::निकालपत्र::
(पारीत व्‍दारा- सौ.चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या )
(पारीत दिनांक–10 मार्च, 2017)
01. तक्रारकर्त्‍याने मंचा समक्ष ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डर विरुध्‍द करारा प्रमाणे सदनीकेचे विक्रीपत्र व ताबा न दिल्‍याचे कारणावरुन दाखल केली आहे.
02. तक्रारकर्त्‍याचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-
विरुध्‍दपक्षाचा बिल्‍डर व डेव्‍हलपरचा व्‍यवसाय आहे. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष फर्मचे प्रस्‍तावित मौजा वागधरा, तालुका जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा क्रं-108 व 109, पटवारी हलका क्रं-46, कन्‍हैयासिटी-1, Phase-I या आवास योजने मधील 2-BHK Flat, Enclave-D-2. Wing No.104, Area in Sq.Ft.850 बाबत खरेदी करार विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे कार्यकारी संचालक श्री मुकेश झाम याचे सोबत दिनांक-21 जानेवारी, 2013 रोजी केला. करारा प्रमाणे सदर सदनीकेची एकूण किम्‍मत ही रुपये-15,80,000/- एवढी ठरली. करारा प्रमाणे 18.98% रक्‍कम नोंदणीचे वेळी आणि नंतरच्‍या रकमा या बांधकाम प्रगती नुसार प्लिंथ लेव्‍हल ,स्‍लॅब लेव्‍हल, प्‍लॅस्‍टरींग वर्क आणि ताब्‍याचे वेळी टप्‍प्‍या-टप्‍याने देण्‍याचे ठरले.
करारा मध्‍ये विरुध्‍दपक्षा तर्फे खालील प्रमाणे तक्रारकर्त्‍या कडून रकमा मिळाल्‍याचे मान्‍य करण्‍यात आले-
Sl.No. | Payment | Receipt No. | Receipt Date | Amount |
1 | Cash | 6700 | 24/11/2012 | 50,000/- |
2 | Direct Deposit /ICICICI | 6732 | 02/01/2013 | 2,50,000/- |
| | Total Amt. | | 3,00,000/- |
करारा मध्‍ये उर्वरीत रक्‍कम रुपये-12,80,000/- उपरोक्‍त नमुद केल्‍या प्रमाणे बांधकाम प्रगती नुसार वेळावेळी देण्‍याचे ठरले. तक्रारकर्त्‍याने पुराव्‍या दाखल पावती क्रं-6700 दाखल केली, त्‍यामध्‍ये रुपये-25,000/- एवढी रक्‍कम नमुद आहे (विरुध्‍दपक्षाने करारा मध्‍ये त्‍यास पावती क्रं 6700 अन्‍वये रुपये-50,000/- मिळाल्‍याची बाब मान्‍य केल्‍यामुळे तेवढी रुपये-50,000/- रक्‍कम दिल्‍याची बाब मंचा तर्फे हिशोबात धरण्‍यात येते) तसेच तक्रारकर्त्‍याने पावती क्रं 6732, दिनांक-05.01.2013 अन्‍वये विरुध्‍दपक्षास रुपये-2,50,000/- अदा केल्‍याची पावती पुराव्‍यार्थ सादर केलेली आहे. वर नमुद केल्‍या प्रमाणे रुपये-3,00,000/- रक्‍कम प्राप्‍त झाल्‍या वर विरुध्‍दपक्षाने दिनांक-21.01.2013 रोजी लेखी करार तक्रारकर्त्‍याचे नावे करुन दिला.
तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, त्‍याने करारा नुसार नोंदणीचे वेळी रुपये-3,00,000/- एवढी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षास अदा करुनही त्‍या ठिकाणी विरुध्‍दपक्षाने कोणतेही बांधकाम सुरु केले नाही म्‍हणून वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाशी संपर्क साधला परंतु कोणताही प्रतिसाद मिळाला नाही. तक्रारकर्त्‍याने करारा प्रमाणे आंशिक मोबदल्‍याची रक्‍क्‍म विरुध्‍दपक्षास अदा केली असल्‍याने तो विरुध्‍दपक्षाचा ग्राहक आहे परंतु विरुध्‍दपक्षाने करारा प्रमाणे न वागून त्‍यास दोषपूर्ण सेवा दिलेली आहे म्‍हणून त्‍याने विरुध्‍दपक्षास दिनांक-29/08/2016 रोजी कायदेशीर नोटीस पाठविली परंतु प्रतिसाद मिळाला नाही. शेवटी तक्रारकर्त्‍याने सदनीकेचे आरक्षण रद्द करुन रक्‍कम परत मागितली परंतु विरुध्‍दपक्षाने पैसे परत केले नाहीत, त्‍यामुळे त्‍याला सदर रक्‍कम व त्‍यावरील व्‍याजास मुकावे लागत आहे.
