल्‍या व विकसीत केलेल्या इमारतीमधील सदनिका तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांनी खरेदी केल्‍या. व त्‍याबाबत तक्रारदार संस्‍थेचे सभासद व सामनेवाले यांचेमध्‍ये करारनामा नोंदविण्‍यात आला. तक्रारदाराने असे कथन केले आहे की, सामनेवाले यांनी इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍यानंतर भोगवटा प्रमाणपत्र न मिळवता तक्रारदार सस्‍थेच्‍या सभासदांना त्‍यांच्‍या सदनिकांचा ताबा दिला. सामनेवाले यांनी केवळ सदर इमारतीचे बीएमसी कडून अंशतः भोगवटा प्रमाणपत्र मिळवून तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांना सदनिकेचा ताबा दिला. व अशाप्रकारे सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांना दोषपूर्ण सेवा दिली. तक्रारदाराने पूढे असे कथन केले आहे की, सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांना ताबा दिल्‍यानंतर त्‍यांच्‍याकडून गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन व नोंदणी करण्‍यासाठी लागणारे शुल्‍क वसुल केले. तथापी, बीएमसीने निर्धारीत केलेल्या तीन महिन्‍याच्‍या कालावधीत गृहनिर्माण संस्‍थेची स्‍थापना करून तिची नोंदणी केली नाही. शेवटी तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांनी स्‍वतः एकत्र येऊन गृहनिर्माण संस्‍थेची स्‍थापना केली. अशा परिस्थितीत सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांना गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन करण्‍यासाठी वसुल केलेल्या शुल्‍काची रक्‍कम परत करण्‍यास जबाबदार आहेत. तक्रारदाराने पुढे असेही कथन केले आहे की, सामनेवाले यांनी इमारतीसाठी लागणारे भोगवटा प्रमाणपत्र न मिळविल्‍यामूळे तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांना अतिरीक्‍त कर भरावा लागला. व त्‍यामुळे त्‍यांचे फार मोठे आर्थिक नुकसान झाले. याव्‍यतिरीक्‍त, सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्‍थेची स्‍थापना व नोंदणी झाल्‍यानंतर तिच्‍या हक्‍कात अभिहस्तांतरण पत्र (कन्‍व्हेस डीड) अदयापही करून दिले नाही. तसेच, इमारतीच्‍या परिसरात तक्रारदार संस्थेला ऑफिस उपलब्‍ध करून दिले नाही. व अशाप्रकारे सामनेवाले यांनी तक्रारदाराला देाषपूर्ण सेवा दिल्‍यामुळे तक्रारदाराला प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल करणे भाग पडले. सामनेवाले यांनी तक्रारदाराला भोगवटा प्रमाणपत्र मिळवून दयावे, तक्रारदार संस्थेच्या हक्‍कात अभिहस्तांतरण पत्र (कन्‍व्हेस डीड) करून दयावे, तक्रारदार संस्थेला इमारती परिसरात कामकाजासाठी ऑफिस उपलब्‍ध करून दयावे, तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांनी भरलेली अतिरीक्‍त कराची रक्‍कम तसेच त्‍यांच्‍याकडून सोसायटी स्‍थापन करण्‍यासाठी वसुल केलेली रक्‍कम द.सा.द.शे 18 टक्के व्‍याजासह परत करावी. तक्रारीचा खर्च दयावा असे निर्देश सामनेवाले यांना देण्‍यात यावेत. अशी विनंती तक्रारदारानी तक्रारीत केली.
4. तक्रार दाखल झाल्‍यानंतर मंचाने सामनेवाले यांना नोटीस पाठवून कैफियत दाखल करण्‍याचे निर्देश दिले. नोटीस प्राप्त झाल्‍यानंतर सामनेवाले 1 व 2 यांनी मंचासमक्ष हजर होऊन सामनेवाले क्र 2 यांनी आपला लेखीजबाब दाखल केला. सामनेवाले क्र 3 हे मयत झाल्‍याची माहिती मंचाला देण्‍यात आली.
