श्री. अविनाश प्रभुणे, मा. सदस्‍य यांचे आदेशांन्‍वये.
1. वि.प. मे. वाटिका विहार इंफ्राव्‍हेंचर्स प्रा.लि. या नावाने जमीन विकसित करुन भुखंड पाडून विक्रीचा आणि बांधकामाचा व्‍यवसाय करतात. वि.प.ने तक्रारकर्त्याला भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने व रक्कम परत न केल्‍याने सदर तक्रार दाखल करण्‍यात आली आहे.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार थोडक्‍यात अशी आहे की, त्याने वि.प.च्या मौजा बेलपेठ, ता. उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.30, ख.क्र.73 येथील भुखंड क्र. 10 एकूण क्षेत्रफळ 9764.66 चौ.फु.चा रु.3,02,705/- किमतीमध्‍ये घेण्‍याकरीता रु.80,000/- बयाना देऊन आरक्षीत केले व उर्वरित रक्कम ही विक्रीपत्राच्‍या वेळेस देण्‍याचे उभय पक्षामध्‍ये ठरले. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला दि.15.02.2014 पर्यंत एकूण रु.3,02,705/- दिले. वि.प.ने तशा पावत्‍याही निर्गमित केल्‍या. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला सर्व शासकीय परवानग्‍या मिळाल्‍याबाबतचे दस्‍तऐवज दाखवावे व भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन मागितले असता वि.प.ने तक्रारकर्त्यास अनेक कारणे सांगून टाळाटाळ केली व विक्रीपत्र करुन दिले नाही आणि दिलेली रक्‍कमही परत केली नाही, म्हणून तक्रारकर्त्‍याने सदर तक्रार दाखल करुन भुखंड क्र. 10 चे विक्रीपत्र वेळेत करुन न दिल्‍याने आणि लेआऊट अद्यापही मंजूर करुन न घेतल्‍याने रु.3,02,705/- वर 18 टक्‍के व्याज द्यावे, शारिरीक व मानसिक त्रासाबाबत नुकसान भरपाई व तक्रारीचा खर्च मिळावा अशा मागण्‍या कलेल्‍या आहेत.
3. आयोगाने सदर तक्रारीची नोटीस वि.प.ला पाठविली असता त्‍यांचा नोटीस हा ‘’घेण्‍यास नकार’’ या पोस्‍टाच्‍या शे-यासह परत आला. वि.प. आयोगासमोर हजर न झाल्याने आयोगाने त्‍यांचेविरुध्‍द एकतर्फी कारवाई चालविण्‍याचा आदेश पारित केला.
4. आयोगाने तक्रारकर्त्‍यातर्फे अधि. उदय क्षिरसागर यांचा युक्‍तीवाद ऐकला. तसेच अभिलेखावर दाखल दस्तऐवजांचे अवलोकन केले असता आयोगाचे विचारार्थ उपस्थित झालेले मुद्दे व त्‍यावरील निष्कर्ष खालीलप्रमाणे.
अ.क्र. मुद्दे उत्‍तर
1. तक्रारकर्ता विरुध्‍द पक्षाचा ग्राहक आहे काय ? होय.
2. तक्रारकर्त्याची तक्रार विहित कालमर्यादेत आहे काय ? होय.
3. वि.प.च्या सेवेत त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब आहे काय? होय.
4. तक्रारकर्ता काय आदेश मिळण्यास पात्र आहे ? अंतिम आदेशाप्रमाणे.
