::निकालपत्र::
(पारीत व्‍दारा- सौ.चंद्रिका किशोरसिंह बैस, मा.सदस्‍या )
(पारीत दिनांक–18 ऑगस्‍ट, 2017)
01. तक्रारकर्त्‍याने मंचा समक्ष ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली विरुध्‍दपक्ष बिल्‍डर विरुध्‍द करारा प्रमाणे सदनीकेचे विक्रीपत्र व ताबा न दिल्‍याचे कारणावरुन दाखल केली आहे.
02. तक्रारकर्त्‍याचे संक्षीप्‍त कथन खालील प्रमाणे-
विरुध्‍दपक्षाचा बिल्‍डर व डेव्‍हलपरचा व्‍यवसाय आहे. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष फर्मचे प्रस्‍तावित मौजा वाघधरा, तालुका जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा क्रं-92 व 94, पटवारी हलका क्रं-46, तालुका हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर येथील “JASMINE” 1-BHK, KANHAIYA CITY PHASE II या आवास योजने मधील रो-हाऊस क्रं-187, प्‍लॉट एरिया-647 चौरसफुट, सुपर बिल्‍टअप एरिया-390 चौरसफूट एकूण रुपये-6,51,000/- एवढया किमती मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा करार विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे कार्यकारी संचालक श्री हेमंत झाम याचे सोबत दिनांक-02 नोव्‍हेंबर, 2010 रोजी केला. (सदर नमुद प्रस्‍तावित बांधकाम योजनेतील रो-हाऊस क्रं-187 चा यापुढे निकालपत्रात उल्‍लेख करारातील रो-हाऊस असा करण्‍यात येईल) तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाला सदनीका विक्री करारा पोटी इसारा दाखल दिनांक-20/10/2010 पर्यंत रुपये-1,30,200/- एवढी रक्‍कम दिली व पावत्‍या प्राप्‍त केल्‍यात.
तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, करारातील रो-हाऊसची किम्‍मत ही बांधकामाचे प्रगती नुसार देण्‍याचे ठरले होते. त्‍याने करारातील रो-हाऊसच्‍या एकूण किम्‍मती पैकी 20 टक्‍के रकमा अदा केल्‍या नंतर विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यासाठी सातत्‍याने पाठपुरावा केला असता विरुध्‍दपक्षाने त्‍यास नागपुर सुधार प्रन्‍यास कडून बांधकाम मंजूरी मिळाल्‍या नंतर करारातील रो-हाऊसचे बांधकाम करण्‍यात येईल असे सांगितले. बांधकाम मंजूरी नसताना विरुध्‍दपक्षाने करारातील रो-हाऊसपोटी तक्रारकर्त्‍या कडून आंशिक रक्‍कम स्विकारुन एकप्रकारे तक्रारकर्त्‍याची एकप्रकारे फसवणूकच केली, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने करारातील रो-हाऊसचे आरक्षण रद्द करण्‍याचे ठरविले परंतु विरुध्‍दपक्षाने त्‍याला वाट पाहण्‍यास सांगितले. बराच कालवधी उलटून गेल्‍या नंतरही प्रस्‍तावित रो-हाऊस बांधकाम योजने संबधी काहीही प्रगती दिसून न आल्‍याने त्‍याने विरुध्‍दपक्षास दिनांक-14/12/2016 रोजी कायदेशीर नोटीस पाठविली परंतु नोटीसला उत्‍तर दिले नाही वा कोणताही सकारात्‍मक प्रतिसाद सुध्‍दा मिळाला नाही आणि ही विरुध्‍दपक्षाने दिलेली दोषपूर्ण सेवा आहे. तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम विनाकारण विरुध्‍दपक्षाकडे गुंतून पडली, जर त्‍याने ही रक्‍कम बँकेत गुंतविली असती तर त्‍याला व्‍याज मिळाले असते. म्‍हणून शेवटी त्‍याने प्रस्‍तुत तक्रार ग्राहक मंचा समक्ष दाखल करुन पुढील मागण्‍या केल्‍यात-
(1) विरुध्‍दपक्षाने करार दिनांक-02/11/2010 प्रमाणे करारातील रो-हाऊस क्रं-187 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍या कडून उर्वरीत रक्‍कम स्विकारुन त्‍याचे नावे नोंदवून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
(2) परंतु करारा प्रमाणे रो-हाऊसचे विक्रीपत्र नोंदवून देणे विरुध्‍दपक्षास शक्‍य नसल्‍यास तक्रारकर्त्‍याने करारातील रो-हाऊसपोटी विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये जमा केलेली आंशिक रक्‍कम रुपये-1,30,200/- सदनीका आरक्षीत दिनांका-02/11/2010 पासून वार्षिक 18% व्‍याजासह परत करण्‍याचे विरुध्‍दपक्षास आदेशित व्‍हावे.