5. सामनेवाले क्र 2 यांनी आपल्‍या लेखीजबाबात असे कथन केले आहे की, सामनेवाले क्र 1 ही भागीदारी फर्म आहे. तथापी, सदर फर्मशी त्‍यांचा काहीही संबध नाही. किंवा ते सदर फर्मचे भागीदार सुध्‍दा नाहीत. त्‍यामुळे, त्‍यांचेविरूध्‍द कोणतीही दाद मागण्‍याचा तक्रारदाराला हक्‍क नाही. त्‍यांनी पुढे असे कथन केले आहे की, इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्‍यानंतर सामनेवाले क्र 1 फर्मने आवश्‍यक असलेले भोगवटा प्रमाणपत्र मिळविले व त्‍यानंतर तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांना सदनिकेचा ताबा दिला. त्‍यांनी पुढे असे कथन केले आहे की, गृहनिर्माण संस्‍थेची स्‍थापना करण्‍यासाठी त्‍यांनी वेळोवेळी पाऊले उचलली पण सदनिकाधारकांकडून त्‍यांना प्रतिसाद मिळाला नाही. तसेच, सदनिकाधारकांनी गृहनिर्माण संस्‍थेची स्‍थापना केल्‍यानंतर सामनेवाले क्र 2 यांनी सदर गृहनिर्माण संस्थेच्या हक्‍कात अभिहंस्‍तातरणपत्र करून देण्‍यासाठी वेळोवेळी पाऊले उचलली. तथापी, जमीनीचे मूळ मालक श्री.जी.पी.नाईक मयत झाल्‍यानंतर अभिहस्‍तांतरणपत्र करून देण्‍यासाठी त्‍यांचे वारस पुढे आले नाहीत. त्‍यामुळे सामनेवाले हे अभिहस्तांतरण पत्र करून देण्‍यासाठी तयार असतांनाही केवळ मूळ मालकाच्‍या वारसांच्‍या असहकार्यामुळे ते अभिहस्‍तांतरणपत्र करून देऊ शकले नाहीत. सामनेवाले यांनी तक्रारदाराला कोणत्‍याही प्रकारे दोषपूर्ण सेवा दिली नाही. मात्र, तक्रारदारानी खोटे आरोप करून प्रस्‍तुतची तक्रार दाखल केली. सबब, ती फेटाळण्‍यात यावी अशी विनंती सामनेवाले यांनी केली.
6. उभयपक्षांनी आपआपल्‍या कथनाच्‍या पृष्‍ठर्थ शपथपत्रे व काही कागदपत्रे अभिलेखावर दाखल केली. तसेच, आपला लेखीयुक्‍तीवाद दाखल केला. मंचाने, या सर्वांचे अवलोकन केले. तसेच, तक्रारदारांच्‍या विधिज्ञांचा तोंडीयुक्‍तीवाद ऐकला. सामनेवाले, यांना पुरेशी संधी देऊनही ते तोंडीयुक्‍तीवाद करण्‍यासाठी हजर न राहील्‍यामुळे प्रकरण निकालासाठी नेमण्‍यात आले.
7. तक्रारदारांची तक्रार, सामनेवाले यांचा लेखीजबाब, उपलब्‍ध पुरावे इ. विचारात घेता प्रस्‍तुत तक्रारीचे निवारणार्थ खालील मुद्दे उपस्थित होतात. मंचाने त्‍यावर आपला निष्‍कर्ष पुढीलप्रमाणे नोंदविला आहे.
मुद्दे | निष्‍कर्ष |
1. सामनेवाले यांनी दोषपूर्ण सेवा दिली हे तक्रारदाराने सिध्‍द केले आहे काय? | होकारार्थी |
2. मागीतलेली दाद मिळण्‍यास तक्रारदार पात्र आहेत काय? | अंशतः होकारार्थी |
3. काय आदेश? | अंतिम आदेशाप्रमाणे |
कारणमिमांसा
मुद्दा क्रमांक 1 व 2
8. तक्रारदार ही गृहनिर्माण संस्‍था असून सामनेवाले क्र 1 ही भागीदारी फर्म आहे व तिने तुरेल पकाडी मालाड(प.), याठिकाणी रहिवासी इमारत विकसीत केली ज्‍यामधील सदनिका तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांनी खरेदी केल्‍या. याबाबत, कोणताही वाद नाही. सामनेवाले क्र 2 यांच्‍या म्‍हणण्‍यानूसार ते सामनेवाले क्र 1 फर्मचे भागीदार नाहीत व त्‍यांचा तिच्‍याशी काहीही संबध नाही. सामनेवाले क्र 2 यांचे हे कथन मान्‍य करणे शक्‍य नाही. कारण, तक्रारदाराने तक्रारीसोबत दाखल केलेल्या करारनाम्‍यावर सामनेवाले क्र 2 यांनी सामनेवाले क्र 1 चे भागीदार म्‍हणून स्‍वाक्षरी केल्‍याचे स्‍पष्‍टपणे दिसून येते. यावरून, सामनेवाले क्र 2 हे सामनेवाले क्र 1 चे भागीदार आहेत हे निर्वीवादपणे सिध्‍द होते.
