| ORDER | (आदेश पारित व्दारा - श्री शेखर पी मुळे , मा. अध्यक्ष) - आदेश - ( पारित दिनांक –03 ऑगस्ट 2015 ) - या दोन्ही तक्रारीतील वस्‍तुस्थिती आणि विरुध्द पक्षकार एकच असल्याने दोन्ही तक्रारीत एकत्रित निकाली काढण्‍यात येत आहे.
- तक्रारकर्त्यानी हया तक्रारी ग्राहक सरंक्षण कायदा 1986 चे कलम 12 खाली विरुध्द पक्षाकडुन खरेदी केलेल्या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन मिळण्याकरिता किंवा भुखंडाचे खरेदीपोटी तक्रारकर्त्यानी भरलेल्या रक्कमा व्याजासह परत मिळण्याकरिता दाखल केल्या आहेत.
- तक्रारकर्त्यांचे म्‍हणण्‍यानुसार विरुध्द पक्ष क्रं.1 हे वाटीका विहार अॅन्ड डेव्हलपर्स प्रा.लि.चे मालक आहेत. त्यांच्या मालकीचे मौजा कोलार प.ह.नं.75, खसरा नंबर 66, तह.जिल्हा नागपूर येथील भुखंड विकत घेण्‍याचा करार केला होता. विरुध्द पक्षाने भुखंड क्रमांक 65, आणि 66 अनुक्रमे तक्रारकर्त्याना रुपये 1,61,400/- प्रत्येकी देण्‍याचा करार केला होता. तक्रारकर्त्यांनी भुखंडाचे अग्रीम रक्कम म्हणुन रुपये 1,47,920/- आणि 1,48,920/- अनुक्रमे विरुध्द पक्षाला दिले व उर्वरित रक्कम 24 महिन्याचे आत देण्‍याचे ठरले होते. तसेच जमिनीचे अकृषक रुपांतरण झाल्यावर विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे ठरले होते. त्यानंतर तक्रारकर्त्यांनी वेळोवेळी विरुध्द पक्षाशी संपर्क साधुन प्रन्यास(ले-आऊट) अकृषक झाल्याचे आदेश मागीतला असता तो देण्‍यास विरुध्द पक्ष टाळाटाळ करीत आले. म्हणुन तक्रारकर्त्याने उर्वरित रक्कम जमा केली नाही. त्यानंतर विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्याना सांगीतले की सदर जागा सरकारने अधिग्रहण केली असल्याने त्याचे विक्रीपत्र होणे शक्य नाही, परंतु तक्रारकर्त्यांनी दिलेले पैसे त्यांचे नवीन प्रन्यास मधे समाविष्‍ट करता येतील व त्यासाठी काही जास्तीची रक्कम देऊन करारनामा करावा लागेल. त्याप्रमाणे तक्रारकर्त्यांनी दिनाक 22/8/2011 रोजी मौजा- आलागोंदी प.ह.नं.84, खसरा नं.110 मधील भुखंड क्रमांक 132 व 131 , रुपये 1,61,400/- प्रत्येकी मधे खरेदी करण्‍याचा करार केला. तक्रारकर्त्याने रुपये 1,47,920/-,व 1,48,920/- प्रत्येकी पुर्वीच भरले होते. उर्वरित रक्कम ऑगस्ट -2011 ते ऑगस्ट -2013 पर्यत अनुक्रमे रुपये 562/- व रुपये 520/- प्रती महिना देण्‍याचे ठरले होते. परंतु विरुध्द पक्षाने सदरच्या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन दिले नाही म्हणुन तक्रारकर्त्याने वकीलामार्फत दिनांक 7.12.2012 रोजी नोटीस पाठविली. नोटीस प्रमाणे विरुध्द पक्ष वागले नाही. त्यानंतर तक्रारकर्त्याने मौजा-आलागोंदी प.ह.नं.84, खसरा नं.110/-चा 7/12 उता-याचे पाहिला असता असे दिसुन आले की, सदरचा प्रन्यास अस्तित्वात नाही. ती जमीन जरी विरुध्द पक्षाचे नावाने आहे तरी ती जमीन शेत लागवडीकरिता राखीव असल्यामुळे त्याठिकाणी भुखंड पाडता येणार नाही. अशा प्रकारे तक्रारकर्त्यांची फसवणुक केल्याने या तक्रारी तक्रारकर्त्यांनी मंचासमक्ष दाखल करुन विरुध्द पक्षाने करारनाम्यानुसार खरेदी केलेल्या भुखंडाचे विक्रीपत्र करुन द्यावे व ते होणे शक्य नसल्यास तक्रारकर्त्याकडुन घेतलेली रक्कम रुपये 1,47,920/- व 1,48,920/- अनुक्रमे व्याजासह परत कराव्यात. तसेच मानसिक त्रासापोटी रुपये 50,000/- प्रत्येकी व तक्रारीच्या खर्चापोटी रुपये 50,000/- प्रत्येकी मिळावे. अशी मागणी केली आहे.
