श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.

1.               वि.प. व्‍यंकटेश असेट्स मल्‍टीप्‍लायर प्रा.लि. या नावाने जमीनीचा विकास करुन त्‍यावर भुखंड पाडून विविध प्रकल्‍प त्यावर राबवून ते विकण्‍याचा व्‍यवसाय करीत असून वि.प.क्र. 2 त्‍यांचे संचालक आहेत. वि.प.क्र. 3 सुध्‍दा शेत जमिन ख्रेदी करुन विकसित करुन त्‍याचे भुखंड पाडून त्‍यावर फार्मलँड उभारुन ते विक्रीचा व्‍यवसाय करतात आणि वि.प.क्र. 4 त्‍यांचे संचालक आहेत. वि.प.क्र. 5 हे वि.प.क्र. 1 ते 4 यांच्‍या फार्मलँडच्‍या योजनेमध्‍ये विशिष्‍ट झाडांची लागवड करण्‍याची सेवा देते. तक्रारकर्त्‍यासोबत त्‍यांनी फार्मलँड विकण्‍याचा करार करुन व रक्‍कम स्विकारुन फार्मलँडचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल केलेली आहे.

2.               तक्रारकर्त्‍याची थोडक्‍यात तक्रार अशी आहे की, त्‍याने वि.प.क्र. 1 ते 5 यांचे संयुक्‍त कल्‍पनेने तयार करण्‍यात आलेली योजना ‘’व्‍यंकटेश वर्ल्‍ड ग्रीन व्‍हेंचर’’ या नावाने फार्मलँड आकर्षक जाहिरात देऊन आणि अशा फार्मलॅंडमध्‍ये एलोविरा या औषधीयुक्‍त वनस्‍पतीची लागवड करुन त्‍याचा ज्‍युस आणि इतर उत्‍पादने वि.प.क्र. 1 व 2 करीतील आणि त्‍याची विक्री करुन फार्मलँड धारकाला दरवर्षी दोन ते अडीच लाखापर्यंत फायदा करुन देतील अशी जाहिरात दिली होती. फार्मलँड धारकाला वि.प.क्र. 1 ते 5 च्‍या आकारण्‍यात येणा-या प्रती चौरस फुटाप्रमाणे विकासाचा आणि लागवडीचा खर्च द्यावा लागेल असे सांगितले. वि.प.क्र. 1 व 2 यांनी त्‍यांचे अनेक प्रकल्‍पाचे अनुषंगाने तक्रारकर्त्‍यांना काही जागा, बहुमजली  इमारती आणि आधुनिक स्‍वतंत्र बंगले दाखविले.  वि.प.च्‍या अशा जाहिरातील बळी पडून तक्रारकर्त्‍याने रु.5,45,193/- देऊन वि.प.च्‍या फार्मलँडच्‍या योजनेतील मौजा-शिवनी, ता.समुद्रपूर, जि.वर्धा, प.ह.क्र. 66190/8, ख.क्र.138, खाते क्र. 150, भोग वर्ग 1, आराजी 2,54 हे.आर. पैकी 0.210 हे.आर. (10297.12 चौ.फु.) जमिनीचे विक्रीपत्र दि.04.04.2013 रोजी करुन दिले.  सदर विक्रीपत्र हे वि.प.च्‍या म्‍हणण्‍यानुसार लहान जमिनीच्‍या तुकडयाचे विक्रीपत्र करता येत नसल्‍याने, प्रमोद पुंडलीक साबळे यांनी विक्रीच्‍या करारनाम्‍याप्रमाणे संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍यावर त्‍यांचेसोबत संयुक्‍तपणे वि.प.क्र.3 व 4 ने करुन दिला. सदर जमिनीस दोन भागात विभागून फार्मलँड क्र. 18 व 8 असे देण्‍यात आले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.क्र. 1 व 2 ला विकास खर्चाची रक्‍कम रु.10/- प्रती चौ.फु.प्रमाणे आणि इतर खर्चादाखल त्‍यांच्‍या मागणीनुसार दिले. दि.05.04.2013 रोजी वि.प.क्र. 5 सोबत झाडांची लागवड करण्‍याचा करार रु.56,481/- देऊन करण्‍यात आला. वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याला सदर फार्मलँडमध्‍ये अॅलोविराची लागवड करुन विकसित करुन देणार असल्‍याचे सांगितल्‍याने व त्‍याला तो रु.2,16,000/- प्रतीवर्ष देणार असल्‍याचे सांगितले.   तक्रारकर्त्‍याने वि.प.क्र. 1 ते 5 ला त्‍यांचेसोबत झालेल्‍या करारनाम्‍यानुसार पूर्ण रक्‍कम दिल्‍याने तक्रारकर्ता वारंवार त्‍याठिकाणी गेला असता फार्मलँडवर कुठल्‍याही झाडांची लागवड करण्‍यात आली नसून ती जमिन मुरमाड आणि पडीक जमीन होती. याबाबत तक्रारकर्त्‍याने वि.प.सोबत संपर्क साधला असता त्‍यांनी उडवा-उडवीची उत्‍तरे दिली आणि शेवटी वि.प.ने त्‍याच्‍याशी बोलणे, भेटणे व मॅसेज घेणे टाळल्‍याने तक्रारकर्त्‍याने वि.प.वर कायदेशीर नोटीसची बजावणी केली असता वि.प.ने त्‍यास प्रतिसाद न दिल्‍याने शेवटी तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर दाखल करुन वि.प.ने त्‍याला फार्मलँड किंमतीबाबत दिलेली रक्‍कम रु.5,64,810/-, विकास खर्च रु.1,12,962/- आणि लागवडीचा खर्च रु.56,481/- ही रक्‍कम 24 टक्‍के वयाजासह परत मिळावी, वार्षिक उत्‍पन्‍नाची रक्‍कम रु.2,16,000/- ही दि.05.04.2013 पासून प्रत्‍यक्ष रक्‍कम मिळेपर्यंत दरवर्षी देण्‍यात यावी, शारिरीक, मानसिक व आर्थिक नुकसान भरपाई द्यावी, तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या केलेल्‍या आहेत.