5. मुद्दा क्र. 1 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीसोबत पृ. क्र. 9 वर दाखल केलेल्‍या दि.15.03.2010 रोजीच्‍या विक्रीच्‍या करारनाम्‍याचे अवलोकन केले असता उभय पक्षांमध्‍ये मौजा बेलपेठ, ता. उमरेड, जि.नागपूर, प.ह.क्र.30, ख.क्र.73 येथील भुखंड क्र. 10 एकूण क्षेत्रफळ 9764.66 चौ.फु.चा रु.3,02,705/- किमतीमध्‍ये घेण्‍याकरीता रु.80,000/- बयाना देण्‍यात आल्‍याचे दिसून येते. विक्री करारनाम्‍यानुसार सदर लेआऊट अकृषक करण्‍याची जबाबदारी आणि विकास/मंजूरी, संबंधी जबाबदारी वि.प.ची असल्याचे स्पष्ट होते. तसेच सदर लेआऊट हा प्रस्‍तावित फार्मलॅंड हाऊसेस/रहिवासी लेआऊट असून भविष्यात वि.प. रहिवासी सुविधा उपलब्ध करुन विक्रीपत्र नोंदवून देणार असल्याचे दिसून येते. कारण ना.सु.प्र. यांचेकडून जे शुल्‍क आकारण्‍यात येईल ते खरेदीदार देतील असे नमूद आहे. भुखंड खरेदीदाराकडून विकास शुल्‍क घेऊन वि.प. प्रस्‍तावित लेआऊट हा विकसित करुन आणि आवश्‍यक मंजूरी घेऊन तक्रारकर्त्याला विक्रीपत्र नोंदवून देणार असल्याचे दिसून येते. यावरुन वि.प.ची सेवा पुरवठादार (Service Provider) म्हणून जबाबदारी असल्याचे स्पष्ट होते व तक्रारकर्ता आणि वि.प. यांच्‍यामध्ये ‘ग्राहक’ आणि ‘सेवादाता’ हा संबंध दिसून येतो. मा. सर्वोच्‍च न्‍यायालयाच्‍या M/s. Narne Construction P. Ltd. Etc. Vs. Union of India and ors. Etc. II (2012) CPJ 4 (SC) या प्रकरणातील निर्णयावर भिस्त ठेवत, प्रस्तुत प्रकरणी वि.प.द्वारे विकास व विविध सेवा आश्वासित असल्याने या आयोगाला प्रस्तुत प्रकरण चालविण्‍याचे अधिकार आहेत. मुद्दा क्र. 1 चे निष्कर्ष ‘होकारार्थी’ नोंदविण्यात येतात.
6. मुद्दा क्र. 2 – तक्रारकर्त्याला भुखंडाची संपूर्ण किंमत देऊनसुध्‍दा अद्याप भूखंडाचे विक्रीपत्र/ ताबा न मिळाल्‍याने वादाचे कारण अखंड सुरु असल्याचे आयोगाचे मत आहे. त्यासाठी मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोग, न्‍यु दिल्ली यांनी पारीत केलेल्‍या निवाडयावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Juliet V. Quadros-Versus-Mrs. Malti Kumar & Ors.”- 2005(2) CPR-1 (NC). सदर निवाडयामध्‍ये मा.राष्‍ट्रीय ग्राहक आयोगाने असे नमुद केले आहे की, जर भूखंडाचा विकास करणारा विकासक कराराप्रमाणे भूखंडाचा कब्‍जा संबधित ग्राहकास देण्‍यास किंवा त्याने जमा केलेली रक्कम परत करण्‍यास असमर्थ ठरला तर तक्रार दाखल करण्‍यास सतत कारण (Continuous cause of action) घडत असते. तक्रारकर्ता वि.प.चा ग्राहक असल्याने सदर तक्रार आयोगासमोर चालविण्‍यायोग्‍य असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे. वि.प.चा तक्रार मुदतबाह्य असल्‍याचा आक्षेप फेटाळण्‍यात येऊन मुद्दा क्र. 2 वरील निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
7. मुद्दा क्र. 3 – सदर प्रकरणात तक्रारकर्त्‍याने दाखल केलेला प्रस्‍तावित फार्मलँड हाऊसच्‍या नकाशाचे अवलोकन केले असता वि.प.ने तक्रारकर्त्याला फार्मलँड क्र. 10 हा विकण्‍याचा करार केल्याचे दिसून येते. तसेच बयानापत्रानुसार उर्वरित रक्कम ही प्रतिमाह समान हप्‍त्‍यात द्यावयाची आहे. तक्रारकर्त्‍याने वारंवार वि.प.ला हप्‍त्‍याने रकमा दिलेल्या आहेत आणि वि.प.ने त्‍या निर्विवादपणे स्विकारल्‍या आहेत. वि.प.ने संपूर्ण रक्कम स्‍वीकारुन तक्रारकर्त्याला भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन न दिल्‍याने आणि वि.प. काही तांत्रिक बाबीमुळे विक्रीपत्र करुन देण्‍यास असमर्थ होते तर त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला तसे सुचित करणे गरजेचे होते. प्रस्तुत प्रकरणाची नोटीस वि.प.ला पाठविली असता त्‍यांनी आयोगासमोर येऊन तक्रारीचे खंडन केले नाही किंवा उचित दस्‍तऐवजासह तक्रार नाकारलेली नसल्‍याने वि.प.ला तक्रारकर्त्याचे निवेदन वि.प.ला मान्य असल्याचे गृहीत धरण्यास आयोगास हरकत वाटत नाही. मा. राष्‍ट्रीय आयोगाने खालील प्रकरणात, बांधकाम व्यावसायिकाने संबंधित विभागाकडून परवानगी मिळण्याआधी ग्राहकांना प्रलोभन दाखवून व्यवहार करणे व त्यांच्याकडून पैसे घेणे म्हणजे अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविले आहेत.