(3) तक्रारकर्त्‍याला झालेल्‍या मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-30,000/- तसेच तक्रारीचा खर्च म्‍हणून रुपये-15000/- विरुध्‍दपक्षा कडून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
03. विरुध्‍दपक्षाचे नावे उपरोक्‍त नमुद पत्‍त्‍यावर रजिस्‍टर पोस्‍टाने नोटीस अतिरिक्‍त ग्राहक मंच, नागपूर तर्फे पाठविण्‍यात आली, सदर रजिस्‍टर नोटीस विरुध्‍दपक्षास प्राप्‍त झाल्‍याची पोच अभिलेखावर दाखल आहे परंतु ग्राहक मंचाची नोटीस प्राप्‍त होऊनही विरुध्‍दपक्ष मंचा समक्ष हजर झाला नाही वा त्‍याने आपले लेखी निवेदनही सादर केले नाही म्‍हणून विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द तक्रार एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश मंचाने दिनांक-10/04/2017 रोजी पारीत केला.
04. तक्रारकर्त्‍याने निशाणी क्रं 3 वरील यादी नुसार दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात ज्‍यामध्‍ये प्रामुख्‍याने सदनीका विक्रीचा करारनामा, विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे पेमेंट मिळाल्‍या बद्दल निर्गमित पावत्‍यांच्‍या प्रती, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास रजिस्‍टर पोस्‍टाने दिनांक-14/12/2016 रोजी पाठविलेली कायदेशीर नोटीसची प्रत, पोस्‍टाची पावती अशा दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात. तसेच लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला.
05. तक्रारकर्त्‍या तर्फे अधिवक्‍ता श्री उदय क्षिरसागर यांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला.
06. तक्रारकर्त्‍याची सत्‍यापना वरील तक्रार तसेच प्रकरणातील उपलब्‍ध विक्री कराराची प्रत, विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे निर्गमित पेमेंट मिळाल्‍या बद्दल पावत्‍यांच्‍या प्रती इत्‍यादींचे काळजीपूर्वक अवलोकन करण्‍यात आले असता न्‍यायमंचाचा निष्‍कर्ष खालील प्रमाणे आहे-
::निष्‍कर्ष::
07. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे कार्यकारी संचालक श्री हेमंत झाम (“विरुध्‍दपक्ष” म्‍हणजे मे.झाम बिल्‍डर्स आणि डेव्‍हलपर्स प्रा.लि. नागपूर व्‍दारा कार्यकारी संचालक- हेमंत झाम असे समजण्‍यात यावे) सोबत विरुध्‍दपक्ष फर्मचे प्रस्‍तावित मौजा वाघधरा, तालुका जिल्‍हा नागपूर येथील खसरा क्रं-92 व 94, पटवारी हलका क्रं-46, तालुका हिंगणा, जिल्‍हा नागपूर येथील “JASMINE” 1-BHK, KANHAIYA CITY PHASE II या आवास योजने मधील रो-हाऊस क्रं-187, प्‍लॉट एरिया-647 चौरसफुट, सुपर बिल्‍टअप एरिया-390 चौरसफूट एकूण रुपये-6,51,000/- एवढया किमती मध्‍ये खरेदी करण्‍याचा करार विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे कार्यकारी संचालक श्री हेमंत झाम याचे सोबत दिनांक-02 नोव्‍हेंबर, 2010 रोजी केला. तक्रारकर्त्‍याने सदर कराराची प्रत पुराव्‍यार्थ दाखल केली आहे, करारा प्रमाणे काही रक्‍कम नोंदणीचे वेळी आणि नंतरच्‍या रकमा या बांधकाम प्रगती नुसार प्लिंथ लेव्‍हल, स्‍लॅब लेव्‍हल, प्‍लॉस्‍टरींग वर्क आणि ताब्‍याचे वेळी टप्‍प्‍या-टप्‍याने देण्‍याचे ठरले.