- विरुध्द पक्ष मंचातर्फे नोटीस मिळताच या प्रकरणात हजर झाले व त्यांनी आपला संयुक्तीक लेखी जवाब दाखल केला. तक्रार क्रमांक 131/2013 मधे विरुध्द पक्ष क्रं.2 यांनी नि.क्रं.9 खाली आपला स्वतंत्र लेखी जवाब दाखल केला आहे. दोन्ही तक्रारीत विरुध्द पक्षाचा जवाब जवळ जवळ सारखाच आंहे. त्यांनी त्यांचे मालकीचे मौजा-कोलार येथे प्रन्यास असल्याचे मान्य केले आहे. परंतु त्या प्रन्यास मधील भुखंडाचा खरेदी करण्‍याचा व्यवहार विरुध्द पक्षाने पुर्णपणे नाकबुल केला आहे. तसेच मौजा- कोलार प्रन्यास मधील भुखंड खरेदी करण्‍याकरिता तक्रारकर्त्याने त्यांना आगाऊ रक्कम दिली हे नाकबुल केले आहे. परंतु विरुध्द पक्ष हे मान्य करतात की, त्यांनी तक्रारकर्त्यांना कळविले होते की, कोलार येथील भुखंड शासनाने अधिग्रहण केल्यामुळे त्या भुखंडाचे विक्रीपत्र करता येत नाही. तसेच हे म्हणणे मान्य केले आहे की, तक्रारकर्त्यांनी त्यांचे पैसे वेगळ्या प्रन्यास मधे गुंतविले आणि त्याप्रमाणे दिनांक 22/8/2011 ला तक्रारकर्त्यांनी मौजा आलागोंदी येथील खसरा नं.110 भुखंड क्रमांक 132, 131 प्रत्येकी रुपये 1,61,400/- खरेदी करण्‍याचा करार केला. विरुध्द पक्ष हे म्हणणे मान्य करतात की, तक्रारकर्त्यांनी त्या व्यवहारापोटी रुपये 1,47,920/- व 1,48,920/- विरुध्द पक्षास दिले. परंतु विरुध्द पक्षाने हे नाकबुल केले की, उर्वरित रक्कम दरमहा रुपये 562/- व 520/- प्रमाणे 24 महिन्यांत तक्रारकर्त्यांनी देण्‍याचे ठरले होते.
- विरुध्द पक्षाने पुढे असा आक्षेप घेतला आहे की, तक्रारकर्त्यांनी विक्रीपत्र करुन देण्‍यासाठी त्यांचेशी पुढे कधीही संपर्क साधला नाही किंवा त्याबद्दल त्यांनी विरुध्द पक्षाला कोणतीही नोटीस दिली नाही. तसेच तक्रारकर्त्यांना करार करण्‍यापुर्वीच भुखंडाबद्दलची माहीती होती व ते समजून घेतल्यानंतरच त्यांनी हा व्यवहार केला म्हणुन विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्याची फसवणुक केली असे म्हणणे चुकीचे आहे. विरुध्द पक्षाचा पुढील आक्षेप असा आहे की, जर हया तक्रारी तक्रारकर्त्यांनी पैसे परत मिळविण्‍याकरिता केल्या असतील तर ग्राहक सरंक्षण कायदा 1986 अंतर्गत या मंचासमारे चालविता येणार नाही.