शेवटी तक्रारकर्त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष दाखल करुन विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द पुढील मागण्‍या केल्‍यात.
(1) विरुध्‍दपक्षाने दिनांक-21 जानेवारी, 2013 रोजीचे करारा प्रमाणे तक्रारकर्त्‍या कडून उर्वरीत रक्‍कम घेऊन सदनीकेचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे. परंतु विरुध्‍दपक्ष सदनीकेचे बांधकाम करण्‍यास असमर्थ असल्‍यास तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला करारातील सदनीकेपोटी दिलेली एकूण रक्‍कम रुपये-3,00,000/- आरक्षण दिनांक-11.11.2012 पासून द.सा.द.शे.9% दराने व्‍याजासह परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे.
(2) तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासा बद्दल रुपये-30,000/- देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
(3) तसेच तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-15,000/- विरुध्‍दपक्षा कडून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
03. विरुध्‍दपक्षाचे नावे उपरोक्‍त नमुद पत्‍त्‍यावर रजिस्‍टर पोस्‍टाने नोटीस ग्राहक मंचा तर्फे पाठविण्‍यात आली, सदर रजिस्‍टर नोटीस घेण्‍यास विरुध्‍दपक्षाने नकार दिल्‍याचे कारणावरुन “Refused” या पोस्‍टाचे शे-यासह परत आली, परत आलेले पोस्‍टाचे पॉकीट नि.क्रं 6 प्रमाणे अभिलेखावर दाखल आहे परंतु ग्राहक मंचाची नोटीसची सुचना प्राप्‍त होऊनही विरुध्‍दपक्षाने ती नोटीस स्विकारली नाही वा तो मंचा समक्ष हजर झाला नाही वा त्‍याने आपले लेखी निवेदनही सादर केले नाही म्‍हणून विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) व क्रं-2) विरुध्‍द तक्रार एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश मंचाने दिनांक-02/12/2016 रोजी पारीत केला.
04. तक्रारकर्त्‍याने निशाणी क्रं 3 वरील यादी नुसार दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात ज्‍यामध्‍ये प्रामुख्‍याने सदनीका नोंदणी पावती, विक्रीचा करारनामा, विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे पेमेंट मिळाल्‍या बद्दलच्‍या पावत्‍यांच्‍या प्रती, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास रजिस्‍टर पोस्‍टाने दिनांक-29/08/2016 रोजी पाठविलेली कायदेशीर नोटीसची प्रत, पोस्‍टाची पावती अशा दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात. तसेच लेखी युक्‍तीवाद व मौखीक युक्‍तीवादा संदर्भात पुरसिस दाखल केली.
05. तक्रारकर्त्‍याची प्रतिज्ञालेखावरील तक्रार तसेच प्रकरणातील उपलब्‍ध विक्री कराराची प्रत, विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे निर्गमित पेमेंट मिळाल्‍या बद्दल पावत्‍यांच्‍या प्रती इत्‍यादींचे काळजीपूर्वक अवलोकन करण्‍यात आले असता न्‍यायमंचाचा निष्‍कर्ष खालील प्रमाणे आहे-
::निष्‍कर्ष::
06. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे कार्यकारी संचालक श्री मुकेश झाम (“विरुध्‍दपक्ष” म्‍हणजे मे.झाम बिल्‍डर्स आणि डेव्‍हलपर्स प्रा.लि. नागपूर व्‍दारा कार्यकारी संचालक- मुकेश झाम असे समजण्‍यात यावे) सोबत विरुध्‍दपक्ष फर्मचे प्रस्‍तावित मौजा वागधरा, तालुका जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा क्रं-108 व 109, पटवारी हलका क्रं-46, कन्‍हैयासिटी-1, Phase-I या आवास योजने मधील 2-BHK Flat, Enclave-D-2. Wing No.104, Area in Sq.Ft.850 बाबत खरेदी करार विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे कार्यकारी संचालक श्री मुकेश एच. झाम याचे सोबत दिनांक-21 जानेवारी, 2013 रोजी केला. करारा प्रमाणे सदर सदनीकेची एकूण किम्‍मत ही रुपये-15,80,000/- एवढी ठरली. करारा प्रमाणे 18.98% रक्‍कम नोंदणीचे वेळी आणि नंतरच्‍या रकमा या बांधकाम प्रगती नुसार प्लिंथ लेव्‍हल ,स्‍लॅब लेव्‍हल, प्‍लॅस्‍टरींग वर्क आणि ताब्‍याचे वेळी टप्‍प्‍या-टप्‍याने देण्‍याचे ठरले.
