श्री. अतुल दि. अळशी, मा. प्रभारी अध्‍यक्ष यांचे आदेशान्‍वये.
तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षांविरुध्‍द ग्राहक संरक्षण अधिनियम, 1986 च्‍या कलम 12 अन्‍वये प्रस्तुत तक्रार दाखल केलेली असुन तक्रारकर्त्याचे कथन थोडक्‍यात येणेप्रमाणे...
1. तक्रारकर्ता वरील पत्‍त्‍यावर रहात असुन त्‍यांनी विरुध्‍द पक्षाकडे दि.17.05.2015 रोजी खसरा क्र.78/1, प.ह.नं. 37, मौजा- विहीरगाव येथील प्‍लॉट नं.53, 135 चौ.मी. रु. 7,62,898/- ला खरेदी करण्‍याचा करारनामा केला. तसेच तक्रारकर्त्याने दि.23.04.2015 रोजी विरुध्‍द पक्षास अग्रिम रक्कम रु.10,000/- आणि रु.1,90,000/- दि.01.06.2015 रोजीचा धनादेश क्र.217709, स्‍टेट बॅंक ऑफ इंडियाचा विरुध्‍द पक्षास दिला व त्‍याबाबतची पावती दि.29.05.2015 रोजी देण्‍यांत आली. तक्रारकर्त्याने पुढे नमुद केले आहे की, त्याने प्‍लॉटच्‍या एकूण रकमेपैकी रु.2,00,000/- विरुध्‍द पक्षास दिले असुन उर्वरीत रक्कम रु.15,000/- प्रतिमाह याप्रमाणे 24 मासिक हप्‍त्‍यांत देण्याचे ठरले.
2. तक्रारकर्ता पुढे नमुद करतो की, त्याने वेळोवेळी भुखंडाच्‍या एकूण रकमेपैकी रु.5,60,000/- विरुध्‍द पक्षास दिल्‍यानंतर सर्व शासकीय परवानग्या मिळाल्‍याचे दाखविण्‍याची व उर्वरीत रक्कम घेऊन विक्रीपत्र करुन देण्याची वारंवार मागणी केली. परंतु विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्यास दाद दिली नाही व कोणतेही समाधानकारक उत्‍तर दिलेले नाही. तसेच तक्रारकर्त्याने दि. 23.10.2018 रोजी वकीलामार्फत कायदेशिर नोटीस पाठवुन प्‍लॉटची उर्वरीत रक्कम घेऊन विक्रीपत्र करुन देण्याची विनंती केली, परंतु विरुध्‍द पक्षाने सदर नोटीसला उत्‍तर दिले नाही व प्‍लॉटचे विक्रीपत्रही करुन दिले नाही, म्‍हणून तक्रारकर्त्याने सदर तक्रार आयोगासमक्ष दाखल करुन सदर भुखंडाचा प्रत्‍यक्ष ताबा देण्याचे आदेश व्‍हावेत व ते शक्‍य नसल्यास तक्रारकर्त्याने भुखंडाची भरलेली रक्कम रु.5,60,000/- 18% व्याजासह परत मिळावी. तसेच तक्रारकर्त्यास झालेल्‍या शारीरिक, मानसिक व आर्थीक नुकसानीपोटी रु.5,00,000/- व तक्रारीचा खर्च देण्‍याचा आदेश व्‍हावा अशी विनंती केली आहे.