रो-हाऊस विक्री करारा प्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास खालील परिशिष्‍ट-अ”मध्‍ये दर्शविल्‍या प्रमाणे रकमा अदा केल्‍यात-
“परिशिष्‍ट-अ”
Sl. No. | Receipt No. | Receipt Date | Amount | Remarks |
1 | 1251 | 02/09/2010 | 11,000/- | Payment For Row-House booking |
2 | 1899 | 20/10/2010 | 1,19,200/- | Part Payment. |
| | Total paid Amount | 1,30,200/- | |
तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास रकमा दिल्‍या बद्दलच्‍या विरुध्‍दपक्षा तर्फे निर्गमित पावत्‍यांच्‍या प्रती पुराव्‍यार्थ अभिलेखावर दाखल केल्‍यात, त्‍यावरुन तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास करारातील रो-हाऊस पोटी एकूण आंशिक रक्‍कम रुपये-1,30,200/- दिल्‍याची बाब सिध्‍द होते आणि तक्रारकर्त्‍याचे कथनाला पुष्‍टी मिळते.
08. तक्रारकर्त्‍याचे असेही म्‍हणणे आहे की, विरुध्‍दपक्ष हा करारा प्रमाणे वागला नाही व त्‍याने मोक्‍यावर प्रस्‍तावित रो-हाऊसचे कोणतेही बांधकाम सुरु केले नाही. त्‍याने वेळोवेळी विरुध्‍दपक्षाशी संपर्क साधून सदनीकेचे बांधकाम सुरु करावे, अन्‍यथा दिलेली रक्‍कम परत करण्‍याची विनंती केली परंतु कोणताही प्रतिसाद मिळाला नाही म्‍हणून त्‍याने विरुध्‍दपक्षास दिनांक-14/12/2016 रोजीची कायदेशीर नोटीस रजिस्‍टर पोस्‍टाने पाठविली, सदर नोटीस मिळूनही विरुध्‍दपक्षाने कोणतीही कार्यवाही केली नाही, आपल्‍या या म्‍हणण्‍याचे पुराव्‍यार्थ त्‍याने कायदेशीर नोटीसची प्रत, रजिस्‍टर पोस्‍टाची पावती प्रत व पोच अभिलेखावर दाखल केली आहे.
09. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार सत्‍यापनावर दाखल आहे तसेच त्‍याने आपल्‍या म्‍हणण्‍याच्‍या पुराव्‍यार्थ नमुद केल्‍या प्रमाणे दस्‍तऐवजांच्‍या प्रती दाखल केलेल्‍या आहेत. विरुध्‍दपक्षाला ग्राहक मंचाची नोटीस मिळूनही तो मंचा समक्ष हजर झाला नाही वा त्‍याने तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत केलेले त्‍याचे विरुध्‍दचे आरोप खोडून काढलेले नाहीत. विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍या कडून सदनीकेपोटी एकूण रुपये-1,30,200/- एवढी आंशिक रक्‍कम स्विकारल्‍या नंतर पुढे करारा प्रमाणे मोक्‍यावर करारातील रो-हाऊसचे कोणतेही बांधकाम सुरु केले नाही ही बाब सिध्‍द होते.
10. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षा सोबत रो-हाऊस विक्री करार हा दिनांक-02 नोव्‍हेंबर, 2010 रोजी केलेला असून आता सन-2017 उजाडण्‍याच्‍या स्थितीत आहे. तक्रारकर्त्‍या कडून प्रस्‍तावित करारातील रो-हाऊस पोटी परिशिष्‍ट अ मध्‍ये दर्शविल्‍या प्रमाणे आंशिक रकमा स्विकारुनही सदनीकेचे कोणतेही बांधकाम न करणे तसेच प्रस्‍तावित सदनीकेचे जागे बाबत महाराष्‍ट्र शासनाकडून मंजूरी आदेश विहित मुदतीत प्राप्‍त करण्‍यासाठी कोणताही प्रयत्‍न न करुन तक्रारकर्त्‍याला प्रस्‍तावित सदनीकेपोटी ताटकळत ठेवणे, त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍याचे सौजन्‍य न दाखविणे, इतकेच नव्‍हे तर, कायदेशीर नोटीस प्राप्‍त होऊनही त्‍याला कोणताही प्रतिसाद न देणे वा उत्‍तर न देणे हा सर्व प्रकार विरुध्‍दपक्षा तर्फे अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब यामध्‍ये मोडतो. विरुध्‍दपक्षाचे अनुचित व्‍यापारी प्रथेमुळे तसेच दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारकर्त्‍याला निश्‍चीतच शारिरीक, मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागत आहे.
11. तक्रारकर्त्‍याचे सत्‍यापना वरील तक्रारी प्रमाणे मोक्‍यावर विरुध्‍दपक्षाने कोणतेही बांधकाम सुरु केलेले नाही, तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षा विरुध्‍द केलेले हे आरोप त्‍याला मंचाची नोटीस मिळूनही त्‍याने खोडून काढलेले नाहीत. अशापरिस्थितीत विरुध्‍दपक्षाने करारातील रो-हाऊस क्रं-187 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र उर्वरीत रक्‍कम रुपये-5,20,800/- तक्रारकर्त्‍या कडून स्विकारुन त्‍याचे नावे नोंदवून देऊन प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर मोजमाप करुन ताबापत्र द्दावे. करारा प्रमाणे नमुद शुल्‍काच्‍या रकमा तसेच नोंदणी फी व मुद्रांकशुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा परंतु काही कायदेशीर तांत्रिक अडचणीस्‍तव विरुध्‍दपक्षास करारातील रो-हाऊसचे विक्रीपत्र तक्रारकत्‍यास नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास परिशिष्‍ट- अ मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास अदा केलेली आंशिक एकूण रक्‍कम रुपये-1,30,200/- शेवटच्‍या रकमेचा हप्‍ता अदा केल्‍याचा दिनांक-20/10/2010 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-18% दराने व्‍याजासह येणारी रक्‍कम तक्रारकर्त्‍यास परत करावी. तसेच तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक, मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/- व तक्रारीचा खर्च रुपये-5000/- विरुध्‍दपक्षाने देण्‍याचे आदेशित करणे न्‍यायोचित होईल असे मंचाचे मत आहे.
12. तक्रार मुदतीत दाखल आहे या संदर्भात हे ग्राहक मंच पुढील मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाच्‍या निवाडयांवर आपली भिस्‍त ठेवीत आहे-
- Special Leave Petition No.-CC/8481/2012, Decided on-09/05/2012 (S.C.) “Meerut Development Authority -Versus-Mukeshkumar Gupta”
- “Haryana Urban Development Authority-Versus- Tej Refigeration”- IV (2012) CPJ-12 (N.C.)
