-निकालपत्र–

           (पारित व्‍दारा- श्री शेखर प्रभाकर मुळे, मा.अध्‍यक्ष)

                  ( पारित दिनांक-19 सप्‍टेंबर, 2016)

01.   तक्रारकर्त्‍याने ही तक्रार ग्राहक संरक्षण कायदा-1986 चे कलम-12 खाली  विरुध्‍दपक्ष  क्रं-1) ते क्रं-5) विरुध्‍द, त्‍याने करार केलेल्‍या सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून दिले नाही आणि ताबा दिला नाही या आरोपा वरुन दाखल केली आहे.

02.    तक्रारीचे स्‍वरुप थोडक्‍यात खालील प्रमाणे-        

       विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ही नोंदणीकृत भागीदारी फर्म असून ती घर बांधण्‍याचा व्‍यवसाय करते आणि इतर विरुध्‍दपक्ष हे त्‍या फर्मचे भागीदार आहेत. तक्रारकर्त्‍याने विरुध्‍दपक्षाच्‍या कांचन गंगा अपार्टमेंट मधील टाईप-II खालच्‍या मजल्‍या वरील सदनीका क्रं-003 आरक्षीत केली. सदर अपार्टमेंट खसरा क्रं-121, क्रं-175, क्रं-194/1 ते 194/5 या जमीनीवर असून ते ग्राम पंचायत मोंढा, तहसिल हिंगणा आणि जिल्‍हा नागपूर येथे स्थित आहे.

      दिनांक-25/01/2011 ला तक्रारकर्ता आणि विरुध्‍दपक्ष यांचे मध्‍ये नोंदणीकृत करारनामा झाला, त्‍यानुसार सदनीकेची एकूण किंमत ही रुपये-7,57,850/-  असून त्‍यापैकी त्‍याने वेळावेळी एकूण रुपये-7,32,065/- विरुध्‍दपक्षाकडे भरले आहेत. तसेच त्‍याने स्‍टेट बँक ऑफ इंडीया कडून रुपये-6,75,000/- एवढया रकमेचे गृह कर्ज पण काढलेले आहे. सदनीकेची उर्वरीत रक्‍कम रुपये-25,785/- ताबा देते वेळी देण्‍याचे ठरले. करारनाम्‍या प्रमाणे तक्रारकर्त्‍याला पाणी, विद्दुत आणि इतर शुल्‍क म्‍हणून रुपये-40,000/- भरावयाचे होते परंतु विरुध्‍दपक्षाने त्‍याच्‍या कडून कुठलेही कारण न देता जास्‍तीची रक्‍कम  रुपये-70,000/- ची मागणी केली. बांधकाम पूर्ण झाले नसल्‍यामुळे त्‍याने ती रक्‍कम दिली नाही, त्‍यामुळे नंतर विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याच्‍या  स्‍टेट बँके मधील गृह कर्ज खात्‍यातून रुपये-50,000/-आपल्‍या खात्‍यात वळती करुन घेतले आणि अशाप्रकारे रुपये-10,000/- जास्‍तीची रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाने घेतली.

       तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, दिनांक-13/10/2012 च्‍या पत्रान्‍वये विरुध्‍दपक्षाने, तक्रारकर्त्‍या कडून सेवाकरा पोटी रुपये-37,434/- आणि व्‍हॅट पोटी रुपये-7580/- अशा रकमांची मागणी केली परंतु करारनाम्‍या प्रमाणे सेवाकर आणि व्‍हॅट भरण्‍याची कुठलीही तरतुद नव्‍हती परंतु विरुध्‍दपक्षाने धमकी दिल्‍यामुहे तक्रारकर्त्‍याने त्‍यापोटी आंशिक रक्‍कम रुपये-15,000/- भरलेत.

      तक्रारकर्त्‍याने पुढे असे नमुद केले की, करारनाम्‍या प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍याला सदनीकेचा ताबा आणि विक्रीपत्र आवंटन पत्राच्‍या (Allotment Letter) दिनांका पासून 24 महिन्‍यात देणे आवश्‍यक होते परंतु ती मुदत संपल्‍या नंतर देखील आज पर्यंत सदनीकेचा ताबा दिलेला नाही. तसेच सदनीकेचे बांधकाम हे अपूर्ण अवस्‍थेत आहे, त्‍यामुळे तक्रारकर्त्‍याला दुस-या ठिकाणी राहावे लागत आहे आणि गृह कर्जा पोटी त्‍याला व्‍याज पण बँकेत भरावे लागत आहे. बांधकाम केंव्‍हा पूर्ण होईल या बाबत विरुध्‍दपक्षा कडून कुठलेही ठोस उत्‍तर देण्‍यात आलेले नाही, जेंव्‍हा की तक्रारकर्त्‍याने सदनीकेपोटी 90% रक्‍कम भरलेली आहे.