- तक्रार क्रं.131/2013 मधे विरुध्द पक्षाने पुढे असा आक्षेप घेतला आहे की, यामधे तक्राकर्त्याच्या भावाने मौजा-आलागोंदी येथील भुखंड खरेदी करण्‍याचा करार केला होता परंतु तक्रारीवरुन असे दिसुन येते की, तक्रारकर्त्याच्या भावाचा दिनांक 16/7/2012 ला मृत्यु झाला. ते अविवाहित होते व तक्रारकर्ता हा एकमेव त्यांचा वारस आहे. परंतु विरुध्द पक्षाने ही बाब अमान्य केली आहे की तक्रारकर्ता हे त्यांच्या मयत भावाचे एकमेव वारस आहे. तसेच तक्रारकर्त्याने भाऊ मयत झाल्याबद्दल कुठलीही सुचना विरुध्द पक्षाला देण्‍यात आली नव्हती. त्यामुळे या तक्रारीतील तक्रारकर्त्याला विरुध्द पक्षा विरुध्द तक्रार दाखल करण्‍याचा काहीही अधिकार नाही. विरुध्द पक्ष क्रं.2 ने त्यांचा लेखी जवाब नि.क्रं.9 खाली दाखल करुन पुढे असा आक्षेप घेतला आहे की, तो विरुध्द पक्ष क्रं.1 चा भाऊ आहे. परंतु त्यांचा वाटीका विहार अॅन्ड डेव्हलपर्स प्रा.लिमीटेडशी कुठलाही संबंध नाही.त्यामुळे त्यांना या तक्रारीत नाहक गुंतविण्‍यात आले आहे. पुढे असेही नमुद केले आहे की, तक्रारकर्त्याला जे वारसान प्रमाणपत्र मिळाले आहे त्याचे आधारे तक्रारकर्ता अचल संपत्ती आपले नावावर हस्तांतरीत करु शकत नाही. या सर्व कारणास्तव या दोन्ही तक्रारी खारीज करण्‍यात याव्या अशी विनंती विरुध्द पक्षाने केली आहे.
- दोन्ही पक्षाकडुन काही दस्‍तऐवज दाखल करण्‍यात आले. दोन्ही पक्षाचे वकीलांनी यात लेखी युक्तीवाद दाखल केला. तसेच वकीलांचा युक्तीवाद एैकण्‍यात आल्यावर मंचाचा निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे देण्‍यात येत आहे.
- निष्‍कर्ष //*//
- या तक्रारीतील मुळ मुद्दयाला स्‍पर्श करण्‍यापुर्वी तक्रार क्रमांक 131/2013 मधील तक्रारकर्त्याला तक्रार दाखल करण्‍याचा अधिकार आहे की नाही हे पाहणे जरुरीचे ठरेल. या तक्रारीत दाखल केलेल्या बयाणापत्रानुसार तक्रारकर्त्याच्या मयत भाऊ नंदकिशोर यांनी मौजा-आलागोंदी ख.क्रं.110 मधील भुखंड क्रं.132 विकत घेण्‍याचा करार विरुध्द पक्षासोबत केला परंतु ही तक्रार दाखल करणापुर्वीच म्‍हणजे दिनांक 16/7/2012 ला नंदकिशार यांचा मृत्यु झाला. तक्रारकर्ता हा मयत नंदकिशोरचा भाऊ आहे व त्यांनी नायब तहसिलदारांनी दिलेले वारसान प्रमाणपत्र दाखल केले आहे. त्या प्रमाणपत्रानुसार तक्रारकर्ता हा एकमेव वारस आहे असे दिसुन येते. ग्राहक सरंक्षण कायद्यातील अधिनियमानुसार ग्राहकाचे वारसांना ग्राहक तक्रार दाखल करण्‍याचे अधिकार दिलेले आहे. विरुध्द पक्षाचे वकीलांनी असा युक्तीवाद केला की, हे प्रमाणपत्र अचल संपत्ती दुस-याचे नावे करण्‍याकरिता वैध नाही. सबब या कारणास्तव तक्रारकर्त्याला ही तक्रार दाखल करता येणार नाही. परंतु या युक्तीवादाशी आम्ही सहमत नाही कारण तक्रारकर्त्यानी ही तक्रार मयत भावाची अचलसंपत्ती दुस-यास हस्तांतरीत करण्‍याकरिता दाखल केलेली नाही.पुर्वीच सांगीतल्याप्रमाणे मयत ग्राहकाचे वारस म्हणुन तक्रार दाखल करण्‍याचा अधिकार वारसाला दिलेला आहे. तक्रारकर्ता ही तक्रार दाखल करु शकतो. सबब विरुध्द पक्षाचा या संबंधीचा आक्षेप फेटाळुन लावण्‍यात येतो. तक्रारकर्त्याने विरुध्द पक्षासोबत मौजा- आलागोंदी येथील खसरा नं.110 मधील भुखंड क्रं. 131,132 करिता प्रत्येकी रुपये 1,61,400/-खरेदी करण्‍याचा करार केला व त्या करारापोटी प्रत्येकी रुपये 1,47,920/-व 1,48,920/-विरुध्द पक्षाला देण्‍यात आले. ही बाब विरुध्द पक्षाने स्वतः मान्य केल्यामुळे याबद्दल फारसे भाष्य करण्‍याची गरज नाही. तसेच तक्रारकर्त्याने याबद्दल बयाणा पत्राची प्रत या तक्रारीत दाखल केली आहे.
