श्री. अतुल दि. अळशी, मा. प्रभारी अध्‍यक्ष यांचे आदेशांन्‍वये. 

     तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांविरुध्‍द ग्राहक संरक्षण अधिनियम, 1986 च्‍या कलम 12 अन्‍वये प्रस्‍तुत तक्रार दाखल केलेली असुन तक्रारकर्त्‍याचे कथन थोडक्‍यात येणेप्रमाणे... 

1.          तक्रारकर्त्‍याने राहण्‍याकरीता घर विकत घेण्‍याचा विचार केला होता व त्‍या शोधात असतांना त्‍यांना विरुध्‍द पक्षांच्‍या व्‍यंकटेश सिटी-4, ‘हरे क्रिष्‍णा रेसिडेंसी’, मौजा-कळमणा, प.ह.नं.36, तह. नागपूर (ग्रामिण), जि. नागपूर येथे सुरु असलेल्‍या त्‍यांच्‍या योजनेची माहिती मिळाली. विरुध्‍द पक्ष क्र.1 ही बांधकाम व्‍यवसायी कंपनी असुन राजगोपाल सिकंदर झाम हे या कंपनीचे भागीदार आहेत. विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍याला प्रत्‍यक्ष योजनेच्‍या ठिकाणी नेऊन माहिती व योजनेचे माहितीपत्रक दिले. तक्रारकर्त्‍याने सदर्हू योजनेत विंग ‘ए’ मध्‍ये ए-105 सदनिका रु.12,70,000/- ला खरेदी करण्‍याचे ठरले व विरुध्‍द पक्षास बयाणा दाखल रु.80,000/- आणि विकास शुल्‍काचे रु.94,000/- असे एकूण रु.1,74,000/- दि.27.01.2015 दिले व त्‍याबाबत पावती क्र.4641 देण्‍यांत आली. तसेच तक्रारकर्त्‍याने आपल्‍या तक्रारीत विरुध्‍द पक्षास स्‍टॅंम्‍पडयूटीचे रु.57,200/- व नोंदणी फी रु.13,620/- दिल्‍याचे नमुद केले. त्‍यानंतर विरुध्‍द पक्षाने दि.23.04.2015 रोजी सदनिकेचा नोंदणीकृत करारनामा करुन देण्‍यांत आला, त्‍यानुसार सदनिकेचे बांधकाम 24 महिन्‍यात पूर्ण करण्‍याबाबत नमुद केले आहे.

2.          तक्रारकर्त्‍याने एल.आय.सी. हाऊसिंग फायनान्‍स लि. कडून रु.9,34,900/- कर्ज घेऊन विरुध्‍द पक्षा आजपर्यंत एकूण रु.10,14,900/- दिले असुन करारनाम्‍यानुसार रु.2,55,100/- विरुध्‍द पक्षांना देणे बाकी आहे. त्‍यानंतर तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांना वारंवार विचारणा करुन बांधकामाची चौकशी केली आणि प्रत्‍यक्ष बांधकाम सुरु असलेल्‍या ठिकाणी जाऊन पाहणी केली. त्‍यावेळी विरुध्‍द पक्षांनी नियोजीत ठिकाणी बांधकाम सुरु केले नसल्‍याचे पाहून तक्रारकर्त्‍याला धक्‍काच बसला. तक्रारकर्त्‍याने अनेकदा विरुध्‍द पक्षाशी टेलिफोनव्‍दारे संपर्क करण्‍याचा प्रयत्‍न केला परंतु विरुध्‍द पक्षांनी कोणतेही समाधानकारक उत्‍तर दिलेले नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने वकीलामार्फत दि.18.07.2018 रोजी कायदेशिर नोटीस पाठविली. परंतु नोटीस मिळूनही विरुध्‍द पक्षांनी कोणतेही उत्‍तर दिले नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांचे सेवेतील त्रुटीबाबत सदर्हू तक्रार मंचात दाखल करुन अग्रिम रक्‍कम रु.80,000/- कर्जाचे रु.9,34,900/-, विकास शुल्‍क व सर्व्‍हीस चार्जेसचे रु.94,000/-, स्‍टॅंमड्यूटी रु.57,200/- तसेच नोंदणीचे रु.13,620/- असे एकूण रु.11,79,720/- परत मिळण्‍याची मागणी केलेली आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारीरिक, मानसिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळण्‍याची आयोगास विनंती केलेली आहे.