3.               सदर प्रकरणाची नोटीस वि.प.क्र. 1 ते 5 यांचेवर बजावण्‍यात आली   असता त्‍यांना नोटीस तामिल होऊनही ते आयोगासमोर हजर न झाल्‍याने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित करण्‍यात आला.

4.               सदर प्रकरण तोंडी युक्‍तीवादाकरीता आल्‍यावर आयोगाने तक्रारकर्त्‍याचे अधिवक्त्‍यांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच तक्रारीसोबत दाखल केलेले दस्‍तऐवज यांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे  व त्‍यावरील निष्‍कर्ष खालीलप्रमाणे.

अ.क्र.                   मुद्दे                                                                उत्‍तर

1.       तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ?                                   होय.

2.       तक्रारकर्त्‍याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ?                     होय.

3.       वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय?        होय.

4.       तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्‍यास पात्र आहे ?              अंतिम आदेशाप्रमाणे.

• नि ष्‍क र्ष –

5.                              मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत पृ. क्र. 14 ते 21 पर्यंत वि.प.क्र. 1 ते 5 ने व्‍यंकटेश वर्ल्‍ड ग्रीन व्‍हेंचर्स यांचे SKI AND FARM PROJECTS चे माहिती पत्रक दाखल केले आहे. या  दस्‍तऐवजामध्‍ये डेव्‍हलपमेंट चार्ज हा प्रती चौ.फु. रु.10/- आणि लागवड शुल्‍क हे अॅलोविराकरीता रु.5/- आणि रु.20/- चंदनाच्‍या झाडाकरीता फार्मलँड विकत घेणा-यास द्यावे लागतील असे नमूद केले आहे. तसेच पुढे लागवडीचा खर्च आणि त्‍यांची काळजी घेण्‍याचा सदर खर्च हा फार्मलँड धारकास अनुक्रमे सहा वर्षे आणि 12 वर्षे द्यावयाचा आहे. तसेच पुढे तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेल्या पेमेंट प्‍लॅन आणि दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्‍या योजनेतील फार्मलँड क्र. 18 विकत घेण्‍याकरीता रकमा दिल्‍याचे दिसून येते. याचाच अर्थ तक्रारकर्त्‍याने वि.प.च्‍या योजनेतील फार्मलँड विकत घेऊन त्‍या जमिनीच्‍या विकासाकरीता व लागवडीकरीता वि.प.क्र. 1 ते 5 ची सेवा घेतली होती. वि.प.क्र. 1 ते 5 सेवा पुरवठादार व तक्रारकर्ता हा ग्राहक असा संबंध त्‍यांच्‍यामध्‍ये निर्माण होतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc.  Vs. Union of India and ors. Etc.  II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.क्र. 1 ते 5 द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्‍तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. प्रस्तुत व्यवहार हा केवळ खुला भूखंड खरेदी विक्रीचा व्यवहार नसून तक्रारकर्ता आणि वि.प.क्र. 1 ते 5 यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ व ‘सेवादाता’ (Service Provider) हा संबंध दिसून येतो. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