- विरुध्द पक्षाचे वकीलांनी आपले युक्तीवादात असे सांगीतले की विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्याशी करार केल्याचे कुठलेही दस्‍तऐवज दाखल केले नाही. जे बयाणा पत्र तक्रारकर्त्यांनी दाखल केले आहे त्यावर वाटीका विहार अॅन्ड डेव्हलपर्स प्रा.लि. तर्फे कोणी स्वाक्षरी केली याचा खुलासा होत नाही तसेच त्यावर लिहुन घेणार म्हणुन तक्रारकर्त्यांची सही नाही किंवा साक्षीदारांची सही नाही म्हणुन त्या बयाणापत्रावर विश्‍वास ठेवू नये असा युक्तीवाद करण्‍यात आला. विरुध्द पक्षाचे केलेला हा युक्तीवाद त्यांनी दिलेल्या लेखी जवाबाशी पुर्णतः विसंगत आहे. कारण विरुध्द पक्षाने मौजा-आलागोंदी येथील भुखंडाचे तक्रारकर्त्यांशी खरेदीबाबत व्यवहार झाल्याचे लेखी जवाबात कबुल केले आहे.
- विरुध्द पक्षा तर्फे पुढे असा युक्तीवाद करण्‍यात आला की विरुध्द पक्ष क्रं.2 याचा वाटीका विहार अॅन्ड डेव्हलपर्स प्रा.लिमीटेडशी काहीही संबंध नाही. मे. वाटीका विहार अॅन्ड डेव्हलपर्स प्रा.लि. मॅनेजिंग डायरेक्टर देवानंदकुमार अन्नाजी वानखेडे या इसमाचे नावे खसरा नं.110 असे 7/12 चे उतारा-यावर लावलेले आहे. त्या इसमास या तक्रारीत संम्मलीत केलेले नाही. तक्रारकर्त्याने विरुध्द पक्ष क्रं.2 यास कोणत्या आधारे या तक्रारीत संम्मलीत केले याबद्दल कुठलेही दस्‍तऐवज किंवा इतर पुरावा दाखल केला नाही. तक्रारकर्त्याने दाखल केलेले बयाणपत्रात विरुध्द पक्ष क्रं.2 चा कुठेही उल्लेख नाही. जर आलागोंदी येथे खसरा नं.110, वाटीका विहार अॅन्ड डेव्हलपर्स प्रा.लि. तर्फे मॅनेजिंग डायरेक्टर देवानंद अण्‍णाजी वानखेडे यांचे नाव असेल तर त्यांना या तक्रारीत संम्मलीत करावयास हवे होते. तक्रारकर्त्याचे वकीलांनी असा युक्तीवाद केला की, विरुध्द पक्ष क्रं.1 तर्फे प्रेाप्रायटर दर्शन वानखेडे आणि मॅनेजिंग डायरेक्टर देवानंद वानखेडे हे एकच व्यक्ती आहे. परंतु तसे दर्शविणारा कोणताही पुरावा तक्रारकर्त्याने दाखल केला नाही. सबब ही तक्रार आवश्‍यक पक्षकार न करणे /चुकीचे पक्षकार करणे या तत्वावर सदोष तक्रार आहे.
- तक्रारकर्त्याने खसरा नं.110 चा 7/12 उतारा दाखल केला आहे. त्यावरुन एक बाब स्पष्ट होते की, तो खसरा आजही लागवडी क्षेत्राखाली आहे. त्यामुळे त्याठिकाणी भुखंड पाडुन ते आजघडीला विकता येणे शक्य नाही. बयाणापत्र करतेवेळी पण ही जमिन अकृषक झाली नव्हती असे दिसुन येते व ही बाब तक्रारकर्त्यास माहित होती असे म्हणता येईल. परंतु असे जर असेल तर विरुध्द पक्षाची ही जबाबदारी होती की त्यांनी ती जमिन अकृषक रुपांतरण करुन त्याठिकाणी भुखंड पाडुन त्याचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्यांना करुन द्यावयास हवे होते, परंतु विरुध्द पक्षाने असे काहीही प्रयत्न केल्याचे दिसुन येत नाही. विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्याला विक्रीपत्र का करुन दिले नाही याचे स्पष्‍टीकरण किंवा कोणताही खुलासा लेखी जवाबात केलेला नाही. पण जर विरुध्द पक्ष तो भुखंड अकृषक करण्‍याकरिता प्रयत्न करीत नसेल तर तक्रारकर्त्यांना उर्वरित रक्कम विरुध्द पक्षाला देण्‍याकरिता बाध्‍य करता येत नाही.