     म्‍हणून या तक्रारीव्‍दारे त्‍याने विनंती केली की, विरुध्‍दपक्षांना आदेशीत करण्‍यात यावे की, त्‍यांनी त्‍याचे सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून देऊन ताबा द्दावा. तसेच सदनीकेपोटी त्‍याने जितकी रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाकडे जमा केलेली आहे, त्‍यावर 18% व्‍याज त्‍याला ताबा मिळे पर्यंत देण्‍यात यावे. तसेच गृह कर्जाच्‍या परतफेडीच्‍या किस्‍तीं वर विरुध्‍दपक्षाने व्‍याज भरावे आणि त्‍या शिवाय नुकसान भरपाई आणि तक्रारीचा खर्च विरुध्‍दपक्षाने त्‍याला द्दावा असे आदेशित व्‍हावे.

03.    विरुध्‍दपक्ष क्रं-1) ते 5) यांनी एकत्रितरित्‍या आपला लेखी जबाब नि.क्रं-8 खाली दाखल केला. त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍या सोबत झालेला सदनीकेचा करारनामा मान्‍य केला. त्‍यांचे जबाबा नुसार तक्रारकर्त्‍याला करारा नुसार पेमेंट श्‍येडयुल प्रमाणे पैसे भरणे आवश्‍यक होते, अन्‍यथा करारनामा रद्द होणार होता, परंतु तक्रारकर्त्‍याने शर्ती प्रमाणे वेळेवर पैसे भरले नाहीत. तसेच पाणी, विद्दुत यासाठी लागणा-या खर्चाचे पैसे पण भरले नाहीत. बांधकाम चालू असताना प्‍लॅनींग ऑथारिटीने विरुध्‍दपक्षाला कळविले की, त्‍यांनी एन.आय.टी. (NAGPUR IMPROVEMENT TRUST) (नागपूर सुधार प्रन्‍यास) सोबत करारनामा करावा आणि तो पर्यंत बांधकाम स्‍थगीत ठेवावे, त्‍यामुळे विरुध्‍दपक्षाला काही काळ बांधकाम स्‍थगीत ठेवावे लागले. एन.आय.टी.ने काही जास्‍तीची विकास कामे विरुध्‍दपक्षाला करण्‍यास सांगितली, ज्‍यासाठी त्‍यांना अतिरिक्‍त खर्च आला. तक्रारकर्त्‍याला या सर्व घडामोडींची कल्‍पना देण्‍यात आली होती.

तसेच एन.आय.टी.ने निर्देशित केल्‍या प्रमाणे विकास कामे पूर्ण करुन बांधकाम लवकरात लवकर करण्‍याचे आश्‍वासन पण देण्‍यात आले होते. एन.आय.टी.च्‍या निर्देशा प्रमाणे विरुध्‍दपक्षांना  ईलेक्ट्रिक पोल  आणि लाईन, सिव्‍हेज ट्रिटमेंट प्‍लॅन्‍ट (Sewage Treatment Plant) इत्‍यादीसाठी खर्च आला व त्‍या सुविधा तेथे उपलब्‍ध करुन देण्‍यात आल्‍यात. त्‍या अनुषंगाने करारनाम्‍यात ठरल्‍या प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाने प्रत्‍येक सदनीकाधारका कडून जास्‍तीचे शुल्‍क मागितले परंतु तक्रारकर्त्‍याने आज पर्यंत ते  शुल्‍क दिले नाही. विरुध्‍दपक्षाने हे म्‍हणणे नाकबुल केले की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्‍याच्‍या स्‍टेट बँकेच्‍या गृह कर्ज खात्‍या मधून रुपये-50,000/- आपल्‍या खात्‍यात वळती करुन घेतले. करारनाम्‍या नुसार तक्रारकर्त्‍याची सेवा कर, व्‍हॅट (Service Tax & Value Added Tax) तसेच सरकार ठरवून देईल त्‍या सर्व कराची रक्‍कम भरण्‍याची जबाबदारी होती. बांधकाम करण्‍यात विरुध्‍दपक्षां कडून विलंब झालेला नसून प्‍लॅनींग ऑथारिटीच्‍या निर्देशा वरुन बांधकाम थांबविण्‍यात आले होते. इतर सदनीकाधारकानां त्‍यांनी संपूर्ण रक्‍कम दिल्‍या नंतर विक्रीपत्र नोंदवून दिलेली आहेत. जर तक्रारकर्ता त्‍याचेवर थकीत असलेली संपूर्ण रक्‍कम भरण्‍यास तयार असेल, तर विरुध्‍दपक्ष आजही सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून देऊन ताबा देण्‍यास तयार आहेत. तक्रारीतील इतर मजकूर अमान्‍य करुन ती खारीज करण्‍याची विनंती विरुध्‍दपक्षांनी केली.