“Brig. (Retd.) Kamal Sood vs M/S.Dlf Universal Ltd. on 20 April, 2007, First Appeal 557 of 2003, Order Dated 20.4.2007.”
“In our view, it is unfair trade practice on the part of the builder to collect money from the prospective buyers without obtaining the required permissions such as zoning plan, layout plan and schematic building plan. It is the duty of the builder to obtain the requisite permissions or sanctions such as sanction for construction, etc., in the first instance, and, thereafter, recover the consideration money from the purchaser of the flat/buildings.”
आयोगाचे मते वि.प. जर सदर मंजूरी घेऊ शकत नव्हता तर तसे त्याने तक्रारकर्त्याला त्‍याची अडचण कळवून त्‍यांचेकडून स्विकारलेली रक्कम ही व्याजासह परत करणे आवश्‍यक होते. पण तक्रारकर्त्याकडून स्वीकारलेल्या पैशांचा वापर वि.प.आजतागायत करत आहे. त्यामुळे वि.प.ची सदर कृती ही सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दर्शविते. म्हणून मुद्दा क्र. 3 चे निष्कर्ष होकारार्थी नोंदविण्यात येतात.
8. मुद्दा क्र. 4 – तक्रारकर्त्‍याने तक्रारीत विवादित भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन देण्‍याबाबत मागणी केल्याचे दिसते. तक्रारकर्त्‍याने वि.प.ला भुखंडांची संपूर्ण किंमत अदा केलेली असल्याने तो भुखंडांचे विक्रीपत्र करुन ताबा मिळण्यास पात्र आहे. परंतू तक्रारकर्त्‍याने केलेल्‍या कथनानुसार लेआऊटला सर्व मंजूरी व मूलभूत सुविधा विवादित योजनेमध्‍ये झालेली नसून ते ताबा देण्यायोग्य नाही. अशा कायदेशीर अडचणीमुळे विक्रीपत्र नोंदवून देण्‍याचे आदेश केवळ कागदोपत्री राहण्‍याची शक्‍यता आहे, म्हणून वि.प.ने तक्रारकर्त्याला त्‍या झोनमधील शासन निर्धारित दराप्रमाणे अकृषक भुखंडाचे मुल्‍य द्यावे असे आयोगाचे मत आहे. मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांनी “Ghaziabad Development Authority vs Balbir Singh, Appeal (civil) 7173 of 2002, Judgment Dated 17.03.2004.” या प्रकरणी निवाड्यात नोंदविलेले निरीक्षणे प्रस्तुत प्रकरणी देखील लागू असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प. योजना रद्द झाल्याने किंवा अन्य कुठल्याही कारणाने भूखंड जरी आवंटीत करू शकत नसल्यास विवादीत जमीन त्याच्याच ताब्यात असल्याने भविष्यात जमीन विक्रीत त्याला फायदा होत असल्याने त्याने तक्रारकर्त्यास जमा रक्कम 18% व्याज दराने परत करणे न्यायोचित असल्याचे स्पष्ट निरीक्षण नोंदविल्याचे दिसते. तसेच मा. सर्वोच्य न्यायालय, नवी दिल्ली यांचा वरील निवाडा व मा.राज्‍य ग्राहक आयोग, महाराष्‍ट्र राज्‍य, सर्किट बेंच, नागपुर यांनी दिलेल्या पुढील निवाड्यामधील नुकसान भरपाई व व्याज दरासंबंधी नोंदविलेल्या निरीक्षणावर भिस्त ठेवण्यात येते. “Smita D/O Suresh Deshmukh Vs Infratech Real Estate Private Limited & ors, Consumer Complaint CC/17/156, Judgment Dated 30.06.2022”. ” प्रस्तुत प्रकरणी झालेला विलंब तसेच वि.प.चा आचार लक्षात घेता तसेच शहरा नजीकच्या जमिनीच्या वाढत्या किमती व तक्रारकर्त्याचे झालेले नुकसान यांचा विचार करता अशा परि‍स्थितीत तक्रारकर्त्याची विरुध्‍दपक्षाकडे जमा असलेली रक्कम रु.3,02,705/- द.सा.द.शे.18% दंडात्मक व्याजासह परत मिळण्यास किंवा त्याच झोनमधील/नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार मुल्‍य मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे. वि.प.च्या सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब यामुळे तक्रारकर्त्याची तक्रार दाद मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे स्पष्ट मत आहे.