6.               मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्‍याच्‍या म्‍हणण्‍याप्रमाणे वि.प.क्र. 1 ते 5 ने आश्‍वासित केल्‍याप्रमाणे अॅलोविराची लागवड आणि जमिनीचा विकास केलेला नाही. तसेच वारंवार मागणी करुनही विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍यास ते असमर्थ असल्‍याचे व प्रत्‍यक्ष फार्मलँड जेथे वि.प.क्र. 1 ते 5 विकसित करुन देणार होते तेथे तक्रारकर्ता गेल्‍यावर तक्रारकर्त्‍याला सदर जमिनीचा विकास करण्‍यात आला नव्‍हता आणि कुठल्‍याही वनस्‍पतीची लागवड करण्‍यात आली नव्‍हती आणि याबाबत वि.प. यांना विचारणा केली असता त्‍यांच्‍या बोलण्‍यावरुन व नंतर त्‍यांच्‍या टाळाटाळीनंतर प्रतिसाद देत नसल्‍याने तक्रारकर्त्‍याचे लक्षात आले. वि.प.क्र. 1 ते 5 ने तक्रारकर्त्‍याला ते विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि योजनेप्रमाणे फार्मलँड विकसित करुन आणि आश्‍वासित केल्‍याप्रमाणे वनस्‍पतींची लागवड करुन दिली  नाही. फार्मलँडचे विक्रीपत्र/विकास/लागवड/ताबा न मिळाल्‍याने किंवा दिलेली रक्‍कम परत न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्‍याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्‍ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्‍त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्‍याने जमा केलेली रक्‍कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते.  तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्‍याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्‍याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. त्‍यामुळे मुद्दा क्र. 2 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात. 

7.               मुद्दा क्र. 3 – तक्रारकर्त्‍याने उभय पक्षांमध्‍ये फार्मलँड खरेदी करण्‍याचे, तसेच त्‍या भुखंडावर विशिष्‍ट वन‍स्‍पतींची लागवड करण्‍याचे आणि त्‍यापासून प्राप्‍त होणा-या नफ्याचे समीकरण दर्शवणिा-या माहिती पत्रकाचे सुक्ष्‍म अवलोकन केले असता असे निदर्शनास येते की, वि.प.ने ग्राहकांना आर्थिक प्राप्‍तीबाबत अतिशय लोभस प्रलोभन दिले आहे. SKI AND FARM PROJECTS माहिती पत्रकाच्‍या मुख पृष्‍ठावर धर्मेंद्र अंडेलकर फॉर 7/12 असे नमूद केले आहे. पुढील पृष्‍ठावर ग्रीन व्‍हेंचर्स (G-1 to G-2) चा नकाशा असून त्‍यावर मौजा शिवनी व्‍यंकटेश वर्ल्‍ड 8 चा मास्‍टर प्‍लॅन म्‍हणून नमूद केले आहे. पुढे या योजनेत अॅलोविरा (कोरफड) आणि सँडलवूड (चंदन) यांची लागवड करुन त्‍यांचे संगोपन व देखरेख ही वि.प.क्र. 1 ते 5 करणार होते आणि तसा करार वि.प.क्र. 5 सोबत दि.05.04.2013 रोजी करण्‍यात आल्‍याचे दाखल दस्‍तऐवजांवरुन दिसून येते. वि.प.ने माहितीपत्रकाच्‍या कलम 7 मध्‍ये या योजनेचा आ‍र्थिक फायदा कसा होईल याबाबत एक तक्ता तयार करुन दर्शविला आहे. त्‍यामध्‍ये फार्मलँडचा विकास आणि वनस्‍पतीची लागवड केल्‍यावर येणा-या परताव्‍याच्‍या रकमा सहा आणि बारा वर्षामध्‍ये लाखोमध्‍ये आणि करोडोमध्‍ये दर्शविल्‍या आहेत. वि.प.च्‍या अशा आकर्षक आणि अवाढव्‍य परताव्‍यास पाहून        सर्वसाधारण व्‍यक्‍ती आर्थिक फायद्याकरीता त्‍याच्‍या लोभस प्रलोभनाला बळी पडते व आपली रक्‍कम त्‍याच्‍या योजनेत गुंतविते. मात्र वि.प. कुठलीही योजना प्रत्‍यक्षात अंमलात आणत नाही.  केवळ वि.प. विविध योजना कागदोपत्री आखून खरेदीदार ग्राहकाची फसवणूक करीत आहे. आयोगासमोर असलेल्‍या अनेक प्रकरणातून ही बाब प्रामुख्‍याने दिसून येत आहे. विरुध्‍द पक्षाचा उद्देश्‍य हा फक्त संबधित ग्राहकांना आमीष दाखवून पैसे जमा करणे व त्‍यानंतर योजने संदर्भात कोणतीही कार्यवाही न करता पैसे कमविण्याचा/ वापरण्याचा असल्याचे स्पष्टपणे दिसून येते. मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.