3. तक्रार दाखल झाल्‍यानंतर मंचामार्फत विरुध्‍द पक्षास नोटीस पोष्‍टाव्‍दारे पाठविली असता विरुध्‍द पक्षाने आयोगात हजर होऊन आपले लेखीउत्‍तर दाखल केले. विरुध्‍द पक्षाने आपल्‍या लेखीउत्‍तरात तक्रारकर्त्याने जुना प्‍लॉट क्र.53 ज्‍याचा नविन प्‍लॉट क्र.66 आहे तो खरेदी करण्‍याचा करारनामा केला होता व त्‍याकरीता रु.10,000/- नोंदणीची रक्कम तसेच रु.1,90,000/- बयाणा रक्कम अदा केली होती, ही बाब मान्‍य केली आहे. तसेच उर्वरीत रक्कम रु.5,62,898/- प्रतिमाह रु.15,000/- याप्रमाणे 24 मासिक हप्‍त्‍यांत देण्याचे ठरले. विरुध्‍द पक्षाने पुढे नमुद केले की, त्याने शासनाकडे सदर लेआऊट अकृषक करण्‍याकरीता कारवाई केलेली. परंतु त्‍याबाबत परवानग्या न मिळाल्‍यामुळे ते सद्य परिस्थितीत शासनाकडून अकृषक बाबतची कारवाई बंद करण्‍यांत आली असल्‍यामुळे ते विक्रीपत्र करुन देण्‍यांस असमर्थ आहे. जर तकारकर्ता तयार असेल तर नोंदणीकृत करारनामा, मुखत्‍यारपत्र करुन देण्‍यांस तयार असल्याचे नमुद करीत तक्रारकर्त्याचे इतर म्‍हणणे अमान्‍य करुन तक्रारकर्त्‍याची तक्रार खर्चासह खारीज करण्‍याची विनंती केली.
4. तक्रारकर्त्याने दि.08.09.2021 रोजी प्रतिउत्‍तर दाखल करुन तक्रारीतील कथनाचा पुर्नउच्‍चार केला व आपल्‍या मागणीचे पृष्‍टयर्थ विक्रीचा करारनामा, पावत्‍या तक्रारीसह दाखल असल्याचे नमुद करीत त्‍यांची मागणी योग्‍य असल्याचे म्‍हटले आहे. तसेच उभय पक्षात दि.17.05.2015 रोजी झालेल्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍यानुसार विरुध्‍द पक्षास प्‍लॉटच्‍या रकमेपैकी रु.5,60,000/- देऊन विक्रीपत्र करुन देण्याची मागणी केली असता विरुध्‍द पक्षाने ले-आऊट अकृषक नसल्‍याने ते करुन देण्याचे अमान्‍य केले. त्यामुळे तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षास दिलेली रक्कम रु.5,60,000/- द.सा.द.शे. 18% व्याजासह परत मिळण्‍याची विनंती केली आहे. तसेच तक्रारकर्त्याने आपल्‍या निवेदनाचे समर्थनार्थ एकूण 8 दस्‍तावेज सादर केले.
5. सदर प्रकरण तोंडी युक्तिवादाकरीता आल्‍यावर दोन्‍ही पक्षांचा त्‍यांचे वकीलामार्फत युक्तिवाद ऐकण्‍यांत आला. आयोगाने तक्रारीसोबत दाखल दस्तऐवज आणि तक्रारीचे अवलोकन केले असता खालील मुद्दे विचारात घेण्यात येतात. आयोगाचे निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय
2. तक्रार ग्रा.सं. कायदा, 2019 नुसार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय
3. विरुध्‍द पक्षच्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय
4. अंतिम आदेश काय ? अंतिम आदेशाप्रमाणे
6. मुद्दा क्र. 1 ते 3 - तक्रारकर्त्याने तक्रारीसोबत दि.17.05.2015 रोजी उभय पक्षांमध्‍ये खसरा क्र.78/1, प.ह.नं. 37, मौजा- विहीरगाव येथील प्‍लॉट नं.53 नविन क्र.66, 135 चौ.मी. रु. 7,62,898/- ला खरेदी करण्‍यात आलेल्‍या करारनाम्‍याची प्रत जोडलेली आहे, त्‍यावरुन असे निदर्शनास येते की, तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षासोबत प्‍लॉट खरेदीचा करारनामा केला होता हे स्पष्ट होते. यावरुन विरुध्‍द पक्ष बांधकाम व्यावसायिक व जमीन विकासक (Builder & Land Developer) असल्याचे स्पष्ट होते. तसेच दाखल दस्‍तऐवजांनुसार सदर लेआऊट विकास/ मंजूरी, संबंधी विरुध्‍द पक्षाची जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी विरुध्‍द पक्षाद्वारे ले-आऊट विकास आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍द पक्ष यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो.