9. तक्रारदार संस्थेने आपल्‍या तक्रारीत असे नमूद केले आहे की, सामनेवाले यांनी भोगवटा प्रमाणपत्र न मिळवताच तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांना सदनिकांचा ताबा दिला. तथापी, तक्रारदारांच्‍या विधिज्ञांनी तोंडीयुक्‍तीवादा दरम्‍यान असे निदर्शनास आणून दिले की, तक्रार प्रलंबीत असतांना सामनेवाले यांनी भोगवटा प्रमाणपत्र मिळविले आहे. व त्‍यामुळे, याबाबतीत वाद शिल्‍लक राहीला नाही.
10. तक्रारदार संस्थेने तक्रारीत असेही नमूद केले आहे की, सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेला कामकाजासाठी इमारत परिसरात ऑफिस उपलब्‍ध करून दिले नाही. याबाबतीत देखील तक्रारदारांच्‍या विधिज्ञांनी आपल्‍या तोंडीयुक्‍तीवादा दरम्‍यान मंचाच्या असे निदर्शनास आणून दिले की, सोसायटी ऑफिस बाबतचा वाद देखील उभयपक्षांनी आपसात तडजोडीने मिटवला आहे. सबब, हा मुद्दा देखील मंचाच्या विचारार्थ शिल्‍लक उरत नाही.
11. याठिकाणी हे नमूद करणे महत्‍वाचे आहे की, तक्रारदार संस्‍थेची स्‍थापना व नोंदणी झाल्‍यानंतर आजपर्यंत सामनेवाले यांनी तिच्‍या हक्‍कात अभिहस्‍तांतरणपत्र (कन्‍व्हेस डीड) करून दिले नाही. सामनेवाले क्र 2 यांच्‍या म्‍हणण्‍यानूसार ते आजही अभिहस्‍तांतरणपत्र करून देण्‍यास तयार आहेत. मात्र, जमीनीचे मूळ मालक मयत झाल्‍यानंतर त्‍यांचे वारस अभिहस्‍तांतरणपत्र करून देण्‍यासाठी समोर आले नाही. व त्‍यांनी सहकार्य न केल्‍यामुळे सामनेवाले यांना तक्रारदाराच्‍या हक्‍कात अभिहस्‍तांतरणपत्र करून देणे शक्‍य झाले नाही. सामनेवाले क्र 2 यांनी घेतलेला बचाव मान्‍य करता येण्‍याजोगा नाही. कारण, मोफा कायदयाच्‍या कलम 11 नूसार गृहनिर्माण संस्‍था स्‍थापन झाल्‍यानंतर चार महिन्‍याच्‍या आत बिल्‍डर/विकासकाने तिच्‍या हक्‍कात अभिहस्‍तांतरणपत्र करून देणे बंधनकारक आहे. व ते करून देण्‍याची संपूर्ण जबाबदारी विकासकावर असते. वेगवेगळया सबबी पुढे करून बिल्‍डर/विकासक आपली जबाबदारी टाळू शकत नाही. कायदयाच्‍या वरील तरतुदीनूसार सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेच्या हक्‍कात अभिहस्‍तांतरणपत्र करून देणे बंधनकारक आहे. व ती ते जबाबदारी वेगवेगळया सबबी पुढे करून टाळू शकत नाही. असे मंचाचे मत आहे.
12. रेकार्डवर उपलब्‍ध असलेल्‍या कागदपत्रांचे अवलोकन केले असता असे दिसून येते की, सामनेवाले यांनी गृहनिर्माण संस्‍थेची स्‍थापना व नोंदणी करण्‍यासाठी तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांकडून प्रत्‍येकी रू. 6,853/-, वसुल केले. मात्र, गृहनिर्माण संस्‍थेची स्‍थापना केली नाही. शेवटी,
सभासदांनी स्‍वतः पुढाकार घेऊन स्‍वखर्चाने गृहनिर्माण संस्‍थेची स्‍थापना केली. अशा परिस्थितीत तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांकडून गृहनिर्माण संस्‍थेची स्‍थापना करण्‍यासाठी वसुल केलेल्या शुल्‍काची रक्‍कम परत करण्‍याची जबाबदारी सामनेवाले यांची आहे.