- विरुध्द पक्षाचे लेखी जवाबावरुन हे स्पष्ट होते की, तक्रारकर्त्यानी विरुध्द पक्षाला भुखंडापोटी अनुक्रमे रुपये 147920/- व 148920/- दिले होते. विरुध्द पक्षाने हे पण कबुल केले आहे की, ते विक्रीपत्र करुन देण्‍यास तयार आहे. परंतु जर वादातीत भुखंड आजही कुषी भुमी म्हणुन असेल तर त्या भुखंडाचे जोपर्यत अकृषक रुपांतर होणार नाही तोपर्यत त्या भुखंडाचे विक्रीपत्र करता येणार नाही. तक्रारकर्त्याचे असे म्हणणे आहे की, विरुध्द पक्षाने कृषी भुमी जमिन विकण्‍याचा सौदा करुन त्यांची फसवणुक केली आहे. परंतु त्यांच्या या आरोपाशी आम्ही सहमत नाही कारण तक्रारकर्ता व विरुध्द पक्ष यांचेमधे जे बयाणापत्र झाले त्यामधे असे स्पष्ट लिहीलेले आहे की, सदर जमीन ही कृषी भुमी म्हणुन आहे व ती अकृषक झाल्यास त्याची पुर्ण रक्कम तक्रारकर्त्यांना द्यावी लागेल. याचाच अर्थ असा होतो की, तक्रारकर्त्यांना बयाणापत्र करतेवेळी याची स्पष्ट जाणिव होती की ते घेत असलेले भुखंड कृषी भुमी आहे व ही माहिती असुनही तक्रारकर्त्यांनी विरुध्द पक्षाशी भुखंड खरेदीचा व्यवहार केला त्यामुळे विरुध्द पक्षाने याबाबत त्यांना अंधारात ठेवले असे म्हणता येणार नाही. सबब तक्रारकर्त्याने विरुध्द पक्षाला दिलेल्या रक्कमेच्या दुप्पट रक्कमेची जी मागणी केलेली आहे ती मागणी रास्त दिसत नाही.
- अगोदर उल्लेख केल्याप्रमाणे विरुध्द पक्षाने आजपर्यत तक्रारकर्त्यांच्या भुखंडाचे अकृषक रुपांतरण करुन त्यांचे विक्रीपत्र का करुन दिले नाही याबद्दल योग्य खुलासा केलेला नाही. तसेच विरुध्द पक्षाने भुखंडाचे अकृषक रुपांतरण करण्‍याकरिता कोणतेही प्रयत्न केल्याचे दिसुन येत नाही. वरील सर्व गोष्‍टींवरुन तक्रारकर्त्याने ही तक्रार मंजूर होण्‍यास पात्र आहे. सबब खालीलप्रमाणे आदेश पारित करण्‍यात येतो.
-अं ती म आ दे श - 1. तक्रारकर्त्यांच्या तक्रारी अंशतः मंजूर करण्‍यात येतात. विरुध्द पक्षाने वरुन नमुद मौजा- आलागोंदी प.ह.नं.84, खसरा नं.110 मधील भुखंड क्रमांक 132 व 131,चे अकृषक रुपांतर करुन तक्रारकर्त्यांना विक्रीपत्र करुन द्यावे. जर विक्रीपत्र करुन देणे शक्य नसेल तर तक्रारकर्त्यांनी विरुध्द पक्षाला भुखंडाचे खरेदीपोटी दिलेली रक्कम अनुक्रमे रुपये 1,47,920/- व 1,48,920/- दिनांक 22/8/2011 पासुन 9 टक्के द.सा.द.शे.व्याजासह मिळुन येणारी रक्कम परत करावी. 2. विरुध्द पक्षाने तक्रारकर्त्यास मानसिक व शारिरिक त्रासापोटी रुपये 5,000/-(रुपये पाच हजार फक्त) प्रत्येकी व तक्रारीच्या खर्चापोटी रुपये 2,000/-(रुपये दोन हजार फक्त) प्रत्येकी असे एकुण 7,000/- रुपये तक्रारकर्त्यांना अदा करावे. 3. सदर आदेशाचे पालन विरुध्द पक्षाने आदेशाची प्रत प्राप्त झाल्यापासून 30 दिवसाचे आत करावे. 4. आदेशाच्‍या प्रती उभयपक्षकारांना नि:शुल्क पाठविण्‍यात याव्या. 5. सदर आदेशाची प्रत प्रकरण क्रं.132/2013 मधे ठेवण्‍यात यावी. | |
