-निकालपत्र–
(पारित व्‍दारा- श्री नितीन माणिकराव घरडे, मा.सदस्‍य)
( पारित दिनांक-02 सप्‍टेंबर, 2016)
01. तक्रारकर्त्‍याने आममुखत्‍यारधारकाचे मार्फतीने ही तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली विरुध्‍दपक्ष फर्म विरुध्‍द करारा प्रमाणे भूखंडाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍यासाठी तसेच इतर अनुषंगिक मागण्‍यांसाठी दाखल केली आहे.
- तक्रारीचे स्‍वरुप थोडक्‍यात खालील प्रमाणे-
तक्रारकर्त्‍याला निवासी उपयोगासाठी भूखंड खरेदी करावयाचा होता, त्‍यासाठी त्‍याने विरुध्‍दपक्ष फर्म मे.वाटीका विहार बिल्‍डर्स आणि डेव्‍हलपर्स यांचेशी संपर्क साधला. (यापुढे निकालपत्रात विरुध्‍दपक्षाचा “विरुध्‍दपक्ष फर्म” असा उल्‍लेख करण्‍यात येईल) विरुध्‍दपक्ष फर्मचा निवासी भूखंड विक्रीचा व्‍यवसाय आहे. तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍दपक्ष फर्म यांचे मध्‍ये दिनांक-15/02/2008 रोजी मौजा कोलार, तालुका जिल्‍हा नागपूर येथील पटवारी हलका क्रं-75, खसरा कं-54 मधील भूखंड क्रं-31 व क्रं-32, दोन्‍ही भूखंडाचे एकूण क्षेत्रफळ-3472 चौरसफूट, प्रतीचौरसफूट रुपये-100/- प्रमाणे एकूण रुपये-3,47,200/- एवढया किंमतीत भूखंड विक्रीचा करार करण्‍यात आला. बयानापत्राचे दिवशी तक्रारकर्त्‍याने भूखंडापोटी रुपये-75,000/-एवढी रक्‍कम विरुध्‍दपक्ष फर्मला अदा केली व पावती क्रं 386 प्राप्‍त केली. बयानापत्रा नुसार उर्वरीत भूखंडाची रक्‍कम रुपये-2,72,000/- माहे फरवरी-2008 पासून ते जानेवारी-2010 पर्यंत प्रतीमाह किस्‍ती प्रमाणे देण्‍याचे ठरले. तक्रारकर्त्‍याने करारा प्रमाणे विहित मुदतीत म्‍हणजे दिनांक-23/02/2008 ते दिनांक-21/02/2009 पर्यंत विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये रुपये-2,70,200/- एवढी रक्‍कम भूखंडापोटी जमा केली व पावत्‍या प्राप्‍त केल्‍यात. उर्वरीत रक्‍कम रुपये-2000/- विक्रीपत्राचे वेळी देण्‍याचे ठरले.
बयानापत्रा प्रमाणे रक्‍कम विरुध्‍दपक्ष फर्मला अदा केल्‍या नंतर वेळोवळी तक्रारकर्त्‍याने भूखंडांचे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची विनंती केली परंतु विरुध्‍दपक्षाने टाळाटाळ केली, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने दिनांक-10/02/2012 रोजी विरुध्‍दपक्ष फर्मला कायदेशीर नोटीस पाठवून नोटीस मिळताच 15 दिवसाचे आत विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याची विनंती केली. परंतु विरुध्‍दपक्षाने नोटीसला प्रतिसाद दिला नाही. विरुध्‍दपक्ष फर्मने भूखंडाची किंमत स्विकारुनही बयानापत्रा नुसार विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही ही
त्‍यांनी दिलेली दोषपूर्ण सेवा असून अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब आहे, म्‍हणून त्‍याने ग्राहक मंचात ही तक्रार दाखल करुन पुढील मागण्‍या केल्‍यात-
(01) विरुध्‍दपक्ष फर्मने तक्रारकर्त्‍यास दोषपूर्ण सेवा दिल्‍याने रुपये-1,50,000/-
नुकसान भरपाई म्‍हणून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे.
(02) विरुध्‍दपक्ष फर्मने बयानापत्रा नुसार भूखंड क्रं-31 व क्रं 32 चे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देण्‍याचे आदेशित व्‍हावे परंतु काही तांत्रिक कारणांमुळे विक्रीपत्र नोंदवून देणे शक्‍य नसल्‍यास तक्रारकर्त्‍याने भूखंडापोटी जमा केलेली रक्‍कम रुपये-3,45,200/- द.सा.द.शे.-24% दराने व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेशित व्‍हावे. तसेच तक्रारीचा खर्च मिळावा इत्‍यादी मागण्‍या केल्‍यात.