13. वर नमूद केल्‍याप्रमाणे तक्रार प्रलंबीत असतांना सामनेवाले यांनी भोगवटा प्रमाणपत्र मिळविले आहे. याचाच अर्थ असा की, सामनेवाले यांनी तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांना सदनिकांचा ताबा दिला. त्‍यावेळी, त्‍यांचेकडे भोगवटा प्रमाणपत्र उपलब्‍ध नव्‍हते. साहजिकच, भोगवटा प्रमाणपत्र नसल्‍यामूळे तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांना करापोटी ज्‍यादा रक्‍कम महानगरपालीकेकडे भरावी लागली. सामनेवाले यांच्‍या निष्‍काळजीपणामूळे केवळ तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांना आर्थिक नुकसान सहन करावे लागले. ज्‍याची भरपाई करून देण्‍याची जबाबदारी सामनेवाले यांचेवर आहे.
14. अभिलेखावर उपलब्‍ध असलेल्‍या एकंदरीत पुराव्‍याचा विचार करता सामनेवाले यांनी तक्रारदाराला वर नमूद केल्‍याप्रमाणे दोषपूर्ण सेवा दिली या निष्‍कर्षापर्यंत मंच आलेला आहे. अशा परिस्थितीत सामनेवालेकडून मागीतलेली दाद अंशतः मिळण्‍यास तक्रारदार पात्र आहेत. सबब, मुद्दा क्र 1 चा निष्‍कर्ष होकारार्थी व 2 चा अंशतः होकारार्थी नोंदविण्‍यात आला असून मंच खालीलप्रमाणे अंतिम आदेश पारीत करीत आहे.
आदेश
1. तक्रार क्रमांक 05/299 अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2. सामनेवाले यांनी तक्रारदाराला दोषपूर्ण सेवा दिली असे मंच जाहीर करीत आहे.
2.
3. सामनेवाले क्र 1 व 2 यांनी आदेश पारीत दिनांकापासून 3 महिन्‍याच्‍या आत तक्रारदार संस्थेच्या हक्‍कात वादातील इमारतीचे व तिच्‍या जागेचे उपलब्‍ध चटईक्षेत्रासह व भविष्‍यात उपलब्‍ध होणा-या चटईक्षेत्रासह अभिहस्‍तांतरणपत्र करून दयावे असे निर्देश सामनेवाले क्र 1 व 2 यांना देण्‍यात येतात.
4. सामनेवाले क्र 1 व 2 यांनी वैयक्तिक अथवा संयुक्तिकरित्‍या तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांनी महानगरपालीकेला अदा केलेल्या अतिरीक्‍त कराच्‍या रक्‍कमेपोटी रू. 16,787/-, तक्रार दाखल दिनांकापासून प्रत्‍येक्ष रक्‍कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.से. 18 टक्के व्‍याजासह तक्रारदार संस्थेला परत करावी.
5. सामनेवाले क्र 1 व 2 यांनी वैयक्तिक अथवा संयुक्तिकरित्‍या तक्रारदार संस्थेच्या सभासदांकडून सोसायटी स्‍थापनेसाठी वसुल केलेली एकुण रक्‍कम रूपये 2,33,234/-, दि. 01/04/1993 पासून तर प्रत्‍येक्ष रक्‍कम प्राप्त होईपर्यत द.सा.द.शे 18 टक्के व्‍याजासह तक्रारदार संस्थेला परत करावी.
6. सामनेवाले क्र 1 व 2 यांनी वैयक्तिक अथवा संयुक्तिकरित्‍या तक्रारदार संस्थेला तक्रारीच्‍या खर्चापोटी रू 10,000/-दयावेत
7. आदेशातील कलम 4,5 व 6 चे पालन सामनेवाले 1 व 2 यांनी आदेश दिनांकापासून 30 दिवसाच्‍या आत करावे.
8. सदर आदेशाची प्रत उभयपक्षकारांना विनामुल्‍य पाठविण्‍यात यावी.
ठिकाणः मुंबई.
दिनांकः 01/06/2015.
npk/-