7. तक्रारकर्त्याने वारंवार विक्रीपत्राची मागणी केली असता विरुध्‍द पक्षाने त्याला विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही अथवा प्रस्‍तावित ले-आऊट मंजूर करुन घेतल्‍याबाबत कुठलेही दस्तऐवज तक्रारकर्त्यास पुरविले नाही. तसेच तक्रारीतील आर्थिक मर्यादा आणि अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा. राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. वरील सर्व बाबींचा विचार करता सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
8. दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता तक्रारकर्त्याने विरुध्‍द पक्षाला एकूण रु.5,60,000/- दिल्‍याचे स्पष्ट दिसून येते. विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला प्रस्‍तावित लेआऊट संबंधी शासनाकडून विविध परवानग्या मिळाल्‍याबाबत कळविल्‍याचे दिसून येत नाही. केवळ भुखंडाची रक्कम स्विकारुन विक्रीपत्र करुन देण्याचे आश्‍वासन विरुध्‍द पक्षाने दिलेले आहे. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
तक्रारकर्त्‍याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर विरुध्‍द पक्ष आजतागायत करत आहे. विरुध्‍द पक्षाची वरील कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते त्यामुळे तक्रारकर्त्‍याची तक्रार दाद मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
9. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/ फ्लॅटचा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्याचे आदेश दिलेले आहे. तक्रारकर्त्याने विवादित भुखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश देण्याची विनंती केली असली तरी आवश्यक शासकीय परवानग्या घेऊन विवादित लेआऊट नियमित केल्यासंबंधी कुठलेही दस्तऐवज उभय पक्षांनी आयोगासमोर सादर केले नाहीत, त्यामुळे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्याचे आदेश कागदोपत्रीच राहण्याची शक्यता वाटते. त्यामुळे तसे आदेश न देता तक्रारकर्त्याने अदा केलेली रक्कम दंडात्मक व्याजासह परत करण्याचे आदेश देणे न्यायोचित ठरते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. विरुध्‍द पक्ष योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.
मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते.
“Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.
शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता व विरुध्‍द पक्षाचे वर्तन (conduct) लक्षात घेता अशा परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍याची विरुध्‍द पक्षाकडे जमा असलेली रक्कम रु.5,60,000/- द.सा.द.शे.18% दंडात्मक व्याजासह परत मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
10. भुखंडाचे विक्रीपत्र व ताबा न मिळाल्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक व शारिरीक तसेच आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. विरुध्‍द पक्षाला विचारणा करण्‍याकरीता त्‍याचे कार्यालयात जावे लागले व शेवटी त्‍यांचेशी पत्रव्‍यवहार करावा लागला. तसेच आयोगासमोर येऊन तक्रार दाखल करावी लागल्‍याने तक्रारकर्ता या सर्व कार्यवाहीचा खर्च व मानसिक, शारिरीक त्रासाबाबत भरपाई देण्‍यांस विरुध्‍द पक्ष जबाबदार असल्याने त्‍यांचेकडून नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. सबब, मुद्दा क्र. 1 ते 3 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
11. प्रकरणातील वस्‍तुस्थिती, पुराव्‍याचा व वरील नमूद कारणांचा विचार करून आयोग खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे.
- // अंतिम आदेश // -
1. तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून विरुध्‍द पक्षाला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याला रु.5,60,000/- ही रक्कम शेवटचे भुगतान केल्याचा दि.07.01.2018 पासून प्रत्‍यक्ष रक्कम अदा होईपर्यंत द.सा.द.शे. 18% व्याजासह द्यावी.
- विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावा.
3. सदर आदेशाची अंमलबजावणी विरुध्‍द पक्षाने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.
4. निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.
5. उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रत निशुल्‍क द्यावी.
6. तक्रारकर्त्‍याला प्रकरणाची ‘ब’ व ‘क’ फाईल परत करावी.