03. विरुध्‍दपक्ष फर्मला मंचाचे मार्फतीने नोटीस पाठविली असता फर्म तर्फे दर्शन अन्‍नासाहेब वानखेडे यांनी नि.क्रं 8 प्रमाणे लेखी उत्‍तर दाखल केले. विरुध्‍दपक्षाने नमुद केले की, बयानापत्रा नुसार तक्रारर्त्‍याला प्रत्‍येक महिन्‍यात मासिक किस्‍तीचे रकमेचा भरणा करणे अनिवार्य होते तसेच सतत 03 मासिक किस्‍तीचा भरणा न केल्‍यास कुठलीही सुचना न देता आवंटीत केलेला भूखंड रद्द करण्‍यात येईल असे करारात नमुद आहे. विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे भूखंडाचे अकृषक आणि नगर रचना विभागाकडून भूखंड मंजूरीची जबाबदारी केंव्‍हाही घेतलेली नव्‍हती. तक्रारकर्त्‍याची नोटीस विरुध्‍दपक्षास कधीही प्राप्‍त झालेली नाही. तक्रारीतील इतर सर्व आरोप विरुध्‍दपक्षाने फेटाळून लावले. तक्रार मुदत बाहय असल्‍याने तसेच मंचास तक्रार चालविण्‍याचे अधिकारक्षेत्र येत नसल्‍याने तक्रार खारीज करण्‍याची विनंती विरुध्‍दपक्षा तर्फे करण्‍यात आली.
04. तक्रारकर्त्‍याने तक्रारी सोबत दस्‍तऐवज यादी नुसार दस्‍तऐवजाच्‍या प्रती दाखल केल्‍यात,ज्‍यामध्‍ये भूखंडाचे बयानापत्र, पेमेंट पासबुक, भूखंडापोटी रक्‍कम दिल्‍या बाबतच्‍या पावत्‍या, कायदेशीर नोटीस, पोस्‍टाची पावती, आममुखत्‍यार लेख अशा प्रतींचा समावेश आहे. तसेच लेखी युक्‍तीवाद दाखल केला.
05. विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे कोणतेही दस्‍तऐवज दाखल केले नाहीत. तसेच लेखी उत्‍तरालाच लेखी युक्‍तीवाद समजावा अशी पुरसिस दाखल करण्‍यात आली.
06. उभय पक्षांचे वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला. तसेच तक्रारकर्त्‍या तर्फे दाखल दस्‍तऐवजांचे अवलोकन मंचा तर्फे करण्‍यात आले, त्‍यावरुन मंचाचा निष्‍कर्ष खालील प्रमाणे देण्‍यात येतो-
::निष्‍कर्ष::
07. प्रकरणातील दाखल दस्‍तऐवजांवरुन खालील मुद्दे मंचा तर्फे विचारात घेण्‍यात येतात-
मुद्दे उत्‍तर
(1) तक्रारकर्ता हा विरुध्‍दपक्षाचा
ग्राहक आहे काय...............................................................होय.
(2) विरुध्‍दपक्षाने अनुचित व्‍यापारी
प्रथेचा अवलंब आणि दोषपूर्ण सेवा
दिली आहे का..................................................................होय.
(3) काय आदेश..............................................................अंतिम आदेशा नुसार.
:: कारण व मिमांसा::
08. तक्रारकर्त्‍याची ही तक्रार दिनांक-15/02/2008 रोजीचे बयानापत्रा नुसार विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे टाकलेल्‍या प्रस्‍तावित ले-आऊट मौजा कोलार, तालुका जिल्‍हा नागपूर येथील पटवारी हलका क्रं-75, खसरा कं-54 मधील भूखंड क्रं-31 व क्रं-32, दोन्‍ही भूखंडाचे एकूण क्षेत्रफळ-3472 चौरसफूटाचे विक्रीपत्र नोंदवून मिळण्‍या संबधीची आहे. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्ष फर्मला भूखंडापोटी रक्‍कम दिलेली असल्‍याने तो विरुध्‍दपक्षाचा ग्राहक आहे म्‍हणून मुद्दा क्रं-1) चे उत्‍तर होकारार्थी देण्‍यात येते.