04.    उभय पक्षाचे वकीलांचा मौखीक युक्‍तीवाद ऐकण्‍यात आला तसेच प्रकरणातील उपलब्‍ध दस्‍तऐवजांचे अवलोकन करण्‍यात आले, त्‍यावरुन खालील प्रमाणे मंचाचा निष्‍कर्ष देण्‍यात येतो-

::निष्‍कर्ष ::

05.     तक्रारकर्त्‍याच्‍या तक्रारीतील परिच्‍छेद क्रं 11) मध्‍ये तक्रारकर्त्‍याने एकूण-11 प्रलंबित कामांची यादी दिलेली आहे परंतु त्‍या बद्दल त्‍याने कुठलीही मागणी किंवा  विनंती किंवा निर्देश मागितलेले नाहीत.

06.    तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकीलांनी युक्‍तीवाद करताना मंचाला असे सांगितले की, तक्रारकर्त्‍याच्‍या सदनीकेतील अर्धवट बांधकाम पूर्ण करण्‍यात आले असून आता त्‍या बद्दल कुठलीही तक्रार राहिलेली नाही. सबब आता आम्‍ही फक्‍त सदनीकेचे विक्रीपत्र आणि ताबा या विषयीच्‍या तक्रारी संबधी विचार करीत आहोत.

07.   विरुध्‍दपक्षाने हे अमान्‍य केले नाही की, तक्रारकर्त्‍याला विक्रीपत्र  नोंदवून मिळाले नाही आणि ताबाही मुदत संपल्‍या नंतर देण्‍यात आलेला नाही. तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकीलांनी असा युक्‍तीवाद केला की, करारनाम्‍या प्रमाणे विरुध्‍दपक्षाला सदनीकेचा ताबा आवंटन पत्राचे दिनांका पासून (Allotment Letter) 24 महिन्‍याच्‍या आत देणे आवश्‍यक होते. त्‍यांनी असे पण नमुद केले की, तक्रारकर्त्‍याने स्‍टेट बँके कडून गृह कर्ज घेतले असून तो त्‍याची परतफेड पण करीत आहे परंतु त्‍याला सदनीकेचा ताबा न मिळाल्‍यामुळे राहण्‍याचा त्रास होत आहे तसेच सदनीकेचा ताबा न मिळूनही त्‍याला गृह कर्जाची परतफेड करावी लागत आहे. “Asif Ahmad-Versus-Sharp Construction”-I (2016)CPJ-661 (NC) या निवाडयाचा आधार घेत तक्रारकर्त्‍याच्‍या वकीलांनी असा युक्‍तीवाद केला की, सदनीकेचा ताबा वेळेवर न देणे ही विरुध्‍दपक्षाच्‍या सेवेतील कमतरता ठरते आणि ताबा वेळेवर न दिल्‍यामुळे विरुध्‍दपक्ष वाढीव दराने व्‍याज देणे लागतात.

08.   आम्‍हाला येथे हे पाहावे लागेल की, सदनीकेचे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास आणि ताबा देण्‍यास विरुध्‍दपक्षास विलंब होण्‍या मागील काय कारणे आहेत, त्‍यासाठी पहिल्‍यांदा करारनाम्‍याचे अवलोकन करावे लागेल कारण विरुध्‍दपक्षाने असे म्‍हटले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने   ठरल्‍या प्रमाणे  वेळेच्‍या आत पैसे दिले नाहीत आणि त्‍यामुळे तो स्‍वतः थकबाकीदार (Defaulter) आहे. करारनाम्‍यात असे नमुद केले आहे की, तक्रारकर्त्‍याने प्रत्‍येक किस्‍तीची रक्‍कम ही बांधकामाच्‍या टप्‍प्‍या प्रमाणे वेळेवर दिली पाहिजे आणि वेळेवर किस्‍ती भरणे ही त्‍या करारातील महत्‍वाची अट आहे. असे दिसून येते की, तक्रारकर्त्‍याने ठरल्‍या प्रमाणे वेळेवर किस्‍ती भरलेल्‍या नाहीत परंतु विरुध्‍दपक्षाने तरी सुध्‍दा त्‍याचे कडून रक्‍कम स्विकारली आहे आणि म्‍हणून आता त्‍यांना असे म्‍हणता येणार नाही की, तक्रारकर्त्‍याने वेळेवर रकमा न भरल्‍यामुळे तो थकबाकीदार आहे. तसेच विरुध्‍दपक्षाने सुध्‍दा तक्रारकर्त्‍याने उशिराने रक्‍कम भरल्‍यामुळे त्‍यावर विलंबशुल्‍क आकारलेले नाही, त्‍यामुळे विलंबाने पैसे भरल्‍याचा विरुध्‍दपक्षाचा आक्षेप फारसा गंभिर दिसून येत नाही.