“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”

“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”

अशाप्रकारे वि.प. अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब करीत आहे हे स्‍पष्‍ट होते.

8.               तक्रारकर्त्‍याने आयोगासमोर तक्रार दाखल केल्‍यानंतर वि.प.ने आयोगासमोर येऊन तक्रारकर्त्‍याचे कथन खोडून काढलेले नाही, त्‍यामुळे त्‍यांना तक्रारकर्त्‍याची तक्रार मान्‍य असल्‍याचे दिसून येते. तसेच वि.प.ने तक्रारकर्त्‍याने फार्मलँड नोंदणी केल्‍यापासून तर तक्रार दाखल करेपर्यंत त्‍याने फार्मलँडचा विकास केला किंवा ज्‍या झाडांची तो लागवड करणार होता, त्‍याची लागवड केली व त्‍या लागवडीची प्रगती होऊन झाडांची किती वाढ झाली याबाबतचा खुलासा तक्रारकर्त्‍याला पत्र पाठवून किंवा सुचित करुन केल्‍याचे दिसून येत नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याने जे कथन तक्रारीत केले आहे ते सत्‍य समजण्‍यास आयोगाला हरकत वाटत नाही आणि म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याची तक्रार ही दाद मिळण्‍यास पात्र आहे असे आयोगाचे मत आहे. 

9.               तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीमध्‍ये नमूद केल्‍याप्रमाणे वि.प.ने त्‍याला अॅलोविरा लागवडीबाबत व त्‍यापासून मिळणा-या फायद्याबाबत आकर्षक माहिती दिलेली आहे. तसेच अॅलोविराचे उत्‍पादन हे प्रख्‍यात कंपन्‍यांना विकून येणा-या उत्‍पन्‍नापासून तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचा चरितार्थ चालविण्‍याचे व स्‍वयंरोजगार निर्माण करण्‍याचे त्‍याने ठरविले होते. पुढे मात्र उभय पक्षांमध्ये विक्रीचा करारनामा झाल्‍यावर वि.प.ने अॅलोविराची लागवड केलेली नाही व त्‍यापासून मिळणारा फायदा तक्रारकर्त्‍याला प्राप्‍त झालेला नाही. वि.प.क्र. 5 सोबत अॅलोविराच्‍या लागवडीबाबतच्‍या करारनाम्‍याचे सूक्ष्‍म अवलोकन कले असता परि. क्र. 5 मध्‍ये अॅलोविराची लागवड, त्‍याचे पीक, पानांची कापणी, त्‍यातून निघणारा जेल, आणि त्‍यास लागणारा खर्च व अॅलोविराच्‍या जेलची किंमत यांचा सर्व हिशोब दिला असून त्‍यातून सर्व ताळेबंदी केल्‍यावर रु.2,16,000/- प्रतीवर्ष आय फार्मलँड धारकास होईल असे वि.प.क्र. 5 ने नमूद केले आहे. परंतू प्रत्‍यक्षाम मात्र वि.प.क्र. 5 ने अॅलोविराची लागवड करुन त्‍यावर नफा मिळवून दिला नाही आणि तक्रारकर्त्‍याचा फार्मलँड विकत घेण्‍याचा हेतू साध्‍य होऊ शकला नाही.  वि.प.क्र. 1 ते 5 ने तक्रारकर्त्‍याला आश्‍वासित केलेली सेवा न देऊन सेवेत निष्‍काळजीपणा केल्‍याचे दिसून येते.