09. तक्रारकर्त्‍याने करारा प्रमाणे बयानापत्राचे दिवशी म्‍हणजे दिनांक-15/02/2008 रोजी रुपये-75,000/- इसारा दाखल आणि त्‍यानंतर उर्वरीत रक्‍कम दिनांक-23/02/2008 ते दिनांक-21/02/2009 पर्यंत रुपये-2,70,200/- एवढी रक्‍कम विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये भूखंडापोटी जमा केली. बयानापत्रा नुसार दोन्‍ही भूखंडांची एकूण किंमत ही रुपये- रुपये-3,47,200/- ठरलेली होती आणि बयानापत्रा नुसार परतफेडीचा
कालावधी हा दिनांक-23/02/2008 ते दिनांक-21/02/2009 पर्यंत असा होता. अशाप्रकारे तक्रारकर्त्‍याने विहित मुदतीत भूखंडापोटी एकूण रुपये-3,45,200/- एवढी रक्‍कम जमा केल्‍याची बाब विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे निर्गमित पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन सिध्‍द होते.
10. विरुध्‍दपक्षाने आपल्‍या लेखी उत्‍तरात प्रथम आक्षेप असा घेतलेला आहे की,. भूखंडानां एन.ए./टी.पी. करुन देण्‍याची जबाबदारी स्विकारलेली नव्‍हती परंतु बयानापत्रात विरुध्‍दपक्षाने ती जबाबदारी स्विकारल्‍याचे नमुद आहे. विरुध्‍दपक्षाचा दुसरा आक्षेप असा आहे की, सतत 03 महिने मासिक किस्‍तीची रक्‍कम न भरल्‍यास कुठलीही सुचना न देता भूखंड रद्द करण्‍याचे बयानापत्रात नमुद आहे आणि तक्रारकर्त्‍याने सतत 03 महिने मासिक किस्‍त न भरल्‍याने त्‍याचा भूखंड करार आपोआपच रद्द झालेला आहे व भरलेली रक्‍कम पचलेली आहे परंतु उपरोक्‍त नमुद केल्‍या प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाने भूखंडाची जवळपास पूर्ण किम्‍मत तक्रारकर्त्‍या कडून स्विकारलेली असल्‍याने या त्‍यांचे आक्षेपात फारसे तथ्‍य मंचास दिसून येत नाही. विरुध्‍दपक्षा तर्फे तिसरा आक्षेप असा घेतलेला आहे की, तक्रार ही मुदतीत नाही परंतु जो पर्यंत विरुध्‍दपक्ष करारा नुसार भूखंडाचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देत नाही तो पर्यंत तक्रारीचे कारण हे सतत घडत असल्‍यामुळे तक्रार मुदतीत आहे, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाचे याही आक्षेपात फारसे तथ्‍य दिसून येत नाही. विरुध्‍दपक्षाचा चौथा आक्षेप असा आहे की, नागपूर ग्रामीण मधील भूखंड असल्‍याने जिल्‍हा ग्राहक मंचाला तक्रार चालविण्‍याचे अधिकार क्षेत्र नाही. पूर्वी सदरची तक्रार ही नागपूर जिल्‍हा ग्राहक मंचा मध्‍ये दाखल करण्‍यात आली होती आणि त्‍यानंतर ही तक्रार मा. आयोगाचे आदेशा नुसार अतिरिक्‍त जिल्‍हा ग्राहक मंचा कडे हस्‍तांतरीत करण्‍यात आली. अतिरिक्‍त जिल्‍हा ग्राहक मंचाचे अधिकारक्षेत्र हे नागपूर ग्रामीण भागात आहे. तसेही शहरी आणि ग्रामीण क्षेत्र हे प्रशासकीय सोईचे दृष्‍टीने मा. राज्‍य आयोगाने ठरवून दिलेले आहे, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाचे याही आक्षेपात फारसे तथ्‍य मंचास दिसून येत नाही.
11. विरुध्‍दपक्षाने इसारपत्रा नुसार जवळपास भूखंडाची पूर्ण किंमत तक्रारकर्त्‍या कडून सन-2008 ते 2009 या कालावधीत स्विकारलेली आहे व फक्‍त रुपये-2000/- एवढी रक्‍कम विक्रीपत्र नोंदविण्‍याचे वेळी देणे बाकी होते. करार दिनांक-15/02/2008 पासून 24 महिन्‍याचे आत म्‍हणजे दिनांक-15/02/2010 पर्यंत भूखंडाचे अकृषक उपयोगासाठी रुपांतरण करुन ले आऊट नकाशास मंजूरी प्राप्‍त करुन भूखंडाचे विक्रीपत्र
तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देण्‍याची जबाबदारी विरुध्‍दपक्षाने स्विकारलेली असताना व तक्रारकर्त्‍या कडून भूखंडापोटी संपूर्ण रक्‍कम विहित मुदतीचे आत मिळालेली असताना त्‍यास आज पर्यंत माहे ऑगस्‍ट-2016 पर्यंत विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही अथवा तक्रारकर्त्‍याने दिलेली रक्‍कम परत करण्‍याचा कोणताही प्रयत्‍न केलेला नाही. तसेच ले-आऊटला शासकीय मान्‍यता घेतली किंवा नाही याचाही उल्‍लेख सुध्‍दा उत्‍तरात केलेला नाही, विरुध्‍दपक्षाची ही संपूर्ण कृती त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यास दिलेली दोषपूर्ण सेवा आणि अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब ठरतो, त्‍यामुळे मुद्दा क्रं-2) चे उत्‍तर होकारार्थी देण्‍यात येते.
12. विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास उर्वरीत रक्‍कम रुपये-2000/- स्विकारुन एकतर करारातील नमुद भूखंडांचे विक्रीपत्र त्‍याचे नावे नोंदवून द्दावे परंतु काही तांत्रिक कारणांमुळे ले-आऊटला शासकीय मान्‍यता मिळणे अशक्‍यप्राय असल्‍यास त्‍या परिस्थितीत त्‍याने भूखंडापोटी जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-3,45,200/- शेवटची किस्‍त जमा केल्‍याचा दिनांक-21.02.2009 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-17% दराने व्‍याजासह त्‍यास विरुध्‍दपक्षाने परत करावी. विरुध्‍दपक्षाचे दोषपूर्ण सेवे बद्दल रुपये-10,000/- आणि तक्रारखर्च म्‍हणून रुपये-5000/- विरुध्‍दपक्षा कडून मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे.
13. वरील सर्व वस्‍तुस्थितीचा विचार करुन आम्‍ही तक्रारीत खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-
::आदेश ::
(01) तक्रारकर्त्‍याची तक्रार, विरुध्‍दपक्ष मे.वाटीका विहार बिल्‍डर्स आणि डेव्‍हलपर्स
नागपूर या फर्म विरुध्‍द अंशतः मंजूर करण्‍यात येते.
(02) विरुध्‍दपक्ष फर्मला आदेशित करण्‍यात येते की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍यास करुन दिलेल्‍या दिनांक-15/02/2008 रोजीचे बयानापत्रा नुसार मौजा कोलार, तालुका जिल्‍हा नागपूर येथील पटवारी हलका क्रं-75, खसरा कं-54 मधील भूखंड क्रं-31 व क्रं-32, दोन्‍ही भूखंडाचे एकूण क्षेत्रफळ-3472 चौरसफूटाचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍या कडून उर्वरीत रक्‍कम रुपये-2000/- स्विकारुन तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देऊन मोजमाप करुन ताबा द्दावा व तसे ताबापत्र तक्रारकर्त्‍याला द्दावे. विक्रीपत्रासाठी लागणारी नोंदणी फी व मुद्रांक शुल्‍काचा भरणा तक्रारकर्त्‍याने सहन करावा. तसेच भूखंडाचे शासकीय नियमा नुसार देय विकास शुल्‍काचा भरणा तक्रारकर्त्‍याने करावा.
(03) काही तांत्रिक कारणास्‍तव विरुध्‍दपक्ष फर्मला करारातील नमुद भूखंडास शासकीय मंजूरी प्राप्‍त करणे अशक्‍य असल्‍यास त्‍या परिस्थितीत तक्रारकर्त्‍याने करारातील भूखंडांपोटी विरुध्‍दपक्ष फर्म मध्‍ये जमा केलेली एकूण रक्‍कम रुपये-3,45,200/- (अक्षरी रुपये तीन लक्ष पंचेचाळीस हजार दोनशे फक्‍त) शेवटची किस्‍त जमा केल्‍याचा दिनांक-21.02.2009 पासून ते रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष्‍य अदायगी पावेतो द.सा.द.शे.-17% दराने व्‍याजासह तक्रारकर्त्‍यास परत करावी.
(04) विरुध्‍दपक्षाचे दोषपूर्ण सेवेमुळे तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारिरीक व मानसिक त्रासा बद्दल रुपये-10,000/-(अक्षरी रुपये दहाहजार फक्‍त) आणि तक्रारखर्च म्‍हणून रुपये-5000/-(अक्षरी रुपये पाच हजार फक्‍त) विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍यास द्दावेत.
(05) सदर आदेशाचे अनुपालन विरुध्‍दपक्ष फर्म तर्फे निकालपत्राची प्रमाणित प्रत
प्राप्‍त झाल्‍याचे दिनांका पासून 30 दिवसांचे आत करावे.
(06) प्रस्‍तुत निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध
करुन देण्‍यात याव्‍यात.