- “Raju Tank-Versus-Bindraben Bharat kumar
Mavani-2014 (2) CPR 32 (N.C.)
“NEW GENERATION REAL ESTATE LTD.-
VERSUS- RAMESH CHANDRA KHURANA” -I (2015) CPJ 567 (NC)
LIMITATION-Until or unless sale deed is
executed the cause of action
continues.
(5) “HARPREET SINGH KOHLI & ANR.-VERSUS-
NELU EXTATE & MOVERS PVT.LTD.”
-I (2015) CPJ 573 (NC)
LIMITATION- Continuous cause of action till
possession is given and sale deed
is executed.
(6) “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs.Malti
Kumar & Ors.” - 2005(2) CPR-1 (NC).
उपरोक्‍त मा.वरिष्‍ठ न्‍यायालयाचे निवाडयां मध्‍ये असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक करारा प्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाचे निवाडयात असेही नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करण्‍यास विकासक/बांधकाम व्‍यवसायिक काही प्रयत्‍न करीत नसेल किंवा त्‍याठिकाणी कुठलेच बांधकाम होत नसेल तर खरेदीदारास मासिक हप्‍ते नियमित भरणे अपेक्षित नाही. त्‍यामुळे असा आक्षेप जर विरुध्‍दपक्ष घेत असेल तर त्‍या आक्षेपाचा कुठलाही विचार करण्‍याची गरज नसते.
13. उपरोक्‍त नमुद सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन मंच प्रस्‍तुत तक्रारी मध्‍ये खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे-
::आदेश::
1) तक्रारकर्ता श्री हेमंत सदाशिव भुजाडे यांची, विरुध्‍दपक्ष झाम बिल्‍डर्स एवं डेव्‍हलपर्स प्रायव्‍हेट लिमिटेड,नागपूर तर्फे कार्यकारी संचालक हेमंत झाम याचे विरुध्‍दची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
2) “विरुध्‍दपक्षास” आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍याने उभय पक्षांमध्‍ये झालेल्‍या दिनांक-02 नोव्‍हेंबर, 2010 रोजीचे करारा प्रमाणे रो-हाऊस क्रं-187 चे नोंदणीकृत विक्रीपत्र रो हाऊसची एकूण किम्‍मत रुपये-6,51,000/- पैकी तक्रारकर्त्‍याला उर्वरीत देणे असलेली रक्‍कम रुपये-5,20,800/- (अक्षरी रुपये पाच लक्ष वीस हजार आठशे फक्‍त) त्‍याचे कडून स्विकारुन तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देऊन प्रत्‍यक्ष्‍य मोक्‍यावर मोजमाप करुन ताबापत्र द्दावे. करारा प्रमाणे नमुद शुल्‍काच्‍या रकमा तसेच नोंदणी फी व मुद्रांकशुल्‍काचा खर्च तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा.
3) परंतु उपरोक्‍त नमुद करारातील रो-हाऊसचे विक्रीपत्र काही कायदेशीर तंत्रिक कारणास्‍तव तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देणे विरुध्‍दपक्षास शक्‍य नसल्‍यस परिशिष्‍ट- अ मध्‍ये नमुद केल्‍या प्रमाणे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षास रो-हाऊसपोटी अदा केलेली आंशिक एकूण रक्‍कम रुपये-1,30,200/- (अक्षरी रुपये एक लक्ष तीस हजार दोनशे फक्‍त) शेवटच्‍या रकमेचा हप्‍ता अदा केल्‍याचा दिनांक-20/10/2010 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-18% दराने व्‍याजासह येणारी रक्‍कम तक्रारकर्त्‍याला विरुध्‍दपक्षाने परत करावी.
4) तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/- (अक्षरी रुपये दहा हजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून रुपये-5000/-(अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास द्दावेत.
5) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्षाने निकालपत्राची प्रमाणित प्रत प्राप्‍त झाल्‍या पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
6) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