10.              वि.प.क्र. 1 ते 4 ने तक्रारकर्त्‍याकडून फार्मलँडच्‍या किमतीबाबत रक्‍कम दि.26.04.2010 पासून दि.20.03.2013 पर्यंत स्विकारल्‍याचे दाखल पावत्‍यांवरुन दिसून येते. वि.प.क्र. 5 सोबत दि.05.04.2013 रोजी करारनामा करतांना रु.56,481/- लागवडीचा खर्च आणि अॅलोविराचे पीक 6 वर्षाकरीता घेण्‍याकरीता दिलेले आहे. सदर रकमेची पावती वि.प.क्र. 1 ते 4 यांनी दिल्‍याचे दाखल दि.20.03.2013 चे पावतीवरुन दिसून येते.  वि.प.क्र. 1 ते 4 यांनी तक्रारकर्त्‍याकडून पूर्ण रक्‍कम घेतल्‍यावर आणि दुसरे एक फार्मलँडचे खरेदीदार ग्राहक श्री. प्रमोद पुंडलीक साबळे यांना संयुक्‍तरीत्‍या दि.04.04.2013 रोजी विक्रीपत्र करुन दिल्‍याचे तक्रारकर्त्‍याचे म्‍हणणे आहे, मात्र त्‍याने विक्रीपत्राची प्रत सदर अभिलेखावर दाखल केलेली नाही. फार्मलँडचे संयुक्‍तरीत्‍या विक्रीपत्र करुन देण्‍याचे कारण वि.प.क्र. 1 ते 4 ने छोटया जमिनीच्‍या तुकडयाचे विक्रीपत्र होत नसल्‍याने मोठा जमिनीचा तुकडा दोन व्‍यक्‍तींना विभागून विक्रीपत्र नोंदवून दिलेले आहे. यावरुन वि.प.क्र. 1 ते 4 शासनाचे नियम धाब्‍यावर बसवून आणि त्‍यातून पळवाटा काढून जमिनीची विक्री करीत असल्‍याचे दिसून येते.  तक्रारकर्त्‍याकडून यावरुन वि.प.क्र. 1 ते 4 ग्राहकास द्यावयाच्‍या सेवेत निष्‍काळजीपणा करीत असल्‍याचे दिसून येते आणि म्‍हणून मुद्दा क्र. 3 वरील निष्‍कर्ष होकारार्थी नोंदविण्‍यात येतात.

11.              मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीमध्‍ये त्‍याने वि.प.क्र. 1 ते 5 ला रु.5,45,193/-  किमतीबाबत, रु.1,12,962/- व रु.56,481/- देखभालीच्‍या व किरकोळ खर्चाबाबत,  दिल्‍याचे नमूद केले आहे. परंतू प्रत्‍यक्ष पावत्यांच्‍या प्रतींचे अवलोकन केले असता फार्मलँडची किंमत आणि विजेचे मिटर, स्‍टॅम्‍प ड्युटी, देखभालीचा खर्च याबाबत एकूण रु.7,34,253/- दिल्‍याचे दिसून येते. तक्रारकर्त्‍याने पृ. क्र. 19 वर रक्‍कम देण्‍याचा तपशिल सादर केलेला आहे. त्‍यामध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने रु.5,31,557/- दिल्‍याची नोंद आहे. परंतू त्‍याआधी दिलेल्‍या रकमा आणि त्‍यांचा दिनांक यांचा दाखल पावत्‍यांच्‍या प्रतीशी ताळमेळ जुळत नाही. त्‍यामुळे पावत्‍यांच्‍या प्रतींवरुन स्‍पष्‍ट होणारी रक्‍कम रु.7,34,253/- वि.प.ला दिली असल्‍याचे निष्‍पन्‍न होते. तसेच वि.प.ने अॅलोविराची लागवड केली नाही किंवा फार्मलँडचा विकासही केलेला नाही आणि फार्मलँडचा ताबा दिलेला नाही. फार्मलँडचे विक्रीपत्र करुन मिळाल्‍यावरही तक्रारकर्त्‍याला अॅलोविराच्‍या लागवडीचे उत्‍पन्‍न किंवा फार्मलँडचा कुठलाही उपयोग करता आला नाही. तसेच सद्य परिस्थितीमध्‍ये फार्मलँड विकसित नसल्‍याने आणि त्‍यामध्‍ये अॅलोविराची लागवड केली नसल्‍याने सदर प्रकरणी तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दिलेली रक्‍कम ही व्‍याजासह परत करण्‍याचे आदेश देणे न्‍यायोचित आणि कायदेशीर राहील असे आयोगाचे मत आहे.  मा.राष्‍ट्रीय आयोगाने वेळोवेळी दिलेल्‍या निवाड्यानुसार ज्‍या प्रकरणात भूखंडाचा/फ्लॅट चा ताबा न देता तक्रारकर्त्‍याला जमा केलेली रक्‍कम परतीचे आदेश दिले जातात अशा प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान भरुन निघण्‍यासाठी जास्‍त व्‍याजदर मंजुर करण्‍याचे आदेश दिलेले आहे. तसेच, मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्तीस जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे आवश्यक असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते.

     मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्‍त ठेवण्यात येते.

          “Mr Mahesh M Mulchandani– Versus – Sahara India Commercial Corporation             Limited & ors, Consumer Complaint CC/15/106, Judgment Dated 07.01.2021”.

शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्‍याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता आयोगाचे मते अशा परि‍स्थितीत वि.प.क्र. 1 ते 5 ने तक्रारकर्त्‍याला त्‍याने अदा केलेली रक्‍कम दंडात्मक व्‍याजासह परत करावी.

12.        वि.प.क्र. 1 ते 5 ने दि.20.03.2013 पर्यंत तक्रारकर्त्‍याकडून रु.7,34,253/- स्विकारलेले आहेत. त्‍यानंतर मात्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या मागणीला प्रतिसाद दिलेला नाही किंवा रक्‍कम परतसुध्‍दा केलेली नाही. वि.प. तक्रारकर्त्‍याची रक्‍कम ही स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्त्याला फार्मलँडच्‍या उपभोगापासून वंचित ठेवित आहे. तसेच तक्रारकर्त्‍याने सन 2013 मध्‍ये संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍यावरही त्‍याला वार्षिक उत्पन्‍न रु.2,16,000/- चा लाभ घेता आला नाही. रक्‍कम गुंतविली असतांना त्‍या रमेच्‍या मोबदल्‍यात त्‍याला फार्मलँडपासून उत्‍पन्‍न घेता आले नाही. त्‍यामुळे तक्रारकर्त्याने रु.50,000/- नुकसान भरपाई मागितलेली आहे. सदर नुकसान भरपाई ही वाजवी असल्याचे आयोगाचे मत आहे. तक्रारकर्त्याला झालेल्या आर्थिक, मानसिक, शारीरिक त्रासासाठी माफक नुकसान भरपाई मिळण्‍यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच वि.प.क्र. 1 ते 5 ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीमुळे तक्रारकर्त्‍याला आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्‍हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्‍यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.

13.              सबब, प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.क्र. 1 ते 5 ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.

                         - अं ति म आ दे श –

1)      तक्रारकर्त्‍याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.क्र. 1 ते 5 ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍याने तक्रारकर्त्‍याला रु.7,34,253/- ही रक्‍कम द.सा.द.शे.18% व्‍याजासह दि.20.03.2013 पासून रकमेच्‍या प्रत्‍यक्ष अदाएगीपर्यंत द्यावी.

2)       वि.प. क्र. 1 ते 5 ने तक्रारकर्त्‍याला मानसिक, शारिरीक व आर्थिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.50,000/- व तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.

3)   सदर आदेशाची अंमलबजावणी वि.प. क्र. 1 ते 5 ने संयुक्तपणे किंवा पृथकपणे आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 30 दिवसाचे आत करावी. वरील आदेशाची मुदतीत अंमलबजावणी न केल्यास त्‍यानंतर वरील देय रकमे व्‍यतिरिक्‍त पुढील कालावधीसाठी वि.प. क्र. 1 ते 5 ने तक्रारकर्त्याला अतिरिक्त दंडात्मक नुकसान भरपाई रुपये 25/- प्रतीदिवस प्रत्‍यक्ष अदायगीपर्यंत द्यावेत.

4)   वि.प.ने वरील आदेशांची पूर्ण पूर्तता केल्‍यानंतर, तक्रारकर्त्‍याने विवादित  फार्मलॅंड क्र. 18 चे विक्रीपत्र रद्द करण्‍यासाठी वि.प.ला परत करावे. विक्रीपत्र रद्द करण्‍याचा खर्च वि.प.ने सोसावा.

5) निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती उभय पक्षकारांना निःशुल्‍क उपलब्‍ध करुन देण्‍यात याव्‍यात.