09.    तक्रारकर्त्‍याने असे नमुद केले आहे की, करारनाम्‍या प्रमाणे त्‍याला त्‍याच्‍या सदनीकेतील पाणी, विद्दुत आणि इतर शुल्‍कापोटी केवळ रुपये-40,000/- देणे होते परंतु विरुध्‍दपक्षाने त्‍याचे कडून रुपये-70,000/- एवढया रकमेची मागणी केली आहे.

10.   ही वस्‍तुस्थिती आहे की, करारनाम्‍या नुसार तक्रारकर्त्‍याला फक्‍त                 रुपये-40,000/- देणे होते परंतु करारनाम्‍यात असा पण क्‍लॉज आहे की, जर राज्‍य सरकार किंवा स्‍थानिक प्रशासनाच्‍या पॉलिसी प्रमाणे काही बदल झाला आणि त्‍यामुळे जर विरुध्‍दपक्षाला जास्‍तीचे शुल्‍क किंवा दंड किंवा इतर खर्च भरावा लागला, तर तो खर्च प्रत्‍येक सदनीकाधारका कडून समान प्रमाणात (Equal proportionate) वसुल करण्‍यात येईल व त्‍यास खरेदीदाराने सम्‍मती दिलेली आहे व ही रक्‍कम सदनीकेच्‍या ठरलेल्‍या किंमतीपेक्षा वेगळी राहिल.

11.    विरुध्‍दपक्षा तर्फे असा युक्‍तीवाद करण्‍यात आला की, बांधकाम चालू असताना त्‍यांना एन.आय.टी.(नागपूर सुधार प्रन्‍यास) सोबत करारनामा करणे भाग पडले व त्‍यानुसार त्‍यांना “SEWER LINE CHAMBERS”,  “STORM WATER DRAIN” , “SEWAGE TREATMENT PLANT” नागपूर सुधार प्रन्‍यासने मंजूर केल्‍या प्रमाणे जास्‍तीची कामे करावी लागलीत व त्‍यासाठी त्‍यांना जास्‍तीचा खर्च आला, या कारणास्‍तव शुल्‍काची प्रत्‍येकी किंमत वाढली. एन.आय.टी.ने विरुध्‍दपक्षाला दिलेल्‍या पत्राचे आम्‍ही अवलोकन केले, ज्‍यावरुन ही बाब सिध्‍द होते. यावरुन असे दिसून येते की, तक्रारकर्त्‍याला जास्‍तीच्‍या केलेल्‍या विकास कामां बद्दल अतिरिक्‍त शुल्‍क भरण्‍याची गरज होती परंतु ते त्‍याने भरले नाही.

12.   तक्रारकर्त्‍याने असा आरोप केला की, त्‍याला व्‍हॅट (Value Added Taxes) आणि  सेवाकर (Service Tax) देण्‍याची गरज नाही कारण तशी तरतुद करारनाम्‍यात नाही परंतु करारनामा वाचल्‍यावर हे स्‍पष्‍ट होते की, तक्रारकर्त्‍याला व्‍हॅट आणि सेवा कर देणे बंधनकारक आहे.

13.    तक्रारकर्त्‍याने पुढे असा आरोप केला आहे की, विरुध्‍दपक्षाने त्‍याच्‍या स्‍टेट बँकेतील गृह कर्जाच्‍या खात्‍यातून रुपये-50,000/- स्‍वतःच्‍या खात्‍यात वळती करुन घेतले. विरुध्‍दपक्षाने ही बाब नाकबुल केलेली आहे. तक्रारकर्त्‍याच्‍या या आरोपाचे समर्थनार्थ कुठलाही पुरावा आमचे समोर आलेला नाही म्‍हणून तक्रारकर्त्‍याचा हा आरोप फेटाळण्‍यात येतो.