07. तक्रारकर्त्‍याने पुराव्‍या दाखल कराराची प्रत दाखल केली, ज्‍या मध्‍ये विरुध्‍दपक्षा तर्फे खालील प्रमाणे तक्रारकर्त्‍या कडून रकमा मिळाल्‍याचे मान्‍य करण्‍यात आले-
Sl.No. | Payment | Receipt No. | Receipt Date | Amount |
1 | Cash | 6700 | 24/11/2012 | 50,000/- |
2 | Direct Deposit /ICICICI | 6732 | 02/01/2013 | 2,50,000/- |
| | Total Amt. | | 3,00,000/- |
करारा मध्‍ये उर्वरीत रक्‍कम रुपये-12,80,000/- उपरोक्‍त नमुद केल्‍या प्रमाणे बांधकाम प्रगती नुसार वेळावेळी देण्‍याचे ठरले. तक्रारकर्त्‍याने पुराव्‍या दाखल पावती क्रं-6700 दाखल केली, त्‍यामध्‍ये रुपये-25,000/- एवढी रक्‍कम नमुद आहे (विरुध्‍दपक्षाने करारा मध्‍ये त्‍यास पावती क्रं 6700 अन्‍वये रुपये-50,000/- मिळाल्‍याची बाब मान्‍य केल्‍यामुळे तेवढी रुपये-50,000/- रक्‍कम दिल्‍याची बाब मंचा तर्फे हिशोबात धरण्‍यात येते) तसेच तक्रारकर्त्‍यानेय पावती क्रं 6732, दिनांक-05.01.2013 अन्‍वये विरुध्‍दपक्षास रुपये-2,50,000/- अदा केल्‍याची पावती पुराव्‍यार्थ सादर केलेली आहे. वर नमुद केल्‍या प्रमाणे रुपये-3,00,000/- रक्‍कम प्राप्‍त झाल्‍या वर विरुध्‍दपक्षाने दिनांक-21.01.2013 रोजी लेखी करार तक्रारकर्त्‍याचे नावे करुन दिला. तक्रारकर्त्‍याने पुराव्‍यार्थ कराराची प्रत तसेच पावत्‍यांच्‍या प्रती अभिलेखावर दाखल केल्‍यात, या पुराव्‍या वरुन तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास करारातील सदनीकेपोटी एकूण आंशिक रक्‍कम रुपये-3,00,000/- दिल्‍याची बाब सिध्‍द होते आणि तक्रारकर्त्‍याचे कथनाला पुष्‍टी मिळते.
08. तक्रारकर्त्‍याचे असेही म्‍हणणे आहे की, करारा प्रमाणे त्‍याने विरुध्‍दपक्षास सदनीकेच्‍या नोंदणीचे वेळी रक्‍कम रुपये-3,00,000/- दिली परंतु विरुध्‍दपक्ष हा करारा प्रमाणे वागला नाही व त्‍याने मोक्‍यावर प्रस्‍तावित ईमारतीचे कोणतेही बांधकाम सुरु केले नाही. त्‍याने वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाशी संपर्क साधून उर्वरीत रक्‍कम घेऊन सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदविण्‍यास विनंती केली परंतु कोणताही प्रतिसाद मिळाला नाही म्‍हणून त्‍याने विरुध्‍दपक्षास दिनांक-29/08/2016 रोजीची कायदेशीर नोटीस रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविली, सदर नोटीस मिळूनही विरुध्‍दपक्षाने कोणतीही कार्यवाही केली नाही, आपल्‍या या म्‍हणण्‍याचे पुराव्‍यार्थ त्‍याने कायदेशीर नोटीसची प्रत, रजिस्‍टर पोस्‍टाची पावती प्रत अभिलेखावर दाखल केली आहे.
09. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार प्रतिज्ञालेखावर दाखल आहे तसेच त्‍याने आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुराव्‍यार्थ नमुद केल्‍या प्रमाणे दस्‍तऐवजांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. विरुध्‍दपक्षाला ग्राहक मंचाची नोटीस मिळूनही तो मंचा समक्ष हजर झाला नाही वा त्‍याने तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत केलेले त्‍याचे विरुध्‍दचे आरोप खोडून काढलेले नाहीत. विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍या कडून सदनीकेच्‍या नोंदणीचे वेळी एकूण रुपये-3,00,000/- आंशिक रक्‍कम स्विकारल्‍या नंतर पुढे करारा प्रमाणे विहित मुदतीत मोक्‍यावर ईमारतीचे कोणतेही बांधकाम सुरु केले नाही ही बाब सिध्‍द होते.
10. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षा सोबत सदनीका खरेदीचा करार हा दिनांक- 21 जानेवारी, 2013 रोजी केलेला असून आता सन-2017 उजाडण्‍याच्‍या स्थितीत आहे. तक्रारकर्त्‍या कडून प्रस्‍तावित सदनीकेपोटी सन-2012-2013 मध्‍ये आंशिक रकमा स्विकारुनही सदनीकेचे कोणतेही बांधकाम न करणे तसेच प्रस्‍तावित सदनीकेचे जागे बाबत महाराष्‍ट्र शासनाकडून मंजूरी आदेश विहित मुदतीत प्राप्‍त करण्‍यासाठी कोणताही प्रयत्‍न न करुन तक्रारकर्त्‍याला प्रस्‍तावित सदनीकेपोटी ताटकळत ठेवणे, त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍याचे सौजन्‍य न दाखविणे, इतकेच नव्‍हे तर, कायदेशीर नोटीस प्राप्‍त होऊनही त्‍याला कोणताही प्रतिसाद न देणे वा उत्‍तर न देणे हा सर्व प्रकार विरुध्‍दपक्षा तर्फे अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब यामध्‍ये मोडतो. विरुध्‍दपक्षाचे अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे तसेच दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारकर्त्‍याला निश्‍चीतच शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागत आहे.
11. अशापरिस्थितीत विरुध्‍दपक्षाने करारा प्रमाणे सदनीकेचे बांधकाम पूर्ण करुन त्‍याचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र नोंदवून देऊन ताबा तक्रारकर्त्‍या कडून उर्वरीत रककम प्राप्‍त करुन द्दावा. करारा प्रमाणे विक्रीपत्र नोंदणीचा संपूर्ण खर्च तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा. परंतु विरुध्‍दपक्षास असे करणे शक्‍य नसल्‍यास त्‍याने करारातील सदनीकेपोटी तक्रारकर्त्‍या कडून आंशिक स्विकारलेली रक्‍कम रुपये-3,00,000/- दिनांक-05/01/2013 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-9% दराने व्‍याजासह परत करावी तसेच तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक, मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/- व तक्रारीचा खर्च रुपये-5000/- विरुध्‍दपक्षाने देण्‍याचे आदेशित करणे न्‍यायोचित होईल असे मंचाचे मत आहे.
12. विरुध्‍दपक्षाचे कार्यपध्‍दती संबधाने हे न्‍यायमंच पुढील मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे- “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे
निवाडयात असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. त्‍यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍दपक्ष घेत असेल तर त्‍या आक्षेपाचा कुठलाही विचार करण्‍याची गरज नसते.
13. उपरोक्‍त नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन मंच प्रस्‍तुत तक्रारी मध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे-
::आदेश::
1) तक्रारकर्ता श्रमल नामदेव नंदेश्‍वर यांची, विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) मे. झाम बिल्‍डर्स एवं डेव्‍हलपर्स प्रायव्‍हेट लिमिटेड,नागपूर तर्फे कार्यकारी संचालक मुकेश एच. झाम आणि विरुध्‍दपक्ष क्रं-2) श्री मुकेश झाम, कार्यकारी संचालक, मे. झाम बिल्‍डर्स एवं डेव्‍हलपर्स, सोमलवाडा, वर्धा रोड, नागपूर याचे विरुध्‍दची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2) “विरुध्‍दपक्षास” आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने उभय पक्षांमध्‍ये झालेल्‍या दिनांक-21 जानेवारी, 2013 रोजीचे करारा मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे मौजा वागधरा, तालुका जिल्‍हा नागपूर येथील प्रस्‍तावित सदनीकेचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र उभय पक्षांमध्‍ये झालेल्‍या करारातील अटी व शर्ती नुसार, तक्रारकर्त्‍या कडून घेणे असलेली उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून द्दावे. विक्रीपत्र नोंदणी व मुद्रांक शुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा. तसेच करारात नमुद केल्‍या प्रमाणे अन्‍य देय नमुद रकमांचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा.
3) “विरुध्‍दपक्षास” करारातील नमुद मालमत्‍तेचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देणे काही शासकीय तांत्रिक कारणां मुळे अशक्‍य असल्‍यास त्‍या परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍याने करारातील नमुद सदनीकेपोटी विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-3,00,000/- (अक्षरी रुपये तीन लक्ष फक्‍त) रक्‍कम जमा केल्‍याचा दिनांक-05/01/2013 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.9% दराने व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍यास विरुध्‍दपक्षाने परत करावी.
4) तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून रुपये-5000/-(अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास द्दावेत.
5) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) व क्रं-2) ने निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
6) निकालपत्राची प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन
देण्‍यात यावी.