9. वि.प.ने सन 2010 पासून तक्रारकर्त्याकडून रकमा स्विकारलेल्‍या आहेत. त्‍यानंतर मात्र तक्रारकर्त्‍याच्‍या विक्रीपत्र मागणीला प्रतिसाद दिलेला नाही किंवा रक्कम परतसुध्‍दा केलेली नाही. वि.प. तक्रारकर्त्याची रक्कम ही स्‍वतःच्‍या व्‍यवसायाकरीता उपयोगात आणून प्रत्‍यक्षात तक्रारकर्त्याला रु.3,02,705/- अदा केल्यावरही त्याला भुखंडांच्‍या उपभोगापासून व वैधानिक अधिकारापासून वंचित ठेवित आहे. त्यामुळे त्याला जो मानसिक व आर्थिक त्रास सहन करावा लागला. त्‍याची माफक नुकसान भरपाई मिळण्यास तक्रारकर्ता पात्र आहे. तसेच तक्रारकर्त्याला भुखंडाचा ताबा व विक्रीपत्र मिळण्यास विलंब झाल्याने आयोगासमोर सदर तक्रार दाखल करावी लागली, म्हणून तक्रारकर्ता तक्रारीचा खर्च मिळण्यास पात्र असल्याचे आयोगाचे मत आहे.
10. सबब, प्रस्तुत प्रकरणात वि.प.ची सेवेतील त्रुटी व अनुचित व्यापार पद्धतीचा अवलंब दिसून येतो. वरील सर्व तथ्यांचा विचार करून नोंदविलेल्या कारणासाठी खालीलप्रमाणे आदेश देण्‍यात येतात.
आ दे श
1) तक्रारकर्त्याची तक्रार अंशतः मंजूर करण्‍यात येत असून वि.प.ला आदेश देण्‍यात येतो की, त्‍यांनी तक्रारकर्त्याला (एकूण क्षेत्रफळ 9764.66 चौ.फु.) विवादीत भुखंडांसाठी, त्याच झोनमधील किंवा नजीकच्या झोन मधील शासन निर्धारित, प्रत्यक्ष अदायगीच्या दिवशी असलेल्या, रेडी रेकनर अकृषक भूखंडाचे दरानुसार असलेले मूल्य द्यावे.
किेंवा
वि.प.ने तक्रारकर्त्याकडून घेतलेली रु.3,02,705/- ही शेवटची रक्कम दिल्‍याचा दि.10.02.2014 पासून रकमेच्‍या प्रत्यक्ष अदाएगीपर्यंत द.सा.द.शे.18% व्याजासह तक्रारकर्त्यास परत करावी.
वरील पर्यायांपैकी जास्त देय असलेली रक्कम वि.प.ने तक्रारकर्त्याला द्यावी.
वि.प.ने तक्रारकर्त्याला शारिरीक व मानसिक त्रासाच्‍या नुकसान भरपाईबाबत रु.30,000/- द्यावे.
3) वि.प.ने तक्रारकर्त्याला तक्रारीच्‍या खर्चाबाबत रु.15,000/- द्यावे.
4) वरील आदेशाची अंमलबजावणी वि.प.ने आदेशाची प्रत प्राप्‍त झाल्‍यापासून 45 दिवसात करावी.
5) आदेशाची प्रत उभय पक्षांना विनामुल्‍य पुरविण्‍यात यावी.