14.    विरुध्‍दपक्षाने अनेकदा तक्रारकर्त्‍याला शुल्‍क आणि कराची रक्‍कम भरण्‍यासाठी सांगितले. करारनाम्‍यात असे नमुद आहे की, जो पर्यंत तक्रारकर्ता सदनीकेची संपूर्ण किम्‍मत, इतर शुल्‍क, व्‍हॅट, सेवा कर आणि नोंदणी शुल्‍क इत्‍यादीच्‍या रकमा भरत नाही, तो पर्यंत विरुध्‍दपक्षाला सदनीकेचे विक्रीपत्र नोंदवून ताबा देण्‍याची गरज नाही. या सर्व अटी करारानाम्‍यात तक्रारकर्त्‍याने मान्‍य केलेल्‍या आहेत, त्‍यामुळे सदनीकेचा ताबा तक्रारकर्त्‍याला देण्‍याचा प्रश्‍न उदभवत नाही, जो पर्यंत संपूर्ण रक्‍कम भरल्‍या जात नाही.

15.    बांधकाम पूर्ण करण्‍यास जो विलंब झाला, त्‍यासाठी आणखी एक कारण असे आहे की, प्‍लॅनिंग ऑथारिटीने विरुध्‍दपक्षाला नागपूर सुधार प्रन्‍यास सोबत करारनामा करण्‍यास सांगितले  व नागपूर सुधार प्रन्‍यासला प्‍लॅनिंग ऑथारिटी म्‍हणून नेमण्‍यात आले होते. दिनांक-25/10/2010 च्‍या पत्रान्‍वये विरुध्‍दपक्षला कळविण्‍यात आले होते की, त्‍यांनी एन.आय.टी. (NAGPUR IMPROVEMENT TRUST) कडून बांधकामाची मंजूरी घ्‍यावी आणि बांधकाम हे नागपूर सुधार प्रन्‍यासने ठरवून दिलेल्‍या मानका प्रमाणे करण्‍यात यावे, जो पर्यंत नागपूर सुधार प्रन्‍यास सोबत करारनामा होत नाही, तो पर्यंत विरुध्‍दपक्षाला बांधकाम स्‍थगीत ठेवण्‍यास सांगितले होते. नागपूर सुधार प्रन्‍यास सोबत करारनामा हा दिनांक-12/01/2012 रोजी झाला, या सर्व घडामोडीं मुळे बांधकाम पूर्ण करण्‍यास विलंब झाला, त्‍यासाठी विरुध्‍दपक्षाला जबाबदार धरता येणार नाही. या सर्व घडमोडींची कल्‍पना तक्रारकर्त्‍याला देण्‍यात आली होती व या सर्व परिस्थितीची माहिती/जाणीव त्‍याला होती. नागपूर सुधार प्रन्‍यास सोबत झालेल्‍या करारनाम्‍या प्रमाणे जास्‍तीची कामे केल्‍यामुळे अधिक जास्‍तीचा खर्च विरुध्‍दपक्षाने तक्रारकर्त्‍या कडून मागितला परंतु तो त्‍याने दिलेला नाही, ज्‍यामुळे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास विलंब होत आहे.

16.    विरुध्‍दपक्ष आजही तक्रारकर्त्‍याने जर संपूर्ण रक्‍कम भरली तर सदनीकेचे विक्रीपत्र तक्रारकर्त्‍याचे नावे नोंदवून देण्‍यास तयार आहेत. आमच्‍या मते विरुध्‍दपक्षा कडून हा रास्‍त प्रस्‍ताव असून तक्रारकर्त्‍याने त्‍याचे पालन करावे. अशाप्रकारे तक्रार मंजूर करण्‍यास आम्‍हाला विरुध्‍दपक्षाच्‍या सेवेत कमतरता किंवा अनुचित व्‍यापारी प्रथेचा अवलंब केल्‍याचे दिसून येत नाही.  सबब ही तक्रार खारीज होण्‍यास पात्र आहे, त्‍यावरुन आम्‍ही तक्रारीत खालील प्रमाणे आदेश पारीत करीत आहोत-

                    :: आदेश  ::

(01)   तक्रारकर्त्‍याची विरुध्‍दपक्ष क्रं-(1) ते क्रं-(5) विरुध्‍दची तक्रार खारीज

       करण्‍यात येते.

(02)   परंतु, तक्रारकर्त्‍याने जर उर्वरीत रक्‍कम विरुध्‍दपक्षाकडे भरली तर विरुध्‍दपक्षाने सदरहू सदनिकेचे नोंदणीकृत विक्रीपञ तक्रारकर्त्‍याला करुन त्‍याचा ताबा द्यावा.

(03)   खर्चा बद्दल कोणतेही आदेश नाहीत.

(04)  प्रस्‍तुत निकालपत्राच्‍या प्रमाणित प्रती सर्व पक्षकारानां निःशुल्‍क उपलब्‍ध  करुन देण्‍यात याव्‍यात.