3.          तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत विक्रीचा करारनामा, विरुध्‍द पक्षांनी बांधावयाच्‍या योजनेची सर्व कागदपत्रे, भरलेल्‍या पैशाच्‍या रशिदा, विरुध्‍द पक्षांनी तक्रारकर्त्‍याला करुन दिलेल्‍या विक्रीचे करारनाम्‍याची प्रत, कायदेशिर नोटीस इत्‍यादी कागदपत्रे जोडलेली आहेत.

4.          तक्रार दाखल झाल्‍यानंतर आयोगामार्फत विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 व 2 यांना नोटीस पाठविली असता सदरची नोटीस मिळूनही विरुध्‍द पक्ष क्र.1 व 2 हजर न झाल्‍याने त्‍यांचे विरुध्‍द प्रकरण एकतर्फी चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यांत आला.

5.          तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षांच्‍या व्‍यंकटेश सिटी-4, ‘हरे क्रिष्‍णा रेसिडेंसी’, मौजा-कळमणा, प.ह.नं.36, तह. नागपूर (ग्रामिण), जि. नागपूर येथील योजनेत विंग ‘ए’ मध्‍ये ए-105 सदनिका रु.12,70,000/- ला खरेदी निश्चित केले होते, ही बाबत तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍यावरुन स्‍पष्‍ट होते. तसेच तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍द पक्षाला सदनिकेची अग्रिम रक्‍कम रु.80,000/- कर्जाचे रु.9,34,900/-, विकास शुल्‍क व सर्व्‍हीस चार्जेसचे रु.94,000/-, स्‍टॅंमड्यूटी रु.57,200/- तसेच नोंदणीचे रु.13,620/- असे एकूण रु.11,79,720/- वेळोवेळी दिले आहे हे तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्‍या पावत्‍यांवरुन स्‍पष्‍ट होते. म्‍हणजेच तक्रारकर्ता हा विरुध्‍द पक्षांचा ‘ग्राहक’ आहे हे स्‍पष्‍ट होते. विरुध्‍द पक्षांनी तक्रारकर्त्‍याकडून रक्‍कम घेऊन अपार्टमेंटचे बांधकाम पूर्ण करुन सदनिकेचे नोंदणीकृत विक्रीपत्र करुन ताबा दिला नाही. तसेच विरुध्‍द पक्षांना कायदेशिर नोटीस दि.18.07.2018 रोजी पाठविली परंतु नोटीस मिळाल्‍यानंतरही विरुध्‍द पक्षाने बांधकामास सुरवात केली नाही किंवा तक्रारकर्त्‍याचे पैसेही परत केले नाही. हा विरुध्‍द पक्षांचा त्रुटीपूर्ण व्‍यवहार असून तक्रारकर्त्‍याकडून पैसे स्विकारुन बांधकाम करुन न देणे ही अनुचित व्‍यापार पध्‍दत आहे, असे मंचाचे मत आहे आणि त्‍यासाठी विरुध्‍द पक्ष जबाबदार आहे. करीता पुढील प्रमाणे आदेश पारित करण्‍यांत येतो.  

6.          तक्रारकर्त्‍याने वि.प. ला रक्कम रु.11,79,720/- दिल्याचे दाखल दस्‍तावेजांवरुन स्‍पष्‍ट होते. विवादीत सदनिकेचे बांधकाम पूर्ण करुन ताबा देण्‍यायोग्‍य झाल्‍याबद्दल कुठलाही दस्‍तावेज आयोगासमोर दाखल केलेला नाही.

मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचित असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

मा. सर्वोच्च न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याजदरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

            “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”.”

येथे विशेष नोंद घेण्यात येते की, तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला रक्‍कम रु.11,79,720/- दिल्याचे दिसते. विवादीत सदनिकेची रक्‍कम वि.प.च्या ताब्यात आहे. वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून सन 2015 पासुन  रक्कम स्वीकारून त्याच्या व्यवसायासाठी वापरल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्याने सदनिका खरेदीसाठी वि.प.ला दिलेली रक्कम मुदत ठेव म्हणून दिली नव्हती, त्यामुळे रक्कम परतीचे आदेश देताना बँक दराशी तुलना करून आदेश देणे योग्य ठरणार नाही. शासनाने वरील कालावधीत वेळोवेळी जाहीर केलेल्या शासन निर्धारित भूखंडाच्या/ सदनिकांच्‍या दरांचा अभ्यास केला असता शहरा नजीकच्या जमिनीच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर वाढलेल्या दिसतात. तसेच कायदेमान्य स्थापित स्थितिनुसार नुकसान भरपाई मंजूर करताना बाधित व्यक्तीस नुकसान झाले नसते तर ज्या स्थितित ती व्यक्ति राहिली असती त्यास्थितीत आणण्यासाठी आवश्यक नुकसान भरपाई मंजूर करणे न्यायोचित ठरते. तक्रारकर्त्‍याने रु.11,79,720/- दिल्‍याचे दाखल पावतींचे प्रतींवरुन निदर्शनास येते. तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान खर्‍या अर्थाने भरून निघण्यासाठी आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम एकूण रक्‍कम रु.11,79,720/- दंडात्मक व्‍याजासह परत करण्याचे आदेश न्‍यायोचित व वैध असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.

7.          विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम स्‍वतःजवळ ठेवून आपल्‍या व्‍यवसायाकरीता वापरलेली आहे व तक्रारकर्त्‍याला भूखंडाच्या वैधानिक हक्‍कापासून वंचित ठेवले त्‍यामुळे विरुध्‍द पक्षाच्‍या अश्‍या वागण्‍याने तक्रारकर्त्‍याला मा‍नसिक तसेच आर्थीक त्रास सहन करावा लागला व तक्रार दाखल करावी लागली. त्‍यामुळे तक्रारकर्ता मानसिक, शारीरिक त्रासापोटी नुकसान भरपाई मिळण्‍यांस पात्र आहे. सबब आयोग खालिल प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहे.

                   करीता आयोग सदर प्रकरणी दाखल दस्‍तऐवज व उपरोक्‍त निष्‍कर्षाच्‍या आधारे खालीलप्रमाणे आदेश पारित करीत आहे. 

• //  अंतिम  आदेश  // -

      तक्रारकर्त्‍याची ग्राहक संरक्षण अधिनियम 1986 च्‍या कलम 12 खालिल तक्रार विरुध्‍द पक्षाविरुध्‍द अंशतः मंजूर करण्‍यांत येते.

1.    विरुध्‍द पक्षांनी तक्रारकर्त्‍याकडून स्विकारलेली रक्‍कम रु.11,79,720/- दि.23.04.2015 पासुन द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत परत करावी.

2.    विरुध्‍द पक्षाने तक्रारकर्त्‍यास झालेल्‍या शारीरिक, मानसिक त्रासापोटी रु.50,000/- आणि तक्रारीचा खर्च रु.15,000/- अदा करावा. 

3.    विरुध्‍द पक्ष क्र. 1 व 2 ने वरील आदेशाचे पालन वैयक्तिक अथवा संयुक्‍तरित्‍या आदेशाची प्रत मिळाल्‍यापासुन 45 दिवसात करावी.

4.      उभय पक्षांना आदेशाची प्रथम प्रत निशुल्‍क द्यावी.

5.    तक्रारकर्त्‍याला प्रकरणाची ‘ब’ व ‘क’ फाईल परत करावी.